臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第1133號原 告 許雅卿訴訟代理人 廖本揚律師複代理 人 馬吟臻被 告 張雅君訴訟代理人 林殷世律師複代理 人 許珮寧律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國108年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣40萬元，及自民國108年5月7日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告擔百分之三十三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣40萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國105年1月11日簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約
），約定原告向被告承租門牌號碼臺中市○○區○○路0段00號3層樓式透天房屋（下稱系爭房屋）作為經營餐廳使用，租賃期間自105年1月15日起至112年1月14日止（共7年），並約定租金第1年每月新臺幣（下同）220,000元、第2至4年每月250,000元、第5至7年每月280,000元，租金應於每月15日前繳納、每次應繳1年份租金，押租金為660,000元；兩造另就系爭房屋租賃之房屋稅及綜合所得稅約定，如發生「出租予原告」較「出租原告之前手宋文莉」之稅額增加時，其「增加部分」由兩造各半負擔。系爭租約簽立後，原告依約將系爭房屋作為經營「野安燒烤鍋物」餐廳使用，然被告竟要求原告就系爭租約之每月租金僅能申報75,000元，原告回覆表示不同意，被告遂心生不悅，開始刁難原告，濫指原告違反系爭租約第8條約定而將系爭房屋之三樓另設藝文空間、設置看板招牌對外招攬及開放提供不特人第三人租借使用（下稱前開三樓藝文空間使用爭議），並曲解系爭租約第16條、第22條等約定，要求原告額外負擔被告夫妻二人之個人稅務及二代健保補充費（下稱前開稅額、健保費爭議），被告甚且於107年2月13日另案對原告提起民事訴訟【即本院107年度中簡字第687號返還租賃物等事件（即就前開三樓藝文空間使用爭議及前開稅額、健保費爭議，被告主張原告係違反系爭租約且其已向原告終止系爭租約為由，據此請求原告返還系爭房屋及給付違約金、不當得利等款項事件），下稱前案訴訟】，經前案訴訟法院審理後業於107年10月17日判決被告全部敗訴並確定在案，則就前開三樓藝文空間使用爭議部分，被告係違反系爭租約第1條即違約限制原告合法使用系爭房屋；就前開稅額、健保費爭議部分，被告則係違反系爭租約第16條、第22條約定。再者，被告於106年4月15日起迄至同年6月8日期間，多次以通訊軟體LINE傳送訊息挑釁、疲勞轟炸原告，且被告於106年5月27日16時55分許至系爭房屋並對原告之餐廳員工抱怨、咆哮，原告就被告前揭LINE中之106年5月4日「若不回覆，我將申請斷電」、「斷水」、「是決定讓我斷電的意思嗎」部分，對被告提出涉犯強制未遂、恐嚇危害安全等罪嫌之刑事告訴（即臺灣臺中地方檢察署106年度偵字第33380號妨害自由案件）及就被告前揭106年5月27日16時55分許至系爭房屋對原告之餐廳員工抱怨、咆哮部分，對被告提出涉犯強制、侵入住宅罪嫌之刑事告訴（即臺灣臺中地方檢察署106年度偵字第18330號妨害自由案件），檢察官偵查結果雖均對被告為不起訴處分在案（前開33380、18330號偵查案件；下合稱前開刑事案件），然被告傳送前揭LINE訊息及至系爭房屋對原告之餐廳員工抱怨、咆哮之行為（下合稱前開LINE訊息等爭議），使原告無法在系爭房屋全心經營餐廳事業，被告此部分行為亦係違約限制原告合法使用系爭房屋。基此，原告因被告之前揭違約行為而於107年10月12日以草屯大觀郵局第188號存證信函致被告表示僅承租系爭房屋至107年11月14日，提前終止系爭租約，原告自得請求被告給付原告下列款項：
⒈就被告前揭違約行為（即前開三樓藝文空間使用爭議，及前
開稅額、健保費爭議，暨前開LINE訊息等爭議），原告依系爭租約第21條之約定，請求被告賠償原告違約金660,000元。
⒉系爭租約第18條雖約定：租賃契間內原告若擬提前遷離他處
時，應賠償被告一個月租金。然系爭租約第18條之約定，乃為被告單方預先擬定之定型化約款，其內容未區別承租人即原告提前遷離有無可歸責事由，均約定原告應賠償被告一個月租金，有違民法第247條之1、第148條第1項規定，應屬無效。則原告於107年10月12日以前揭存證信函對被告終止系爭租約後，被告自應返還原告押租金660,000元中逕行扣除之1個月租金220,000元，自屬無法律上原因而受有該220,000元之利益。是原告依不當得利之法律關係，請求被告返還該220,000元。
⒊原告於107年10月12日以前揭存證信函對被告終止系爭租約
，原告因而受有房租損失125,000元（餐廳營業至107年10月30日，預留15天整理期間之租金費用）、整理期間之2名員工薪資共40,000元、冷氣設備室內室外拆除搬運工資105,000元、吊車費用25,000元、運輸費用3,500元、抽風扇及靜電機拆除費5,000元、清潔費25,000元、招牌拆除費4,000元，合計332,500元等損害。是原告依民法第227條準用同法第226條債務不履行損害賠償之法律關係，在前揭332,500元範圍內，請求被告賠償原告328,500元。
㈡綜上，原告依前揭各項法律關係，請求被告給付原告1,208,
500元（660,000＋220,000＋328,500＝1,208,500）及其法定遲延利息。並聲明：⒈被告應給付原告1,208,500元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠就前開LINE訊息等爭議部分，被告僅係與原告溝通協商前開
三樓藝文空間使用爭議事項，且被告至原告在系爭房屋經營之餐廳，係為用餐及與原告討論前開三樓藝文空間使用爭議，並無挑釁疲勞轟炸原告或有其他妨害自由之不法情事，前開刑事案件經檢察官偵查結果亦對被告為不起訴處分在案。㈡再者，關於前開三樓藝文空間使用爭議，因被告對原告有無
將系爭房屋交付第三人使用產生疑慮，被告並無限制原告使用系爭房屋之違約情事，且經前案訴訟法院審理後，被告尊重前案訴訟法院確定判決之認定，則兩造自應依系爭租約繼續履行至契約期限屆滿（即112年1月14日）止，原告自不得請求被告給付違約金。
㈢被告非企業經營者，原告亦非以消費為目的之消費者，兼括系爭租約第18條等系爭租約之約定，並非定型化契約條款。
退步言，縱認系爭租約第18條係屬定型化契約條款，依民間房屋租賃常情，承租人如欲提前終止租約，為確保出租人權益，沒收一個月之租金或押租金亦屬社會常態。系爭租約乃為定有租賃期限之租約，被告於系爭租約約定之期限屆滿前，欲提前終止系爭租約，自應依系爭租約第18條第1項約定給付被告1個月租金，此為租賃雙方當事人本於契約自由原則所為之約定，對原告並無顯失公平或違反誠信原則之情事。
㈣原告無意繼續履行系爭租約，而於107年11月14日要求提前
終止系爭租約，則原告依系爭租約第6條、第7條約定，應將系爭房屋原狀返還，自負搬遷及回復原狀之所有費用。是原告以其提前終止系爭租約為由，據此主張其因而受有房租等損害合計33 2,500元，自與被告無關。況且，原告主張其受有損害332,500元，並未提出確切證據舉證證明以實其說，亦無可採。
㈤並聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請；⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗
辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許（參見最高法院96年度台上字第2569號判決、96年度台上字第1782號判決，亦同此旨）。是「爭點效」之適用，倘理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件，且該重要爭點在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，自應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則。經查，兩造於105年1月11日簽立系爭租約，約定原告向被告承租系爭房屋作為經營餐廳使用，租賃期間自105年1月15日起至112年1月14日止（共7年）乙節，為兩造所共認，並有系爭租約在卷可按（見原證1），堪認屬實。又參諸卷附前案訴訟之民事判決書，及經本院調閱之前案訴訟案卷全卷，堪認前案訴訟法院業已就當事人即兩造提出之各項人證及物證予以調查，並使兩造就他造之陳述及主張、各項證據資料為適當完全之辯論，其判決理由中亦已詳述採證之理由，顯見前案訴訟確定判決並無顯然違背法令之情事，再佐以被告於本件訴訟中並未提出足以推翻前案訴訟確定判決理由所為判斷之訴訟資料，自難推翻前案訴訟確定判決理由就本件訴訟重要爭點之認定。揆諸上揭說明，前案訴訟確定判決就兩造重要爭點於理由中所為之下列判斷，於本件訴訟自有爭點效之適用，兩造及本院均應受上開爭點效之拘束，而不得為相反之主張及認定：
⒈關於前開三樓藝文空間使用爭議部分（見該判決書「四、本
院得心證之理由」第（一）點（即先位請求部分）之理由（即兩造不爭執事實部分）及第（一）之⑵點理由）：
被告依系爭租約將系爭房屋交付原告供作經營餐廳使用後，原告雖未經被告告同意，將系爭房屋之三樓另設藝文空間，且被告曾於105年11月至同年12月間，供第三人東興書會書法作聯展使用；於106年1月1日起至106年1月17日止，供第三人王雅惠等人作創作邀請展使用；另於106年3月25日至4月5日止，供第三人周家旭作水墨創作邀請展使用，被告亦在餐廳之社群網站對外宣傳系爭房屋3樓可提供小型展覽場地供租借。然系爭房屋三樓係屬原告經營餐廳之一部，仍由原告直接所管領及使用，而前述藝文活動亦屬行銷餐廳之活動，原告並無違反系爭租約之情事。
⒉關於前開稅額、健保費爭議部分（見該判決書「四、本院得
心證之理由」第（二）點（即備位請求部分）之⑴至⑸點理由）：
⑴被告於前案訴訟主張系爭租約第16條之約定與系爭租約第
22 條無涉，原告應依第16條約定就系爭房屋因被告出租予原告而較未出租前所增加之房屋稅及綜所稅等，全數負擔該等增加之稅額，另依第22條約定應就每月應納租賃稅及健保費，與原告各半負擔，故被告因系爭租約增加綜合所得稅額為210,928元、房屋稅額增加4095元，為屬原告應補給被告之稅額215,023元，二者相互抵扣後，原告尚應給付被告36,373元，原告自107年1月15日起至109年1月14日止，每月應給付被告之租金實付金額至少為250,000元以上等情，並無可採。
⑵依系爭租約第15條約定，系爭房屋之房屋稅及綜合所得稅
之繳納義務人本應屬系爭房屋之所有權人即被告，倘屬營業上必須繳納之稅捐，方由原告自行繳納。系爭房屋之房屋稅、綜合所得稅發生「出租後」較「出租前」之稅額增加時，其「增加部分」，原告才負有補貼義務，且原告就上述稅捐之補貼義務係負擔前述稅額「增加部分」之半數，即係指較「出租予原告前」之出租前手宋文莉營業前之稅額有所增加之部分而言。依系爭租約第16條、第22條約定，被告並無要求原告補貼房屋稅及綜合所得稅之權利。
⑶承上，原告曾自105年1月15日起至107年1月14日系爭租約
存續期間，已替被告代為扣繳租賃所得額564,000元及二代健保補充保費107,724元，合計671,724元，上開費用依法應由被告繳納，惟前均由原告先行墊支，自107年度起，原告於繳交租金時，依法將系爭房屋出租所得之稅捐及二代健保補充保費先自每月租金內預先扣繳，亦即107年度、108年度，每月租金約定為250,000元，然原告每月實際上應給付被告之租金數額，應於先扣除每月應扣繳所得稅額10%即25,000元及二代健保補充保費1.91％即4,775元後繳付被告，當顯未足約定之月租250,000元，而應為220,225元（即250,000元扣除29,775元）。
㈡原告主張被告就前開三樓藝文空間使用爭議，及前開稅額、
健保費爭議，暨前開LINE訊息等爭議，均有違反系爭租約之行為，為被告所否認，並以前詞置辯。又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第421條、第423條分別定有明文。基此，出租人於租賃關係存續中應依債之本旨向承租人收取租金，及將租賃物交付承租人占有（即交付義務）並維持一定狀態俾使承租人得加以使用收益（即保持義務）。經查：
⒈系爭房屋三樓係屬原告經營餐廳之一部，仍由原告直接所管
領及使用，而前述藝文活動亦屬行銷餐廳之活動（即前開三樓藝文空間使用爭議），原告並無違反系爭租約之情事，有如前述。則兩造簽立系爭租約後，系爭房屋（兼括三樓在內）既由原告直接管領使用並辦理前述藝文活動，則被告並無違反租賃物（即系爭房屋）交付義務及保持義務之違約行為存在，堪以認定。是原告就前開三樓藝文空間使用爭議部分，主張被告有違反系爭租約之行為，自無可採。
⒉就前開LINE訊息等爭議部分，原告固舉106年4月15日起迄至同年6月8日期間之兩造LINE對話內容為證（見原證2、3即：
本院卷第41至45、179至186頁）。然前開刑事案件經檢察官偵查結果均對被告為不起訴處分在案，有臺灣臺中地方檢察署檢察官10 6年度偵字第33380、18330號不起訴處分在卷可按，且經本院調閱前開刑事案件案卷全卷查核無訛。且衡諸系爭租約存續期間，系爭房屋均由原告直接管領使用，有如前述等情以觀，則就前開LINE訊息等爭議部分，自難認被告實際上有何違反系爭房屋交付義務及保持義務之違約情事。是原告就前開LINE訊息等爭議部分，主張被告有違反系爭租約之行為，委無可採。
⒊就前開稅額、健保費爭議部分：原告於前案訴訟抗辯扣除原
告所墊付前述所得稅及二代健保補充保費後，原告每月實際上應給付被告之租金數額應為220,225元，為有理由；被告主張原告每月應給付被告之租金實付金額至少為250,000元以上，則屬無據，業經前案訴訟法院確定判決理由認定在案，本件訴訟應受該爭點效之拘束，已如前述，則被告顯未依系爭租約債之本旨請求原告給付租金，原告就此部分主張被告有違反系爭租約之違約行為，為屬有據，堪予憑採。
㈢原告於107年10月12日以草屯大觀郵局第188號存證信函致被
告表示僅承租系爭房屋至107年11月14日，提前終止系爭租約，兩造間就系爭租約已於107年11月14日終止，且被告就原告於簽立系爭租約時給付之押租金660,000元，已返還其中之440,000元予原告等情，有原告提出之前開存證信函在卷可按（見原證8即：本院卷第91至95頁），且為兩造所共認，堪認屬實。且查：
⒈民法第247條之1規定之定型化契約條款（或稱附合契約），
該條所謂「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約」，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，為他方所不及知或無磋商變更之餘地，而僅能依該條款訂立契約之情形而言。換言之，88年4月21日民法債編增訂民法第247條之1，其立法理由係鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法起見，乃於本法中列原則性規定，明定附合契約之意義。經查，觀諸系爭租約之內容，可知其中第1條至第19條係以一般市面銷售、制式格式之不動產租賃契約書為其內容之條款，而第21條至第22條乃為兩造另以手寫另為磋商約定之條款，且原告復未舉證證明被告係為供出租兼括系爭房屋在內等多數房屋，並與兼括原告在內等特定多數人簽約用途而預先擬定系爭租約第1條至第19條之條款，自難認原告就系爭租約之各該條款係在不及知或無磋商變更餘地之情形下，僅能依各該條款之內容與被告簽立系爭租約。是原告主張系爭租約第18條之約定係屬定型化契約條款乙節，並無可採。再者，綜參系爭租約第7條約定：「契約期間內乙方（即指原告，下同）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（即指被告，下同）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該店房屋照原狀交還甲方，乙方不得異議」、第18條第1項約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議」，且原告在原來約定之租賃期限（共7年）屆滿前，提前向被告終止系爭租約，衡情被告勢將產生尋租、與第三人簽立新租約過程之交易成本（即包括尋租過程之搜尋成本，及與欲承租系爭房屋者磋商新的租約條件之議價成本等）等情以觀，堪認兩造達成原告應給付被告相當於一個月租金損害作為原告得向被告提前終止系爭租約之意思合致，對原告並無顯失公平或權利濫用之情事存在，堪以認定。準此，原告以系爭租約第18條之約定有違民法第247條之1、第148條第1項規定而屬無效為由，據此依不當得利之法律關係主張被告應返還原告剩餘之押租金（即相當一個月租金損害）220,000元，為屬無據，不應准許。
⒉原告就前開三樓藝文空間使用爭議及前開LINE訊息等爭議部
分，主張被告有違反系爭租約之行為，均無可採，有如前述，則原告就此部分以因可歸責於被告之違約事由而主張被告應賠償原告：⑴系爭租約第21條約定之違約金660,000元；⒉因提前終止系爭租約所受之損害332,500元，均屬無據，不應准許。
⒊就前開稅額、健保費爭議部分，被告未依系爭租約債之本旨
請求承租人給付租金，被告就此部分有違反系爭租約之違約行為，有如前述。且查：
⑴兩造依系爭租約第7條、第18條第1項約定而合意原告提前
終止（即提前於107年11月14日終止）系爭租約乙節，有如前述。系爭租約既經兩造合意提前終止，則原告依民法第227條準用同法第226條債務不履行損害賠償之法律關係，主張被告應賠償原告因提前終止系爭租約所受之損害332,500元，核與系爭租約第7條、第18條第1項之約定不符，為屬無據，不應准許。
⑵約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人不待
舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。惟民法第251、252條關於違約金酌減之規定，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用。當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第252條以職權減至相當之數額，是否相當則須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。且契約已合法解除或終止，不得再將契約解除或終止後之利息損失等新生之損害事由，作為審酌違約金是否過高之依據。經查，系爭租約第21條約明：本份租賃契約於000年0月00日生效，如被告、原告雙方違約需賠償對方66萬元違約金。又被告於系爭租約存續中未依系爭租約債之本旨請求原告給付租金，被告就此部分有違反系爭租約之違約行為乙節，已如前述。依前開說明，於被告前揭未依債之本旨請求原告給付租金之債務不履行情事發生時，原告即得依系爭租約第21條約定請求被告給付其違約金。而參諸系爭租約第
22 條前揭約定之內容，堪認係屬因原告或被告債務不履行時應給付被告之違約金，其性質應為損害賠償總額預定性之違約金。基此，本院綜參被告於前案訴訟主張原告至少應給付其每月租金250,000元，與原告實際應給付被告之每月租金220,225元二者差額之違約情節、迄至107年11月14日兩造合意終止系爭租約時止之違約期間，及原告為被告代為扣繳租賃所得稅額、二代健保補充保費過程中增加之額外勞力、時間、費用等一般客觀事實、社會經濟狀況、原告所受損失等情狀，本院認為原告主張被告應給付其違約金660,000元尚屬過高，應酌減為400,000元為適當。是原告依系爭租約第21條約定，請求被告給付原告違約金400,000元，為有理由，應予准許。至原告逾此數額之請求，為無理由，不應准許。
㈣給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。
給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項及第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第233條第1項及第20
3 條亦有明文。本件原告對被告之前揭400,000元債權，既經其起訴而送達訴狀，被告迄未給付，當應負遲延責任。則原告就前揭400,000元之利息部分，請求被告給付自起訴狀繕本送達被告翌日即108年5月7日（見本院卷第109頁之被告送達回證）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
㈤綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付原告
400,000元，及自108年5月7日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、原告固陳明願供擔保，請准宣告假執行，然就原告勝訴部分，係所命合計給付金額未逾50萬元之判決，自應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，原告就此部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保，聲請宣告免假執行，核無不合，依民事訴訟法第392條第2項規定，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失其宣告之依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與本判決結果不生影響，自無庸逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 1 月 22 日
民事第七庭 法 官 何世全
一、上正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中 華 民 國 109 年 1 月 22 日
書記官 陳弘祥