臺灣臺中地方法院民事判決108年度原訴字第16號原 告 怡懋‧蘇米訴訟代理人 郭欣妍律師
黃靖閔律師複 代 理人 李佳珣律師被 告 黃五帝
黃淑晴黃淑吟上 一 人訴訟代理人 黃世斌被 告 粘麗雀上 一 人訴訟代理人 陳信宏共 同訴訟代理人 陳振吉律師複 代 理人 李羿慧上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國110年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、兩造前於民國108年3月5日就坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地及其上同段521建號、門牌號碼為臺中市○○區○○路00巷0○0號之建物（下稱系爭房地或系爭房屋）簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣總價為新台幣（下同）3180萬元，原告已於108年6月20日給付價金完畢，並於同年月27日移轉登記完畢。
二、被告雖於108年7月24日有交付系爭房屋之鑰匙，但未進行點交，嗣查系爭房屋於簽約前即存有如下瑕疵：
1.系爭房屋內所附電梯（下稱系爭電梯），原告於108年8月間委請永大機電工業股份有限公司臺中分公司（下稱永大機電）查看，方驚覺系爭電梯機械室未敷設水泥固定，電梯軌道亦僅安裝至6樓，且6至8樓電梯出入口未安裝相關安全設備，且無昇降設備使用許可證。而系爭電梯嗣經永大公司實際修繕及議價後，原告支出費用應為114萬元。
2.依系爭契約第9條第4項所載：「本買賣契約標的物之違章建築位置為頂樓平台、庭院、6.7.8樓全部及1至5樓後面全部」，並未記載地下一層屬於違章建築，且簽訂系爭契約時，被告亦未交付系爭房屋第一類登記簿謄本予原告，故原告當時並不知悉系爭房屋地下一層係違章建築，被告就此部分顯為刻意隱瞞，而因違章建築之建物，屬違規設置，其通常效用有所減少，且減低其經濟上之價值，原告自得行使價金減少請求權。此部分應減少之金額為100萬元。
3.系爭房屋有諸多漏水或鋼筋裸露的情形，惟因被告所委託之仲介未曾提供不動產說明書予原告，令原告無從判斷系爭房屋之具體瑕疵為何。然系爭房屋有高達50多處出現漏水狀況，被告於系爭契約所保證之情事，顯與事實不符，自應負擔瑕疵擔保責任。經廠商評估上開屋況瑕疵後，建議進行排水系統補強、鋼筋水泥模板工程、龜裂補強工程及防水系統建置等工程，維修費用估計為145萬元。
4.被告故意不告知系爭房屋具有上揭瑕疵，除有違誠實信用原則外，尚應依系爭契約第9條第2項、第16條及民法第354條負瑕疵擔保責任，原告得依民法第359條規定請求減少價金。關於上開瑕疵之修復，經原告預估修繕費用為350萬元（計算式：電梯瑕疵修繕105萬元＋地下一層違建瑕疵價值減少100萬元＋漏水及鋼筋裸露瑕疵修繕145萬元＝350萬元），但因原告已交付買賣價金完畢，應認被告無法律上之原因而溢領相當於上開修繕費用之利益，自應返還其利益，故原告依民法第179條不當得利之法律關係，得請求被告連帶給付原告350萬元。
三、被告所交付之建築物有諸多瑕疵，為未依債之本旨之交付，且此一瑕疵對於居住其內之住戶而言，除會對居住品質有所疑慮外，在心理層面也會造成相當大的負面影響，亦可能造成該等標的市場接受程度及價格低落之情事，是以縱經修復，系爭房屋仍將受有交易性價值貶損之損害。依此，原告並依民法第227條及第226條規定，請求被告應負擔系爭房屋因上述瑕疵導致系爭房屋交易價值貶損之損害，暫先估計減損價值為150萬元。
四、原告給付買賣價款並沒有遲延，雙方已依108年6月13日之協議書第2條相關約定辦理不動產過戶及完成交屋程序，依系爭契約第3條之約定被告不得向原告主張有遲延違約責任，被告抵銷抗辯不可採。
五、綜上所述，原告本得請求被告連帶給付500萬元（即包含不當得利350萬元及因房屋價值貶損所生之損害150萬元）。然雙方有於108年6月13日達成協議，本件最多僅能請求150萬元，爰依上開規定提起本件訴訟。並聲明：被告應連帶給付原告150萬元，暨自調解聲請狀繕本送達翌日起，按年息百分之5計算之利息；原告願供擔保，請准予假執行宣告。
貳、被告答辯：
一、原告以系爭房屋尚有瑕疵為由，拒絕支付尾款，直至兩造於108年6月13日簽立協議書，約定由被告開立150萬元銀行支票供擔保後，原告始分別於108年7月4日、23日匯入1,600萬元、400萬元，共2,000萬元尾款至房屋交易安全制度專戶，非如原告所稱其於108年6月20日即給付價金完畢。原告並於108年7月24日在「房屋交易安全制度專戶收支明細表（買方）」上親自簽名蓋章，依該明細表上特別注意事項第4條並記載：「買方確已驗屋完成，確認屋況無誤，辦理點交手續。」足見原告係於完成驗屋後，辦理點交手續。
二、被告並未有任何刻意隱瞞房屋瑕疵狀況之情，且原告對系爭房屋屋況極為明瞭，被告已依債務本旨交付，不構成不完全給付：
1.原告配偶蔡財富於108年2月10日第一次至系爭房屋看屋，即由仲介謝其洲以不動產說明書內容，一一向蔡財富介紹從地下室至八樓之屋況並進行比對，當天即知悉系爭房屋僅1至5樓前半部有合法登記，共132.86坪，其餘部分皆為違建，即原告於初次看屋時即知悉系爭房屋之違建情況，並查看被告等人加裝之電梯，當天謝其洲有解說電梯門外及車廂操作盤的樓層設定為B1、1、2、3、4、5按鈕，可自地下1樓搭乘至5樓，故原告對電梯狀況亦十分明瞭，亦知悉系爭電梯無許可證。又因系爭房屋出售時，被告已明確開立買賣條件為「賣方不整理，以現況交屋」，故謝其洲更提醒蔡財富可找家人及廠商前來看屋，以評估屋況。
2.原告與其配偶蔡財富於108年2月14日請房屋整修廠商隨同看屋，當時頂樓承租基地台的廠商來維修，並邀原告夫婦一同搭電梯上樓，但蔡財富表示不敢搭乘。嗣蔡財富帶廠商從地下室至8樓逐層說明要整修的部分並評估討論整修範圍，原告則由謝其洲陪同看屋，除以不動產說明書詳細介紹屋況，並以第二類謄本及建物測量成果圖與房屋現況比對，故當天原告對屋況及需整修之部分已極為了解。
3.謝其洲曾於108年2月18日帶系爭房屋不動產說明書至原告家中，再次說明物件產權及屋況，原告已收下不動產說明書及產權相關資料。
4.蔡財富與謝其洲於108年2月21日第三次看屋，蔡財富以LINE訊息通知謝其洲，當日已是原告第二次請廠商到現場勘查、估價屋況維修情況，而原告夫婦看屋後確定以3,100萬元出價斡旋，並表示以現況交屋即可，被告不需要整理房屋。但被告開價3,980萬元，經斡旋後，被告才同意以現況交屋為條件，降價至3,300萬元。嗣謝其洲於108年2月26日回報上述斡旋結果給蔡財富時，蔡財富同意加價100萬元。
5.蔡財富於108年2月28日第四次再至系爭房屋看屋，當天整修廠商亦到現場勘查、估價。至108年3月4日被告始同意以3,200萬元出售系爭房屋，但約定以現況交屋，所有清潔及維修均由原告自行處理。
6.108年3月5日簽約當日，蔡財富偕同地政士林榮泰於下午4時30分許至中信房屋金馬店，林榮泰並於核對相關資料後，以電話向原告報告並列出「房屋內部清空、廢棄物清運、地面清洗」、「使用執照」、「房屋壁面滲水、樓梯磁磚脫落、前窗滲水、壁癌」、「排水管及排糞管暢通」等事項，要求減價28萬元，最後兩造合意減價20萬元，並約定直接以現況交屋，由原告自行負責整修。
三、原告於系爭契約成立時，已確知系爭房屋之屋況瑕疵，依民法第355條第1項規定，被告不負瑕疵擔保責任，原告依此請求減少買賣價金，自非有據。
四、依兩造契約約定，就買賣價款3180萬元，原告分3期給付，第一期應支付380萬元、第二期應支付600萬元，第三期價款於貸款核准後支付，然原告嚴重遲延第三期價款達60日以上，已構成系爭契約第11條第2項之違約事由，就原告之遲延給付所衍生之遲延利息，被告主張抵銷。
五、並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。
參、兩造不爭執事項：
一、原告與被告黃五帝、黃淑晴、黃淑吟、粘麗雀於108年3月5日就系爭房地簽立系爭契約，買賣總價為3180萬元（見本院卷一第25至30頁、第102頁）。
二、系爭房地於108年6月27日完成所有權移轉登記，原告則於同年7月24日給付被告買賣價金尾款，被告並於同日交付系爭房屋鑰匙予原告（見本院卷一第31至36頁、第102、103頁）。
三、系爭房屋所附系爭電梯可到達樓層為B1及1至5樓，未申請昇降設備許可證；地下一層為違章建築；屋況有壁癌、漏水及鋼筋裸露等瑕疵。
四、系爭契約第九條擔保責任第三項本約標的物處，勾選「無滲漏水」及記載「現況交屋」，並經兩造簽章確認（見本院卷一第27、143頁）。
五、原告對於卷附被證1至8、10、11、17、20，形式上真正不爭執（見本院卷一第253至255頁）。又兩造就系爭契約之履行，有於108年6月13日簽訂協議書（協議書見本院卷一177至183頁）。
六、原告配偶蔡財富分別於108年2月10、14、21、28日，四次由仲介謝其洲陪同至系爭房屋看屋，其中108年2月14日原告有一同前往，裝修廠商則於108年2月14、21、28日一同前往。
肆、兩造爭執事項：
一、原告於訂約時是否已知悉系爭房屋之瑕疵？被告對於原告主張之瑕疵是否應負物之瑕疵擔保責任？
二、原告主張被告故意隱匿系爭房屋之瑕疵，且被告有未依債之本旨為給付，而依系爭契約第9、16條及民法第354、359、179條、第227條第2項規定，請求被告給付150萬元，有無理由？
伍、本院判斷：
一、按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。物之出賣人依民法第354條第1項之規定，對於買受人應擔保其出賣之物於交付時無物之瑕疵存在。然民法第355條第1項亦規定，買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責。蓋買受人於締結買賣契約時，若已明知標的物之價值或效用有滅失或減少之瑕疵，則是拋棄本於瑕疵而請求擔保之權利，不必使出賣人負其責任。且於交易上，買受人於買賣契約成立時（或之前）發現買賣標的物有瑕疵時，就該已知之瑕疵，本可向出賣人請求瑕疵減價，若雙方達成減價合意，當可就買賣價金互相同意，而使買賣契約得以成立並進而生效。至於訴訟上，依民事訴訟法第277第1項規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。故對於買賣之標的物有瑕疵存在之事實，應由主張之買受人負舉證之責任；而就買受人於契約成立時明知標的物有瑕疵之事實，則應由出賣人負舉證之責任。至於證明買受人知悉物有瑕疵之方法，則不應以書面為限，蓋從交易過程中，若買受人有檢視標的物，就標的物一望即知之瑕疵，當可認買受人於契約成立時即已知悉該瑕疵，此從民法第356條所為有關買受人之檢查通知義務規定，亦可知之。
二、本院認原告所主張之上開瑕疵，原告於買賣契約成立時均已知悉，故被告依民法第355條第1項之規定，不負擔保之責。
茲說明理由如下：
㈠原告之配偶蔡財富於本院109年5月27日言詞辯論期日證稱：
108年1、2月間有去現場看屋，共看了3到4次，有看到牆壁龜裂、地板磁磚有破大概半數，當天水龍頭沒有水，電燈閃爍，只有一、二盞會亮，因有漏水情形，所以牆壁上有鑽孔用東西接水、鋼筋裸露情形有3、4層樓範圍，6-8樓的電梯用木頭封起來，每次看屋謝其洲都有去，謝其洲有講6-8樓是違建，沒有講電梯在違建內且沒有使用執照，也沒有提到地下室是違建，伊看屋時有協同一位泥作師傅，讓他評估系爭房屋整理要再花多少錢，師傅有進入屋內看，評估整修總價還要600多萬元，當初謝其洲有講原屋主不修理，照房屋現況賣，原開價3000多萬元，伊評估大概2900萬元可以買，最終以3200萬元去寫，又簽約當天伊有請林榮泰幫忙列舉8到9條瑕疵，最後有再折讓20萬元等語（見本院卷二52頁至57頁）。又證人黃世斌即幫被告管理系爭房屋之人亦證稱：107年底被告委託賣屋，由中信房屋謝其洲處理，108年3月5日是第一次接觸買方的蔡財富，當下伊有帶包括使用執照、竣工圖、平面圖及租賃合約書交給蔡財富，說明使用執照內容、坪數，還特別強調地下室、1-5樓後段、6-8樓及電梯在違章地點無使用執照，系爭建物是84年竣工，當時就已蓋到8樓，原本賣方開價3980萬元，蔡財富在108年2月去看過現場4次，從B1到8樓都有仔細看過，有請技師評估維修要花620萬元，雙方議價商討以3200萬元成交，簽約時蔡財富以林榮泰手寫的缺點再次要求折讓28萬元，當下雙方再同意折讓20萬元，賣方不再出面處理，全由買方處理等語（見本院卷二56頁至58頁）。則上開證人所述之買賣看屋交易議價過程大致相符，有爭議者，係於看屋及簽約時，買受人即原告已否知悉電梯僅得使用到5樓，無使用執照，且地下室亦無使用執照等事實。
㈡依證人即系爭房屋之賣方仲介謝其洲於本院109年4月8日之證
述內容可知，本件係原告方面主動聯絡看屋，共有4次看屋，都是蔡財富去，原告本人第二次有到，於證人謝其洲第一次帶看時，有拿出建物平面圖告知蔡財富平面圖前面1到5樓是合法的，1到5樓後面是違建，6到8樓全部是違建，地下室也是違建，電梯的位置坐落在違建的地方，沒有使用執照，第二次看屋原告有找整理房子的廠商估整理費用，說要花600多萬元，後經過議價雙方同意以3200萬元成交，簽約當天原告未到，蔡財富帶林榮泰到公司，林榮泰有詳閱系爭房屋不動產資料和蔡財富比對手機內照片，有手擬瑕疵單，蔡財富要求減價28萬元，最後賣方再折讓20萬元而以3180萬元作為成交價等語（見本院卷二11頁至13頁）。另依證人林榮泰之證述內容可知，其係應蔡財富要求簽約時到場，現場有看蔡財富手機內房屋照片，有寫了7、8點瑕疵，還有請蔡財富注意簽約內容，房屋現況其沒有看過，到底哪裡有違章，由蔡財富去認定，記憶中現場有土地及建物登記謄本，不確定有不動產說明書等語（見本院卷二19頁至23頁）。從證人之證述可知，原告之配偶蔡財富係多次現場看屋，並有尋找專業廠商進入估算整修費用，而簽約時亦透過專業人士協助確認內容並再次主張瑕疵減價，足認原告方面就購買系爭房屋極其慎重。
㈢依原告購買系爭房屋之慎重程度，本件應認證人黃世斌及謝
其洲所述於原告之配偶蔡財富看屋時有提供系爭房屋之相關資料（含平面圖、使用執照、土地及建物謄本等）向蔡財富解說等語，實可採信。況從證人林榮泰之證述內容亦可認定至少兩造簽約時原告方面可閱覽到土地及建物登記謄本。而依卷附系爭房屋之建物謄本所示，明顯可見系爭房屋之登記內容並無地下室與面積之記載（見本院卷一35頁），則本件足認被告所述其有事先告知原告地下室係違建，於買賣契約訂約時即已知悉瑕疵等情，應屬可採。
㈣原告配偶蔡財富證稱：6-8樓電梯用木頭封起來，且有看到1-
5樓電梯會上去，6-8樓沒有看到電梯會上去等語（見本院卷二52至53頁）。而依系爭契約書第9條所載內容可知本件系爭契約簽約時，原告早已知悉6-8樓是違建、1至5樓後面全部是違建（見本院卷一27頁），且如前所述，原告方面亦已知悉系爭房屋地下室亦屬違建。且蔡財富多次勘查系爭房屋，則其又找專業人士估算系爭房屋之整理費用，則對於電梯之坐落位置、可有效使用之現況與有無使用執照，若未詢問仲介謝其洲，實與常情不符。故應認謝其洲上開證述有事先告知蔡財系爭房屋電梯的位置坐落在違建的地方，沒有使用執照等語，係屬可採。
㈤原告所主張之漏水及鋼筋裸露之瑕疵問題，依蔡財富上開證
述內容，可知原告方面於第一次勘查系爭房屋時即已目擊有漏水情形（見本院卷二52頁）。另所稱鋼筋裸露則係顯而易見之瑕疵，加以本件原告亦有委請專業人士勘查系爭房屋估算整理修繕系爭房屋之費用需600餘萬元，則就此部分之瑕疵，均應認原告於契約成立之時均已知之甚詳。
三、綜上所述，本院認原告所主張之上開瑕疵，原告於買賣契約成立時均已知悉，故被告依民法第355條第1項之規定，不負瑕疵擔保之責，本件原告主張依兩造系爭契約第9條第2項、民法第359條規定請求減少價金，並因已給付價金完畢而請求被告返還不當得利乙節，即屬無據，不應准許。另民法第227條所稱之不完全給付係指「瑕疵給付」與「加害給付」而言，本件依原告之主張當係指「瑕疵給付」，而因本件原告主張之上開瑕疵，其於系爭契約簽訂前即已知悉並藉以和被告議價後，達成價金合意，故本件亦難認被告方面有瑕疵給付之情事而應依民法第227條及第226條之規定負損害賠償責任。從而，原告依上開規定提起本件訴訟，為無理由，應予駁回。
四、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失其依據，亦應予駁回。
五、本件事證已經明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法，均不會影響判決結果，故不再一一論述。
陸、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 26 日
民事第一庭 法 官 李悌愷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 26 日
書記官 陳其良