臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第1113號原 告 許瓊文訴訟代理人 陳俊良被 告 林柏志
許智雅上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年4 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將臺中市○○區○○段○○○○號即門牌號碼臺中市○○區○○路○段○○○巷○○弄○○號二樓第四室房屋遷讓返還與原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾捌萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣壹佰壹拾參萬柒仟柒佰柒拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告許智雅（以下逕以姓名稱之）未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於民國107 年12月26日因拍賣購得坐落臺中市○○區○○路○○○ ○號、臺中市○○區○○段○○○ ○號土地持分及其上臺中市○○區○○段○○○ ○號即門牌號碼臺中市○○區○○路0 段00巷00弄00號2 樓第4 室房屋（下稱系爭房屋），並取得法院發給之權利移轉證書，然許智雅迄未遷離系爭房屋，又屋內尚有林柏志之物品，被告已侵害原告對系爭房屋之所有權行使，爰依民法第767 條第1 項前段規定請求被告遷讓系爭房屋等語。並聲明：如主文第1 項所示，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告林柏志（以下逕以姓名稱之）部分：
其與許智雅前為夫妻，其與許智雅於離婚前並無消費借貸關係，其設定150 萬元抵押權是為維持與許智雅之婚姻，當時抵押權申請資料之契約上還款日期是記載「無限期」，是指沒有借貸關係之意思。其入監後證件均由許智雅保管，系爭房屋亦由許智雅居住，107 年7 月許智雅訴請離婚後，其要求許智雅返還證件遭拒。另許智雅所提房屋租賃契約書係偽造，其否認該契約書真正，其與許智雅未曾簽訂租賃契約，其未曾收受租金，況租賃期間竟為50年，不符常理。其因竊盜案件在監服刑，自106 年5 月15日入監迄今，於108 年5月6 日在監所收受開庭通知始知系爭房屋已經法院拍賣，惟其未收受有關系爭房屋被拍賣之文件。又其未曾簽發本票給許智雅，強制執行事件之本票為許智雅所偽造，本院107 年度司拍字第262 號裁定難認合法等語，資為抗辯。並聲明：
㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
㈡許智雅部分：
許智雅未於言詞辯論期日到場，僅於準備程序期日以言詞陳述：渠現居於系爭房屋，屋內尚有一些林柏志之物品，渠對林柏志有債權，並與林柏志就系爭房屋訂有租賃契約，離婚前曾告知林柏志，房屋要被法拍了，但林柏志不願處理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執及不爭執事項（見本院卷二第52至53頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
㈠不爭執事項：
⒈系爭房屋於107 年8 月28日經查封，嗣於107 年11月26日經
本院民事執行處拍賣，由原告得標，經本院於108 年1 月3日核發不動產權利移轉證書，原告現為系爭房屋之所有權名義人。
⒉108 年1 月22日前，林柏志是系爭房屋之所有權登記名義人。
⒊系爭房屋現為許智雅居住，並有被告之物品放置在內。
⒋林柏志、許智雅曾為夫妻，已於107年9月離婚。
㈡爭點：原告請求被告遷讓系爭房屋，是否有理由？
四、得心證之理由：㈠原告因拍賣取得系爭房屋之所有權：
⒈按強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為
買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年台抗字第83號裁判意旨參照）。按基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第759 條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力；倘非更予處分，則不以登記為生效要件（最高法院56年台上字第1898號裁判意旨參照）。又依強制執行法第98條規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產之所有權。次按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759 條之1 定有明文。再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1 項前段定有明文。
⒉本件原告主張以拍賣為原因取得系爭房屋所有權，業據提出
108 年度契稅繳款書、系爭房屋之第一次拍賣公告、系爭房屋及坐落土地之登記第一類謄本、系爭房屋之異動索引等件為證（見中補卷第17頁、第19至21頁，本院卷一第281 至28
9 頁），又查系爭房屋及坐落土地持分原登記於林柏志名下，林柏志、許智雅於105 年5 月9 日以上開不動產設定普通抵押權（字號：普登字第032470號），登載權利人為許智雅，債務人為林柏志，擔保債權總金額為1,500,000 元，擔保債權種類及範圍登載為105 年5 月6 日現金借貸，清償日期登載為不約定。嗣許智雅於107 年5 月11日聲請拍賣系爭房屋與坐落土地持分，本院以107 年度司拍字第262 號拍賣抵押物事件受理並准予拍賣，許智雅於107 年7 月23日再持該裁定聲請強制執行，經本院以107 年度司執字第76128 號拍賣抵押物強制執行事件受理並於107 年8 月28日辦理查封，於107 年11月21日拍賣公告，嗣107 年12月26日以投標方式公開拍賣，由原告以1,137,777 元得標並繳清價金後，本院於108 年1 月3 日依強制執行法第97條規定核發不動產權利移轉證書與原告等情，經本院調閱本院107 年度司拍字第26
2 號拍賣抵押物事件、107 年度司執字第76128 號拍賣抵押物強制執行事件卷宗核閱無誤，因此原告於拍賣程序標得系爭房屋，並受領執行法院所發給系爭房屋之權利移轉證書，堪認原告已取得該不動產之所有權，為系爭房屋及坐落土地持分之所有權人。
㈡被告共同占有系爭房屋：
查系爭房屋現為許智雅居住，並有被告之物品放置在內一節，為兩造所不爭執（見不爭執事項⒊），許智雅主張渠係因與林柏志間就系爭房屋訂有租賃契約而居住在內，林柏志則於本院審理時陳述：其係以占有之意思將其所有之物品放置於系爭房屋內，其出監後還可以去住系爭房屋，該屋是其購買以供養老等語（見本院卷二第136 至137 頁），因此林柏志現雖在監服刑，但客觀上其所有之物品仍置於系爭房屋，其亦係以占有之主觀意思將物品置於該屋，堪認林柏志與許智雅係共同占用系爭房屋。
㈢被告無權占有系爭房屋：
⒈按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就
其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。原告為系爭房屋之所有權人，已如前述，則被告應就渠等有何占有之正當權源負舉證責任。
⒉許智雅部分：
①許智雅抗辯渠基於與林柏志間就系爭房屋之租賃契約而占用
系爭房屋，固提出房屋租賃契約書1 紙為證( 見本院卷一第63頁) 。惟按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第35
7 條前段定有明文。故私文書之真正，如他造當事人有爭執，則舉證人應負證明其真正之責。必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力（最高法院105 年度台上字第755 號判決意旨參照）。查林柏志否認該租賃契約之真正，並否認印文及簽名之真正（見本院卷一第59至60頁），依民事訴訟法第
357 條之規定，應由許智雅證其真正，惟許智雅就此部分事實，並未舉證以實其說，難認該租賃契約具有實質證據力，而不得據為有利於許智雅之認定。並且，觀諸房屋租賃契約書之內容為：「系爭房屋所有權人即出租人林柏志同意租給承租人許智雅承租50年，自105 年1 月1 日起至154 年12月31日止，租金定為每月5,500 元加上管理費500 元共6,000元，所有的50年租金和管理費已經全數交付給出租人林柏志」，該契約書所載簽立日期為104 年12月31日，查林柏志與許智雅於104 年時仍為夫妻，衡情一般夫妻以永久生活目的而共同居住，許智雅竟主張渠等於系爭房屋簽立50年之租賃契約，並約定一次交付全部租金與管理費3,600,000 元（計算式：6,000 ×12×50＝3,600,000 ）等情，悖於一般夫妻生活常態，許智雅復未提出交付租金之相關佐證，難認該房屋租賃契約書之內容為真。再查，許智雅行使抵押權人權利而聲請拍賣系爭房屋，已如前述，然本院於審理時詢問許智雅：「系爭房屋強制執行拍賣時，為何沒向法院陳報有租賃契約？查封時你在場，為何沒向執行查封的人員說你對系爭房屋有租約？」，許智雅卻稱：我說有人住，我告訴執行人員有人住，但他沒問我有沒有租約，他問我什麼，我講什麼等語（見本院卷一第59頁）。並參以本院民事執行處辦理查封時，許智雅陳稱：系爭房屋有時會有債務人即林柏志之友人來借住等語，許智雅並簽立指封切結書，此有107 年度司執字第76128 號拍賣抵押物強制執行事件卷內查封筆錄可稽，又本院囑託臺中市政府警察局太平分局調查系爭房屋使用現況，警員於107 年9 月9 日至現場調查，但無人在場，調查表之備考欄記載：據管理員稱許智雅偶爾會至系爭房屋居住，此有同上卷宗內之房屋現況調查表為佐。綜合上開陳述與證據，足見許智雅於本院民事執行處人員查封系爭房屋時在場，竟未向執行人員陳報渠於本件所主張與林柏志間之房屋租賃契約書，益證許智雅上開所辯屬虛妄之詞，不可採信。是以許智雅未能證明渠與林柏志間就系爭房屋有租賃契約，則渠主張具占有系爭房屋之合法權源，自屬無據。
②再者，按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所
有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425 條定有明文。查無論該房屋租賃契約書之內容是否為真，許智雅所提出之租賃契約租期為50年，渠復未舉證該契約經公證，該租賃契約形式上為租期超過5 年之未經公證之不動產租賃契約，參照上開規定，自無民法第425 條規定即買賣不破租賃之適用，是以許智雅本不得以該房屋租賃契約對抗原告，而不得以渠與林柏志間之租賃契約對原告就系爭房屋主張有合法占有權源。
⒊林柏志部分：
①按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失及變更者，非
經登記，不生效力；依土地法所為之登記，有絕對效力，民法第758 條第1 項、土地法第43條分別定有明文，是以，我國不動產物權變動採登記公示公信原則，前開規定均在維護善意第三人對於土地登記之信賴，貫徹土地登記之效力，因此，土地及建物登記簿上有關所有權人、抵押權人、登記原因等記載，除有特殊法定情形，即應認定為與真實狀況（包括：權利歸屬、權利變動原因等）相符。民法第759 之1 條第1 項為貫徹登記之效力而規定之推定力，真正權利人僅得以對登記名義人主張登記原因係無效或得撤銷，並依法定程序塗銷登記，始得推翻，在此之前，登記名義人即為該不動產物權之權利人。林柏志於108 年1 月22日前為系爭房屋之所有權登記名義人（見不爭執事項⒉），然系爭房屋業經許智雅聲請拍賣抵押物並經本院民事執行處辦理強制執行終結，系爭房屋為原告拍定取得並取得本院核發之權利移轉證書，並於108 年1 月22日以拍賣為登記原因，登記為系爭房屋之所有權人，是原告現為系爭房屋之所有權人，已如前述，系爭房屋經過本院民事執行處之拍賣程序後，所有權已移轉登記與原告，則林柏志主張以所有權人之權利占有系爭房屋，顯與上開事實不符，其所辯並非可採。
②林柏志雖以前詞置辯，然揆諸上開說明，經登記之所有權、
抵押權具有推定力，真正權利人僅得以對登記名義人主張登記原因係無效或得撤銷，並依法定程序塗銷登記，始得推翻，在此之前，登記名義人即為該不動產物權之權利人。查系爭房屋於105 年5 月9 日既經設定普通抵押權，嗣拍賣後經原告於108 年1 月22日以拍賣為登記原因，登記為系爭房屋之所有權人，登記名義人即為上述不動產物權之權利人。且查林柏志於本院審理時自承：為維持與許智雅之婚姻關係，係在無借貸關係之情況下同意許智雅就系爭房屋設定抵押權，其有一同前往地政事務所辦理，在申請抵押權設定之契約書中還款日期載為無期限，是許智雅逼其設定的，當時她一直鬧自殺、酗酒、賭博等語（見本院卷一第119 至121 頁），並參考該抵押權設定契約書申請資料亦有林柏志親筆簽名（本院卷一第135 至145 頁），堪認林柏志明知許智雅以系爭房屋為前述抵押權設定，又該抵押權申請資料所載之借款清償日期為「不約定」，按借用人應於約定期限內，返還與借用物種類、品質、數量相同之物，未定返還期限者，借用人得隨時返還，貸與人亦得定一個月以上之相當期限，催告返還，民法第478 條定有明文，因此依前揭規定，未約定清償日期之消費借貸債務，貸與人可隨時請求返還。許智雅主張林柏志未清償抵押權所擔保之上揭債權而向本院非訟中心聲請拍賣抵押物，形式上並無不合，林柏志主張許智雅須待其過世後始能聲請拍賣抵押物，顯有誤會。再者，林柏志與許智雅以系爭房屋設定抵押權，第三人難以知悉林柏志與許智雅間內部關係，第三人應受該抵押權公示外觀之信賴保護，本院依系爭房屋之抵押權公示外觀准予拍賣抵押物尚無不合。另外，林柏志雖否認與許智雅間就該抵押權有消費借貸關係，並爭執許智雅於107 年度司拍字第262 號拍賣抵押物事件所提出之本票1 紙並非真正，然此屬林柏志與許智雅間就該抵押權法律關係存否之爭議，並非本件遷讓房屋事件所須審究者，而許智雅對於系爭房屋即抵押物既取得執行名義，依法自得聲請為強制執行，附此敘明。且107 年度司拍字第262 號拍賣抵押物事件之裁定於107 年6 月20日送達林柏志之戶籍地即系爭房屋地址，嗣於108 年7 月5 日再囑託監所送達林柏志，有本院送達證書在該案卷可參，林柏志於10
8 年7 月11日對本院107 年度司拍字第262 號裁定提起抗告，經本院民事庭司法事務官於108 年7 月18日裁定命補繳抗告費1,000 元，該裁定經合法送達林柏志，然其未遵期補正，本院民事庭司法事務官於108 年8 月6 日駁回抗告，有該案卷內本院送達證書及裁定可查，林柏志並於本院審理時陳述：未提起其他相關民事訴訟等語（見本院卷二第138 頁），堪認本院107 年度司拍字第262 號裁定及107 年度司執字第76128 號拍賣抵押物強制執行事件所為程序於本院言詞辯論終結前，形式上仍有效。審酌系爭房屋業經上揭強制執行程序拍賣，本院民事執行處並發給原告即拍定人權利移轉證書，經原告取得所有權移轉登記，並綜合前開事實與本院現存之卷證，難認林柏志對系爭房屋有所有權或具占有系爭房屋之合法權源。
㈣綜上，原告現為系爭房屋所有權人，被告未舉證證明占有系
爭房屋有何正當合法權源，自屬無權占有，侵害原告對系爭房屋之所有權。從而，原告本於所有權之權能，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。原告、林柏志分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，另許智雅部分，本院依民事訴訟法第392 條第2 項規定職權宣告預供擔保而免為假執行，爰審酌系爭房屋於10
7 年12月26日經原告以1,137,777 元得標購入，此有本院強制執行投標書、拍賣不動產筆錄各1 份在本院107 年度司執字第76128 號卷內為憑，可認系爭房屋之客觀市價為前述得標金額，分別酌定相當擔保金額予以宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 5 月 22 日
民事第五庭 審判長法 官 黃綵君
法 官 李慧瑜法 官 張意鈞正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 22 日
書記官 劉千瑄