臺灣臺中地方法院民事判決 108年度簡上字第232號上 訴 人 中欣汽車修配廠法定代理人 張大程訴訟代理人 陳建勛律師被上訴人 張大鵬
張哲謙張哲杰共 同訴訟代理人 鄭晃奇律師被上訴 人 葉秋菊被上訴 人 張玉娟上 一 人訴訟代理人 劉喜律師複代理人 黃邦哲律師被上訴 人 張玉萍訴訟代理人 鄭懿瀛律師被上訴 人 張大程上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於民國108年4月3日本院臺中簡易庭106年度中簡字第2478號第一審判決提起一部上訴，本院於民國108年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：被上訴人張玉萍、葉秋菊、張大程均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386條其他各款所列情形，故依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：
(一)坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭4筆土地）為被上訴人所共有，於民國76年間由當時之土地所有權人共同出租與上訴人（該土地租賃契約書中所記載出租土地雖為5筆，但實際上為4筆，同段41地號土地未在出租範圍），上訴人迄今仍在繼續營業，系爭4筆土地仍有租賃關係存在於兩造之間，且無從預計終止日期。系爭4筆土地之租金原為每月新臺幣（下同）5萬元，約於88年間經兩造同意調整為每月10萬元，迄今未再調整租金。
惟系爭4筆土地之公告現值自88年至105年間，已有2倍多之增幅，系爭4筆土地價值明顯上漲，故被上訴人依民法第442條規定請求調漲租金。
(二)上訴人承租系爭4筆土地作為汽車修配廠之用地，係供營業使用，非經濟上弱勢之承租人，上訴人承租系爭4筆土地所獲得之營業利潤並無限制，而租金支出原屬營業成本之一部，租金多寡應回歸市場機制決定，不受土地法第97條規定之限制；又系爭4筆土地經原審囑託正心不動產估價師聯合事務所評定合理之租金價格，原審判決依其估價報告書調整租金為每月22萬9139元，調整幅度應屬妥適。
二、上訴人抗辯：
(一)系爭4筆土地坐落臺中市太平區，應屬城市地方土地，上訴人向被上訴人租用系爭4筆土地，自有土地法第105條準用第97條規定之適用，即租金不得超過土地申報總價額（即申報地價）週年利率10%。系爭4筆土地105年1月申報地價為1平方公尺2,560元，申報總價為752萬1280元【計算式：2,560×（2,269＋330＋338＋1）＝7,521,280】，則被上訴人每月之租金上限為6萬2677元；又系爭4筆土地並未臨路，需經由中山路3段19巷始能通往中山路，而同段41地號土地亦為被上訴人所有，該地直接面臨中山路，面寬10餘公尺，土地之公告現值達每平方公尺3萬4000元，單就公告現值計算，其總計價值已高達2431萬元，較系爭4筆土地每單位之價值高，且所有權人亦相同，但41地號土地及其上建物一同出租之金額卻僅有每月1萬9000元，系爭4筆土地之租金已高於鄰地行情甚多。故原審判決將系爭4筆土地之租金調整至22萬9139元，顯屬過高。
(二)上訴人早期於臺中太平地區經營汽車委託代檢業務時，業務量尚可，然近10年來，已有多家廠商設立加入經營代檢業務，上訴人營運業績僅勉強收支打平，原審判決應審酌上訴人利用系爭4筆土地之經濟價值與所得之利益，租金調整之幅度不宜過大，應不超過目前約定租金10萬元之20%為宜。
三、原審經斟酌兩造提出之攻擊防禦方法後，認被上訴人依民法第442條前段規定，請求上訴人承租系爭4筆土地應自107年1月15日起，調整原有之每月10萬元租金至每月22萬9139元部分，為有理由，而予准許；另駁回被上訴人逾上開範圍之請求。上訴人不服原判決，提起一部上訴，其聲明為：原判決關於系爭4筆土地，應自107年1月15日起，調整租金每月超過12萬元部分廢棄；上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。上訴人就原審命其增加給付月租2萬元部分，未據上訴；被上訴人就原審駁回其請求調整月租金逾22萬9139元部分，亦未上訴，均告確定，不在本院審理範圍。
四、本件經本院整理並簡化兩造不爭執事項及爭執事項如下（經本院採為本件判決之基礎）：
(一)不爭執事項：
1.系爭4筆土地為被上訴人所共有，於76年間由當時之土地所有權人共同出租予上訴人，該土地租賃契約書中所記載出租土地雖為5筆，但實際上為4筆，同段41地號土地未在出租範圍，因租賃雙方於94年間發生拆屋還地訴訟，租賃雙方就租賃之土地均主張僅有系爭4筆土地，且經臺灣高等法院臺中分院判認系爭4筆土地之租賃關係具永久性，須待上訴人因經營業績不良無法營利或其他重大事由發生始能由上訴人終止，上訴人迄今仍在繼續營業，系爭4筆土地仍有租賃關係存在於兩造之間，且無從預計終止日期，系爭4筆土地之租金原為每月5萬元，約於88年間調整為每月10萬元，迄至本件起訴前未再調整租金。
2.上訴人向被上訴人承租系爭4筆土地之租金應自107年1月15日起調整。
(二)爭執之事項：
1.本件被上訴人請求調整系爭4筆土地租金，是否應受土地法第97條之限制？
2.系爭4筆土地自107年1月15日起，租金應調整為每月22萬9139元，或每月12萬元？
五、本院之判斷：
(一)按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。所稱不動產價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言。查土地之公告現值為土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之依據，且國家徵收土地通常以公告現值加四成作為補償費給付之標準，乃眾所周知之事實，故土地之公告現值應可反映土地之交易價格，作為衡量土地價值之客觀依據。系爭4筆土地於88年兩造協議調整租金時，公告現值均為每平方公尺1萬1000元，被上訴人於106年7月10日提起本件訴訟時，土地公告現值已調昇為每平方公尺2萬3500元。可知系爭4筆土地之價值自兩造於88年間調整租金時起，迄至104年2月25日提起本件訴訟時止，已漲升為約2.13倍，土地價值已有大幅上漲，被上訴人起訴主張依民法第442條前段規定請求調整租金，自屬有據。
(二)按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；前揭規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條、第105條固有明文。惟按，土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」是土地法第97條限制房屋租金之立法政策，係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條規定應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，且可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上第20號判決參照）。故非供居住住宅使用房屋及其基地之租金，依據上開說明，應不受土地法第97條規定之限制。上訴人承租系爭4筆土地用以經營汽車修配廠，為兩造所不爭執（見不爭執事項一、本審卷第155頁），應堪認定為真實，可知上訴人承租系爭4筆土地，皆非供住宅使用，故被上訴人主張系爭4筆土地之租金，不受土地法第97條規定之限制，即屬有據。
(三)按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。本院審酌系爭土地位於臺中市○○區○○路巷弄內，所在之工業聚落為當地人俗稱之「八德園工業區」範圍，全區皆劃定為乙種工業區，為北太平地區工業發展軸心，屬早期劃設之工業聚落，非屬整體開發規劃之工業聚落，發展條件略不及於整體開發之產業園區，但因對外交通運輸便利，開發甚早，公共設施亦發展成熟，早期開發至今，區內工業用地已不敷需求，亦因政府積極輔導工廠合法化，使得工業用地求更加熱絡，在土地供給有限之情況下，未受整體大環境影響，不動產市場價格水準呈平穩上漲趨勢；系爭4筆土地現出租予被告作為營運廠區使用，整體地形雖呈不規則形，然全區土地地勢平坦，尚不影響日後整建廠房或為其他用途之使用，加以東側正臨10米中山路3段19巷，屬單面臨路性質，道路寬度尚可供大型車輛出入通行，土地規劃利用彈性良好；系爭4筆土地出租予被告興建地上建物，係屬素地出租，建物之淨收益亦非歸屬原告，故採用無須考量地上建物坐落之情形，囑託正心不動產估價師聯合事務所評定合理租金價格，經該所實地蒐集、訪查鄰近地區內工業用土地、廠房等類型不動產，並參酌當地地政士及不動產經紀人對於本區工業用地市場概況、運用不動產估價技術規則所定之估價方法（比較法）整理、比較、分析、調整，並考量工業用地供需情形，以推求出系爭4筆土地素地市場價格後，另採積算法賦予適當之租金收益，加計必要費用，評定在一般租賃條件下之合理年租金價格為274萬9665元，有該所不動產估價報告書在卷足憑，依據上開鑑定結果，上訴人承租系爭4筆土地之月租金應調整為229,139元（0000000÷12= 229139，元以下四捨五入），應屬適當。
(四)上訴人雖抗辯：同段41地號土地出租之金額卻僅有每月1萬9000元，與系爭4筆土地調整後金額，顯不相當云云。惟查，被上訴人主張：41地號土地為定期租賃關係，而無從調整租金之情，上訴人亦未爭執（見本院卷第155頁至第157頁），堪信為真實。故41地號土地既無從調整租金，則上訴人上開抗辯，已失依憑，難認有理由。況上開鑑定結果，業經鑑定機關選定3筆鄰近條件相似之土地，以比較法詳為比較該等土地間之價格型態、交易價格、交易日期、使用分區、面積、地形、地勢、臨路條件等，再分別為細項之調整分析（見上開估價報告第41頁至第50頁），故上訴人僅恣意以41地號土地為據，用以抗辯本件租金之調整金額過高，顯難認為具有充實之論理依據，並不可採。
(五)上訴人雖另抗辯：上訴人經營汽車委託代檢業務，然近十年來，代檢業務已有多家廠商設立加入經營，營運業績並未特別良好，且無物價遽烈波動之情事，依系爭契約之約定，原告並無請求調整租金之事由存在，如鈞院認有調整租金之必要，其調整之幅度亦不宜過大，應不超過目前約定租金10萬元之20％為宜等語。惟查，系爭4筆土地租賃契約第3條約定「如物價遽烈波動或乙方（按：上訴人）營運業績特別良好，得經雙方同意本合理合諧不採任何強制方式之原則協議酌情調整。」觀諸上開約定內容，顯係指兩造間得斟酌上開因素，而經由兩造同意而調整租金，且依其文義亦非指如無物價遽烈波動或上訴人營運業績特別良好之情形，即不得調整租金。況且，系爭4筆土地公告現值自88年起迄104年之價格已漲升為約2.13倍，已如前述，已足認物價波動已有大幅變動，縱如上訴人所稱上訴人營運業績未特別良好，仍已符合上開約定兩造可酌情約定調整之條件。故上訴人此部份所辯，顯不可採。
(六)從而，被上訴人依民法第442條前段規定，請求自107年1月15日起，調整系爭4筆土地租金為每月22萬9139元，應屬有據。
三、綜上所述，被上訴人依據民法第442條前段規定，請求自107年1月15日起，調整系爭4筆土地租金為每月22萬9139元，為有理由，應予准許。原審於此範圍內為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如
主文。中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
民事第七庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 劉育綾法 官 黃 杰以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提起第三審上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本及繳納第三審上訴裁判費），經本院許可後始可上訴第三審，前項許可以原判決所涉及法律見解具有原則上重要性者為限。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀，具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文件影本。
中 華 民 國 108 年 12 月 2 日
書記官 王素珍