臺灣臺中地方法院民事判決 108年度簡上字第182號上 訴 人 王鈴基訴訟代理人 王方怡視同上訴人 王秀莉
王水性王特緯被 上訴人 王溪塗上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於民國108年3月29日本院沙鹿簡易庭107年度沙簡字第308號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國108年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人及視同上訴人連帶負擔。事實及理由
壹、程序部分：
一、被上訴人請求拆屋還地事件，其訴訟標的對於房屋共有人必須合一確定，本件雖僅由部分共有人即王鈴基提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其效力及於同為房屋共有人之王秀莉等3人，爰列王秀莉等3人為視同上訴人。
二、視同上訴人王秀莉、王水性、王特緯均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：㈠被上訴人向國有財產署標購坐落臺中市○○區○○段000地
號土地（下稱系爭土地）應有部分20/1080，依土地法第73條之1第2項、第3項規定，上訴人及視同上訴人即無合法使用權。上訴人及視同上訴人因繼承而公同共有門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號、同巷12-1號建物（下稱系爭建物），無權占用系爭土地如附圖所示編號720⑴、720⑵部分，爰依民法第767條、第821條物上請求權之法律關係，請求上訴人及視同上訴人拆除系爭建物，並將占用土地返還予全體共有人。
㈡房屋與共有土地間有租賃關係，必以該房屋原所有人建造時
，經土地其他全體共有人同意為必要，若未經土地其他共有人同意，即無所謂租賃關係之產生。被上訴人之父為系爭土地共有人之一，從未同意系爭建物之興建，系爭建物興建無法取得土地其他全體共有人之同意，且上訴人稱：系爭建物於民國58年即已興建，使用距今已近50年，期間歷經多次颱風、地震等天然災害影響，已明顯無相當之經濟價值，並超過房屋得使用期限，自無所謂法定租賃關係存在。
㈢聲明：
上訴人及視同上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號702⑴面積64平方公尺、編號702⑵面積17平方公尺之地上物拆除，並將土地返還被上訴人及全體共有人。
二、上訴人及視同上訴人答辯：㈠上訴人部分：
⒈被上訴人之父王遜庭與上訴人及視同上訴人之父王錦坡即王
錦波（下稱王錦坡）為親兄弟，被上訴人不告知而以賤價標得系爭土地應有部分。系爭建物為王錦坡於58年間即已興建，王錦坡死亡後，由上訴人及視同上訴人繼承，於被上訴人標得系爭土地應有部分前即已存在，投標時既已標明不點交，得標者即應承擔風險。
⒉系爭土地為公同共有，無法界定位置，或釐清系爭建物的基
地即被上訴人之土地，除非全體共有人取得一致性之整體開發案，被上訴人才能訴請拆屋還地。
⒊系爭建物係王錦坡經當時全體共有人同意所起造興建，此由
系爭土地上有當時全體共有人各自起造之房屋，顯見土地之利用有經過全體之同意。系爭土地及其上之系爭建物曾同屬王錦坡所有（土地部分為共有），於王錦坡死亡後，即同歸其繼承人即上訴人及視同上訴人所有。原屬王錦坡之系爭土地應有部分遭國有財產署標賣而由被上訴人取得後，即形成土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地所有權讓與他人之情形，而有民法第425條之1法定租賃權之發生。上訴人自得主張在系爭建物得使用期限內，對系爭土地有租賃關係存在，而非無權占有，被上訴人並無對上訴人請求拆屋還地之權利。
⒋系爭土地是先祖開發，後經延續兒孫各系延展，各自繼承土
地權利、興建房屋。王遜庭、王再圖、王錦坡各自依傳統三合院配置倫理居所，王遜庭為大哥（大房）所以住龍邊（俗稱大邊）、王再圖為二哥（二房）住虎邊（俗稱小邊）、王錦坡是三弟，所以起造房屋在大房的外側（俗稱外川戶），可證當時三兄弟於共有土地上各自興建房屋是有協議在先的，王遜庭及王再圖在系爭土地上興建房屋早於王錦坡，王錦坡在系爭土地上興建房屋，是經王遜庭及王再圖同意，並非王錦坡無權在系爭土地上興建房屋。
⒌系爭建物平常都有在維護及使用，能提供居住使用，亦具有
經濟價值，系爭建物仍在使用期限內，且與系爭土地推定有租賃關係存在，並非無權占有。
⒍聲明：
被上訴人之訴駁回。
㈡視同上訴人王秀莉部分：
視同上訴人王秀莉未於言詞辯論期日到場，據其於原審及準備程序所為聲明及陳述：
⒈理由同上訴人。
⒉聲明：
被上訴人之訴駁回。
㈢視同上訴人王水性部分：
視同上訴人王水性未於言詞辯論期日到場，亦未於二審程序提出書狀作何聲明或陳述，據其前於原審所為聲明及陳述：
⒈理由同上訴人理由⒈、⒉。
⒉聲明：
被上訴人之訴駁回。
㈣視同上訴人王特緯未於言詞辯論期日到場，亦未曾提出書狀作何聲明及陳述。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，判決上訴人及視同上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號702⑴面積64平方公尺、編號702⑵面積17平方公尺之地上物拆除，並將土地返還被上訴人及全體共有人。上訴人對原判決不服，提起上訴，上訴人及視同上訴人王秀莉聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：㈠上訴人所共有系爭建物占用被上訴人與他人所共有系爭土地如附圖所示編號720⑴、720⑵部分：
被上訴人原本即為系爭土地之共有人，嗣於107年間，再向財政部國有財產署中區分署標購而取得原登記在王錦坡名下、逾期未辦理繼承登記之系爭土地應有部分20/1080後，被上訴人所有系爭土地應有部分合計為70/1080；門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號、同巷12-1號之系爭建物，分別占用系爭土地如附圖所示編號720⑴、720⑵部分，而系爭建物均係上訴人及視同上訴人之父王錦坡所興建，王錦坡死亡後，由上訴人及視同上訴人因繼承而公同共有；此有土地登記謄本、財政部國有財產署中區分署標售逾期未辦理繼承登記不動產證明書、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書（沙簡字卷第23、25、49、91至93、173至179頁）、土地建物異動清冊、土地登記簿（簡上字卷第81至87頁）為證，復經原審會同兩造及臺中市清水地政事務所人員現場勘測明確（沙簡字卷第147至161頁），並有附圖所示之複丈成果圖可佐，且為兩造所不爭執，堪信為真正。
㈡系爭建物有無民法第425條之1第1項規定適用：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。因此法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用。又所稱「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，以符合立法之規範目的。故土地共有人倘經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋同時或先後出賣者，除當事人另有約定外，仍應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院107年度臺上字第1797號判決意旨參照）。
亦即，共有土地之部分共有人在土地上興建房屋，而將其土地應有部分及房屋同時或先後出賣相異之人時，須以其興建房屋時業經土地其他共有人全體同意為要件，始得推斷土地應有部分承買人默許房屋承買人繼續使用土地，而有民法第425條之1規定之適用。
⒉上訴人辯稱：系爭建物係王錦坡經當時全體共有人同意而起
造興建，此由系爭土地上有當時全體共有人各自起造之房屋，顯見土地之利用有經過全體之同意等語，然為被上訴人所否認，並主張：被上訴人之父為系爭土地共有人之一，從未同意系爭建物之興建，系爭建物興建無法取得土地其他全體共有人之同意等語。經查：
⑴上訴人及視同上訴人之父王錦坡與訴外人王再圖、被上訴人
之父王遜庭為兄弟，三兄弟於58年間經協議而興建三合院，並分歸三兄弟各自所有、使用，此為被上訴人所不爭執（簡上字卷第139頁），固堪認為三合院興建之初，係經王遜庭、王再圖、王錦坡三兄弟之同意。然王錦坡於三合院興建完成之數年後，曾自行翻修其分配取得之建物，並增建擴大建物面積，此經上訴人及視同上訴人王水性陳述明確（沙簡字卷第226頁、簡上字卷第139頁），且被上訴人既否認王遜庭有同意王錦坡增建擴大建物（簡上字卷第139頁），而上訴人就王錦坡增建擴大建物曾經王遜庭、王再圖同意之事實，復未能提出其他證據以實其說，自難認為系爭建物係經王遜庭、王再圖同意而興建。
⑵系爭土地之共有人除被上訴人外，目前尚登記有其他48名共
有人，其中王萬修、王自、王益元、王木堆、王清木等5人之應有部分，自57年5月17日以土地重劃為原因辦理登記後，均未曾移轉，此有土地登記謄本（沙簡字卷第71至93頁）為證，可見上開三合院興建及其後增建擴大為系爭建物時，系爭土地之共有人除王遜庭、王再圖、王錦坡外，確實尚有其他共有人。而上訴人及視同上訴人王水性於原審既陳稱：系爭建物是否有經過全體土地共有人同意，並不清楚等語（沙簡字卷第118頁），上訴人於本院復陳稱：系爭建物興建時，除兩造之父等三兄弟講好外，應該不用經其他共有人同意，因為只要蓋在自己的持分，沒有人會講話等語（簡上字卷第138頁），可見系爭建物是否係經系爭土地共有人全體同意而興建，顯非無疑。
⑶上訴人聲請訊問之證人即王再圖之子王水潭於本院證稱：伊
懂事後，系爭土地上之建物就是目前的現狀，伊不清楚王錦坡有無增建建物，也不清楚王錦坡增建建物有無經王遜庭、王再圖同意等語（簡上字卷第176頁），並無法證明系爭建物係經系爭土地共有人全體同意而興建之事實。至於上訴人所辯系爭土地上尚有其他共有人所興建之房屋存在，縱屬真實，然上開三合院興建及其後增建擴大為系爭建物時，系爭土地之全體共有人是否在系爭土地上均有建物？全體共有人間就系爭土地有無成立分管契約或相互同意興建房屋之約定？均未見上訴人提出任何證據以資佐證，尚難僅以系爭土地上有其他共有人所興建之房屋存在，據以推論系爭建物係經系爭土地共有人全體同意而興建。
⒊上訴人既未能舉證證明系爭建物係經系爭土地全體共有人同
意而興建，依照前揭說明，自無民法第425條之1規定之適用。上訴人辯稱：其於系爭建物得使用期限內，對系爭土地有法定租賃關係存在等語，並不可採。
㈢被上訴人得否請求拆除建物，並返還土地予全體共有人：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條分別定有明文。次按依民法第821條之規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，此項請求權既非必須由共有人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，自無由共有人全體共同提起之必要。所謂本於所有權之請求權，係指民法第767條所規定之物權的請求權而言，故對於無權占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單獨提起，惟依民法第821條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決而已（最高法院28年渝上字第2361號判例意旨參照）。
⒉系爭建物係上訴人及視同上訴人所共有，且占用被上訴人與
他人所共有系爭土地如附圖所示編號720⑴、720⑵部分，上訴人及視同上訴人並無使用該土地之合法權源，則被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條無權占有之法律關係，單獨請求上訴人將系爭建物如附圖所示編號720⑴、720⑵部分拆除，並將該部分土地返還予被上訴人及其他共有人全體，即屬有據，無須徵得系爭土地其他共有人之同意。
⒊上訴人所提出系爭土地共有人王水潭、王永蓮、王永金、王
雲泉、洪清榮、王榮坤之聲明連署書（沙簡字卷第61頁），雖載明王水潭等人認為無迫切性整地需求，無拆除系爭建物之必要等語，然依照前揭說明，縱使王水潭等人不同意被上訴人對上訴人及視同上訴人提起本件訴訟，對於被上訴人以共有人身分單獨提起本件訴訟之合法性，亦不生影響。上訴人辯稱：除非全體共有人取得一致性之整體開發案，被上訴人才能訴請拆屋還地等語，自無可採。
⒋上訴人及視同上訴人為王錦坡之繼承人，因遲未辦理繼承登
記，致王錦坡所有系爭土地應有部分經財政部國有財產署以逾期未辦理繼承登記不動產進行標售，並由被上訴人得標。上訴人及視同上訴人或經考量後自行放棄，或因自身因素而未能於法定期限內辦理繼承登記，其等遲未行使繼承人之權利，本應自行承擔系爭土地應有部分經依法標售後之法律效果，被上訴人並無告知上訴人得參與投標之義務。被上訴人本於共有人之身分訴請拆除建物，並返還土地予全體共有人，自屬所有權之正當行使，並無權利濫用或違反誠信原則可言。而土地標售時所謂不點交，係指系爭土地應有部分標售後，如因土地遭占用而有騰空、拆遷、補償情事，須由得標人自行處理，與標售機關即財政部國有財產局中區分署無涉，此僅為處理系爭土地遭占用時之責任劃分，非謂得標人於得標後，不得依法請求占用人返還土地。上訴人辯稱：被上訴人不告知而以賤價標得系爭土地應有部分，且系爭建物於被上訴人標得系爭土地應有部分前即已存在，投標時既已標明不點交，得標者即應承擔風險等語，亦不可採。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條、第821條物上請求權之法律關係，請求上訴人及視同上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號702⑴面積64平方公尺、編號702⑵面積17平方公尺之地上物拆除，並將土地返還被上訴人及全體共有人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
民事第一庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 廖穗蓁法 官 鄭舜元正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
書記官 李國敬