臺灣臺中地方法院民事判決 108年度簡上字第9號上 訴 人 林金宥訴訟代理人 黃逸哲律師複代理人 石志堅律師被上訴人 允將建設有限公司法定代理人 莊惠雅訴訟代理人 陳怡成律師複代理人 周家年律師
鄭敬恆上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國107年10月30日本院民事庭107年簡字第8號第一審簡易判決提起上訴，本院民事合議庭於108年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決駁回上訴人後項訴訟及假執行宣告部分，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新台幣貳拾柒萬肆仟柒佰零叁元，及自民國一０六年一月二十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用新台幣貳拾玖萬伍仟參佰貳拾元，除第一審減縮及撤回鑑定部分外，新台幣貳拾柒萬玖仟壹佰元由被上訴人負擔，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款規定：「訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限。」，而該法條規定，依同法第436條之1第3項規定，於簡易訴訟程序之第二審上訴程序準用之。又民事訴訟法第255條第1項第2款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之(參見最高法院民國100年度台抗字第716號民事裁判意旨)。本件上訴人在原審起訴主張訴外人馮嘉靜前向被上訴人購買坐落台中市○○區○○段○○○○號土地及其上建物即門牌號碼台中市○○區○○路0段000號6樓之2房屋(下稱系爭房地)之預售屋，而馮嘉靜於104年7月20日將上揭買賣契約之權利義務及系爭房地以新台幣(下同)810萬元出賣予上訴人，系爭房屋完工後，被上訴人於105年2月1日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，並交付上訴人使用。上訴人遷入居住後，於105年7月間發現系爭房屋牆壁有多處裂縫，乃要求被上訴人修繕，詎被上訴人僅以油漆修飾，數日後油漆脫落裂縫增大，上訴人乃依民法買賣物之瑕疵擔保規定請求被上訴人賠償所受損害422960元等情。嗣經原審法院審理後為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，上訴人不服提起第二審上訴，其在上訴理由除仍依民法買賣物之瑕疵擔保規定請求外，復追加主張依民法第227條不完全給付規定請求被上訴人賠償所受損害等語(參見本院卷第30頁)。本院認為上訴人追加新訴係依民法第227條不完全給付規定請求損害賠償，其主張之原因事實乃因系爭房屋牆壁裂縫之瑕疵而衍生，與上訴人在原訴主張民法買賣物之瑕疵擔保之原因事實相同，故上訴人追加新訴與原訴之主要爭點具有共同性，先後2訴之請求利益在社會生活上可認為同一，而就原訴提出之證據資料，於本院審理過程亦具有同一性，自可在追加新訴之審理予以援用，俾先後2請求在同一程序得加以解決，避免重複審理之勞費，故應認為原訴與追加新訴之請求基礎事實同一，是上訴人在第二審程序所為訴之追加，依前揭法條規定及最高法院100年度台抗字第716號民事裁判意旨，即毋庸徵求被上訴人同意，應予准許，合先敘明。
貳、得心證之理由：
一、上訴人方面：上訴人之主張及陳述除與原審判決記載相同者茲予引用外，並補稱：
(一)原審判決理由既已載明「瑕疵減少價值應以房地併算」及「徵諸一般購屋之消費者多不諳法律規定，如房屋有瑕疵且重大時，並無單獨解除房屋買賣契約而獨留土地買賣契約之理，因此在房屋有瑕疵而減少價金時，亦應以相同之方式視之，斷無僅以房屋價金作減少之理，此應無違國民法律感情及經驗法則，被告抗辯房屋之瑕疵僅能減少房屋價金為由，尚非可採。」，然於判決被上訴人應給付上訴人之金額時，卻又認為上訴人未將土地出賣人一併起訴，故不得向被上訴人請求，無非係要求上訴人應向未造成上訴人損害之訴外人張慧君請求，並依房屋及土地之契約比例計算被上訴人應賠償之比例，與其判決理由記載應一併計算瑕疵及無違國民法律感情、經驗法則之內容，即有理由矛盾之違誤。況土地出賣人張慧君在原審審理時並未發現有何造成瑕疵行為，若將張慧君一併起訴，亦將因與上訴人之損害無因果關係而駁回上訴人之請求，豈非造成上訴人明知損害係何人所為，卻求償無門？
(二)被上訴人依系爭房地買賣契約之主給付義務係交付無瑕疵之房屋，並應擔保具備約定之品質，及無減少或滅失價值，或不適於通常或約定使用之瑕疵，且被上訴人更應注意不可造成上訴人其餘財產之損害，而原審判決認定被上訴人造成上訴人所有系爭土地價值減少274749元，足認被上訴人有可歸責之事由，違反附隨義務，致上訴人受有財產上損害，上訴人自得依民法第227條第2項規定請求被上訴人負不完全給付之賠償責任，原審判決駁回上訴人此部分請求，即有未洽。
(三)被上訴人於原審判決後已簽發支票給付判決金額147987元及利息共161569元，而被上訴人就原審判決認定系爭房屋瑕疵部分不再爭執，上訴人無意見。
(四)依兩造簽訂「預定房屋買賣契約書」(下稱系爭房屋契約)第壹大點即載明：「本約與另約『預定土地買賣契約書』(下稱系爭土地契約)互為連帶契約，貳契約應同時簽立、執行始為有效。」，同契約第25條：附件效力及契約分存」第1點亦明定：「雙方與本房屋同時簽立之『預定土地買賣契約書』，與本契約有不可分之併存關係，故雙方亦同意對『預定土地買賣契約書』所定之義務亦應負履行責任，如有違反『預定土地買賣契約書』之約定時，亦視同違約」，故依被上訴人簽立之房屋買賣契約內容，縱屬土地買賣之履行內容，被上訴人就土地部分瑕疵擔保責任亦需負責，故被上訴人抗辯其僅就房屋部份負責，與其簽立之契約內容不符，此部分抗辯即無理由。
(五)依台中市不動產估價師公會107年1月17日(107)中估公字第107005號函及附件即不動產估價報告書(下稱系爭鑑定報告)之鑑定結果及原審判決均認定對於土地亦減少274749元之價值，已對於上訴人固有財產即土地造成損害，且該項損害係因被上訴人給付有瑕疵之房屋所造成，與被上訴人之行為亦具有相當因果關係，被上訴人抗辯稱其未造成上訴人固有利益之損害，即不可採。況房屋必坐落在土地上，房屋及土地之情況，例如是否為海砂屋或是否被認定為危樓及土地有無液化等情形，均會相互影響其價格，此為一般社會交易及社會經驗之常情，而被上訴人已不爭執其給付之房屋有瑕疵，卻仍認未影響土地之價格而未造成上訴人固有利益之損害，顯與社會交易常情不符，並不可採。
(六)依台中市不動產估價師公會108年3月25日(108)中估公字第108027號函(下稱108年3月25日函)內容，可知區分所有建物由於價格形成屬房地一體，土地及建物互相提供貢獻後成就大樓建坪價格，於買賣或估價上並無拆算「房屋」或「土地」價格之必要，且房地一體總價密不可分，因此於計算價值減損時亦為相同考量，故依系爭鑑定報告記載，自始僅有「建物所生之瑕疵」，其上記載「房地結合體」之減損，顯係因鑑定習慣及實務上就區分所有建物之交易習慣均為房地一體交易，尚難認土地部分亦有瑕疵，故系爭鑑定報告認定系爭房地之減損價值422690元均係房屋所造成，概與土地無關。
(七)又系爭房地之買賣過程，係被上訴人與馮嘉靜簽立系爭房屋契約，張慧君與馮嘉靜簽立系爭土地契約，再由上訴人與馮嘉靜簽立「不動產產權讓渡切結書」(下稱系爭切結書)，而依上訴人簽立之系爭切結書記載，第1條係系爭房地之標示，第2條約定系爭房地之瑕疵擔保責任於換約前由賣方即馮嘉靜負責，換約後由買方自行與被上訴人交涉，第6條則約定買賣價款總額為810萬元，可知上訴人買受系爭房地時並未就土地及房屋分別立約，買賣價金亦未分別計算，被上訴人抗辯稱上訴人係分別以不同契約購入房屋及土地，即與客觀事實不符。
(八)被上訴人已自認系爭土地部分並無瑕疵，且系爭房地鑑定時，亦無非房屋牆壁裂縫所造成減損交易價值之原因存在，則系爭房地交易價值減損之內容既與房屋以外之因素無關，被上訴人即應就房屋交易價值減損內容全部負責，即賠償上訴人422690元。從而，原審判決認定交易價值包含房、地而以交易比例計算，容有未洽，亦與台中市不動產估價師公會108年3月25日函文內容不符。
(九)並聲明：1、原判決不利於上訴人部分廢棄。2、如主文第2項所示。
二、被上訴人方面：被上訴人之主張及陳述除與原審判決記載相同者茲予引用外，並補稱：
(一)原審判決命被上訴人給付上訴人本金147897元及其利息合計161569元部分，被上訴人於107年11月21日已簽發同額支票隨同台中逢甲郵局第475號存證信函寄交上訴人收受，而被上訴人就系爭房屋牆壁裂縫存有瑕疵之事實不再爭執。
(二)上訴人係同時向被上訴人購買系爭房屋及向張慧君購買系爭土地，分別訂定書面契約，並將房屋及土地價金分別給付被上訴人及張慧君，此為兩造不爭執之事實。而原審判決認定：「惟系爭房屋契約及系爭土地契約既係分別由原告與被告及原告與張慧君所簽訂，如因瑕疵而減少之價金固不能僅以房屋計算，然原告並未以土地之出賣人張慧君為被告，自不得於本案請求因瑕疵而減少之土地價金。」、「買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得任意酌減(最高法院107年度台上字第1030號判決參照)。本件因原告未就土地出賣人張慧君併同請求，因此在本案計算減少價值時，僅應計算房屋部分即為已足。系爭房買之買賣價金，房屋部分占總價金35%(……)，土地部分則占65%(……)，而依鑑定機關鑑定結果減少價值(房地併計)為422690元，依此基準，房屋減少價值為147942元(……)，土地部分為274749(……)，再依上開最高法院判決意旨計算房屋部分得請求減少價金為147987元，……。」等語，即系爭房地因牆壁裂縫受有減少價值之瑕疵，系爭房屋價值減少147942元，系爭土地價值減少274749元，而上訴人僅對被上訴人請求減少價金，原審判決僅能判命被上訴人返還房屋部分溢領之價金，而不及於張慧君部分，尚難認有何違誤之處。
(三)依最高法院87年台簡上字第10號民事判例意旨，倘出賣人已先受領買賣價金，經買受人行使減少價金之形成權後，出賣人就應減少範圍之價金，欠缺法律上原因，應依不當得利規定返還予買受人。是上訴人是否曾依法定程序向張慧君行使瑕疵擔保請求權，尚有爭執，縱令上訴人曾對張慧君合法行使減少價金之形成權，土地買賣價金應予減少，但因上訴人係向張慧君給付土地買賣價金526萬5000元，則僅張慧君就溢領價金部分受有利益，被上訴人既未曾受領土地買賣價金，就張慧君溢領部分，尚難認受有何種利益，故上訴人依民法買賣瑕疵擔保請求權及不當得利規定請求被上訴人返還溢領之土地買賣價金，即無理由。
(四)依最高法院100年度台上字第1159號及105年度台上字第2072號等民事裁判意旨，系爭房屋牆壁存有裂縫既為兩造不爭執，而被上訴人未依債之本旨給付無裂縫牆壁之房屋，致系爭房屋之價值減少，此屬「瑕疵給付」之範圍，而上訴人主張係「加害給付」，究竟系爭房屋牆壁裂縫造成上訴人何種固有利益之損害而生「加害給付」？上訴人並未舉證說明，此部分主張即有誤會。
(五)依最高法院105年度台上字第2245號民事裁判意旨，物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任之法律性質、構成要件及規範功能各不相同，賠償範圍及所得行使權利之種類，亦非一致，上開2項請求權競合時，買受人得擇一行使之，故上訴人在原審既依民法買賣瑕疵擔保規定主張減少價金，並起訴請求返還溢領價金，則不能再就同一瑕疵事實依民法債務不履行規定請求損害賠償。
(六)被上訴人認為系爭土地部分並無瑕疵，且系爭房地鑑定時，亦不存在非房屋牆壁裂縫所造成減損交易價值之原因。
(七)並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭房地之買賣過程，係被上訴人與馮嘉靜於102年9月15日簽立系爭房屋契約，張慧君與馮嘉靜於同日簽立系爭土地契約，嗣由上訴人與馮嘉靜於104年7月20日簽立系爭切結書，約定馮嘉靜將系爭房地之買賣契約權利義務以總價810萬元出售予上訴人，該切結書第2條約定系爭房地之瑕疵擔保責任於換約前由賣方即馮嘉靜負責，換約後由買方自行與被上訴人交涉。
(二)系爭房屋存有牆壁裂縫之瑕疵，經原審法院囑託台中市不動產估價師公會鑑定結果，認為系爭房地結合體(不含車位)減損交易價值為422690元。
(三)系爭土地部分並無瑕疵，且系爭房地鑑定時，亦不存在非房屋牆壁裂縫所造成減損交易價值之原因。
(四)被上訴人就系爭房屋牆壁裂縫存有瑕疵之事實不再爭執，並依原審判決命被上訴人給付上訴人本金147897元及其利息共本息161569元部分，已於107年11月21日簽發同額支票隨同台中逢甲郵局第475號存證信函寄交上訴人收受。
四、兩造爭執事項：
(一)上訴人依民法第359條規定就系爭房屋主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，請求減少價金，是否有理由？
(二)上訴人依民法第227條不完全給付之債務不履行規定，請求被上訴人賠償所受損害，是否有據？
(三)上訴人主張系爭房地因瑕疵減少價值應以房、地併算，是否可採？
五、法院之判斷：
(一)上訴人在原審起訴主張被上訴人與馮嘉靜於102年9月15日簽立系爭房屋契約，張慧君與馮嘉靜於同日簽立系爭土地契約，分別買受系爭房地之預售屋，嗣上訴人與馮嘉靜於104年7月20日簽立系爭切結書，約定馮嘉靜將系爭房地之買賣契約權利義務以總價810萬元出售予上訴人，該切結書第2條約定系爭房地之瑕疵擔保責任於換約前由賣方即馮嘉靜負責，換約後由買方自行與被上訴人交涉。系爭房屋完工後，被上訴人於105年2月1日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，並交付上訴人使用。上訴人遷入居住後，於105年7月間發現系爭房屋牆壁有多處裂縫，乃要求被上訴人修繕，經被上訴人先後2次派工修繕，仍未改善，上訴人乃起訴請求被上訴人減少價金，而在原審法院審理過程囑託台中市不動產估價師公會鑑定系爭房地因牆壁裂縫之瑕疵造成系爭房地交易價值減損為何？嗣經鑑定結果認為系爭房地結合體(不含車位)因牆壁裂縫之瑕疵減損交易價值為422690元等情，已為兩造一致不爭執，並分別提出系爭房屋契約(參見原審卷第1宗第28～47頁)、系爭土地契約(參見原審卷第1宗第54～60頁)、系爭切結書(參見原審卷第1宗第82頁)及系爭鑑定報告各在卷為憑，核屬相符，是上訴人於上揭時間購買系爭房地確因系爭房屋牆壁裂縫之瑕疵而受有交易價值減損之損失，應堪認定。
(二)查民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，而買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在(參見最高法院87年台簡上字第10號民事判例意旨)。且依民法第359條規定行使減少價金請求權，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之已足，無庸以訴之方式向法院請求准許其減少價金(參見最高法院71年度台上字第1693號、84年度台上字第1444號及86年度台上字第2659號等民事裁判意旨)。據此可知，買受人依民法第359條規定行使價金減少請求權，祇須買受人以意思表示向出賣人為之，毋庸以訴訟方式向法院請求准許其減少價金，故上訴人在原審起訴主張系爭房屋有牆壁裂縫之瑕疵為由，而請求被上訴人減少價金(參見原審卷第1宗第1、2頁)，參照上揭最高法院民事裁判意旨，上訴人此部分主張即屬欠缺訴訟上之權利保護要件，應認此部分主張為無理由，不應准許。
(三)又民法第227條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利(第1項)。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償(第2項)。」，該條所稱之不完全給付，係專就「瑕疵給付及加害給付」而為規範，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之(參見最高法院99年度台上字第2033號民事裁判意旨)。而民法第226條第1項亦規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」，且出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用(參見最高法院86年度台上字第936號民事裁意旨)，又民法第226條第1項規定債務人給付不能所負之損害賠償責任，係採完全賠償之原則，且屬「履行利益」之損害賠償責任，該項損害賠償之目的在於填補債權人所生之損害(參見最高法院96年度台上字第485號民事裁判意旨)。是上訴人在本件第二審程序追加主張依民法第227條不完全給付規定請求被上訴人賠償所受損害，雖為被上訴人所否認，並以上情抗辯。然查：
1、被上訴人抗辯稱依最高法院105年度台上字第2245號民事裁判意旨，物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任之法律性質、構成要件及規範功能各不相同，賠償範圍及所得行使權利之種類，亦非一致，上開2項請求權競合時，買受人得擇一行使之，故上訴人在原審既依民法買賣瑕疵擔保規定主張減少價金，並起訴請求返還溢領價金，則不能再就同一瑕疵事實依民法債務不履行規定請求損害賠償乙節，惟上揭最高法院民事裁判意旨係指「物之瑕疵擔保責任」與「不完全給付之債務不履行責任」於請求權競合時，買受人得擇一行使，倘買受人在訴訟上同時提出上開2項請求時，即為選擇合併之訴，自得請求法院擇一為有利於買受人勝訴判決，若買受人主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求損害賠償時，買受人對出賣人不負民法第356條規定之檢查通知義務而言，並非指買受人對出賣人主張物之瑕疵擔保責任後，即不得再主張不完全給付之債務不履行責任。況依前述，本院既認定上訴人主張物之瑕疵擔保責任而訴請減少價金部分為無理由，自得就上訴人追加主張不完全給付之債務不履行責任，而請求損害賠償部分為審酌，此部分並不違反民事訴訟關於選擇合併之訴之法理。
2、被上訴人建造完工後交付上訴人居住使用之系爭房屋存在牆壁裂縫之瑕疵，而該瑕疵經原審法院囑託台中市不動產估價師公會鑑定結果，認為系爭房地(不含車位)減損交易價值為422690元，亦有系爭鑑定報告可憑。是系爭房屋之瑕疵係於系爭房地買賣契約成立後始發生，自屬可全部歸責於被上訴人之事由，即被上訴人未依系爭房地買賣契約之債務本旨為給付，致系爭房地之交易價值受有減損，參照前揭最高法院99年度台上字第2033號民事裁判意旨，即為瑕疵給付，被上訴人應負民法不完全給付之債務不履行責任，上訴人得依民法第227條第1項及第226條第1項等規定請求被上訴人賠償所受損害，而該項損害數額即為系爭鑑定報告認定之422690元。
(四)至被上訴人復抗辯稱系爭房屋及系爭土地係分別簽訂買賣契約，買賣價金亦分別支付，被上訴人僅出賣系爭房屋及受領房屋買賣價金，並未受領土地買賣價金，即未享有土地買賣價金之利益，自難要求被上訴人返還減少之土地價金云云。惟為上訴人所否認，並為上揭主張。經查：
1、依系爭房屋契約第25條第1項約定：「雙方與本房屋同時簽立之『預定土地買賣契約書』與本契約有不可分之併存關係，故雙方亦同意對『預定土地買賣契約書』所規定之義務亦應負履行責任，如有違反『預定土地買賣契約書』之約定時，亦視同違約。」等語(參見原審卷第1宗第34頁背面及第35頁)，而系爭土地契約前言亦約定：「本約與另約『預定房屋買賣契約書』互為連帶契約，貳契約應同時簽立、執行始為有效」等語(參見原審卷第1宗第54頁)，足見系爭房屋契約與系爭土地契約彼此具有不可分離之依存關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約(參見最高法院86年度台上字第2665號民事裁判意旨)，故系爭房屋契約與系爭土地契約即應共同履行，倘一方當事人就任一契約有瑕疵給付之不完全給付債務不履行之違約情事，該2份契約即應視為全部違約，他方當事人自得依上揭民法第227條規定請求損害賠償或得主張解除全部契約甚明。
2、又企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，而預先擬定之契約條款，即屬定型化契約條款；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反中央主管機關公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消費者保護法第2條第7款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項分別設有規定。是系爭房屋契約乃被上訴人為與多數消費者訂立同類契約之用，而預先擬定之定型化契約條款，自應受消費者保護法上開規定及中央主管機關公告定型化契約應記載事項之規範。又企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，消費者保護法第2條第2款亦有明定，故祇要提供商品或服務為營業之廠商業者，不論型態為公司、團體或個人，均為企業經營者，企業經營者非專指公司、團體，亦得為自然人。據此，被上訴人推出系爭「允將禮湛」建案，既以被上訴人為系爭房屋出賣人，張慧君為系爭土地出賣人，共同銷售系爭建案之房屋及基地，且依系爭房地契約及切結書內容，上訴人係繼受前手馮嘉靜就系爭房地買賣契約之權利義務，即等同於兩造間就系爭房屋簽訂預售屋買賣契約，由被上訴人興建系爭房屋出售予上訴人，故被上訴人與張慧君與在外觀上係共同經營同一預售屋銷售事業，自屬消費者保護法第2條第2款規定之企業經營者，系爭土地契約及系爭房屋契約即應受消費者保護法第17條及系爭應記載事項之規範。況一般購屋之消費者多不諳法律規定，如房屋有瑕疵且重大時，在客觀上應無單獨解除房屋買賣契約而獨留土地買賣契約之情事，基於同一法理，當房屋有瑕疵而應減少價金時，依前揭系爭房屋契約第25條約定及系爭土地契約前言記載，系爭土地契約及系爭房屋契約既為「連帶契約」，系爭房屋出賣人即被上訴人與系爭土地出賣人即張慧君均應「連帶負責」，並類推適用民法第273條規定：「連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。連帶債務未全部履行前，全體債務人仍負連帶責任。」，上訴人自得對被上訴人、張慧君全體或其中1人為全部之請求，要無僅因被上訴人為系爭房屋出賣人，而僅得請求房屋瑕疵部分之損害賠償，方能有效保障消費者之權益，亦與一般經驗法則及國民法律感情無違。
3、系爭房屋契約及系爭土地契約既係由上訴人繼受馮嘉靜與被上訴人、張慧君分別簽訂買賣契約之權利義務，上訴人自屬取得系爭房屋及土地契約之買受人權利義務，則被上訴人交付上訴人之系爭房屋既存在因牆壁裂縫之瑕疵，而該瑕疵經原審法院囑託台中市不動產估價師公會鑑定結果，認為系爭房地結合體(不含車位)減損交易價值為422690元，亦有系爭鑑定報告可憑，均如前述。又因被上訴人為上揭抗辯，本院乃依上訴人聲請函詢台中市不動產估價師公會關於系爭鑑定意見何以將土地及房屋之減損價值合併計算？可否分別列明房屋及土地之減少價值各為何？嗣經該公會函覆稱：「……。二、本案訴訟標的產品為區分所有建物，按區分所有建物無論於市面上正常買賣或政府實價登錄皆以房地一體之建坪價格來計算市場價格。二、原則上，區分所有建物由於價格形成屬房地一體，土地及建物互相提供貢獻後成就大樓建坪價格，於買賣或估價上並無拆算房屋或土地價格之必要，有估價報告書拆算房屋、土地價格主要係做課稅之用，並無其他實質意義。三、由於區分所有建物之建坪價格係由土地及建物互相提供貢獻後形成，房地一體總價密不可分，因此於計算價值減損時亦是如此考量，建議以估價報告書所評估之房地總價格計算減損作為賠償即可，無須另行拆算房屋、土地價格。」等語，亦有該公會108年3月25日函可稽(參見本院卷第95～97頁)，足見依不動產估價實務，區分所有建物之房地估價係採房地一體而以大樓建坪價格計算市場價格，除非基於課稅需求，否則並無分別拆算土地及房屋價格之必要，亦無意義。況兩造於108年4月24日準備程序期日亦一致陳明：「系爭土地部分並無瑕疵，且系爭房地鑑定時，亦不存在非房屋牆壁裂縫所造成減損交易價值之原因。」等語(參見本院卷第124頁)，則系爭土地既無瑕疵，系爭鑑定報告認定系爭房地減損價值當然係因系爭房屋之牆壁裂縫所造成，自屬全部可歸責於被上訴人之事由，而與系爭土地出賣人張慧君無涉，從而上訴人請求被上訴人應就系爭房地減損價值422690元負全部責任，即無不合。詎原審判決認定上訴人未對系爭土地出賣人張慧君一併起訴請求，而不得對被上訴人請求全部減損價值，容有誤會。
六、綜上所述，系爭房屋既因牆壁裂縫而存有瑕疵，而該瑕疵係屬全部可歸責於被上訴人之事由所致，並使上訴人所有系爭房地受有交易價值減損422690元之損害，則上訴人依民法第227條不完全給付債務不履行規定請求被上訴人賠償所受損害422690元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年1月20日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，洵屬正當，應予准許。原審判決認為上訴人得請求被上訴人減少因系爭房屋瑕疵致交易價值減損之價金，而於本金147987元範圍內為上訴人一部勝訴之判決，並依職權宣告假執行，此部分理由雖與本院上揭論述不同，但結論相同，仍應維持，惟原審判決誤認上訴人其餘請求即本金274703元及其法定遲延利息部分係屬系爭土地之瑕疵，上訴人未對系爭土地出賣人張慧君起訴請求，自不得請求此部分瑕疵之減少價金，而為上訴人一部敗訴之判決，並駁回此部分假執行之聲請，尚有未洽。上訴意旨指摘原審判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由。
爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
七、本件第一、二審訴訟費用額包括第一審裁判費15850元(上訴人預納)、第二審裁判費4470元(上訴人預納)、第一審鑑定費用275000元(包括台灣省土木技師公會初勘費5000元及台中市不動產估價師公會270000元，均由上訴人預納)，合計295320元。但因上訴人在原審原起訴請求賠償150萬元，嗣於107年6月19日言詞辯論期日減縮請求金額為422690元(參見原審卷第2宗第25頁背面)，此部分應徵裁判費4630元，其餘差額11220元即因減縮聲明而屬無益費用；又上訴人在原審原聲請囑託台灣省土木技師公會鑑定，並繳納初勘費用5000元，嗣上訴人於106年9月5日具狀撤回由該公會鑑定之聲請，改聲請由台中市不動產估價師公會鑑定(參見原審卷第1宗第115頁正面)，則上訴人撤回鑑定聲請而已繳納初勘費用5000元部分，亦應認係無益費用；是本件第一、二審訴訟費用額確定為279100元(計算式：4630＋4470＋270000＝279100)。又本院係就上訴人減縮聲明後為上訴人全部勝訴之判決，上揭無益訴訟費用部分應由上訴人自行負擔，其餘訴訟費用額279100元應由被上訴人負擔，爰諭知訴訟費用負擔如主文第3項所示。
八、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
參、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 5 日
民事第四庭 審判長法 官 張清洲
法 官 林婉昀法 官 林金灶上正本證明與原本無異。
不得上訴中 華 民 國 108 年 7 月 5 日
書記官 洪加芳