臺灣臺中地方法院民事判決 108年度簡字第4號原 告 翁江山被 告 翁松根訴訟代理人 吳光陸律師複代理人 郭乃瑩律師上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國108年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰伍拾陸萬元，及自民國106年7月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如提供新臺幣肆佰伍拾陸萬元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分
一、按簡易事件誤分為通常訴訟事件者，當事人已為本案之言詞辯論者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理。同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第5條第2款定有明文。又因請求利息、紅利、租金、退職金或其他定期給付涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事訴訟法第427條第2項第8款亦有規定。本件原告係請求被告給付租金（見本院106年度訴字第2408號卷二第69頁反面），爰由本院依首揭規定改用簡易訴訟程序審理，合先敘明。
二、原告原起訴聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）456萬元及自民國106年6月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣變更聲明如下述原告聲明，核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，應予准許。
乙、實體部分
一、原告主張：
（一）兩造於80年12月19日簽立協議書（下稱系爭協議書），約定就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○號等共有土地（即147、147-7、145-45、148-22、148-31地號土地，下稱系爭土地）5分之3（即原告權利範圍）出租予被告使用，使用期間自81年2月1日起至85年1月31日止，租金約定第1年每月1萬5000元，第2年以後另議。租期屆滿後因系爭土地尚未出售，被告要求展延，兩造未再續訂租約。被告在系爭土地上搭建臨時房屋出租使用，每月收租達10萬元，惟原告每月前往收租時，被告卻一再以經濟困難為由拖延拒付租金，嗣於90年7月4日兩造再行協議，約定被告所積欠之全部租金欠款，於土地出售時償還，並自90年7月起改以每月支付4萬元租金，並將上開約定即「90.7.4全部租金欠款於土地出售時償還並自90年7月份起每月支付4萬元租金」之文字註明於原告所持有之協議書上，然被告以未帶印章，並稱「我說話算話」為由，而未簽名於協議書上。嗣系爭土地於106年5月間出售，出售所得已匯入被告帳戶，原告乃於106年5月31日以存證信函催告被告給付積欠租金456萬元，被告卻拒絕給付。
（二）原告否認原告父親翁鐵裕有同意被告無償使用土地，否則兩造何以要簽系爭協議書。兩造為叔姪關係，每月至少見面4、5次以上，每次見面原告都會催討租金，均有請求，從未間斷，遲至90年7月4日被告同意共有土地出售時願一次清償所積欠租金，且於106年5月29日兩造間對話中，被告亦承認協議書及附帶文書均為真正，未曾否認原告請求權存在。另於原告就系爭土地租金爭議而對被告提出詐欺等罪嫌刑事告訴之刑事案件，被告於偵查中也承認系爭協議書是他親自簽名、蓋章，及積欠原告租金456萬元，並非原告不行使請求權，故本件請求權時效並未消滅。況兩造間就被告返還全部租金欠款之約定係自系爭土地出售後條件方成就，則系爭土地出售後，原告於106年7月間聲請支付命令，再於106年9月間起訴請求被告給付租金，自未罹於時效。為此爰依系爭協議書之法律關係，請求被告給付自81年2月1日起至106年5月31日止（304個月），每月1萬5000元，共456萬元之租金等語。並聲明：被告應給付原告456萬元及自支付命令送達翌日即106年7月20日起（見本院卷第70頁）至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並請准依職權宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告之父翁鐵裕、訴外人翁松柏與被告為兄弟關係，於76年間分家產時，因被告僅分得少數家產，系爭土地當時荒煙漫草無人使用，故翁鐵裕、翁松柏同意無償讓被告自行出資整地，在系爭土地上搭蓋鐵皮屋使用收益，故原告請求被告給付租金無理由。被告雖曾於80年12月19日與原告簽立系爭協議書，但被告不識字，系爭協議書是原告利用被告學識淺薄為之。被告絕無與原告協議於土地出售時一次給付清償所積欠之租金。系爭協議書左上角加註之文字係原告事後擅自記載於其持有之協議書上，此由被告所持有之協議書並未有該段文字記載即明。
（二）如臺中市清水地政事務所複丈日期107年1月8日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號C、D、J部分土地係訴外人翁志成所搭蓋之鐵皮屋出租供他人使用，編號H、K部分土地則係供後方住家出入之通道，被告均未在其上使用收益。被告對於有使用如附圖所示編號D、E、F、I部分土地不爭執，前開土地均在原租賃標的範圍內，被告於租賃期間屆滿後，仍繼續使用土地，依民法第451條規定視為不定期限繼續契約，縱被告應按月給付原告1萬5000元，但依民法第126條規定，租金請求權，因5年間不行使而消滅，原告於106年5月31日以存證信函向被告請求給付租金以前，未曾向被告請求，縱曾向被告請求，亦因原告未於請求後6個月內起訴，時效視為不中斷，被告係於106年6月1日收受上開存證信函，則原告請求權回溯自106年6月1日之5年以前者，已罹於時效，被告拒絕給付租金，原告應不得再請求。
（三）系爭土地為城市地方土地，是系爭租約租金於超過土地法第97條規定之部分，原告不得請求。又伊原在承租之系爭土地搭建5間房屋使用，因原告要求拆除1間房屋，致被告使用的土地減少了，情事變更，應減少租金。
（四）原告或其配偶就系爭145-45、148-22、148-31等地號土地已在106年5月11日將所有權移轉登記予第三人；系爭147、147-7等地號土地則在同年6月7日將所有權移轉登記予第三人，故原告至多僅能向被告請求101年6月1日至106年5月11日就系爭147、147-7、145-45、148-22、148-31等地號土地租金共89萬0323元，及106年5月12日至106年5月31日就系爭147、147-7等地號土地租金共5609元，合計89萬5932元等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
（一）被告曾在本院106年度司促字第18013號第6頁之協議書立協議書人：乙方欄位上簽名。（被告否認在該協議書上左上角有同意加註土地出售時償還之約定等）
（二）被告曾於106年6月1日收受原告請求給付租金之存證信函。
（三）原告所提錄音光碟為真正。
（四）原告包括原告配偶就145-45、148-22、148-31等地號土地所有權於106年5月11日移轉登記予第三人，147、147-7等地號土地所有權於106年6月7日移轉登記予第三人，被告之147、147-7、145-45、148-22、148-31等地號土地於106年6月7日移轉登記予第三人。
（五）被告承租系爭土地目的是為了搭建房屋出租收取租金。
四、本院得心證之理由
（一）原告主張：兩造於80年12月19日簽立系爭協議書，約定就坐落系爭土地5分之3（即原告權利範圍）出租予被告使用，使用期間自81年2月1日起至85年1月31日止，租金約定第1年每月1萬5000元等語，為被告所不爭執，且有系爭協議書在卷足證（見支付命令卷第6頁），是兩造間就系爭土地成立租賃契約。
（二）原告請求被告給付租金，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：原告請求被告給付自81年2月1日起至106年5月31日止之租金456萬元有無理由？
（三）被告辯稱：原告僅得請求起訴前5年之租金，其餘租金請求權已罹於時效，原告不得請求云云。按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅。民法第126條定有明文。經查，系爭協議書約定租賃期間自81年2月1日起，約定每月租金1萬5000元，依上開規定，每期租金請求權時效為5年。原告主張：兩造於90年7月4日達成「全部租金欠款於土地出售時償還」之協議，系爭土地於106年5月間出售，是租金請求權並未罹於時效等語，雖為被告所否認。但按時效完成後，債務人得拒絕給付。請求權已經時效消滅，債務人仍為履行之給付者，不得以不知時效為理由，請求返還；其以契約承認該債務或提出擔保者亦同。民法第144條定有明文。經查，被告於108年2月27日檢察事務官詢問以：「你們就土地的租賃，雙方在90年7月4日協議租金在之後土地賣後，才一次給付，是否經過你們雙方合意？」，兩造均答：「是」【見臺灣臺中地方檢察署107年度他字3860號卷（下稱偵卷）第379頁反面】，足見被告就上開已完成時效之租金以契約承認該債務。雖被告於107年6月25日檢察事務官詢問以：「你有無在90年7月時跟翁江山承諾說租金等土地賣掉時會一併支付？被告答「沒有。他有跟我要錢沒錯，但我沒這樣說，我跟他說我沒錢，等我有錢時再還。」（見偵卷第93頁）。被告訴訟代理人並辯稱，被告因服藥之關係始於108年2月27日偵查庭為有協議之陳述云云。然觀諸本件租金請求事件，已於民事庭進行，兩造有無於90年7月4日達成於土地出售後一併給付租金協議一節，為被告所爭執，其雖於107年6月25日偵查庭詢問時稱無協議，惟於108年2月27日偵查庭詢問時，被告對檢察事務官其他問題都可回答，顯然被告並無因服藥而有陳述不實之狀況，且該次檢察事務官問題問的非常清楚，足以認定兩造確有於90年7月4日達成上開協議，是被告於108年2月27日所為之陳述，應與事實相符。被告辯稱兩造未成立協議云云，即無足採。則自81年2月1日起至90年7月4日止之租金，因被告依契約承認該債務存在，原告自得請求給付。而自90年7月5日以後之租金，兩造已以上開協議約定，被告應給付之時間為「於土地出售時償還」，則原告得請求被告給付租金之時係「於土地出售時」，亦即請求權消滅時效應自該時起算。被告於106年6月7日將系爭協議書所約定之土地所有權移轉登記予第三人；原告於106年7月間聲請支付命令，再於106年9月間起訴請求被告給付租金，自未罹於時效。系爭土地為兩造與其他共有人所共有，原告包括原告配偶就145-45、148-22、148-31等地號土地應有部分在106年5月11日移轉登記予第三人，147、147-7等地號土地應有部分在106年6月7日移轉登記予第三人，被告之147、147-7、145-45、148-22、148-31等地號土地應有部分於106年6月7日移轉登記予第三人，為兩造所不爭執之事實，是原告請求81年2月1日起至106年5月31日之租金456萬元，為有理由，應予准許。
（四）被告辯稱：系爭租約租金超過土地法第97條之規定部分，原告不得請求云云。按，關於城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項固定有明文。而上開規定，於租用基地建築房屋均準用之（土地法第105條規定參照）。惟土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨參照）。本件被告承租系爭土地乃係建屋出租他人用以收取租金（見上開不爭執事項五），則依上開說明，自無土地法第105條準用同法第97條規定之適用。是被告辯稱，關於計算租金，應依土地法第105條準用第97條第1項之規定，租金以不超過土地及建築物申報總價年息百分之10為限云云，尚不足採。
（五）被告另辯稱：伊原在承租之系爭土地搭建5間房屋使用，因原告要求拆除1間房屋，致被告使用的土地減少了，情事變更，應減少租金云云，為原告所否認。經查，系爭協議書承租之範圍為原告應有部分5分之3之權利，被告雖拆除1間房屋，惟並非因原告之應有部分變更之故，自無情事變更之情形，被告所辯亦無足採。
五、綜上，原告依據租賃契約之法律關係請求被告給付租金456萬元，及自106年7月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張，核與本件結論不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 9 月 25 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 25 日
書記官 張玉楓