臺灣臺中地方法院民事判決 108年度簡上字第269號上 訴 人 林宜昭訴訟代理人 鍾苡蓁被上訴人 陳進益
傅良圓上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國108 年7 月8日本院臺中簡易庭107 年度中簡字第905 號第一審判決提起上訴，本院於民國108 年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人陳進益應給付上訴人新臺幣壹拾貳萬伍仟元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除減縮部分外，由被上訴人陳進益負擔百分之八十三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按上訴人於終局判決前，得將上訴撤回；於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第459 條第1 項前段、第446 條第1 項、第255 條第1 項第3 款定有明文。上開規定於簡易訴訟程序之第二審裁判亦準用之，此觀民事訴訟法第436 條之1 第3 項規定即明。查原審原告鍾苡蓁與上訴人起訴請求被上訴人給付其等新臺幣（下同）23萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息（見原審卷第1、2 頁），經原審為其等敗訴之判決，鍾苡蓁與上訴人於民國108 年7 月22日提起上訴，請求被上訴人應連帶給付其等23萬元及利息（見本院卷第13頁），嗣鍾苡蓁於本院108 年11月29日言詞辯論期日以言詞撤回上訴，並於該日減縮上訴聲明為：被上訴人陳進益應給付上訴人12萬5,000 元。被上訴人傅良圓應給付上訴人2 萬5,000 元（見本院卷第109 頁）。被上訴人於程序上不爭執此情（見本院卷第109 頁），核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：被上訴人陳進益、傅良圓明知臺中市○區○○路○○號之房屋（下稱系爭大樓），曾於80年間發生火災致屋主喪生火災現場，竟隱瞞上開事實而未盡告知義務，經由被上訴人傅良圓之仲介，於106 年11月26日將被上訴人陳進益所有位於系爭大樓第3 、4 層樓之房屋（下稱系爭房屋），以每月租金2 萬5,000 元出租予上訴人，上訴人依約支付被上訴人陳進益3 個月租金7 萬5,000 元、3 個月押金7 萬5,
000 元，並支付2 萬5,000 元仲介費予被上訴人傅良圓後，於106 年12月26日整修系爭房屋時，赫然發現系爭大樓為火燒屋，經上訴人訴訟代理人向被上訴人陳進益表示不再繼續租賃關係，欲取回上開租金、押金15萬元及仲介費2 萬5,00
0 元，均遭被上訴人拒絕。而依兩造所簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約）第7 條但書及第11條約定，被上訴人並無誠實主動告知屋況，被上訴人陳進益應返還預繳租金及保證金17萬5,000 元及2 萬5,000 元之耗損，並應補償另覓其他租賃之費用3 萬元。爰依不當得利及終止租約之法律關係，請求被上訴人給付上訴人23萬元及利息等語。
二、被上訴人則以：被上訴人陳進益帳戶所收之訂金及履約匯款金額為5 萬元及10萬元，共15萬元，上訴人從106 年11月至同年12月24日間曾與被上訴人或自行至系爭房屋勘查，被上訴人陳進益買進系爭房屋後已有訴外人許鳳滿、李永和等住戶居住系爭房屋中，被上訴人陳進益是現況買進系爭大樓3、4 樓（專有部分）所有權及其他附屬公設，然其他樓層非被上訴人陳進益所有，如上訴人所述系爭大樓9 、10樓為凶宅，亦與被上訴人陳進益所有之系爭房屋屬不同建號不同樓層，系爭大樓4 樓以上所有人終年用阻隔柵欄深鎖無法進入，荒廢不住亦為上訴人所知悉。被上訴人陳進益所有之系爭房屋並非凶宅，且被上訴人於出租當時並不知悉有上訴人所陳述之情事。另被上訴人傅良圓之居間介紹已經結束，拿到之報酬無庸返還等語，資為抗辯。
三、原審經審理結果，判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，經為上開減縮後，聲明求為判決：（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人陳進益應給付上訴人12萬5,000 元。（三）被上訴人傅良圓應給付上訴人2 萬5,000 元。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、查上訴人經由被上訴人傅良圓之介紹，於106 年11月26日與被上訴人陳進益簽訂系爭租約，由上訴人向被上訴人陳進益承租系爭房屋，約定租賃期限為5 年，自107 年2 月9 日起至112 年2 月8 日止，每月租金為2 萬5,000 元，以每3 個月為1 期支付租金，每期租金7 萬5,000 元，而上訴人已支付被上訴人陳進益3 個月租金7 萬5,000 元、3 個月押金7萬5,000 元，合計15萬元，另支付居間服務費2 萬5,000 元予被上訴人傅良圓等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約、上訴人匯款予被上訴人陳進益、傅良圓之存摺內頁明細影本附卷可稽（見原審卷第3 至7 頁、第24至27頁），堪認屬實。
五、得心證之理由：上訴人主張被上訴人隱瞞未告知系爭大樓曾於80年間發生火災致屋主喪生火災現場之事實，導致上訴人承租系爭房屋後無法租賃使用該屋而受有損害，爰主張終止系爭租約，扣除
1 個月租金2 萬5,000 元賠償後，請求被上訴人陳進益返還所收剩餘租金及押金合計12萬5,000 元、被上訴人傅良圓返還居間服務費2 萬5,000 元等語，然為被上訴人所否認。經查：
（一）被上訴人陳進益部分：
1.系爭租約第2 條前段約定：「本租賃期限為5 年，自西元2018年2 月9 日起至西元2023年2 月8 日止。」係屬定有期限之租約。按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第45
0 條第3 項之規定，先期通知，民法第453 條定有明文。上訴人雖主張其於106 年12月26日向被上訴人陳進益為終止租約之意思表示，復於107 年1 月14日再次向被上訴人陳進益表示終止租約，惟被上訴人陳進益對此則稱：107年1 月中旬見面時，上訴人確實有講不要再租了，但對上訴人所講的106 年12月26日以LINE通知則沒有印象等語（見本院卷第98、102 頁），而終止租賃契約，依民法第26
3 條準用同法第258 條規定，應向他方當事人以意思表示為之，此項意思表示本不限於一定方式始得為之，亦無須得他方當事人之同意。本件上訴人既不能證明其有於106年12月26日通知被上訴人陳進益終止租約，即應以被上訴人陳進益所自認之107 年1 月14日為終止租約之日，是上訴人於租賃期限屆滿前先期通知被上訴人陳進益終止租約，系爭租約已於107 年1 月14日終止。
2.又查系爭租約第8 條約定：「倘簽約雙方之任何一方於租賃期間（不足5 年）欲提前解約，需於90天前以書面通知對方終止本約；而提出解約之一方除須繳納或退還租金及多餘保證金至提前解約終止日，尚須再賠償1 個月租金2萬5,000 元予對方做為提前解約補償金。」等語，解釋契約當事人之真意，系爭契約第8 條約定於租賃期間終止租約需於90天前通知他方，並須繳納或退還租金、多餘保證金至提前解約終止日，係在保障租約之一方不因他方提前終止租約而權益受損，惟系爭租約之租賃期間係自107 年
2 月9 日始起算5 年，上訴人於租期開始前之107 年1 月14日即終止租約，自無系爭租約第8 條約定「租賃期間欲提前解約需於90天前以書面通知對方」之適用。又上訴人於終止租約前，已預付3 個月租金7 萬5,000 元之事實，為兩造所不爭，是上訴人於終止租約後，被上訴人陳進益受領上訴人預付之租金，已無法律上原因而受利益，致上訴人受有損害，上訴人自得依民法第179 條規定請求被上訴人陳進益返還預付之3 個月租金7 萬5,000 元。
3.另按押租金契約乃獨立於租賃契約之別一契約，為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力；又押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。查上訴人業已支付押金7 萬5,000 元予被上訴人陳進益乙節，為被上訴人陳進益所不爭執，而系爭租約業於107 年1 月14日終止，亦如前述，則系爭租約既因上訴人行使終止權而消滅，且被上訴人陳進益自承已於原審判決後整修系爭房屋，由親戚進住等情（見本院卷第112頁），揆諸前揭說明，上訴人得請求被上訴人陳進益返還其受領之押金7 萬5,000 元，惟上訴人同意扣除系爭租約第8 條後段所載之1 個月租金2 萬5,000 元作為提前解約補償金（見本院卷第13、52、112 頁），經扣除後，上訴人得請求被上訴人陳進益返還之押金為5 萬元（75,000－25,000＝50,000）。
4.從而，被上訴人陳進益應返還上訴人之金額為12萬5,000元（75,000＋50,000＝125,000 ）。
（二）被上訴人傅良圓部分：上訴人主張被上訴人傅良圓未盡告知義務，隱瞞系爭大樓曾於80年間發生火災致屋主喪生火災現場之事實，導致上訴人承租系爭房屋後無法租賃使用該屋而受有損害，請求被上訴人傅良圓返還仲介費用2 萬5,000 元等語。惟查被上訴人傅良圓並非專業房屋仲介，僅因在被上訴人陳進益位於臺中市○○區○○路○○○ 號6 樓之2 社區擔任總幹事，接受被上訴人陳進益之委託，居間媒介上訴人向被上訴人陳進益承租系爭房屋，難認被上訴人傅良圓於媒介上訴人承租系爭房屋時，已知悉系爭房屋所在之系爭大樓過去曾發生火災，上訴人復未提出其他事證，以證明被上訴人傅良圓有何違反居間契約義務之情形，亦難認被上訴人傅良圓有未盡告知義務或其他契約義務未盡之情。而上訴人既與被上訴人陳進益簽訂系爭租約，應認被上訴人傅良圓之居間服務已完成，嗣上訴人雖終止被上訴人傅良圓居間介紹之系爭租約，上訴人仍不得訴請被上訴人傅良圓返還系爭租約之仲介服務費。
六、綜上所述，上訴人依不當得利及終止租約之法律關係，請求被上訴人陳進益給付12萬5,000 元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予以廢棄改判如主文第2 項所示。至於上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，應予以維持，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 27 日
民事第一庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 鄭舜元法 官 廖欣儀上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 108 年 12 月 27 日
書記官 許家豪