臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第2569號原 告 林國騰被 告 傅龍三訴訟代理人 吳中和律師
彭冠寧律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國109年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬壹仟零柒拾貳元，及自民國109年5月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬壹仟零柒拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款分別定有明文。查本件原告起訴時原聲明為：「被告應給付原告自民國104年5月6日起，每日以買賣總價款新臺幣（下同）148萬6425元之千分之一計算遲延違約金至辦理所有權移轉登記、交付予原告為止。」等語，嗣於109年7月6日以民事陳報聲請狀（七）變更訴之聲明為：「被告應給付原告347萬5754元，及自109年5月29日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」等語，且被告亦於本院109年9月15日言詞辯論期日當庭表示對於原告前開訴之變更沒有意見等語（見本院卷二第77頁），揆諸首揭法條規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告前於102年3月29日以每坪1萬元之價格，向被告購買其
所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），惟兩造對系爭土地之買賣契約（見本院卷一第19至24頁）內容及約定事項有爭議，業經本院102年度訴字第3073號、臺灣高等法院臺中分院104年度上字第96號民事判決，認定兩造間前揭土地買賣契約為有效成立，並命被告應將系爭土地如判決後附圖二符號B所示（面積491.38平方公尺）之土地，分割後將所有權移轉登記並交付予原告。詎前開民事判決確定後，原告曾多次通知被告，請儘速將臺中市農會之債務清償並塗銷抵押權，及分割移轉土地予原告，均遭被告置之不理。
㈡其次，依系爭買賣契約第4條第1項第1款之貸款約定，賣方
原有抵押權設定之未償還之債務148萬元，應於買方給付價款後，辦竣塗銷登記。經原告多次寄發存證信函催告後，依據原告於108年7月24日11時32分調閱之系爭319地號土地第二類謄本（見本院卷一第239至241頁）顯示，被告仍未清償臺中市臺中地區農會之借款，且尚未辦竣抵押權及地上權塗銷之登記。又被告迄至108年9月26日以存證信函通知原告辦理土地所有權移轉，惟未提及系爭319地號土地上之上開抵押權及地上權之處理相關事宜，顯意圖逃避依兩造間系爭買賣契約第8條約定之義務。末按系爭土地買賣契約第5條第3項約定，土地增值稅納稅義務人為賣方，其稅額由賣方繳納負擔，然系爭土地之土地增值稅按財政部土地增值稅試算約為21萬9428元，應由被告負擔繳納而未為繳納，已違反契約之義務。
㈢被告違反系爭買賣契約第4條、第5條、第8條之約定，已如
前述，是原告自得依買賣契約第10條第3項之約定請求被告給付遲延違約金。又本件兩造買賣之土地面積為491.38平方公尺，換算為148.6425坪，兩造約定以每坪1萬元價格交易，是本件系爭土地買賣總價款為148萬6425元，復依兩造約定之違約金為每日給付總價千分之一，故每日為1486元（即1,486,425×0.001＝1,486，元以下四捨五入）。又原告係以前揭本院102年度訴字第3073號民事判決日期102年12月30（應為103年12月30日之誤載，見本院卷一第79頁）為請求之始期，算至被告於109年5月29日始為系爭土地登記移轉過戶完畢，共計2339天，故本件違約金應為347萬5754元（即1,486×2,339＝3,475,754）。並聲明：⒈被告應給付原告347萬5754元，及自109年5月29日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠兩造對於本院102年度訴字第3073號民事判決及臺灣高等法
院臺中分院104年度上字第96號民事判決，被告應將其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號如該判決附圖二Ｂ部分面積491.38平方公尺之土地，分割後將所有權移轉登記並交付予原告等情，均不爭執。是原告既已給付被告全部買賣土地之價款，被告即應依系爭買賣契約第4條第1項第1款、第5條第3項、第8條之約定，辦竣抵押權塗銷、地上權拋棄，並擔保標的物之產權清楚，權利無瑕疵，且完納土地增值稅後移轉交付予原告。然被告遲至108年7月26日始辦理抵押權塗銷、108年7月29日始為地上權拋棄之登記，之後於109年5月29日始將原告所購買之系爭土地移轉過戶登記交付予原告，原告自得依民法給付遲延及給付不能之相關規定，請求被告給付遲延交付違約金，洵為有據。其次，原告另對被告請求交付148.6425坪土地部分，亦業蒙本院於102年12月30日（應為103年12月30日之誤載）判決在案，即兩造間系爭土地買賣合約有效，被告應交付148.6425坪土地（亦即總價金為148萬6425元）予原告，就此兩造雙方均不爭執。故此，原告請求自鈞院該民事判決日即102年12月30日（應為103年12月30日之誤載）起至109年5月29日（土地移轉過戶完畢之日）止，共計2339天之遲延給付違約金，乃依法有據，自無不合。
㈡兩造於102年3月29日簽訂系爭土地買賣契約後，被告隨即向
原告提出塗銷抵押權、解除買賣合約之訴訟，乃因被告已於103年1月20日將系爭土地之375租約出售予第三人吳漢文等人，被告受有已實現既得利益302萬6602元。又兩造締結契約前，被告已涉及民間借款，每月需支付3萬5000元清償借款，是兩造簽約時，被告遂同意自簽約日起至不動產過戶完畢日止，給付原告每月3萬5000元之遲延交付土地之違約金。惟被告遲至109年5月29日方將所有權移轉登記，自受有268萬8000元（即35000元×12×2339/365＝0000000元）之利益。是以，被告合計受有571萬4602元利益（0000000＋0000000＝0000000），相較原告請求違約金347萬5754元，原告所請求之違約金並未過高。又按最高法院92年度台上字第697號、79年度台上字第1915號判決意旨，被告應提出有利之證據，證明其違約金過高而顯失公平，然被告就此點並未舉證以實其說。況且被告就未能履行約定之交付義務，應負全責，是本件兩造所約定之違約金並無過高情形，不應酌減。
三、被告則以：㈠原告於另案（即前揭本院102年度訴字第3073號民事判決及
臺灣高等法院臺中分院104年度上字第96號民事判決）取得確定判決後，依強制執行法第130條、土地登記規則第27條第1項第4款規定即可單獨持民事判決書及確定證明書至地政機關辦理所有權移轉登記，無須被告任何配合行為。但被告除另外取得執行名義外，並無法單獨申請登記。原告遲遲不肯為所有權移轉登記，係其不行使權利，與被告無涉，被告並無不履行所有權移轉登記之違約情事。其次，原告遲遲不肯自己持確定判決書為所有權移轉登記，被告為能圓滿解決本件紛爭，乃委託邱柏瑞地政士已於109年5月18日申請判決移轉登記，惟地政事務所以義務人單獨申請時，應另行取得執行名義為由，要求被告補正，地政士邱柏瑞乃電話通知原告配合到地政事務所辦理移轉登記，原告終於同意配合辦理，本件所有權始於109年5月29日完成移轉登記為原告所有。
又點交土地需原告協助配合，始能完成點交，非被告單方行為可以點交，況且，系爭土地上並無建物，僅有樹木、竹林等植物，縱使未經點交，原告亦可隨時占有使用。系爭土地經法院判決確定後，被告即未再管理、使用系爭土地，亦多次口頭通知原告儘速辦理所有權移轉登記，並申請鑑界，以便點交完成履行買賣契約。惟原告不願行使權利，遲遲未辦妥所有權移轉登記，直至今日卻藉詞被告違約未移轉所有權及點交，請求被告給付違約金，實無理由。又兩造於102年3月29日訂立買賣契約後，再於102年5月17日再訂立協議書約定，賣方（即被告）向台中農會貸款由賣方向農會詢問部分清償事宜，若台中農會需還部分本金，由買方（即原告）代為清償。是依兩造102年5月7日訂立之協議書，係由原告先代為清償農會部分貸款，再辦理分割登記。惟原告遲遲未依協議書約定代為清償部分農會貸款，反而係被告於107年11月間向農會清償全數貸款，並於108年7月26日塗銷抵押權登記。故原告主張多次通知被告清償農會貸款塗銷抵押權，辦理分割移轉所有權予原告，均遭被告置之不理，故有違約等語，並無理由。綜上，本件並非被告違約不肯辦理移轉所有權登記，而係原告遲遲不肯依協議書約定清償部分農會貸款後，自己再持確定判決書為所有權移轉登記，是原告主張被告違約應給付違約損害賠償，並無理由。
㈡退步言之，縱被告須負遲延違約金，因本件買賣之總價金僅
148萬6425元，惟原告竟請求被告給付自102年12月30日起至109年5月29日止，共計2339天之違約金達347萬5754元，足見兩造所約定之違約金，顯屬過高，請鈞院依法酌減之。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件兩造間不爭執之事項：㈠兩造於102年3月29日就坐落臺中市○○區○○段○○○○號土
地面積3245.76平方公尺，權利範圍萬分之3667（約1189.4868平方公尺，總價款360萬元訂立土地買賣契約書。嗣於102年5月17日再訂立協議書。
㈡本院102年度訴字第3073號及臺灣高等法院臺中分院104年度
上字第96號民事判決，認定被告應將其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號如判決附圖二Ｂ部分面積491.38平方公尺之土地，分割後將所有權移轉登記並交付予原告。
㈢被告於109年5月29日始將臺中市○○區○○段○○○○號土地面積491.38平方公尺分割移轉登記予原告。
㈣兩造對於本件原告請求遲延損害的計算基準，依兩造買賣契約第10條第3款之約定每日1486元，沒有意見。
五、本件兩造間爭執之所在厥為：㈠原告依兩造間系爭土地買賣契約書第10條第3項約定，請求
被告給付自102年12月30日起至109年5月29日止共計2339天之違約金347萬5754元，有無理由？㈡若原告前項請求有理由，則約定之違約金是否過高？應否予
以酌減？
六、本院得心證之理由：㈠查兩造間於102年3月29日就坐落臺中市○○區○○段000地
號土地面積3245.76平方公尺，權利範圍萬分之3667（約1189.4868平方公尺，總價款360萬元訂立土地買賣契約書。
嗣於102年5月17日再訂立協議書。嗣兩造經由本院102年度訴字第3073號及臺灣高等法院臺中分院104年度上字第96號民事判決，確定被告應將其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號如原判決（即本院102年度訴字第3073號）附圖二Ｂ部分面積491.38平方公尺之土地，分割後將所有權移轉登記並交付予原告，且買賣總價為148萬6425元等節，為兩造所不爭執，已如前述，並有上開民事判決書影本2份在卷可考，又兩造間前揭本院102年度訴字第3073號塗銷抵押權事件業於104年5月28日判決確定在案，此由兩造陳明在卷（見本院卷第181頁）並經本院調卷查明屬實，堪予認定。
㈡按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。又因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。又債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。民法第229條第2、3項、第230條及第231條第1項分別定有明文。查兩造間系爭買賣契約第10條（違約罰則）第3款約定：「有第一款、第二款之情形（即買方或賣方不依約履行契約所訂各項義務），經他方催告而於催告期間履行者，應按每日以買賣總價款千分之一支付『遲延』違約金」等語（見本院卷第23頁），此為兩造所不爭執，堪信為真實。其次，兩造固於102年3月29日簽訂系爭買賣契約，並於102年5月17日另訂系爭協議書，惟被告欲出售之土地面積於訂約時並未確定，即被告應分割及移轉所有權之範圍，經本院另案（即102年度訴字第3073號）審酌系爭買賣契約及系爭協議書約定內容、證人林秀樺及蔡惠羽於另案結證內容，及另案會同兩造履勘現場及地政機關測量結果，認被告欲出售之土地面積，經實際測量位置及面積結果如另案原判決附圖二B部分所示之491.38平方公尺，買賣總價為148萬6425元；且原告亦於另案第二審審理中，就另案所認結果表示沒有意見（見另案第二審卷第32頁反面），足徵兩造間系爭買賣土地面積於訂約時並未確定，而至兩造間前揭本院102年度訴字第3073號塗銷抵押權事件於104年5月28日判決確定時，系爭買賣土地之位置及面積始正式確定，故兩造於前揭另案訴訟期間自難認有何歸責事由，是原告主張102年12月30日起至另案判決確定日104年5月28日止被告應負給付遲延責任云云，即乏憑據，不足採信。
㈢次查，被告依兩造間系爭買賣契約應履行之系爭買賣土地之
位置及面積既已判決確定，即應自該日履行契約義務。又原告雖曾多次以存證信函催告被告履行，惟其最末次係於106年6月28日以太平宜欣郵局000302號存證信函催告被告於函到30日內依約履行抵押權塗銷後，分割移轉予原告等語，且被告已於106年6月29日收受該存證信函等情，有該函及回執（見本院卷二151、152頁）在卷可憑，此為被告所不爭執。
再者，被告自承其於107年11月間已向農會清償全數貸款，並於108年7月26日塗銷抵押權登記，再於109年5月29日辦理判決移轉登記完畢等情，亦有系爭土地第二類謄本1紙在卷可考。足徵被告至106年7月28日止仍未依約履行抵押權塗銷後，分割移轉予原告之義務，即應負給付遲延之損害賠償責任。至於被告雖辯稱係因原告遲遲不肯依上開協議書之約定清償部分農會貸款後，自己持前揭確定判決書辦理所有權移轉登記，並非被告違約，被告自不應給付違約之損害賠償云云，然查，上開協議書僅記載「…若臺中農會需還部分本金由買方代為清償…」等語（見本院卷二第53頁），且係假設條件，而條件是否成就，尚未知悉；再者，該協議書大部分內容係就買方代為清償部分，賣方應由何種方式償還買方之約定，是原告是否代為被告清償部分農會貸款並非兩造間系爭買賣契約之買方之義務，則被告所為此部分辯解，殊乏憑據，不足採信。
㈣又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法
第252條定有明文。而衡量違約金是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。又上開違約金酌減之規定，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字19號及70年度台上字第3796號裁判意旨參照）。查本件兩造間固有明定按每日以買賣總價款千分之一支付『遲延』違約金等語，且依該約定所述，本件原告催告之存證信函係於106年6月29日送達（見本院卷二第151、152頁），而被告自收受催告函後30日仍未給付，自當應負遲延責任，則被告自存證信函送達翌日（因始日不計入）起算30日之翌日即106年7月29日起算至移轉登記完畢日即109年5月29日（合計1035日）為止，即為被告所遲延之日數。而被告未依約辦理所有權移轉登記，已如前述，則原告依系爭土地買賣契約第10條第3項約定，請求被告賠償遲延違約金，亦屬有據，惟若依系爭土地買賣契約第10條第3項約定計算，則其金額為153萬8010元【計算式：1486×1035＝0000000】，顯然高於兩造間系爭土地買賣之總價148萬6425元，而有失公平。再者，原告所損失者為其已交付買賣價金148萬6425元，而遲至109年5月29日始所有權移轉登記完畢，則其間所受損害為年息百分之五之利息，是其損害額為21萬1072元（即0000000×5%×1035/365＝211072，元以下四捨五入）。是本院審酌兩造訂立系爭買賣契約未臻明確致雙方藉由訴訟程序釐清之過程，及原告已支付價金，被告嗣後業已完成所有權移轉登記等情，認原告請求被告給付遲延違約金347萬5754元，顯然過高，應予以酌減至21萬1072元始為相當；原告逾此範圍之請求，自不應准許。
七、綜上所述，原告依兩造間系爭買賣契約第10條第3款遲延違約金之約定，請求被告給付21萬1072元，及自109年5月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。
八、本件原告勝訴部分所命給付未逾金額50萬元，應依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保免為假執行，並無不合，爰酌定相當金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張，核與本件結論無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 29 日
民事第六庭 法 官 夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 29 日
書記官 陳建分