臺灣臺中地方法院民事判決 108年度簡上字第113號上 訴 人 何萬寶被 上 訴人 王淑珍上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於民國108年1月25日本院臺中簡易庭107年度中簡字第3216號第1審簡易判決提起上訴，於108年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人前於民國101年9月9 日與上訴人簽訂房屋租賃契約
書，約定由被上訴人將門牌臺中市○區○○路○○○ 巷○○號11樓之15房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租賃期限自101年9月16日起至102年3月15日止，租金每月新臺幣（下同）4500元，應按月於每月15日前繳納。其後兩造同意延長租期半年至102年9月15日止，嗣租期屆滿，上訴人要求繼續居住於系爭房屋，並要求先以押金抵充租金，經以上訴人繳付之押金9000元抵付自102年9月16日起至同年11月15日止兩個月之租金後，上訴人仍未給付租金，屢經催討均無果，被上訴人乃於107年7月5 日以大甲幼獅郵局第35號存證信函催請上訴人於該存證信函送達7日內給付自102年9 月16日起已欠繳總計24萬3000元之租金，如逾期仍未繳交，即逕為終止租賃契約之意思表示，不另通知，該存證信函已於107年7月6 日合法送達上訴人，惟上訴人仍未繳清上開積欠之租金，系爭租賃契約已於107年7月14日合法終止。爰依租賃物返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並得依兩造間租賃契約之法律關係，請求上訴人給付自102 年11月16日起至系爭房屋租約終止時止，按月給付被上訴人每月租金4500元。㈡又系爭房屋租約既已經被上訴人合法終止，則上訴人於系爭
房屋租約終止後，仍繼續使用系爭房屋，獲得相當於租金之不當得利，被上訴人受有無法使用收益系爭房屋之損害，被上訴人自得依不當得利之法律關係，請求上訴人自系爭房屋租賃契約終止後至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付被上訴人4500元。並聲明：上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予被上訴人，並自102 年11月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人4500元等語。
二、上訴人則以：被上訴人已經大樓管理委員會監察委員即訴外人鄭美霞協議權利轉換至6樓8室，已收取租金多年，一屋怎可兩面收費，此為違法行為。上訴人已與被上訴人協調轉換權利登記，請法院裁定變更登記。系爭房屋坐落仁愛段5 小段4地號土地原來登記上訴人所有，系爭房屋原來是大誠街48號，門牌整編成成功路306巷5、6、7、9、10號，房屋蓋好後保存登記上訴人的名字，但是資料沒有顯示。6樓之8是上訴人的保留戶，11樓之15有國家密碼的爭議，要求被上訴人把權利換到6樓之8房屋。被上訴人就系爭房屋坐落基地所有權是萬分之幾，買賣不成立，所登記土地資料是偽造等語資為抗辯。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人就原審判決聲明不服，提起上訴，並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第1 審之訴駁回。被上訴人為答辯聲明：駁回上訴。
四、得心證之理由：㈠被上訴人主張系爭房屋為其所有，業據其提出建物及土地所
有權狀、房屋稅繳款書、地價稅款書、建物及土地登記謄本為證（見原審卷第15-18、47-50頁），上訴人抗辯被上訴人就建物坐落基地所有權是萬分之幾，買賣不成立，所登記土地資料是偽造的云云，並未舉證證明，自難採信。被上訴人主張被上訴人前於101年9月9 日與上訴人簽訂房屋租賃契約書，約定由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，租賃期限自101年9月16日起至102年3月15日止，租金每月4500元，其後兩造同意延長租期半年至102年9月15日止，租期屆滿後上訴人繼續居住系爭房屋，經以上訴人繳付之押金9000元抵付自102年9月16日起至同年11月15日止2 個月之租金後，上訴人仍未給付租金，被上訴人於106年2月3日、107年4 月23日分別以存證信函催請上訴人給付欠租未果，被上訴人乃於107年7月5日以大甲幼獅郵局第35號存證信函催請上訴人於該存證信函送達7日內給付自102年9月16日起已欠繳總計24萬300
0 元之租金，如逾期仍未繳交，即逕為終止租賃契約之意思表示，不另通知，該存證信函已於107年7月6 日合法送達上訴人，惟上訴人仍未給付上開積欠之租金等情，有房屋租賃契約書、存證信函及郵件回執在卷可稽（見原審卷第10-14、19-21、23、4 1頁），以上諸情為上訴人所不爭執，堪信為真正。
㈡按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」，「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」，「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，民法第451條、第440第1、2項定有明文。不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2 個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款規定甚明。
查兩造簽訂租約於102年9月15日屆滿後，上訴人繼續居住系爭房屋，被上訴人不即表示反對之意思，視為以不定期限繼續契約。後上訴人於102年9月15日後未繳租金，經被上訴人以上訴人繳付之押金9000元抵付自102年9月16日起至同年11月15日止2 個月之欠租，之後上訴人仍未給付租金，遲付租金逾2月租額並已遲延給付逾2個月以上，被上訴人於106年2月3日、107年4 月23日分別以存證信函催請上訴人給付欠租未果，乃於107年7月5 日以大甲幼獅郵局第35號存證信函催請上訴人於該存證信函送達7日內給付自102年9 月16日起已欠繳總計24萬3000元之租金，如逾期仍未繳交，即逕為終止租賃契約，該存證信函已於107年7月6 日到達上訴人，上訴人並未給付欠租，於107年7月14日已生合法終止租約效力。
㈢次按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；」，民法
第455 條前段亦有明文。本件租賃契約既經被上訴人合法終止，被上訴人依租賃關係請求上訴人返還租賃物，自屬有據。上訴人主張被上訴人已經大樓管理委員會監察委員即訴外人鄭美霞協議權利轉換至6樓8室，已收取租金多年，一屋怎可兩面收費，此為違法行為，上訴人已與被上訴人協調轉換權利登記云云，並提出通訊中文名地資料查詢單、土地登記簿節本、地籍異動索引、建物謄本、臺中市政府工務局(82)年中工建使字第1858號起造人附表節本為證（見本審卷第69-79 頁），經核不能證明上訴人主張情由為真正，且前開上訴人主張情由亦不能憑為得不返還租賃物之事由，上訴人抗辯其得不返還租賃物云云，洵無足採。
㈣復按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收
益，他方支付租金之契約。」，民法第421條第1項定有明文。上訴人於租約終止前，本有依約給付租金義務，上訴人自102年9月16日後未給付租金，被上訴人乃以上訴人繳付之押金9000元抵付自102年9月16日起至同年11月15日止2 個月之租金，之後上訴人分文未付租金，被上訴人請求上訴人自102年11月16日起至107年7 月13日止，按月給付租金4500元，自屬有理。再按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179 條定有明文。上訴人於租賃契約合法終止後，無正當權源繼續占有系爭房屋，為無法律上之原因而受利益，被上訴人因此不能使用系爭房屋以獲取利益受有損害者，被上訴人主張依不當得利之法律關係，請求上訴人自系爭租約終止日即107年7月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4500元之相當於租金之不當得利，亦無不合。
五、從而，被上訴人本於兩造間租賃關係，請求上訴人將系爭房屋全部騰空遷讓返還被上訴人，並依租賃關係及不當得利法律關係，請求上訴人自107年7月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人4500元，為有理由，應予准許。
原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
民事第七庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 吳國聖法 官 熊祥雲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
書記官 許馨云