臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第2495號原 告 潤豐創新開發有限公司法定代理人 郭婉貞訴訟代理人 陳思成律師被 告 莊菊英 臺中市○○區○○路○段00號訴訟代理人 廖建智律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國109年2月26日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖拾捌萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣叁拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣玖拾捌萬為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、兩造於民國108年1月23日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告向被告購買其所有坐落臺中市○○區○○段 ○○○○號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地），總價金為新臺幣（下同）3101萬元。系爭買賣契約第三條約定原告應於108年1月23日繳納第一期款（簽約款）150萬，108年3月4日繳納第二期款（用印款）470萬元，108年3月8日繳納第三期款（完稅款）金額為貸款不足額，108年3月15日繳納第四期款（尾款）2481萬元。同日原告簽發臺灣銀行北臺中分行票面金額150萬元支票1紙交付被告，用以給付第一期簽約款，該支票已兌現。兩造於108年3月19日就系爭買賣契約第三條之買賣價款給付方式達成變更協議，約定第二期款（備證用印款）更改為①108年4月25日支付150萬元、②108年5月2日支付320萬元；第三期款（完稅款）更改為同年5月15日支付311萬元；第四期款（尾款）更改為2170萬元，108年05月27日清償塗銷完竣結案點交。協議當日原告簽發臺灣銀行北臺中分行票面金額150萬元支票1紙交付被告，用以給付協議變更後第二期款①之款項，該支票亦已兌現。被告於108年5月14日寄發臺中向上郵局000305號存證信函予原告，催告支付前項第二期款②之320萬元，原告於同年5月15日收受該存證信函，為此兩造再於108年5月29日再就買賣價款給付方式達成協議，並簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定第二期餘款（備證用印款）更改為108年06月30日交付300萬元；第三期款（完稅款）更改為同年7月22日支付331萬元（如貸款額不足2170萬元時，其差額在本期以現金或即期支票補足；原告應於交付完稅款同時給付23萬5000元之利息補貼予被告）；第四期款（尾款）更改為108年7月31日以貸款給付2170萬元（含清償二信貸款並塗銷抵押權設定）。總計原告已給付買賣價金 300萬元存入僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）履保帳戶，其中 298萬元已由被告領取。
惟系爭買賣契約書第八條第二款約定，依民法 148條規定為無效，且依民法 252條規定，被告沒收該違約金所得之獲利亦屬過高，原告請求法院酌減該違約金至相當之數額，爰依不當得利之法律關係，請求被告返還原告已支付之價金 300萬元。另系爭協議書之違約金約定，其性質為損害賠償預定性質之違約金，被告實際未受有任何損害，無由為此部分違約金之請求，其抵銷之主張無理由。
二、聲明：⒈被告應給付原告 300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之５計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。⒊訴訟費用由被告負擔。
貳、被告則以：
一、被告於108年7月23日寄發臺中英才郵局1148號存證信函予原告，催告支付備證用印款及完稅款各300萬元及331萬元，原告於同年月29日收受該存證信函。被告於同年8月2日寄發臺中向上郵局存證號碼0473號存證信函予原告，為解除契約及沒收交付款項之意思表示，原告於同年8月8日收受該存證信函，系爭買賣契約已合法解除，被告依系爭買賣契約第八條第二款約定，自得沒收原告已支付之價金作為懲罰性賠償金。又本件違約金之金額，對照「法定最高年利率」或「違約金金額占買賣總價金之比例」均無過高之情事，即使依「成屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣契約書範本」亦無過高之情事，原告依民法 252條主張酌減，應無理由。且當事人同意受該約定約束，符合契約自由及私法自治原則。另原告未如期履約，依系爭協議書違約金約定，原告應支付被告違約金88萬0684元（計算式：3101萬元×0.0002×142天「108年3月19日起至同年8月8日解約」），是被告若有給付300萬元違約金之義務，則主張以上開債權為抵銷。
二、聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。⒊訴訟費用由原告負擔。
叁、爭點整理結果（見本院卷第105至108頁）：
一、兩造不爭執事項：㈠兩造於108年1月23日簽立不動產買賣契約書（見本院卷第17
至26頁，即系爭買賣契約），由原告向被告購買其所有坐落臺中市○○區○○段 ○○○○號土地（權利範圍全部，即系爭土地），總價金為3101萬元。同日原告簽發臺灣銀行北臺中分行票面金額150萬元支票1紙（發票日：108年1月28日、票號：AM0000000，見本院卷第27頁）交付被告，用以給付第1期簽約款，該支票已兌現。
㈡兩造於108年3月19日就系爭買賣契約第三條之買賣價款給
付方式達成變更協議（見本院卷第61頁，即在本院卷第25頁系爭買賣契約空白處加列），約定第二期款（備證用印款）更改為①108年4月25日支付150萬元、②同年5月2日支付320萬元；第三期款（完稅款）更改為同年5月15日支付311萬元；第四期款（尾款）更改為2170萬元，於108年5月27日清償塗銷完竣結案點交。協議當日原告簽發臺灣銀行北臺中分行票面金額150萬元支票1紙（發票日108年4月25日、票號：AM0000000 ，見本院卷第29頁）交付被告，用以給付協議變更後第二期款①之款項，該支票已兌現。
㈢被告於108年5月14日寄發臺中向上郵局000305號存證信函（
見本院卷第65至67頁）予原告，催告其支付前項第二期款②之320萬元，原告於108年5月15日收受該存證信函。
㈣為此兩造再於108年5月29日就買賣價款給付方式達成協議，
並簽訂協議書（見本院卷第63頁，即系爭協議書），約定第二期餘款（備證用印款）更改為同年6月30日交付300萬元；第三期款（完稅款）更改為同年7月22日支付331萬元（如貸款額不足2170萬元時，其差額在本期以現金或即期支票補足；原告應於交付完稅款同時給付23萬5000元之利息補貼予被告）；第四期款（尾款）更改為同年月31日以貸款給付2170萬元（含清償二信貸款並塗銷抵押權設定）。
㈤系爭協議書並約定：「如貸款額不足2170萬元時，其差額在
本期（指第三期）以現金或即期支票補足；原告應於交付完稅款（即第三期款）同時給付23萬5000元之利息補貼予被告」、「本協議書經雙方誠信協議，甲、乙雙方（甲方指原告、乙方指被告）應遵守本協議各項約定履行，【屆期如買方（原告）未於108年7月31日完成全部交付款項約定時，須付總價金萬分之貳之違約金】，期間自108年3月19日起至交付日止，並由賣方（被告）逕行以違約論，沒收部分已付價金，單方解除契約，買方不得異議」（上開【】內容，下稱系爭協議書違約金約定）。
㈥總計原告已給付買賣價金 300萬元，存入僑馥公司履保帳戶，其中298萬元已由被告領取。
㈦①被告於108年7月23日寄發臺中英才郵局1148號存證信函（
見本院卷第69、71頁）予原告，催告其支付備證用印款及完稅款各300萬元及331萬元，原告於同年月29日收受該存證信函。②被告於108年8月2日寄發臺中向上郵局存證號碼473號存證信函（見本院卷第73至79頁）予原告，為解除契約及沒收交付款項之意思表示，原告於同年8月8日收受該存證信函。
㈧原告於108年7月31日寄發臺中大隆路存證號碼000553存證信
函予被告，為解除契約及返還價金之意思表示，被告於同年8月1日收受該存證信函（見本院卷31頁）。
㈨受兩造委託辦理系爭買賣履約保證業務之僑馥公司，前曾於
108年8月7日以內湖江南郵局485號存證信函（見本院卷第75至79頁）予原告及本件代書莊菊英、琴益地政事事務所暨大新土地開發有限公司，表示系爭買賣契約已生解除之效力，經其結算專戶款項２萬元扣除相關費用後交付被告沒收。
㈩系爭買賣契約第八條第二款關於違約金之約定，係懲罰性質之違約金。
兩造同意不爭執事項㈦②已生合法解除契約效力（原告於本件不再主張歸責於被告之解約事由）。
二、本件爭點：㈠原告主張系爭買賣契約第八條第二款，因片面加重原告責任
，違反民法第 148條衡平原則規定為無效，有無理由？㈡如系爭買賣契約第八條第二款非無效約定，則原告主張被告
依此約定沒收原告已付價金 300萬元做為違約金，該違約金約定過高，依民法第252條請求酌減為零元，並依民法第179條規定，請求返還遭被告沒收之違約金 300萬元，有無理由？㈢如認爭點㈡被告有給付義務，被告主張以系爭協議書違約金
約定，以違約金債權88萬0684元（計算式3101萬元×0.0002×142天「108年3月19日起至108年8月8日解約」）抵銷，有無理由？㈣兩造不再提出其他爭點。
肆、本院判斷：
一、系爭買賣契約第八條第二款之違約金約定，並非無效：㈠按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，固為民法第 148條所明定。惟此係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第 105號民事裁判要旨參照）。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。須其權利之行使，自己所得之利益，與他人及國家社會所受之損失差距甚大，或其取得權利之初，即明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人及國家社會重大之損失，始得認其權利之行使係以損害他人為主要目的。又誠實信用原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則。而基於契約自由及意思自主之原則，當事人得在理性思考與自由經濟市場機制下，立於相互平等之基礎，斟酌情況，權衡損益，選擇締約之對象、方式及內容，以追求其締約之經濟目的。倘當事人經利益衡量後訂立契約，除因此造成利害關係之第三人及社會極大之損害，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外，並不生權利濫用之問題。
㈡兩造於108年1月23日簽立系爭買賣契約，由原告以3101萬元
向被告購買系爭土地，原告已支付 300萬元價金，餘款給付方式，兩造先於108年3月19日協議變更，再於108年5月14日變更為系爭協議書，嗣原告未給付餘款，被告以存證信函催告，原告於108年7月29日收受該存證信函後仍未給付，被告乃於同年8月2日寄發存證信函予原告，為解除契約及沒收交付款項之意思表示，原告於同年8月8日收受該存證信函，被告已生合法解除契約效力等情，為兩造所不爭執（見本不爭執事項㈠㈡㈣㈥㈦），堪予信實。惟原告主張被告據以沒收伊已付價金之系爭買賣契約第八條第二款約定，係片面加重原告責任，因此違反民法第 148條衡平原則規定而無效云云。查原告經營不動產買賣、住宅及大樓開發租售、新市鎮○○區○○○區段徵收及市地重劃代辦等不動產相關業務（見本院卷第133至139頁公司變更登記表，其中第 137頁營業項目說明），對不動產買賣具有專業能力，在向被告個人買受系爭土地時，當得基於理性思考，本諸自由經濟市場機制，立於相互平等之基礎，斟酌情況，權衡損益後訂立系爭買賣契約，顯不生權利濫用之問題。而原告所謂片面加重其責任云云，內容空泛，本難憑採。且核諸系爭買賣契約第八條第二款約定：「本約簽訂後，甲方（指原告）若有違約情事經乙方（指被告）合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金；除非甲方於僑馥建經最終催告期限向法院起訴，否則僑馥建經即依約將上述款項交付乙方沒收，沒收後若甲方對違約金之數額再有爭議時，甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方請求，不得對僑馥建經做主張」等語（見本院卷第23頁），係懲罰性質違約金之約定（見不爭執事項㈩），並設有履約保證及違約金酌減機制，實無違反誠信原則情事。況原告未陳明並舉證本件有何被告行使上開權利之結果，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大等節，原告主張自無可採。綜上，原告主張系爭買賣契約第八條第二款約定，違反民法第 148條衡平原則規定為無效，並無理由。
至民法第247條之1規定，原告不再主張，不予贅論。
二、本件違約金應酌減至200萬元，被告受領價金298萬元做為違約金，其中98萬元為不當得利：
㈠按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第
252 條規定減至相當之數額，至於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準。而債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金（民法第252條、第251條參照）。
是買受人如已給付部分價金，出賣人就所受領之價金，享有利息之利益，自可斟酌。惟懲罰性違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，自非以債權人所受損害為唯一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之。
㈡查原告於108年1月23日以3101萬元向被告購買系爭土地，同
日交付面額150萬元、發票日同年1月28日之支票予被告，用以給付第一期簽約款，該支票已兌現；108年3月19日兩造就買賣價款給付方式達成變更協議，同日原告簽發面額 150萬元、發票日108年4月25日之支票交付被告，用以給付協議變更後第二期款①之款項，該支票已兌現，嗣原告未依限付款，被告於同年5月14日寄發存證信函催告，兩造再於同年5月29日就買賣價款給付方式達成協議，並簽訂系爭協議書，約定第二期②之餘款更改為同年6月30日交付300萬元；第三期款更改為同年7月22日支付331萬元，第四期尾款更改為同年月31日以貸款給付2170萬元，同時由原告給付23萬5000元之利息補貼予被告，後原告仍未依限付款，經被告於108年8月08日合法解除契約並沒收交付款項，復由受兩造委託辦理系爭買賣履約保證業務之僑馥公司，於同年8月7日以存證信函通知原告系爭買賣契約已生解除效力，經其結算專戶款項２萬元扣除相關費用後交付被告沒收，即價金300萬元其中298萬元於108年5月30日已由被告領取等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠至㈦㈨），且經證人即僑馥公司法務人員鄭亨偉具結證述屬實，並有先行動支價款同意書附卷可稽（見本院卷第148至149、150、117頁）。足見兩造最後達成協議之付款方式為原告應於108年6月30日支付300萬元、同年7月22日支付331萬元，同年7月31日支付2170萬元。是若原告依限給付買賣價款，則算至同年8月8日被告解除系爭買賣契約日之前一日止，被告可享之法定遲延利息利益總計為47,516元（①300萬元×「108年6月30日至108年8月7日共39天」39/365×5%＝16,027元；②331萬元×「108年7月22日至108年8月7日共17天」17/365×5%＝7,708元；③2170萬元×「108年7月31日至108年8月7日共8天」8/365×5%＝23,781元，元以下均四捨五入）。又僑馥公司已自履約專戶扣除相關費用２萬元，且依證人鄭亨偉所證，本件買賣相關費用包括總價款萬分之6之履約保證費用（3101萬元×6/10000＝18,606元）、代書費（被告自承已支付33,362元）及價金1%之仲介費31萬0100元（見本院卷第150、151頁）。總計被告受有上開損失至少40萬9584元（計算式：47,516＋18,606＋33,362＋310,100＝409,584）。惟被告向原告收受利息補貼23萬5000元，且自108年5月30日受領298萬元，迄108年8月8日解除系爭買賣契約前一日止，期間（共70天）受有以法定利率5%計算之利息收益計28,575元（計算式：298萬元×5％×70/365＝28,575元，元以下四捨五入）。總計被告受有利益至少26萬3575元（計算式：235,000＋28,575＝263,575）。本院審酌，以被告主張沒收之價款300萬元，約占系爭土地總價金3101萬元之9.67％，比例雖非甚重，惟依上開所述，被告此期間所受損害為40萬9584元，所收利益為26萬3575元，損益差距不大，損害明顯非鉅，則以原告已付價金全數充作違約金，比重難免失衡，亦有給付價金越多，沒收金額越多，衍生責任失據問題；然兩造於108年1月23日訂約後，既曾於同年3月19日、5月29日兩度就價款給付方式達成協議，原告均無法依限付款，甚至在第一次變更協議後，尚需被告以存證信函催告始出面再為協議，態度尚非可取，以原告從事不動產買賣專業，買地資金調度為其誠信經營基礎，更屬其本身可控應控事項，圖買3130萬元價值之土地，卻僅準備300萬元價款，一再展期仍無法籌措資金，純係單方歸責事由，原告違約情節可謂非輕等一切情況，認被告沒收全數已付價金作為違約金雖屬過高，應予酌減，但原告違約情節尚重，其主張違約金酌減至0元，顯不可採，是本件違約金應以200萬元為適當。
㈢綜上，系爭買賣契約第八條第二款非無效約定，且被告得沒
收之違約金以 200萬元為適當，有如前述，則原告主張被告依上開約定沒收原告已付價金 300萬元做為違約金核屬過高，其依民法第252條請求酌減至200萬元部分，為有理由，超逾部分，則無理由。又被告僅受領298萬元，其中200萬元屬合法沒收之違約金，自非不當得利，惟超過之98萬元（計算式：298萬元－200萬元＝98萬元）既經核減，則被告就98萬元部分為沒收，即無法律上之原因而受有利益，原告依民法第 179條規定，請求被告返還逾額沒收之違約金98萬元，為有理由，逾此部分之請求則不應准許。至差額２萬元部分，被告並未受領，原告亦未陳明並舉證此部分確實符合不當得利之構成要件，自無從准許。又酌減違約金應待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力，是原告此項不當得利給付請求權，應於本件判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，被告亦於判決確定翌日起始負給付遲延之責任，是原告就法定遲利息部分，請求自民事起訴狀繕本送達之翌日起算，即有未合。
三、被告以系爭協議書違約金債權88萬684元為抵銷，無理由：㈠查兩造於108年5月29日簽訂之系爭協議書違約金固約定：「
本協議書經雙方誠信協議，甲、乙雙方（甲方指原告、乙方指被告）應遵守本協議各項約定履行，【屆期如買方（原告）未於108年7月31日完成全部交付款項約定時，須付總價金萬分之貳之違約金】，期間自108年3月19日起至交付日止，並由賣方（被告）逕行以違約論，沒收部分已付價金，單方解除契約，買方不得異議」等語（見不爭執事項㈤）。惟兩造於108年1月23日簽訂系爭買賣契約時，業於系爭買賣契約第八條訂有違約罰則，且被告就原告未依系爭協議書付款方式致遲延給付價金餘款乙事，已依系爭買賣契約第八條第二款約定為解除契約並沒收價金充作違約金之意思表示，復經本院審酌上開各種情況，認兩造間本件買賣契約之違約金以200萬元為妥適，故被告關於本件買賣之違約金債權總計200萬元，核屬確定。則系爭協議書違約金約定若屬懲罰性質，自應與系爭買賣契約第八條第二款之違約金約定全體以觀，兩者總額併同酌減後，因不得逾 200萬元，即再無系爭協議書違約金之債權可言。況系爭協議書違約金約定未特別註明屬於懲罰性質之違約金，是縱以損害賠償性質之違約金為據，被告上開損害已列入 200萬元違約金計算，且無餘額，被告復未陳明並舉證尚有何其他損害，逕以系爭協議書違約金計算方式（3101萬元×0.0002×142天「108年3月19日起至108年8月8日解約」），主張尚有違約金債權88萬0684元，實不可採。
㈡綜上，被告除 200萬元違約金債權外，並無系爭協議書違約
金約定之債權88萬684元，是其主張以88萬684元數額為抵銷，並無理由。
四、綜上所述，被告沒收具有違約金性質之價金全額，實屬過高，應酌減為 200萬元，超額受領之98萬元應予返還，從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付98萬元，及自本判決確定翌日起，至清償日止，按年息百分之５計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。兩造均陳明願供擔保，請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 3 月 18 日
民事第五庭 法 官 黃綵君正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 18 日
書記官 楊玉華