臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第1943號原 告 樓洪春訴訟代理人 沈暐翔律師（法律扶助）被 告 陳家誼訴訟代理人 唐樺岳律師
簡珣律師上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國108 年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本院一０八年度司執字第四八四八七號遷讓房屋強制執行事件所為之強制執行程序，應予撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告前因經濟狀況不佳，無力清償其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地及其上同段1479建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路○○巷○○號，下合稱系爭不動產）之二胎貸款，恰好此時見被告、訴外人蘇文章、蔡政治投遞於信箱之貸款廣告，遂與渠等有所接洽。蘇文章表示因原告本身信用不佳，不易再向銀行申貸，故要求原告先暫時將系爭不動產移轉至蘇文章指定之人頭即被告名下，由蘇文章先替原告代償對外積欠之二胎新臺幣（下同）120 萬元、房貸146 萬1979元及給予原告現金10萬元，總計2,762,
979 元。被告、蘇文章、蔡政治是再以系爭不動產向銀行設定抵押辦理貸款，並表示只要原告在兩年後償還310 萬元，即可將系爭不動產再移轉回原告，清償方式則係約定在兩年期間內每月還款1 萬元，兩年屆至時，則給付剩餘之286 萬元。於此同時，被告、蘇文章、蔡政治另指示原告前往花蓮二信太平分社開戶，並要求將存摺、提款卡、印章交由渠等保管，由渠等在兩年之期間內製作資金往來，以提高原告信用評等，使原告在兩年後得以較佳之信用評等狀態另向銀行借貸，以所貸款項給付予渠等。又要求原告配合渠等，於10
6 年1 月13日與蘇文章、被告就系爭不動產各自簽立買賣協議書（經公證）、不動產買賣契約書，及於106 年6 月9 日與被告簽訂房屋租賃契約書（經公證，下稱系爭租約），以「有成立買賣契約及租賃契約」之外觀掩飾渠等之放款行為，並訛稱之所以於上開買賣協議書第5 條第3 款記載「就乙方行使買回權買回前述不動產之價金為新臺幣参佰捌拾貳萬元整」等文，係因為如此記載，對外將可以拉高系爭不動產之實價登錄價格，可申貸較高之金額，而對內雙方間仍係以先前原告還款金額為310 萬元之約定。被告、蘇文章、蔡政治即係以此方式使原告陷於錯誤，認為只要兩年後合計給付蘇文章310 萬元，即可取回系爭不動產。然原告在二年後欲以另外向銀行申貸之款項向被告、蘇文章、蔡政治為清償時，渠等卻主張予原告間就系爭不動產存有買賣及租賃關係，並以系爭與蘇文章簽訂之買賣協議書第5 條第3 款約定為據，主張原告需給付382 萬元，才願意將系爭不動產移轉登記予原告，以詐欺之方式取得對原告之72萬元債權。被告並持系爭租約為執行名義，聲請對原告之財產強制執行，經本院執行處以108 年度執字第48487 號遷讓房屋事件強制執行中（下稱系爭執行事件）。然原告係因被告、蘇文章、蔡政治向伊訛稱：兩年後合計給付蘇文章310 萬元，即可取回系爭不動產云云，致陷於錯誤，而簽訂上開買賣協議書及房屋租賃契約書，原告自得爰依民法第92條之規定，撤銷系爭租約之意思表示。縱認被告所持系爭租約並非原告遭詐欺所簽訂，為本件兩造就系爭不動產均無租賃之真意，系爭租約乃兩造出於通謀虛偽意思表示而成立，自屬無效。則被告據系爭租約所聲請之強制執行既有債權不存在之事由，原告自得以此債權不存在之事由，提起債務人異議之訴，排除被告依系爭租約及公證書聲請裁定強制執行之執行程序。爰依強制執行法第14條第2 項規定提起本訴等語。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：原告所稱蘇文章曾以310 萬元即可買回系爭不動產等語告知，未據原告舉證，尚屬空言。且讓與擔保所支付之款項，依習慣應予讓與物之實際價值有所落差，否則直接成立賣賣契約即可。既係擔保，自不可能以讓與物實際價值給付金錢。而系爭不動產市價加計委託地政士費用、各項雜支等金額，買賣價金落在310 萬元應屬合理。況本件買賣價金中之220 萬元，係以被告名義貸款而來，其餘90萬元，係由蘇文章自行籌措（部分向訴外人羅世杰所借）。如係讓與擔保，則買方給付220 萬元即可，豈會補足款項至與系爭不動產之價值相當？則以蘇文章已給付相當價值之價金予原告觀之，本件實為買賣無訛。且若如原告所述，310 萬元之買賣價金為借款，依民間借貸3 分利計算，每月利息應為93,000元，與系爭租約所載訂金1 萬元差距甚大，是兩造間真實合意應係成立租賃契約無誤。原告提起本訴顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
（一）原告前為系爭不動產之所有權人，與被告於106 年1 月13日簽立不動產買賣契約書，約定由被告以買賣總價370 萬元購入系爭不動產，簽約款及用印款各60萬元，用以代付原告第二順位借款，尾款250 萬元由被告以系爭不動產貸款後抵付。原告並於同日與蘇文章簽訂買賣協議書，約定系爭不動產之買賣價金為310 萬元，自系爭不動產登記予蘇文章指定之被告之日起算2 年為期，於二年期滿之日起算1 個月內，原告有以382 萬元買回系爭不動產之權利，此協議書並經本院所屬民間公證人林政德事務所公證。系爭不動產於106 年3 月3 日以買賣為原因，將所有權移轉登記予被告（原因發生日期註記為106 年1 月17日）。原告於106 年6 月9 日與被告簽立系爭租約，約定原告承租系爭不動產使用，租期為106 年6 月9 日至106 年12月8日，每月租金5,000 元，於每月13日，匯入被告指定之銀行帳戶，系爭租約亦於106 年6 月9 日經本院所屬民間公證人林政德事務所公證。被告於108 年4 月29日以系爭租約租期屆滿為由，向本院聲請遷讓房屋之強制執行，經本院民事執行處以系爭執行事件受理在案，尚未終結等情，為兩造所不爭執，且經本院依職權調取系爭執行事件卷宗查核無訛，堪以認定。
（二）而以證人蔡政治於本院言詞辯論程序中證稱：伊在沅鴻不動產顧問有限公司擔任業務，負責開發需要貸款的人，蘇文章是業務主管。沅鴻公司有經營放款業務，也有在購買房地產，就是買了之後，再讓原本賣房子的人買回去。當初伊去放房屋貸款的傳單，原告看到傳單打電話給伊，說他有一筆民間貸款，利息比較高，伊就詢問是否要轉到沅鴻公司，利息比較低。因為知道原告有這個需求，公司作決定的又是蘇文章，伊就請蘇文章與原告當面洽談，他們有在太平的7-11談了2 次。考量原告名下有系爭不動產，所以當初是講到用買賣系爭不動產的方式，且原告表明兩年後還需要這個房子，所以公司評估用買回的方式來處理。買回的價錢是蘇文章跟原告洽談的，談好後也一起去林政德公證人那邊公證。伊只是業務，不能決定買回的價錢，只是跟在旁邊而已。買回的價錢一定比較高，因為公司也需要賺利潤，但這是不是借款的利息，伊不敢講。通常這種有買回權的客戶，兩年時間到了沒有買回去，公司就會把房子賣掉。但如果客戶不要買回去，或是要提早兩年內把房子賣掉，他也可以自己處理，只要給公司利潤就好。當初就是因為要讓原告在這兩年繳款繳比較少一點，可以多存一點錢，兩年後把房子買回去，才說出租給他一個月一萬元的方式處理。系爭不動產現在已經過戶給蘇文章，因為聽說被告也要買房子了，就先把系爭不動產過戶到蘇文章那邊等語（本院卷第288 頁至第295 頁）。可見沅鴻公司係以購入需求孔急之人之房產，再出價讓其等買回房產之方式牟利。而原告本身因有經濟需求，恰好沅鴻公司表示可以協助處理，原告即與沅鴻公司之員工蘇文章聯繫，並以系爭不動產之買賣作為原告借款之擔保，先行登記在被告名下，由被告擔任形式登記名義人。參以原告所提出之撥款明細（本院卷第125 頁），若真係買賣價金，何以會有「急用取現金」10萬元之項目？又沅鴻公司提供匯款帳號給原告，亦載明「應繳利息金額」（本院卷第13
3 頁），可見其等間有借貸關係存在甚明。且原告與被告簽立之不動產買賣契約書、原告與蘇文章簽立之買賣協議書，其上所載之買賣價金或為370 萬元，或為310 萬元，究竟為何？尚無可悉。若原告真有出售系爭不動產之意，理應就買賣價金已有合意，要無此種前後不一之情。況被告嗣後因自身要買房子，就將系爭不動產過戶給蘇文章，若被告原真有意向原告購入系爭不動產，怎會又將系爭不動產過戶給蘇文章？是原告將系爭不動產移轉登記予沅鴻公司指定之被告，顯係基於擔保借款返還之目的所為。
（三）原告雖主張：伊簽立買賣協議書，係因蘇文章以兩年後可用310 萬元買回系爭不動產為由，對其施以詐術，叫伊不要理會該協議書所載382 萬元，伊係遭詐騙才同意簽立該協議書，嗣後才會又簽署系爭租約，若當時就知道要以38
2 萬元買回，伊就都不會簽等語，然此節為被告所否認。且原告就蘇文章有稱可以382 萬元買回等情，並未提出相關事證以實其說，已難認其主張信而有徵。且該買賣協議書業經公證，原告係在充分明瞭該買賣協議書簽立並經公證後之法律效果後，仍決意簽立並為公證，實難謂有何陷於錯誤而簽立之情。
（四）原告又主張：即便系爭不動產移轉所有權予被告，為屬有效，然兩造間所簽立之系爭租約，係屬通謀虛偽之意思表示，應屬無效等語，為被告所否認。然據前開證人蔡政治之證述，已足認原告與沅鴻公司實為借貸關係，原告移轉系爭不動產予沅鴻公司指定之被告，係作為借款擔保所用，原告每月繳付沅鴻公司之1 萬元，係屬借款之利息，而非租金。明顯可見兩造間並無就系爭不動產為租賃之意，因而系爭租約乃係基於兩造通謀虛偽意思表示而成立，堪以認定。
（五）被告雖以系爭租約業經公證，要無通謀虛偽之可能等語為辯，然公證僅得證明簽約人於簽約時知悉其所簽立之內容及法律效果，並無法證明簽約人實際內心真意。是被告此部分所辯，要無可採。被告另以系爭租約約定之租金為每月1 萬元，與系爭不動產市場租金行情相符，且顯較310萬元計算民間3 分利之利息為低，顯然非利息等語為辯，然系爭租約約定之租金為5 千元（本院卷第165 頁），被告一再陳稱每月1 萬元租金等語，顯係因原告每月繳付1萬元利息（本院卷第133 頁）所致。是被告此部分所辯，顯與事實不符。縱被告另以租金應為1 萬元，租約僅記載
5 千元是為了規避稅則，然此部分未據被告提出相關事證，自難認定。再被告以蘇文章為籌措系爭不動產之買賣價金，另向羅世杰借款等語為辯，並提出支出證明單為據，惟本件原告係以系爭不動產向沅鴻公司借款，並非向蘇文章個人借款，即便蘇文章自行對外借款，亦未見與本件有何關係，自無由以此作為原告與沅鴻公司間就系爭不動產有買賣真意之認定。
（六）基上所述，原告雖未能證明係遭詐欺而簽立買賣協議書，然兩造間之系爭租約乃係出於通謀虛偽意思表示而簽立，原告此主張核屬有據。
四、綜上所述，原告依強制執行法第14條第2 項規定，請求撤銷系爭執行事件所為之強制執行程序，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，經審酌後，認與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 12 月 24 日
民事第六庭 法 官 楊珮瑛正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 24 日
書記官 紀俊源