臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第2812號原 告 劉啟瑞訴訟代理人 楊美惠訴訟代理人 黃逸哲律師複代理人 李瑞仁律師被 告 謝昭昇訴訟代理人 凃國慶律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁拾伍萬陸仟伍佰叁拾叁元，及自民國一百零八年九月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣叁拾伍萬陸仟伍佰叁拾叁元為原告預供擔保，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴原依民法第354條第1、2項、第360條前段之規定，請求被告給付新臺幣（下同）65萬9000元，嗣於民國109年4月6日追加以兩造間108年6月8日之約定為請求（見本院卷第138頁），核其請求之基礎事實同一，依前開規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)兩造於107年4月28日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被告將臺中市○區○○段○○○○○號土地及其上同段2839建號、門牌號碼臺中市○區○○路○○號之建物（下稱系爭房屋，合稱系爭房地）出賣予原告，被告並於不動產委託銷售標的現況說明書第29項就「是否有滲漏水之情形」勾選「否」，而保證系爭房屋無滲漏水。兩造於107年6月25日完成系爭房地所有權移轉登記，並於107年7月15日交屋。詎承租系爭房屋4C房間之房客於108年3月9日、108年5月11日通知原告系爭房屋之4C房間有滲漏水，承租系爭房屋3C房間之房客亦於108年5月20日通知原告系爭房屋3C房間有滲漏水，原告因而發現系爭房屋3樓至5樓內部及外牆均有滲漏水之情形，而此滲漏水瑕疵應於107年7月15日交屋時即發生。兩造於108年6月8日至系爭房屋現場勘查，被告之代理人邱肇隆當場承諾會將系爭房屋滲漏水修繕完成，兩造並約定被告應就系爭房屋外牆施作大ㄇ字型防水（即施作範圍為後側外牆及兩側外牆全部）。然被告卻遲不修復系爭房屋之滲漏水瑕疵，原告多次催告，並於108年8月7日寄發存證信函要求被告修繕，被告仍避不處理。嗣原告於108年8月15日以65萬9000元之價額，委由訴外人允品室內裝修設計工作室修繕系爭房屋滲漏水，並於108年9月10日至同年月18日施工修繕完成，原告因系爭房屋之滲漏水瑕疵而受有支出修復費用65萬9000元之損害。爰依民法第354條第1項、第2項、第360條前段之規定，及兩造間108年6月8日之約定，擇一請求被告損害賠償等語。
(二)並聲明：被告應給付原告65萬9000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)就系爭房屋之3樓、4樓後半部二次增建部分有滲漏水之事實不爭執，其餘部分則無滲漏水。同意修繕系爭房屋3樓、4樓滲漏水部分，惟不同意給付原告請求之金額，原告修繕支出金額包含無滲漏水部分，亦非屬必要費用。被告之代理人邱肇隆於108年6月8日僅同意就系爭房屋外牆施作小ㄇ字型防水（即施作範圍為後側外牆及兩側後半部各樓層編號C房間部分之外牆，不含兩側各樓層編號A房間及樓梯間部分之外牆），並未同意就外牆施作大ㄇ字型防水，被告僅願意給付由訴外人品信營造廠有限公司估價施作系爭房屋後半部外牆小ㄇ字型防水費用13萬3456元。
(二)且系爭房屋係於107年7月15日交屋後近1年之108年3月間，始發生系爭房屋3樓、4樓有滲漏水情形，非於交屋時即存在滲漏水瑕疵，即無民法第354條第1項、第2項、第360條規定之適用等語，資為抗辯。
(三)並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第273至275頁）：
(一)臺中市○區○○段○○○○○號土地及其上同段2839建號、門牌號碼為臺中市○區○○路○○號建物（即系爭房地）原為被告所有，系爭房屋於105年間興建完成，並於105年7月18日第一次登記。兩造於107年4月28日簽訂本院卷17至35頁原證1所示之買賣契約書（即系爭買賣契約），被告將其所有之系爭房地出賣予原告，並於107年6月25日完成所有權移轉登記，於107年7月15日交屋。系爭買賣契約記載系爭房屋無滲漏水情形。
(二)107年交屋前，系爭房屋6樓有滲漏水情形，被告已修繕，並因此兩造在系爭契約第12條特約事項增加約定第4項，被告承諾自交屋日起滲漏水保固半年。另被告在簽立系爭買賣契約前，曾就系爭房屋5A房間做過防水針注射。
(三)系爭房屋4C房客於108年3月9日、108年5月11日通知原告4C房間有滲漏水，系爭房屋3C房客於108年5月20日通知原告系爭房屋3C房間有滲漏水，原告因而知悉系爭房屋3樓、4樓內部及外牆有滲漏水。
(四)原告（及其配偶楊美惠、友人陳志忠）、被告之友人邱肇隆代被告於108年6月8日與防水工程技師劉榮明勘查系爭房屋滲漏水狀況，系爭房屋3樓、4樓有滲漏水，當日對話內容如本院卷第125頁錄音譯文所示。被告之朋友邱肇隆當日同意就系爭房屋後半部外牆做小ㄇ字型防水（即本院卷第207頁所示之後側全部，及兩側後半部C房間部分，不含樓梯間）。劉榮明於108年6月8日勘查後15日內，製作本院卷第145頁練武路總價13萬3456元之修繕報價單並交付被告。
(五)原告與邱肇隆於108年6月5日至108年7月30日間有如本院卷第171至173頁line對話紀錄所示之對話。原告於108年7月30日、108年8月1日致電邱肇隆，惟未接通。原告於108年8月2傳送如本院卷第177頁所示之訊息給邱肇隆。原告於108年8月7日寄發原證3存證信函要求被告於函到5日內與原告聯絡處理修繕滲漏水事宜，被告有收受該存證信函，但被告未在收到存證信函5日內跟原告聯絡修繕事宜。被告自108年6月8日勘查後至108年9月18日間，並未就系爭房屋滲漏水修繕事宜回覆原告。
(六)原告於108年8月15日委由允品室內裝修設計工作室修繕系爭房屋滲漏水，報價總金額65萬9000元，並於108年9月10日至同年月18日施工修繕，支出明細及金額如本院卷第129、225頁所示，就外牆部分係以大ㄇ字型防水修繕（即本院卷第207頁所示之後側全部，及兩側全部，含A、樓梯間、C部分，如本院卷第208至213頁所示）。
(七)對他造所提證據形式真正不爭執。
四、本院之判斷：本件兩造爭執之點，應在於：原告依民法第354條、第360條規定及兩造間108年6月8日約定，請求被告賠償損害65萬9000元，有無理由？茲述如下：
(一)兩造成立系爭買賣契約時，被告有向原告保證系爭房屋無滲漏水瑕疵：
查系爭房屋於105年間興建完成、於105年7月18日第一次登記，原為被告所有；兩造於107年4月28日訂立系爭買賣契約，被告將系爭房地出賣予原告，並於107年6月25日將系爭房地所有權移轉登記予原告，且於107年7月15日將系爭房屋交付被告等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項一），堪信屬實。觀之被告於買賣標的現況說明書第29項關於「是否有滲漏水之情形」一欄勾選「否」（見本院卷第35頁），且兩造於系爭買賣契約第12條第4項特約事項約定「賣方承諾自交屋日起滲漏水保固半年」（見本院卷第25頁），並均經兩造簽名，足見兩造訂立系爭買賣契約時有談及系爭房屋有無滲漏水一事，且被告有向原告保證系爭房屋無滲漏水之瑕疵。
(二)系爭房屋3樓、4樓後半部外牆及內部3C、4C房間有滲漏水，且該滲漏水情事於107年7月15日交屋時應已發生：
1.被告於107年7月15日將系爭房屋交付原告後，原告將系爭房屋之房間出租他人，而系爭房屋前半部為編號A之房間，中間為樓梯間，後半部即二次增建部分為編號C之房間之情，有被告所提之系爭房屋房間圖示在卷可稽（見本院卷第207頁），堪以認定。然查，承租系爭房屋4C房間之房客於108年3月9日、108年5月11日通知原告4C房間有滲漏水，且承租系爭房屋3C房間之房客亦於108年5月20日通知原告3C房間有滲漏水；嗣原告、被告（由其友人邱肇隆代理）與防水工程技師劉榮明於108年6月8日至系爭房屋現場勘查，確認當時系爭房屋之3樓、4樓確有滲漏水，而邱肇隆當日亦同意就系爭房屋後半部外牆施作小ㄇ字型防水等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項三、四）。是系爭房屋之3C房間、4C房間及該部分外牆於108年3至5月間有肉眼可見之滲漏水情事，至為明確。
3.審諸系爭房屋於105年間興建完成，屋齡非久，卻於兩造107年7月15日交屋後，即於不到1年之108年3月間有肉眼可見之滲漏水情事；並參以系爭房屋於107年7月15日交屋前，6樓已有滲漏水而經修繕之情形，且被告曾就5A房間施作過防水處理（見不爭執事項二），可見5A房間亦曾發生滲漏水。綜觀上情，應可推論系爭房屋之建築防水功能不佳，上開3C房間、4C房間及該部分外牆滲漏水之原因，應於107年7月15日交屋前即已發生。被告抗辯上開滲漏水情事非交屋時已發生一節，並不可採。
4.至原告主張系爭房屋除3C房間、4C房間及該部分外牆以外之部分亦有滲漏水一節，為被告所否認，原告復未提出任何證據為憑，原告此部分主張自無可採。
(三)兩造於108年6月8日約定被告應就系爭房屋後半部外牆施作小ㄇ字型防水（即施作範圍為後側外牆及兩側後半部各樓層編號C房間部分之外牆，不含兩側各樓層編號A房間及樓梯間部分之外牆）：
1.原告主張兩造於108年6月8日約定就系爭房屋外牆施作大ㄇ字型防水（即施作範圍為後側及兩側全部），並就5A、5C房間施作防水加強一節，為被告所否認，被告並以其僅同意修繕系爭房屋3樓、4樓滲漏水部分，或其友人邱肇隆於108年6月8日僅同意就系爭房屋後半部外牆施作小ㄇ字型防水等語抗辯，自應由原告就其主張之有利事實負舉證證明之責。經查：
(1)被告自承其有授權其友人邱肇隆於108年6月8日代理被告至系爭房屋現場勘查及了解滲漏水情況（見本院卷第139頁），可見被告有授權邱肇隆處理系爭房屋滲漏水相關事宜。而兩造均不爭執邱肇隆於108年6月8日確有同意就系爭房屋後半部外牆施作小ㄇ字型防水（見不爭執事項四），自可認定兩造已達成被告應就系爭房屋後半部外牆施作小ㄇ字型防水之合意。
(2)且依證人即防水工程技師劉榮明於109年5月18日具結證述：我有於108年6月8日與兩造勘查系爭房屋，並於其後10日至15日內提交本院卷第145頁之報價單給被告；當日我依營造專業，說就系爭房屋後半段二次建築部分全部要做ㄇ字型防水，ㄇ字型防水就是從5樓做到底，1樓部分因為跟隔壁棟相鄰，所以相鄰部分無法施作；二次工程、小ㄇ字型就是從樓梯間往後開始的建物後半段ㄇ字型，不含樓梯間；我於108年6月8日好像有跟原告、代表被告到場之人說做小ㄇ字型防水；當日我只在系爭房屋外面看，正後面牆面有裂痕，側邊我說的施工範圍部分（即樓梯間往後）有細裂痕，所以如果要做，我說就要一起做起來；我沒有進去系爭房屋裡面看，不清楚房間裡面狀況；我於108年6月8日跟原告、代表被告到場之人說二次工程部分的外牆（即樓梯間往後，不含樓梯間）全部施作防水，他們都說可以，他們問我何時可以做，我說我寫估價單，然後找搭鷹架的來看一下要多少錢，然後再跟被告報價，同意報價後，才可以做；我提供的估價單金額，只有含小ㄇ字型外牆的部分，沒有包含內部等語（見本院卷第191至194頁），足見兩造於108年6月8日係約定被告應就系爭房屋外牆施作小ㄇ字型防水，而未約定就系爭房屋外牆施作大ㄇ字型防水，且該日並未就系爭房屋內部房間之滲漏水修繕為相關約定。
(3)原告雖提出108年6月8日對話錄音光碟及譯文為其論據，然觀之譯文內容，該日原告之配偶楊美惠表示：「反正你就是答應我們ㄇ字型全部做防水」，證人劉榮明回以：「好，ok，就是ㄇ字型」（見本院卷第125頁），則上開ㄇ字型範圍為何實有不明，且證人劉榮明已明確證述其提出並經兩造同意施作之ㄇ字型防水範圍為系爭房屋後半部之小ㄇ字型如上，自無從徒憑上開對話，遽予認定兩造約定就系爭房屋外牆施作大ㄇ字型防水。
2.基上，兩造於108年6月8日約定被告應就系爭房屋後半部外牆施作小ㄇ字型防水，而就系爭房屋外牆滲漏水瑕疵之損害賠償範圍為約定。至原告主張該日兩造亦有約定就上開範圍外之部分施作防水一節，則不可採。
(四)原告得請求被告賠償損害35萬6533元：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第354條第1項前段及第2項、第356條、第360條分別定有明文。本件被告出賣系爭房屋予原告，被告並向原告保證系爭房屋無滲漏水，而被告於107年7月15日將系爭房屋交付原告時，系爭房屋已有造成滲漏水之原因，而有滲漏水之瑕疵，顯缺少被告保證之品質。又衡情房屋之防水設計及功能，或內部結構有無滲漏水，實非依通常檢查可即知，是原告於108年3月及5月間受房客通知而知悉系爭房屋3C房間、4C房間及該部分外牆有肉眼可見之滲漏水情事，即通知被告並與被告相約於108年6月8日至系爭房屋現場勘查，應認原告已盡其檢查通知義務。則原告依上開規定，請求被告賠償原告因修復系爭房屋滲漏水瑕疵而支出費用之損害，應屬有據。
2.又查，兩造於108年6月8日約定被告應就系爭房屋後半部外牆施作小ㄇ字型防水，而就系爭房屋外牆滲漏水瑕疵之損害賠償範圍為約定，已如上述。是以，原告因本件滲漏水瑕疵，所得請求被告賠償之損害，即為原告修復系爭房屋之3C房間、4C房間及後半部外牆施作小ㄇ字型防水所支出之費用。
而原告於108年8月至9月間因修繕系爭房屋滲漏水及加強防水而支出65萬9000元之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項六），並據原告提出工程報價單為證（見本院卷第225頁），自可採信。且兩造均不爭執就上開原告支出之修繕費用中，施作系爭房屋後半部外牆小ㄇ字型防水之費用為30萬0200元；另房間施作高壓灌注、防水、油漆修補之費用分別為每間1萬2500元、6666.67元、9000元，共計每間2萬8166.67元（見本院卷第275至276頁）；復觀之原告此部分費用支出，並無不甚合理之處，當為修繕及加強防水所必需。是依此計算，原告就系爭房屋之3C房間、4C房間及後半部外牆施作小ㄇ字型防水所支出之修復費用，應為35萬6533元（計算式：300200+28166.67×2=356533，元以下四捨五入）。
3.從而，原告得請求被告賠償損害之數額為35萬6533元。原告於此範圍之請求，應屬有據；逾此範圍之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第360條規定及兩造108年6月8日之約定，請求被告給付35萬6533元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年9月20日（見本院卷第67頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告就敗訴部分所為之假執行聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 1 月 29 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 熊祥雲法 官 劉育綾正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 29 日
書記官 黃詩涵