臺灣臺中地方法院民事判決 108年度消字第4號原 告 黃炳煌訴訟代理人 黃莊玲玉被 告 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 周俊吉被 告 張志豪
楊貴安黃旻萁李宜平前五人共同訴訟代理人 陳秋伶律師上列當事人間損害賠償等事件，於民國108年10月3日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠訴外人張惠雯委託被告信義房屋仲介股份有限公司（下稱信
義房屋公司）水湳文華店業務員之被告楊貴安出售其所有門牌臺中市○○區○○路0 段00號房屋（下稱系爭房屋），由被告信義房屋公司不動產經紀人之被告黃旻萁進行調查並製作不動產說明書，原告則由被告信義房屋公司西屯店業務員之被告張志豪介紹該屋，後原告與張惠雯於民國106年1月24日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以新臺幣（下同）2450萬元向張惠雯購買系爭房屋，並共同委任被告信義房屋公司專屬地政士之被告李宜平為履約代書。系爭房屋交屋後，原告於106年3月16日拆卸系爭房屋裝潢，發現系爭房屋裝潢內有天花板裂縫、樓板貫穿、樑穿孔、樑裂縫、梯間裂縫、鋼筋裸露鏽蝕及大片壁癌漏水（下稱系爭瑕疵）之情事，顯與不動產現況說明書未合。
㈡被告信義房屋公司為提供房屋仲介服務之企業經營者，依消
費者保護法（下稱消保法）第7條第1項規定，應確保其提供之服務符合其專業水準，詎其所屬業務員被告張志豪、楊貴安及不動產經紀人被告黃旻萁均未詳查系爭房屋之現況，未能發現系爭房屋有系爭瑕疵，未盡善良管理人之調查義務，自有過失。另被告李宜平受原告與張惠雯委任為履約之地政士，其未能確認系爭房屋之現況與其不動產現況說明書是否同一，系爭契約第17條「其他約定事項」原僅 7項已由買賣雙方簽名，後又加註第8至19項，其中第8項為賣方與被告信義房屋公司免責條款，顯為雙方簽約後加註，顯見被告李宜平未能確認房屋現況，進而損及原告權益。系爭房屋之成交價為2450萬元，被告信義房屋公司收費為成交價百分之5即122萬5000元。被告信義房屋公司依消保法第7條第1、3 項應負損害賠償責任，並依消保法第51條規定，原告得請求1 倍之懲罰性賠償金共計245 萬元。被告信義房屋公司、張志豪、楊貴安及黃旻萁依不動產經紀業管理條例第26條第2 項應對於原告負連帶賠償責任，被告李宜平應依民法第544 條負損害賠償責任。被告信義房屋、張志豪、楊貴安、黃旻萁之連帶賠償責任與被告李宜平之賠償責任，性質屬不真正連帶債務，若其中債務人已為給付，另一債務人於其給付範圍內免為給付。
㈢又被告未就系爭房屋所存系爭瑕疵進行瞭解並向原告解說，
自有疏失應負債務不履行之責。又被告黃旻萁、張志豪、楊貴安明知原告對系爭房屋之瑕疵甚為在意，為求順利以高價簽約，一面以出賣人會負責等語安撫原告，一面於簽約前告知原告與出賣人張惠雯共同委任之地政士即被告李宜平，被告李宜平擅自列入系爭契約第17條第8項雙方合意依現況點交，原告不得向賣方及仲介主張瑕疵相關責任之約定，應已違反居間義務，亦係故意侵害原告權益之行為，依民法第184條、第185條規定應負連帶損害賠償責任，被告信義房屋公司依民法第188條規定應負連帶損害賠償責任。若被告確實履行居間及受任義務，原告當無購買系爭房屋意願，毋須另訴請求返還支出價金2450萬元，且無需提出相關民刑事訴訟，相關訴訟支出91萬6125元。原告於106年3月16日已交付2450萬元與出賣人張惠雯，以法定利息計算2年之利息損害245萬元，另系爭瑕疵修繕需23萬5410元，修繕後僅能供一時居住，房屋已無價值，原告受有交易價格減去土地價值損害1513萬8948元。被告以不法手段促成本件買賣，侵害原告意思表示自由，造成精神上損害，爰依民法第227條之1、第195條規定請求慰撫金50萬元。原告暫請求被告賠償245萬元。
㈣行政院消費者保護會第7 次會議通過「成屋買賣定型化契約
應記載及不得記載事項」第2 項規定不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任。被告未注意該規定，私自與賣方磋商，在原告不知情下，於系爭契約第8 條加註不適法條款排除賣方瑕疵擔保責任，顯有過失。又原告係於106年1月24日晚間8 時40分簽立買賣斡旋金契約，原告當時基於被告信義房屋公司不動產說明書針對鋼筋外露、樑穿孔等記載「否」之認知，而願意簽立系爭契約。詎料僅經過20分鐘，買賣雙方於晚間9 時進入簽約室後，買賣條件竟發生重大變化，免除賣方之瑕疵擔保責任，此部分被告未告知亦未給予原告法定審閱期間，致原告陷於錯誤簽立系爭契約，被告亦有過失。
㈤爰依民法第184條、第185條、第188條、第195條、第224條
、第227條、第227條之1、第544條、第565條、第567條、類推適用民法第544條及不動產經紀業管理條例第22條、第24條之2、第26條第2項、消保法第7 條、第51條規定、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第6 點，請求被告連帶賠償併請求懲罰性賠償金，請擇一為原告有利判決。㈥訴之聲明：⑴被告信義房屋、張志豪、楊貴安、黃旻萁應連
帶給付原告245萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息。⑵被告李宜平應給付原告245萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日，按年息百分之5計算之利息。⑶前2項聲明，如其中任1被告已履行給付時，其他被告於該給付範圍內免為給付義務。
二、被告則以：㈠原告於106年1月24日透過被告信義房屋公司買受張惠雯所有
系爭房屋。被告黃旻萁、張志豪及楊貴安就系爭房屋包含目視可見之屋況及賣方張惠雯所告知之瑕疵（即壁癌及增建狀況）已盡調查揭露義務，有系爭契約第17條第8項及第9項及標的物現況說明書第28點及32點可證。原告稱完成交屋後之106年3月16日將房屋裝潢全部拆卸後始發現有樓地板貫穿、樑穿孔等問題，主張被告等於製作不動產狀況說明書有所疏失云云等語，顯無理由。張惠雯將系爭房屋委託被告信義房屋公司銷售時，系爭房屋之天花板幾乎皆有裝潢包覆，於拆卸裝潢前，自外觀根本無從窺視內部狀況，而賣方張惠雯當時亦稱裝潢自81年間向前手購買時即已存在，不了解裝潢內之情形。被告黃旻萁、被告張志豪及被告楊貴安就系爭不動產之現況既已盡調查義務且據實以告，實難謂其等於執行仲介業務過程中有何過失。
㈡不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第26條第2 項規定
，雖課予不動產經紀業者有就訂約事項有調查之義務，並應以不動產說明書向交易相對人解說，然非謂一旦不動產說明書之記載與現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應負損害賠償責任，仍應以不動產經紀業者或經紀人員有可歸責之事由，及交易相對人受有損害，其間有因果關係為必要。原告自承其所主張之瑕疵皆為拆除裝潢後始能發現，並無法從外觀目視可知，而另案確定之不起訴處分書亦確認上開裝潢為賣方張惠雯於81年間自前手購買時即已存在，故其亦不清楚裝潢內部之實際狀況，如何要求不動產經紀人被告黃旻萁及業務被告張志豪及被告楊貴安於調查不動產之現況能透視知悉。張惠雯於簽約當天並無保證無瑕疵，原告亦無於簽約當天詢問裝潢內部狀況或要求先拆裝潢再簽約等情，顯見簽約當天就被告已知及賣方告知之瑕疵已充分揭露並協助詳載於買賣合約。原告主張被告信義房屋與被告黃旻萁、張志豪、楊貴安應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項負連帶賠償責任顯無理由。
㈢被告信義房屋公司就本件所提供之居間服務已符可期待之合
理使用水準，且該服務與消費者之安全或衛生無關之服務，應無消費者保護法之適用。被告信義房屋所提供之「服務」，依民法第565 條之規定，應僅及於報告訂定買賣契約之機會或為訂定買賣契約之媒介。就「居間」服務契約之本質及可期待之合理使用該服務之內容以觀，其並不須負有保證買賣標的無瑕疵之義務，亦不須負有檢查買賣標的之義務，亦即認買賣標的未妥善檢查風險，應由買賣當事人各自依契約法之瑕疵擔保責任等法律關係承擔，尚無強令居間者亦須負買賣標的之檢查義務，並由其承擔系爭契約事後損害賠償責任。消保法之規定乃係針對企業經營者所設計、生產、製造之商品或提供之服務，對於消費者不得有安全或衛生之危險性而立論，故若所提供之服務若與消費者之安全或衛生無關之服務，自無上開消費者保護法之適用。本件居間仲介銷售事宜，顯與原告之安全或衛生無涉，原告依消費者保護法請求被告公司賠償，自無理由。本件居間服務，因原告表示先前已委託其他仲介業者帶看房屋，因而要求被告信義房屋公司不得向其收取成交價百分之1 之仲介服務費即24.5萬元，故本件原告實際上並未支付任何仲介費用予被告信義房屋公司。原告卻主張以成交價百分之5請求1倍之懲罰性賠償金亦顯無理由。
㈣被告李宜平為地政士受原告及訴外人即賣方張惠雯委任協助
買賣契約履行，系爭房屋亦已移轉完畢，被告李宜平處理委任事務並無任何過失，原告請求被告李宜平依民法544 條賠償245 萬元亦無理由。被告李宜平為地政士受任內容為協助買賣契約履行（包含簽約及過戶），不動產現況說明書製作非其所負責，其對於不動產現況亦無查證義務，被告李宜平於簽約當時亦已就現有資料及買賣契約逐條說明，並已協助完成系爭房屋之過戶，則被告李宜平處理委任事務並無任何過失。原告亦已自承系爭契約第17條第8 至19項為簽約當天加註並於其後親簽，而依被告李宜平於另案及偵查中具結證稱，簽約時係於會議室將合約條文以投影方式逐條進行說明，只要買賣任何一方有意見就會當場說明並進行磋商後修改，買賣雙方皆為地位平等之消費者，所簽署者亦非不得修改之定型化契約，然本件簽約時原告並未提任何異議。是被告李宜平確實本於其代書職責公正協助買賣雙方進行簽約並逐條說明簽約內容，且簽約時間長達1至2小時，是原告稱簽約當時因信任信義房屋代書根本沒看條文就簽名之簽約狀況並非事實。是被告李宜平處理委任業務並無任何疏失，原告請求被告李宜平依民法第544條規定賠償245萬元無理由。
㈤原告主張所購買之系爭不動產只剩土地公告現值價值云云等
語，與其所提出另案鑑定報告並不相符，依該鑑定報告其所主張裝潢內瑕疵並非重大瑕疵修復費用亦僅23萬5410元，至於原告提出另案所支出之律師費等訴訟成本將近100 萬，此於法律上並非損失，且與本案無關。被告於居間仲介本件買賣並無任何過失，原告追加依民法227條之1、第195 條請求精神慰撫金50萬元皆無理由等語置辯。
㈥答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告主張張惠雯委託被告信義房屋公司業務員被告楊貴安出
售其所有系爭房屋，由被告信義房屋公司不動產經紀人被告黃旻萁進行調查並製作不動產現況說明書，原告由被告信義房屋公司業務員被告張志豪介紹該屋，後原告與張惠雯於106年1月24日簽訂不動產買賣契約書，並共同委任被告信義房屋公司專屬地政士被告李宜平為履約代書，系爭房屋交屋後，原告於106年3月16日拆卸系爭房屋裝潢，發現系爭房屋裝潢內有系爭瑕疵等情，業據其提出不動產買賣契約書、不動產說明書及瑕疵相片為證（見卷第17-85 頁），且為被告所不爭執，堪信為真正。
㈡按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，民法第565條、第567條第1 項定有明文。又不動產經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條、第24條第1、2項、第26條第2 項亦有明文。又「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」，不動產經紀業管理條例第24條之2 規定甚明。原告主張被告於締約前疏未對於系爭瑕疵進行調查瞭解，告知原告系爭瑕疵為有過失云云，為被告否認。查被告信義房屋公司居間仲介系爭房屋買賣，被告信義房屋公司及其所屬人員被告楊貴安、黃旻萁、張志豪、李宜平應依前揭規定，分別就其等執行業務範圍，製作不動產說明書，並就調查所得據實報告於原告。被告信義房屋公司所屬不動產經紀人被告黃旻萁製作不動產現況說明書，第28點載明系爭房屋有壁癌情形及位置，第32點載明系爭房屋有增建、違建情形及位置（見卷第50頁），系爭契約書第17條第8、9項亦載明前情（見卷第24頁），堪認被告信義房屋公司及所屬人員被告楊貴安、張志豪、黃旻萁、李宜平已善盡居間契約之據實告知義務。原告自承所指系爭房屋所存系爭瑕疵，係系爭房屋交屋後，於106年3月16日拆卸系爭房屋裝潢始發現，並有系爭房屋拆卸裝潢前相片可參（見卷第157-165 頁），並無證據證明被告於締約前已經知悉，且依不動產經紀業管理條例第24條之2 規定、不動產居間契約性質、交易習慣及誠信原則解釋，不動產經經紀業者執行不動產買賣之居間固應依其專業善盡預見危險及瑕疵調查之義務，然尚不得要求出賣人拆除裝潢供其檢視買賣房屋內部狀況，則被告未能查悉及告知原告系爭瑕疵，難認有何過失，亦無何該當不完全給付情形，原告主張被告執行仲介業務及履行委任契約有過失，依民法第227條、第227條之1、第195條、第544條、第565條、第567條、類推適用民法第544 條及不動產經紀業管理條例第22條、第24條之2、第26條第2項等規定，請求被告賠償損害，並無理由。
㈢次按「因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任。故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者亦同。」，民法第184條第1項定有明文。本項規定前後兩段為相異之侵權行為類型，前段保護之法益為權利，後段則為一般財產上利益。而債權為相對權，存在於當事人間，因不具公示性，原則上並非該項前段所稱之權利，即不得作為故意或過失不法侵害之客體，惟第三人若故意以背於善良風俗之方法，使債權人無法自債務人處獲得清償，該第三人即應就債權人不能受清償之利益，依後段規定負損害賠償責任（最高法院99年度台上字第1704號判決參照）。原告主張被告黃旻萁、張志豪、楊貴安明知原告對系爭房屋之瑕疵甚為在意，為求順利以高價簽約，一面以出賣人會負責等語安撫原告，一面於簽約前告知原告與出賣人張惠雯共同委任之地政士即被告李宜平擬具系爭契約第17條第8項雙方合意依現況點交，忽視原告意思，侵害原告權益，該當共同侵權行為云云。查系爭契約第17條第8項約定：「本物件標的1樓後面、2樓梯間牆面、2樓臥室窗邊、3樓臥室窗邊、4樓臥室牆面、4樓後面現況有壁癌情形。雙方合意依現況點交，賣方就本物件屋況全部漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落(氣離子未超過標準時適用)、樓地板及地壁磚異常等狀況不負民法物之瑕疵擔保責任，日後除賣方有故意隱匿不告知而仍應負責外，亦不得再向賣方主張物之瑕疵相關責任，亦不得向信義房屋主張本物件相關瑕疵之仲介責任與相關約定保障制度」，經原告同意而簽名在後，有系爭契約在卷可稽（見卷第24-25頁），原告主張被告私自與賣方磋商，在原告不知情下，於系爭契約第8條加註前開約定云云，顯與事實不符，自不足採。前開約定係被告李宜平擬具，為被告所不爭執，惟本件既無證據證明被告有違反居間據實報告義務，故意隱匿系爭房屋存有系爭瑕疵而使原告簽立系爭契約，被告李宜平擬具系爭契約第17條第8項約定，列載所見系爭房屋瑕疵，經買賣雙方確認據以免除出賣人及居間人之瑕疵擔保責任，經原告同意後簽名確認，合於民法第355條第1項規定，並無不法，難認有何侵害原告權益。原告於交屋後發現系爭房屋存有系爭瑕疵，另案起訴出賣人張惠雯負瑕疵擔保責任，繫屬本院106年度重訴字第556號審理中，張惠雯於該案執前開約定抗辯得對於系爭瑕疵不負擔保責任，原告則主張系爭瑕疵非締約時已知，賣方不得免除擔保責任等情，有原告與被告張志豪及被告信義房屋公司履約經紀人員間電話錄音光碟及譯文、本院106年度重訴字第556號言詞辯論筆錄、鑑定報告書及張惠雯另案所提答辯狀在卷可參（見卷第197-256、265-317、389-393頁），何者有理，尚待另案審理判決，不能遽而認定原告受有損害，不能認為被告該當民法第184條第1項後段之故意以背於善良風俗之方法加損害於他人要件。另原告買受系爭房屋存有系爭瑕疵，其債權未受完全滿足給付，至多侵害原告之債權，惟債權為相對權，並非民法第184條第1項前段規定之權利，且原告亦未證明被告有何故意過失，自不得依民法第184條第1項前段規定請求被告損害賠償。是以，原告主張依民法第184條、第185條、第188條等規定，請求被告連帶賠償245萬元云云，並無理由。
㈣再按「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者
，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。」，「企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。」，消費者保護法第7條第1、3項定有明文。參以同法第4 條規定：「企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。」，可知消費者保護法之立法目的，在於保障消費者生命、身體、健康、財產之安全，要求企業經營者所提供之商品或服務必須符合當時科技或專業水準可合理期待之「安全性」，必消費者因使用商品或接受服務之安全性不足而致生損害，而此損害係因商品或服務之缺陷所致者，方有消費者保護法第7 條規定之適用，若商品或服務並無安全上之危險，即無本條規定之適用。易言之，消保法第7條第1項規定「商品與服務無過失責任」規範之目的在保障消費者之健康與安全，請求之賠償範圍為消費者因健康與安全受侵害而生之損害，並不包括商品及服務本身瑕疵的損害。商品與服務本身之瑕疵損害，應依民法瑕疵擔保或債務不履行規定救濟，不在上開規定保護範圍之列。原告主張被告信義房屋公司及所屬人員被告楊貴安、張志豪、黃旻萁、李宜平未盡居間調查義務而有過失，原告買受系爭房屋有瑕疵而受有損害等語，既非因服務本身所致安全上之危險，原告亦無因健康與安全受侵害而生損害，並無本條規定之適用。原告依消費者保護法第7條第1項、第3 項之規定，請求被告損害賠償，並無理由。
又消費者保護法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」。原告依消費者保護法第7 條規定請求被告損害賠償既無理由，自無從依消費者保護法第51條規定請求被告給付損害額1 倍之懲罰性違約金。原告援消費者保護法第7條、第51條規定請求被告賠償245萬元，並無理由。
㈤按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定
型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，消保法第17條第1、4 項定有明文。內政部101年10月29日內政部內授中辦地字第1016651846號公告訂定「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第2 項規定：不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任。僅係規範定型化契約條款不得預先排除賣方瑕疵擔保責任，然此規定不及於個別磋商條款。系爭契約第17條第8 項約定係締約時原告與出賣人張惠雯個別磋商後而合意增列之契約條款，末有原告簽名確認，既非定型化契約條款，自與「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第2 項規定無涉。次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反第1 項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消保法第11條之1第1、3 項定有明文。此規定係規範定型化契約，違反此規定，消費者得主張定型化契約條款不構成契約內容。本件系爭契約第17條第8 項約定係個別磋商條款，並非定型化契約條款，亦與消保法第11條之1第1、3 項規定無關。原告主張被告使其簽訂系爭契約第17條第8 項約定，違反「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第2 項規定及消保法審閱期間規定而有過失云云，亦不足採。
四、綜上所述，原告依民法第184條、第185條、第188條、第195條、第224條、第227條、第227條之1、第544條、第565條、第567條、類推適用民法第544條及不動產經紀業管理條例第22條、第24條之2、第26條第2項、消保法第7 條、第51條規定等規定，聲明請求⑴被告連帶給付原告245 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之遲延利息。⑵被告李宜平應給付原告245 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日，按年息百分之5計算之利息。⑶前2項聲明，如其中任1 被告已履行給付時，其他被告於該給付範圍內免為給付義務云云，為無理由，應駁回原告之訴。其假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。
五、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，末此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 21 日
民事第七庭 法 官 熊祥雲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 21 日
書記官 曾惠雅