臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第29號原 告 郭蘊琴訴訟代理人 吳世敏律師
苗繼業律師被 告 謝政坤訴訟代理人 朱從龍律師上列當事人間請求返還簽約金事件，本院於民國108 年8 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一百零八年一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
原告以新臺幣叁拾叁萬肆仟元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣壹佰萬元為被告供擔保後得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告經由裕笙不動產仲介企業社（即住商不動產臺中后里中
科加盟店，下稱仲介）業務員林明珠之介紹，於107 年4 月18日與被告謝政坤就不動產標的「臺中市○○區○里段○○○○ ○○○○ ○號土地」（下簡稱系爭土地）簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告並於簽約日同時給付被告簽約金新臺幣（下同）1,000,000 元。兩造嗣因進行土地鑑界、測量及建築線之申請時，產生系爭土地建築線緊鄰之巷道不及3.
5 公尺，且系爭土地所有權人無法自行開闢道路，又在不繳交代金下，可否達成興建建坪400 坪建築物之契約目的一事產生爭執，其間經雙方分別發存證信函主張解除契約（撤銷承買之意思表示）請求返還簽約金、及沒收簽約金，惟雙方於107 年8 月10日就該消費爭議合意交由臺中市政府所屬消費爭議案件申訴調解會消費者保護官進行調解，並達成協議（下稱系爭協議），三方約定將前述爭議交由消保官送臺中市政府都發局查證，查證結果倘為肯定（即可興建400 坪以上，含400 坪，之建築物），三方繼續系爭契約之履行，惟尚未完成之履約程序（包括土地點交）時程，由三方另行協議；倘查證結果為否定（即不能興建400 坪以上，含400 坪，之建築物），三方同意解除系爭土地買賣契約及仲介服務契約，所衍生之費用（鑑定費及相關費用）由申訴人（即原告）及相對人1 （即仲介）協議分擔之。消保官建議協議分擔之費用，仲介應負擔2 分之1 以上之費用。
㈡經消保官將本件爭議送請臺中市政府都發局查證。確認系爭
土地之容積總樓地板面積「上限」僅278.8 坪，且仍須符合存在面寬3.5 公尺以上道路之條件，並通知兩造依前述107年8 月10日協商會議紀錄辦理，被告依然置之不理，甚至在經原告通知解除契約，請求返還簽約金時，被告還反以原告違約，簽約金已經沒收云云明示拒絕返還上開簽約金。惟兩造（含仲介）既已於107 年8 月10日消費爭議申訴協調會中合意同意將本件消費爭議交由台中市政府消保官送請都市發展局查證，如查證結果為系爭土地無法興建400 坪以上建物，三方同意解除系爭土地買賣契約及仲介服務契約，且經明卻載明於當日協調會會議紀錄，自有拘束當事人之效力，不得事後無故反悔。原告已於107 年10月8 日以存證信函通知被告解除契約，經被告收受後於107 年10月12日以存證信函通知沒收簽約金，明示拒絕返還。原告爰依民法第259 條第
1 項第2 款、第179 條規定請求被告返還簽約金1,000,000元。
㈢被告雖辯稱系爭買賣契約業經其「合法解除」云云，並未舉
證以實其說，原告否認之。被告否認107 年8 月10日在臺中市政府消費爭議申訴及調解會做成且經雙方簽名之協議內容的法律效力，辯稱屬於「無拘束力之試行解決紛爭之方法」云云，顯然故意曲解民法第153 條規定包括和解契約在內之契約與協議，僅需雙方當事人之意思表示互相一致即可成立之契約自由原則。另被告雖辯稱其已於107 年7 月18日以存證信函解除買賣契約，兩造即無可能嗣後在8 月10日合意加入3. 5公尺或400 建坪之契約條款云云。惟被告既不否認系爭協議即臺中市政府消費爭議案件申訴調解會107 年8 月10日會議記錄之形式真正，其空言否認其於當日有加入3.5 公尺或400 建坪之契約條款之合意，即屬卸責之詞，洵不足採，且益證被告辯稱其已合法解除兩造間買賣契約沒收100 萬元簽約金云云均非事實。被告又以「該會議紀錄中同時記載雙方仍有爭議時，再申請第二次協商」等語，辯稱該會議紀錄並非和解契約云云。惟上開會議第2 項是明文針對「查證結果仍有爭議」之情形所為第二次協商，被告未曾就消保官之查證結果申請再次協商，為雙方均不爭執之事實，足證被告就107 年8 月10日之協議內容與查證果均無意見。另107年11月13日協調會之申請人依然是原告而非被告，且是為請求被告應依查證結果解除買賣契約，返還定金1,000,000 而來，並非兩造就都發局查證結果仍有爭議，被告所辯應均屬無據。況系爭土地從兩造土地買賣契約簽訂迄消費爭議調處期間，依然由被告持續出租給自行車租賃業者營業收取租金，足證兩造依據查證結果解除系爭土地之買賣契約，對於被告並無實質損失。
㈣訴之聲明：⑴被告應給付原告1,000,000元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造於107 年4 月18日簽訂系爭買賣契約，其中第8 條第2
款約定：「本約簽訂後，甲方（即原告）若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金」，故原告若違約不履行，依約不能取回已支付之1,000,000 元，而應由賣方即被告沒收作為懲罰性違約金。兩造於簽訂系爭買賣契約並由原告支付第一期款1,000,000 元後，原告即未依上開契約第3 條之約定於107 年6 月20日支付2,500,000 元之第2期款，更未於107 年10月19日前支付21,180,000元之第三期款，故被告已因原告違約，而於107 年7 月18日以存證信函解除兩造之上開買賣契約，並依約沒收上開已支付之第一期款1,000, 000元，原告嗣後藉辭請求返還，自不可採。
㈡兩造所簽署之系爭土地買賣契約並無片語隻字記載原告所主
張之違約藉口：即土地面實未達道路面寬3.5 公尺或可興建
400 建坪以上之要求云云，故原告主張被告違約云云，自屬無據。且本件並未調解成立，原告雖主張兩造於107 年8 月10日協商調解，作成系爭協議云云，實係誤導。原告所稱之「調解」，實係渠「申訴」之會議記錄，且僅是無拘束力之試行解決紛爭之方法，此有該會議紀錄最下方備註一所記載：「消費者依前條申訴未能獲得妥適處理時，得向直轄市或縣( 市) 消費爭議調解委員會申請調解」之文字即可證明，且兩造嗣後之調解並不成立，益足證明兩造並無嗣後達成調解，更無在契約解除後合意加入上開3.5 公尺或400 建坪之契約條款。且被告已於107 年7 月18日以存證信函解除兩造之上開買賣契約，兩造更無可能嗣後於8 月10日合意加入上開3.5 公尺或400 建坪之契約條款，原告請求被告返還1,000,000 元簽約金，應無理由。
㈢原告經營建設公司，購地經驗豐富，自非一般消費者，且已
非第一次運用此種手段逃避責任，自不應容渠食髓知味。渠既然並未實際申請建築線，顯然係以假設之藉口，進行公然違約之實。抑有進者，渠並非一般消費者，而係建設公司業者，卻以「消費者」之姿提出申訴，誤導消保官，偏頗作出只採納原告主張而一面倒之會議紀錄，自有未合。何況該紀錄中同時記載雙方「仍有爭議時，再申請第二次協商」，可見該會議紀錄並非和解契約。何況該會議紀錄下方之備註第一項更載明：消費者另得向調解委員會申請調解等文字，益足證該會議紀錄並非調解筆錄，更非雙方之終局確定協議或合意，自無拘束力。
㈣原告利用被告賣地係有資金需求，故意藉詞違約，欲迫使被
告屈服而達渠目的，被告遂於107 年7 月18日以存證信函解除兩造之系爭買賣契約。依該土地已申請取得之建照以觀，證明系爭土地可以興建1043.86 平方公尺，亦即424.67坪之房屋，已超過400 坪，原告之主張自不可採。綜上，原告之主張不實，渠違約之事證明確，並經被告解除契約，自不容渠嗣後翻異，藉詞不負違約責任。
㈤答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利益之判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造經法院整理並協議簡化爭點，其結果如下（配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語，本院卷第217-218 頁）：
㈠不爭執之事實⒈原告經由仲介業務員林明珠之介紹，於107 年4 月18日與被
告就系爭土地簽訂買賣契約（即原證3 ），原告並於簽約日同時給付被告簽約金一百萬元。
⒉原告主張訂約時約定系爭土地可興建建坪400 坪建築物，被
告否認，兩造產生爭執，其間經雙方分別發存證信函（原證
8 ）主張解除契約（撤銷承買之意思表示）請求返還簽約金、及沒收簽約金。
⒊因原告向臺中市政府申訴，兩造及前揭仲介於107 年8 月10
日在臺中市政府所屬消費爭議案件申訴調解會消費者保護官處進行會議，會議記錄記載：「三方同意將前述爭議交由消保官送臺中市政府都發局查證，查證結果倘為肯定（即可興建400 坪以上，含400 坪，之建築物），三方繼續系爭契約之履行，惟尚未完成之履約程序（包括土地點交）時程，由三方另行協議；倘查證結果為否定（即不能興建400 坪以上，含400 坪，之建築物），三方同意解除系爭土地買賣契約及仲介服務契約，所衍生之費用（鑑定費及相關費用）由申訴人及相對人1 協議分擔之。消保官建議協議分擔之費用，相對人1 應負擔二分之一以上之費用。」。且三方均有在會議紀錄上簽名。
⒋臺中市政府於107 年9 月7 日以府授法消保字第1070216695
號函通知三方查證結果為：「說明二、本府都市發展局於文中說明三指出，系爭278 地號屬住宅區、367 地號位於未開闢8 公尺計畫道路範圍；278 地號土地其容積總樓地板面積上限約為278.8 坪。且亦指出，建築基地鄰接未開闢計畫道路申請建築執照時，仍應於建築工程放樣勘驗前，分別自行開闢完成3.5 公尺以上或4 公尺以上之施工道路及依實際需求擬定之臨時排水系統，並於使用執照申請前施工完成排水系統，並完成出入道路面鋪設，始得核發使用執照，並無繳交代金之替代方案。」。
⒌原告接獲前述通知後，以原證6 即新竹建中郵局第380 號存證信函通知被告解除契約，請求被告返還簽約金100 萬元。
被告接獲後以原證7 即后里郵局第95號存證信函表示「系爭買賣契約業因台端違約而解除並沒收簽約金在案，依法不因嗣後試行調解而異。」為由拒絕還簽約金100 萬元。
㈡爭點：
⒈兩造間有無成立原證4會記錄所載之協議？⒉原告以消保官查證結果為否定，依前述協議三方同意解除系
爭土地買賣契約及仲介服務契約，且伊已於107 年10月8 日以新竹建中郵局第380 號存證信函通知被告解除契約為由，訴請被還簽約金100 萬元，有無理由？
四、本院之判斷：㈠兩造間有無成立原證4會記錄所載之協議？⒈兩造就系爭土地簽立買賣契約，但因兩造就可建造坪數產生
爭執，故未繼續履行，更互相寄發存證信函主張解除契約，原告乃向臺中市政府申訴，兩造及前揭仲介於107 年8 月10日在臺中市政府所屬消費爭議案件申訴調解會消費者保護官處進行會議，會議記錄記載：「三方同意將前述爭議交由消保官送臺中市政府都發局查證，查證結果倘為肯定（即可興建400 坪以上，含400 坪，之建築物），三方繼續系爭契約之履行，惟尚未完成之履約程序（包括土地點交）時程，由三方另行協議；倘查證結果為否定（即不能興建400 坪以上，含400 坪，之建築物），三方同意解除系爭土地買賣契約及仲介服務契約，所衍生之費用（鑑定費及相關費用）由申訴人及相對人1 協議分擔之。消保官建議協議分擔之費用，相對人1 應負擔二分之一以上之費用。」。且三方均有在會議紀錄上簽名等情，均為兩造不爭執事項，堪認為真。而上開結論係經兩造及仲介會同於消保官處討論後做成，會議記錄明確記載「三方同意」等字眼，並經參與者簽名確認，顯然各參與者在當時對此結論已經達成協議，互相意思表示一致而成立民法上之和解契約。
⒉被告雖辯稱：原告所稱之「調解」，實係渠「申訴」之會議
記錄，且僅是無拘束力之試行解決紛爭之方法，此有該會議紀錄最下方備註一所記載：「消費者依前條申訴未能獲得妥適處理時，得向直轄市或縣( 市) 消費爭議調解委員會申請調解」之文字即可證明，且兩造嗣後之調解並不成立，益足證明兩造並無嗣後達成調解。原告經營建設公司，購地經驗豐富，自非一般消費者，卻以「消費者」之姿提出申訴，誤導消保官，偏頗作出只採納原告主張而一面倒之會議紀錄，自有未合。何況該紀錄中同時記載雙方「仍有爭議時，再申請第二次協商」，可見該會議紀錄並非和解契約，自無拘束力云云。然民法上之和解契約並非要式行為，只需意思表示一致即可成立，無論是依消費者保護法之調解或申訴進行會議，只需兩造達成一致，均可成立和解契約。又該會議紀錄最下方備註一雖記載：「消費者依前條申訴未能獲得妥適處理時，得向直轄市或縣( 市) 消費爭議調解委員會申請調解」（見本院卷第193-194 頁），但此僅使申請之消費者瞭解申訴未能獲得妥適處理時可以再申請調解，並非在申訴中已經達成結論之情況下仍必須進行調解才成立正式之和解契約，且兩造嗣後之調解並不成立，乃前開會議之後之事項，亦不足以證明兩造在會議時並未達成和解，被告辯稱此非調解無拘束力云云，已屬無據。至會議結論另記載「查證結果仍有爭議時，再申請第二次協商」，僅在查證結果仍有爭議此一條件成就下，方需申請第二次協商，然實際上查證結果並無爭議（詳如後述），故此亦不影響原本成立之會議結論之效力。被告另辯稱原告以消費者之姿誤導消保官，偏頗作出只採納原告主張而一面倒之會議紀錄云云，但被告若認為不合理會議時即可不同意不簽名，消保官又豈有可能強迫被告簽名？故此部分辯解亦不足採。
⒊由上所述，上開會議中兩造確已達成協議為民法上和解契約，應可認定。
㈡原告以消保官查證結果為否定，依前述協議三方同意解除系
爭土地買賣契約及仲介服務契約，且伊已於107 年10月8 日以新竹建中郵局第380 號存證信函通知被告解除契約為由，訴請被還簽約金100 萬元，有無理由？⒈按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止
爭執發生之契約。和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第736 、737 條分別定有明文。而和解之本質，究為創設，抑為認定，應依和解契約之內容定之。如當事人係以他種之法律關係或以單純無因性之債務約束等，替代原有之法律關係而成立者，為屬於創設性之和解；若僅以原來明確之法律關係為基礎而成立和解時，則屬認定性之和解。倘係前者，債務人如不履行和解契約，債權人應依和解所創設之新法律關係請求履行，不得再依原有之法律關係請求給付。如為後者，既係以原來明確之法律關係為基礎而成立之和解，僅有認定之效力，債權人自非不得依原來之法律關係訴請債務人給付，祇法院不得為與和解結果相反之認定而已（最高法院98年度台上字第
315 號判決意旨參照）。⒉查兩造於系爭買賣契約產生爭議後，互相寄發存證信函解除
契約，經兩造列為不爭執事項，足見兩造主觀上均認為系爭買賣契約已經解除。且兩造若確有建坪400 坪之協議，則原告得解除契約，若無，則被告得以原告違約解除契約，是兩造解除契約之意思表示應有其中之一生效，故會議時系爭買賣契約實際上已經解除。但兩造仍於系爭協議中同意將前述爭議交由消保官送臺中市政府都發局查證，查證結果倘為肯定（即可興建400 坪以上，含400 坪，之建築物），三方繼續系爭契約之履行. . . 倘查證結果為否定（即不能興建40
0 坪以上，含400 坪，之建築物），三方同意解除系爭土地買賣契約及仲介服務契約。足見兩造有使系爭土地買賣契約回復效力之意思，否則查證肯定時如何續行履約？查證否定時又何必再解除契約？且兩造約定將已經解除之契約回復效力，並非法所不許，約定後即生效力，應認系爭協議後，系爭土地買賣契約已經回復效力，並以查證結果為條件，以定後續之履行或解除。而本件經臺中市政府消保官送請都市發展局查證，經該局回覆稱系爭278 地號屬住宅區、367 地號位於未開闢8 公尺計畫道路範圍；278 地號土地其容積總樓地板面積上限約為278.8 坪。且亦指出，建築基地鄰接未開闢計畫道路申請建築執照時，仍應於建築工程放樣勘驗前，分別自行開闢完成3.5 公尺以上或4 公尺以上之施工道路及依實際需求擬定之臨時排水系統，並於使用執照申請前施工完成排水系統，並完成出入道路面鋪設，始得核發使用執照，並無繳交代金之替代方案，有臺中市政府都市發展局107年9 月3 日中市都建字第1070147477號函存卷可查（見本院卷第187-188 頁）。是依查證結果，系爭土地所能興建之上限確實未達400 坪，應屬否定，則依前揭協議，自應解除契約，故原告於107 年10月8 日以新竹建中郵局第380 號存證信函通知被告解除契約解除契約為有理由。至被告雖提出臺中市政府108 中都建字第870 號建造執照表示系爭土地確實可以興建400 坪以上（見本院卷第225-234 頁），但原告表示可能係因被告另行取得附近地主同意得以開闢道路等語，且此建築執照為108 年5 月9 日發放，係在系爭協議約定之查證結果即前開都市發展局回函之後，亦不能據此改變查證之結果，附此敘明。
⒊按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第1 、2 款定有明文，本件原告於107 年4 月18日給付被告簽約金1,000,000 元，系爭買賣契約既然解除，依前揭法條規定，被告應附加自受領日起之利息返還之，原告退而請求被告返還1,000,000 元自起訴狀繕本送達翌日即108 年1 月20日（送達證書見本院卷第95頁）以法定利率即年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
⒋被告雖辯稱系爭買賣契約業經其合法解除且沒收簽約金，無
庸返還云云。然系爭協議後，系爭土地買賣契約已經回復效力，並以查證結果為條件，以定後續之履行或解除，業如前述。依前開判決意旨，已屬創設新的法律關係（使經解除而消滅之契約回復效力並附加條件），應依和解所創設之新法律關係請求，不得再依原有之法律關係請求給付，自亦不能依原有之法律關係主張契約解除或沒收簽約金，被告此部分主張與和解契約內容不符，容有誤會。
㈢綜上所述，本件原告依和解契約之條件解除系爭買賣契約，
並依民法第259 條第1 、2 款請求被告返還1,000,000 元及自起訴狀繕本送達翌日即108 年1 月20日（送達證書見本院卷第95頁）以週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
五、原告及被告陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 9 月 16 日
民事第五庭 法 官 王奕勛上正本照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 16 日
書記官 顏督訓