臺灣臺中地方法院民事判決 108年度簡上字第345號上 訴 人 陳義男被上訴人 何慧玲上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國108 年8月15日本院臺中簡易庭108 年中簡字第1770號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國108 年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國107 年1 月13日向被上訴人承租其所有門牌號碼臺中市○○區○○路0 段000 ○00號11樓房屋（下稱系爭房屋），兩造並訂有房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自107 年1 月20日起至110 年1 月19日止，被告應按月給付租金新臺幣（下同）1 萬5,000 元。詎自107 年12月20日起之租金，上訴人僅於107 年12月28日給付1 萬元，其後即未再給付，迄至108 年5 月19日止，共5 個月租金計7 萬5,000 元，經扣除押租金1 萬元及107年12月28日給付之1 萬元後，尚積欠租金5 萬元。被上訴人屢次催繳，並以臺中軍功郵局存證編號000154號存證信函，對上訴人為終止系爭租約之意思表示，該函已於108 年5 月23日送達上訴人，故上訴人應遷讓返還系爭房屋，且應給付前開積欠租金，並給付自108 年5 月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利即按月以1 萬5,000 元計算，並按月賠償相當月租金1 倍之違約金。另被上訴人未授權任何人與上訴人協商，並未同意給付上訴人搬遷費5 萬元。為此，依兩造租賃契約、租賃及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人；上訴人應給付被上訴人5 萬元，及自108 年5 月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1 萬5,
000 元，並按月賠償相當月租金1 倍之違約金。
二、上訴人則以：上訴人於108 年1 月15日曾通知被上訴人找到房子後，同年月25日會搬離，當時兩造協議，被上訴人會返還上訴人押租金，但被上訴人並未返還，故上訴人未搬離。且被上訴人配偶及仲介周炳鈊曾攜帶系爭租約與上訴人協商，仲介周炳鈊表示願意給付搬遷費5 萬元，上訴人在短時間內找到房子，但被上訴人卻推託不願給付搬遷費等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審判命上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並應給付被上訴人5 萬元，及自108 年5 月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1 萬5,000 元，另駁回被上訴人其餘之訴，暨就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行。被上訴人就其敗訴部分並未上訴，已告確定。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，並聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄；上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第69頁）：
(一)兩造於107年1月13日簽訂房屋租賃契約，被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，約定租賃期間自107 年1 月20日起至110年1 月29日止，租金為每月1 萬5,000 元（按月給付），上訴人則交付押租金1 萬5,000 元與被上訴人。
(二)上訴人有按月給付被上訴人107年1月20日起至107年12月19日止之租金；自107 年12月20日起之租金，上訴人於107 年12月28日給付被上訴人1 萬元，其後未再給付。
(三)被上訴人於108年5月22日以臺中軍功郵局000154號存證信函向上訴人終止租約，上訴人於108 年5 月23日收受；被上訴人再於108 年5 月29日以臺中軍功郵局000162號存證信函向上訴人終止租約，上訴人於108 年5 月30日收受。
五、得心證之理由：
(一)承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。土地法第100 條第
3 款、民法第440 條第1 項、第2 項、第455 條分別定有明文。經查，上訴人向被上訴人承租系爭房屋，依約應按月給付被上訴人租金1 萬5,000 元，惟自107 年12月20日起之租金，上訴人僅於107 年12月28日給付1 萬元，其後即未再給付等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項一、二），而以上訴人前繳之押租金1 萬5,000 元抵償後，上訴人仍積欠被上訴人租金額達2 個月以上，被上訴人催繳未果，茲以臺中軍功郵局存證號碼000154號存證信函之送達向上訴人為終止租約之意思表示，經上訴人於108 年5 月23日收受該函等情，亦有存證信函影本在卷可稽（見原審卷第37至57頁）。從而，系爭租約既已於108 年5 月23日合法終止，則被上訴人依租賃之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
(二)又承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。而押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查兩造約定系爭房屋租金為每月1萬5,000 元，而自107 年12月20日起至108 年5 月19日止共
5 月計7 萬5000元之租金，上訴人僅於107 年12月28日給付
1 萬元，其後即未再繳納，以押租金1 萬5,000 元抵充欠租後，上訴人尚積欠被上訴人租金5 萬元（計算式：15,000×
5 －10,000－15,000=50,000 ），是以上訴人依租賃之法律關係，請求被上訴人給付租金5 萬元，亦屬有據。
(三)另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例、97年度台上字第294 號判決意旨參照）。上訴人自108 年5 月23日系爭約租合法終止後，即已失其合法占用系爭房屋之正當權源，則上訴人仍占有使用系爭房屋，致被上訴人無法就系爭房屋為使用收益，依社會通常觀念，上訴人獲有相當於租金之不當得利，並因此致被上訴人受有無法使用收益系爭房屋之損害，被上訴人自得本於不當得利之法律關係，請求上訴人給付自系爭租約合法終止翌日即108 年5 月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利。又上訴人承租系爭房屋之租金為每月1 萬5,000 元，已如前述，故被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自108 年5 月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1 萬5,000 元，為有理由，亦應准許。
(四)上訴人雖抗辯其有與被上訴人配偶及仲介周炳鈊協商，仲介周炳鈊表示願意給付上訴人搬遷費5 萬元云云，並提出Line對話紀錄截圖、存證信函影本、錄音及錄音譯文為據。然依上訴人上開陳述，向上訴人表示願意給付搬遷費5 萬元者係周炳鈊、並非被上訴人，而上訴人既未就被上訴人有授權周炳鈊與上訴人達成給付搬遷費5 萬元之合意此情，舉證以實其說，自難認兩造有約定被上訴人應給付上訴人搬遷費5 萬元。況兩造有無達成給付搬遷費之合意，均無解於上訴人應給付欠繳租金、系爭租約終止後應返還系爭房屋，及無權占有系爭房屋而應給付不當得利之義務，上訴人抗辯洵無足採。
六、綜上所述，被上訴人依租賃契約、租賃及不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付欠繳租金5 萬元，及自108 年5 月24日止至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1 萬5,000 元相當於租金之不當得利，要屬有據，應予准許。原審命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，經核並無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 10 日
民事第七庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 熊祥雲法 官 劉育綾正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 1 月 10 日
書記官 黃詩涵