臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第2708號原 告 江麗華訴訟代理人 許崇賓律師被 告 曾永郎訴訟代理人 黃鼎鈞律師
李柏松律師上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國109 年4 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：（一）兩造於民國107 年9 月16日簽訂「土地買賣契約」（下稱系爭買賣契約），約定原告向被告購買坐落臺中市○○區○○○ 段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），買賣總價為新臺幣（下同）968 萬元（下稱系爭價金），且被告告知系爭土地可通行坐落系爭土地南側之同段913 地號土地上六股路（下稱系爭道路），被告不斷保證系爭道路為既成道路，必定可供系爭土地通行使用，故系爭買賣契約第15條特別約定事項記載：「一、賣方保證本標的為可供建築、可供正常使用、通行之建築用地，雙方合意簽約後買方即申請建照，屆時如無法申請建築執照或已被套繪管制則本契約得不經催告即解除，並返還買方已付價金、衍生費用由買方負擔，最遲於107 年12月15日前確認。」、「二、賣方告知本土地前方為既成巷道可供通行。」等語。且系爭土地所有權於108 年1 月11日移轉登記於訴外人即原告之女蘇逸媚名下。及系爭價金已由原告於同年月21日全數給付完畢。（二）原告為興建房屋，依建築法規向主管機關申請建築線指定，始知悉並未取得同段913 地號土地所有權人出具「道路通行同意書」，致系爭土地之通常效用有所減少，及貶損其經濟價值而具有重大瑕疵，且原告因誤信購買系爭土地可通行至系爭道路，而漏未斟酌此足以影響交易成立與否及價格高低之重要資訊，故透過仲介人員與被告聯繫，請被告提出解決方案，被告卻置若罔聞，甚至原告於108 年6 月3 日向被告寄發存證信函，被告仍置之不理，原告不得已才提起本件訴訟。（三）依系爭買賣契約第15條特別約定事項約定，被告向原告保證系爭土地為可供建築、可供正常使用、通行之建築用地，及同段913 地號土地為既成道路，原告可合法通行使用同段913 地號土地申請指定建築線而能建築房屋。詎同段913 地號土地為私人土地，系爭土地因未經同段913 地號土地之所有權人同意使用該筆土地，致無法對外通行、無法指定建築線，而具有減少其通常效用、減低經濟價值之瑕疵，亦具有欠缺被告所保證品質之瑕疵，故原告得依民法第
359 條、第360 條規定，主張減少買賣價金或請求損害賠償。（四）依系爭買賣契約第15條特別約定事項，被告對原告負有得通行使用同段913 地號土地至聯外道路之義務，及為原告排除該通聯道路上使用障礙之義務，以及負有提供同段
913 地號土地供原告通行之義務，且此為保證義務。詎系爭土地移交原告點收後，遭同段913 地號土地之所有權人阻擋不得通行，致原告無法僱工清理系爭土地，且建築師表示系爭土地如欲興建房屋，使用執照仍需申請排水系統之證明文件。從而，原告以本件起訴狀繕本送達被告之方式，通知被告就系爭土地負瑕疵擔保責任，並請求減少系爭價金200 萬元等語。並聲明：（一）被告應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：（一）系爭土地之南側臨接六股路，為現有巷道，已供附近住戶通行多年，且系爭土地業經指定建築線，並無原告所稱無法對外通行及無法指定建築線之瑕疵。（二）兩造簽署系爭買賣契約時，被告僅告知系爭土地可通行南側巷道，並無保證。至原告主張由同段913 地號土地所有權人出具「道路通行同意書」乙節，並非系爭買賣契約之約定事項。退萬步言，原告請求減少系爭價金200 萬元，亦屬過高等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張：兩造於107 年9 月16日簽訂「土地買賣契約」（即系爭買賣契約），約定原告向被告購買坐落臺中市○○區○○○段○○○ ○號土地（即系爭土地），買賣總價為
968 萬元（即系爭價金）。且系爭買賣契約第15條特別約定事項記載：「一、賣方保證本標的為可供建築、可供正常使用、通行之建築用地，雙方合意簽約後買方即申請建照，屆時如無法申請建築執照或已被套繪管制則本契約得不經催告即解除，並返還買方已付價金、衍生費用由買方負擔，最遲於107 年12月15日前確認。」、「二、賣方告知本土地前方為既成巷道可供通行。」等語。及系爭土地所有權於108 年1 月11日移轉登記於訴外人即原告之女蘇逸媚名下。以及系爭價金已由原告於同年月21日全數給付完畢等情，業據其提出所述相符之「土地買賣契約」、土地所有權狀等影本為證（見本院卷第8 至15頁、第127 頁），並為被告所不爭執（見本院卷第76頁），自堪信為真實。
（二）原告主張：被告向原告保證系爭土地為可供建築、可供正常使用、通行之建築用地，詎系爭土地因無法對外通行、無法指定建築線，而具有減少其通常效用、減低經濟價值之瑕疵，原告得依民法第359 條規定主張減少買賣價金等情，為被告所否認，經查：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條亦有明定。
2.系爭土地領有108 年1127號建造執照，現有巷道位置套繪於系爭土地南側，該路段現有4 戶以上住戶通行使用等情，有臺中市養護工程處109 年1 月8 日中市建養工屯字第1090001108號函及其後附臺中市霧峰區公所108 年12月26日霧區公建字第1080028127號函、臺中市政府都市發展局
108 年12月24日中市都測字第1080227900號函、「建築線指示（定）注意事項」、「現況圖」、「地籍套繪圖」、「台中市○○區○○○段○○○ ○號附近現況成果圖」、「台中市○○區○○○段○○○ ○號地籍套繪圖」等影本在卷可稽（見本院卷第113 至120 頁），自堪信為真實。參以，原告訴訟代理人於109 年4 月15日本院言詞辯論期日陳稱：「（針對原告於108 年11月11日提出『民事爭點整理狀』第4 頁第（四）段記載原告曾委請建築師申請建築執照，建築師表示無需再申請建築執照，但興建房屋之使用執照仍需申請排水系統之證明文件等情〈見本院卷第84頁〉，提示證物六記載臺中市政府都市發展局於108 年6 月
5 日准予新建等情〈見本院卷第123 頁〉，有無意見？）沒有意見，原告於108 年5 月29日有委託建築師申請建築執照。（提示證物六之右上角記載『108 年5 月29日』等字樣〈見本院卷第123 頁〉，是否指原告於108 年5 月29日委託建築師就坐落臺中市○○區○○○段○○○ ○號土地申請建築執照，並經臺中市政府都市發展局於108 年6 月
5 日准予新建？）是。」等語（見本院卷第144 頁背面至第145 頁）。綜上，足認原告於108 年5 月間委託建築師就系爭土地申請建造執照，業經臺中市政府都市發展局於同年6 月間指定建築線並核發建造執照，現有巷道位置套繪於系爭土地南側。
3.被告辯稱：系爭土地之南側臨接六股路，為現有巷道，已供附近住戶通行多年等情，與前揭臺中市養護工程處函、現況圖及地籍套繪圖顯示：系爭土地南側臨接現有巷道，名稱為六股路，寬約2.77至3.17公尺，且該路段現有4 戶以上住戶通行使用等情（見本院卷第113 至119 頁背面），互核一致，亦與原告提出系爭土地之現況照片（見本院卷第67頁），大致相符，是以，被告所辯前詞，尚屬有據，應堪採信。
4.綜上以析，系爭土地之南側臨接六股路，為現有巷道，該路段現有4 戶以上住戶通行使用，且原告於108 年5 月間委託建築師就系爭土地申請建造執照，業經臺中市政府都市發展局於同年6 月間指定建築線並核發建造執照，尚難認系爭土地有何因無法對外通行、無法指定建築線而具有減少其通常效用、減低經濟價值之瑕疵，自無適用民法第
354 條第1 項、第359 條規定之餘地。則原告主張前情，尚非可採。
（三）原告主張：依系爭買賣契約第15條特別約定事項，被告向原告保證同段913 地號土地為既成道路，且被告對原告負有得通行使用同段913 地號土地至聯外道路之義務，及為原告排除該通聯道路上使用障礙之義務，以及負有提供同段913 地號土地供原告通行之義務，此為保證義務。而系爭土地因具有欠缺被告所保證品質之瑕疵，故原告得依民法第360 條規定請求損害賠償等情，為被告所否認，復查：
1.按出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條第2 項定有明文。次按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360 條亦有明定。
2.復按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎；若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院98年度臺上字第1925號及86年度臺上字第3873號民事裁判意旨參照）。
3.系爭土地之南側與同段913 地號土地相鄰乙節，有地籍圖謄本在卷可稽（見本院卷第23頁），自堪信為真實。且依系爭買賣契約第15條特別約定事項記載：「一、賣方保證本標的為可供建築、可供正常使用、通行之建築用地，雙方合意簽約後買方即申請建照，屆時如無法申請建築執照或已被套繪管制則本契約得不經催告即解除，並返還買方已付價金、衍生費用由買方負擔，最遲於107 年12月15日前確認。」、「二、賣方告知本土地前方為既成巷道可供通行。」等語（見本院卷第14頁），足見系爭買賣契約第15條特別約定事項，充其量僅記載被告保證系爭土地為可供建築、正常使用、通行之建築用地，可申請建造執照，及被告告知系爭土地前方巷道可供通行，並未提及原告主張：被告向原告保證同段913 地號土地為既成道路，且被告對原告負有得通行使用同段913 地號土地至聯外道路之義務，及為原告排除該通聯道路上使用障礙之義務，以及負有提供同段913 地號土地供原告通行之義務等情。
4.證人張妙瓊於109 年4 月15日本院言詞辯論期日具結證稱：「提示證物一『買賣契約書』〈見本院卷第8 至15頁〉，兩造於107 年9 月16日簽署此份文件時，證人張妙瓊有無在場？）我有經手此份買賣契約，107 年9 月16日簽約時我有在場。（是否記得簽約當時還有哪些人在場？）簽約時我在場，買賣雙方也有到場，另外仲介業務林碧娟、蔡嘉祥也有到場。（提示證物一『買賣契約書』第十五條特別約定事項第一項記載於107 年12月15日前確認可否申建築執照乙節〈見本院卷第14頁〉，證人張妙瓊是否了解申請建築執照情形？買方有無申請到建築執照？）這條手寫文字是我在簽約當時當場寫的，原本兩造就有這樣的約定，所以我把它寫在合約上，一般土地買賣如果買方有要求就會有這樣的特約。當時簽約有約定於107 年12月15日前由買方去申請建築執照，我有追蹤，後來確認有履約，就是買方有付價金，賣方有辦理過戶就結案了，我有問買方，買方說他有申請到建築執照。（提示證物一『買賣契約書』第十五條特別約定事項第二項記載「二. 賣方告知本土地前方為既成巷道」等語〈見本院卷第14頁〉，何意？）這是買方簽約當時問賣方，賣方告知這是既成巷道可以通行。」、「（依證人前開所述，是否指兩造於107 年
9 月16日簽署證物一『買賣契約書』時，賣方曾永郎有告知買方江麗華買賣土地標的即坐落臺中市○○區○○○段○○○ ○號土地前方有一條既成道路可供通行？）是。（提示證物一『「買賣契約書』」第十五條特別約定事項第一項記載『一、賣方保證…』等語〈見本院卷第14頁〉，何意？）『保證』只是簽約的習慣用語。（兩造於107 年9月16日簽署證物一『買賣契約書』時，賣方曾永郎有無表示願意保證哪些事項？）不是保證，是雙方協議讓買方在
107 年12月15日前申請建築執照。（提示原告於108 年11月11日提出「『民事爭點整理狀』」第3 頁第（二）段記載『被告依系爭契約對原告負有得通行、使用同段913 地號土地至聯外道路之義務，以及為原告排除該連通道路上使用障礙之義務，更負有提供同段913 地號土地供原告通行之義務。且此為『保證』義務』等語〈見本院卷第83頁〉，兩造於107 年9 月16日簽署證物一『買賣契約書』時，有無約定原告主張下列保證義務：一、被告對原告負有得通行、使用同段913 地號土地至聯外道路之義務。二、被告有為原告排除前開連通道路上使用障礙之義務。三、被告負有提供同段913 地號土地供原告通行之義務。）我的理解是簽約當時，賣方賣土地，賣方知道道路一直以來都可以通行，我沒有印象被告有承諾保證義務。（ 提示原告於109 年1 月30日提出『民事補正（三）狀』第2 頁第（三）段記載『被告曾永郎保證鄰地913 地號土地前方為既成巷道可供通行』等語〈見本院卷第83頁〉，兩造於
107 年9 月16日簽署證物一『買賣契約書』時，有無約定前開原告主張保證義務？）契約第十五條第二項是寫『告知』，因為時間很久了，我沒有印象被告有承諾保證。（兩造於107 年9 月16日簽署證物一『買賣契約書』時，賣方曾永郎有無表示上開證物一『買賣契約書』第十五條特別約定事項第一、二項〈見本院卷14頁〉，均屬於賣方之保證履約義務？）我的理解是買賣雙方，一個買土地、一個賣土地，因為他們雖然知道可以申請建築執照，但是不確定可不可以申請過關，所以訂一個期限讓買方去申請建築執照，很多土地也都會有這樣的約定，這就是我理解第十五條特約事項約定的意思。（兩造於107 年9 月16日簽署證物一『買賣契約書』時，有無提到賣方的保證履約義務？〈提示本院卷第92頁〉）應該是買方如果可以申請到建築執照就算是履約，如果申請不出來的話，依照契約的約定就直接解約，這樣就可以保障買方了，除此之外沒有其他保證義務。（提示本院卷第14頁，依照證人前開所述，是否指兩造於107 年9 月16日簽署買賣契約時，兩造約定內容就是第十五條特別約定事項第一、二項記載內容，除此之外沒有再另外約定賣方的保證履約義務？）兩造約定內容就如契約條款記載內容，除此之外沒有其他約定。第十五條特別約定事項第一、二項記載內容都是我依照買賣雙方約定內容記載的。」等語（見本院卷第145 頁背面至第147 頁背面）。
5.觀諸上開證人張妙瓊證述內容，已詳述其於107 年9 月16日參與兩造簽署系爭買賣契約之過程，且系爭買賣契約第15條特別約定事項係依買賣雙方約定內容記載，第1 項係因買賣雙方有約定一個期限，由買方申請建造執照，如無法申請建造執照，則直接解約，即可保障買方，除此之外沒有其他保證義務，第2 項係因簽約時買方詢問賣方，賣方告知系爭土地前方有巷道可供通行等情，核與前揭系爭買賣契約第15條特別約定事項記載內容，大致相符，是以，上開證人張妙瓊之證詞，應堪採信。
6.綜上，足認兩造簽署系爭買賣契約時，因兩造約定由買方申請建造執照，如無法申請建造執照，則直接解約，及原告詢問被告，被告告知系爭土地前方有巷道可供通行等情，故由證人張妙瓊將之載明於系爭買賣契約第15條特別約定事項，被告並未向原告保證同段913 地號土地為既成道路，亦未向原告保證負有原告得通行使用同段913 地號土地至聯外道路之義務，及為原告排除該通聯道路上使用障礙之義務，以及負有提供同段913 地號土地供原告通行之義務，尚難認系爭土地具有欠缺被告所保證品質之瑕疵，，自無適用民法第354 條第2 項、第360 條規定之餘地。
則原告主張前情，尚非可採。
（四）綜上所述，原告主張依民法第359 條、第360 條規定，請求被告給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。
（五）兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 6 月 10 日
臺灣臺中地方法院民事第六庭
法 官 賴秀雯以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 10 日
書記官 廖明瑜