臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第2979號原 告 蔡晟豪訴訟代理人 陳俊良 寄同上被 告 陳昌錦訴訟代理人 葉耀中律師複 代理人 李亞璇律師複 代理人 黃冠寧被 告 蔡玲玲兼訴訟代理人 陳仲毫上列當事人間請求確認停車位使用權存在事件，本院於民國110年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。原告主張其就臺中市○○區○○段○○○○○號建物（門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○號4樓之1）共有部分同段6960建號建物地下一層建物如附圖符號134-107(1)所示面積11平方公尺之停車位（下稱系爭停車位）有使用權存在，然為被告所否認，是原告主張之權利是否存在不明確，足見原告在私法上之地位有受侵害之危險，是原告提起本件確認之訴以排除此項危險，於法即無不合，合先敘明。
二、被告陳仲毫、蔡玲玲經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國108年3月14日經本院執行處107年度司執字第78118號強制執行事件，拍定取得如附表所示不動產（下稱系爭不動產）之所有權，並於108年4月9日完成所有權移轉登記，原告現為系爭不動產之所有人。因系爭不動產所屬之北屯傳奇大樓，若區分所有建物無停車位，就共有部分臺中市○○區○○段○○○○○號建物（下稱6960建號）之權利範圍為10000分之253，而原告既取得系爭不動產共有部分6960建號建物權利範圍10000分之540，依公寓大廈管理條例第4條第2項、民法第799條之規定，原告當然繼受取得系爭停車位之使用權。被告陳昌錦於107年間，明知系爭不動產已遭法院查封，將進行拍賣，仍將系爭停車位以新臺幣（下同）37萬5000元之價格出售予被告陳仲毫、蔡玲玲，依土地登記規則第94條之規定，建物專有部分所有人不得將共有部分之使用權單獨出售他人，或保留使用權而將建物專有部分出售他人，則被告間私下買賣停車位使用權之行為顯係違反上開規定，而屬無效之法律行為，爰提起本件訴訟等語。並聲明：確認原告就系爭停車位有使用權存在。
二、被告部分：
(一)被告陳昌錦則以：
1.被告陳昌錦於107年5、6月間以37萬5000元之價格將系爭停車位使用權出賣予同大樓住戶即被告陳仲毫、蔡玲玲，並交付停車位所有權證明書，而當時系爭停車位或系爭不動產未有遭查封或其他限制登記之情事，被告間就系爭停車位使用權之移轉自屬合法有效。縱認系爭停車位使用權係於查封後方移轉，且系爭停車位受查封效力所及，惟依強制執行法第51條第2項之規定，被告陳昌錦亦非無處分權利，被告陳昌錦將系爭停車位之使用權讓與被告陳仲毫、蔡玲玲，並非絕對無效。
2.依系爭不動產之產權登記文件資料，共有部分6960、6961建號建物主要用途為防空避難室兼停車空間，無法用以對應表彰特定停車位使用權。且判定何人有停車位之使用權，並不能單以停車位所在之建物應有部分多寡為據，尚須究明其是否基於分管契約而為特定車位之專有使用權人。依上開執行事件108年10月9日第二次拍賣公告、108年2月22日第三次拍賣公告，備註部分均記載「建物有無積欠大樓管理費用及有無停車位使用權，因欠缺公示資料，應買人應自行查明，如有爭議，由拍定人自理。」等語，可知原告所拍定之系爭不動產並未包括系爭停車位；且上開執行事件委託之駿豐不動產估價師聯合事務所製作之估價報告書，載明鑑估系爭不動產時並未就車位進行估價，亦可知系爭停車位非查封效力所及，執行法院於拍賣程序既未使拍定人即原告產生取得系爭停車位之合理信賴基礎，則原告並未拍定取得系爭停車位等語，資為抗辯。
3.並聲明：原告之訴駁回。
(二)被告陳仲毫、蔡玲玲則以：否認原告有系爭停車位使用權。被告陳仲毫、蔡玲玲於107年間以37萬5000元之價格向被告陳昌錦購買系爭停車位使用權，雖未辦理相關應有部分移轉，惟被告陳昌錦有交付系爭停車位證明書等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
(一)臺中市○○區○○段○○○○○號建物（門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○號4樓之1）及共有部分6960建號（應有部分10000分之540、為屋頂突出物、地下層）、6961建號（應有部分10000分之514）暨其坐落基地即臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地（應有部分100000分之3700）（即系爭不動產，所屬公寓大廈為北屯傳奇大樓）原為被告陳昌錦所有，因被告陳昌錦之債權人聲請強制執行，經本院107年度司執字第78118號強制執行事件受理，而查封、拍賣系爭不動產，並由原告拍定取得系爭不動產之所有權。經過略為：
1.系爭不動產於107年8月3日查封登記，並於107年9月4日現場指封，該日查封筆錄記載：「經承租人賴怡君稱：本建物並非海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損、凶宅，現由債務人出租於承租人，每月租金1萬6000元，租期自106年12月起至107年12月止，並有平面停車位，無增建，並同意債權人拍照以陳報法院。債權人代理人：對承租人所述無意見，請求查封、鑑價及拍賣」。
2.本院108年2月22日第三次拍賣公告，就系爭不動產之情形，在公告備註欄記載：「四、…另建物有無積欠大樓管理費用及有無停車位使用權，因欠缺公示資料，應買人應自行查明」。
3.本院執行處囑託駿豐不動產估價師聯合事務所就系爭不動產估價並製有估價報告書，鑑定價額為519萬0900元，因無法確認系爭不動產是否有含停車位，故係以不含車位進行估價。該報告書中之其他應敘明事項（產權分析）記載：「2.…另本案無法確認標的是否有車位，係以無車位評估，宜請注意之」、就價格形成因素分析記載：「本案以無車位評估，故公設比偏高其估算價格應降低」。
4.原告於108年3月14日以514萬0001元得標買受系爭不動產，並繳足全部價金，經本院於108年3月25日核發不動產權利移轉證明書，於108年4月9日完成所有權移轉登記，原告現為系爭不動產之所有人。
(二)被告陳昌錦於104年10月28日向前手即訴外人何曉玫購得系爭不動產並完成所有權移轉登記，買賣標的為系爭不動產並含地下1層編號8之停車位（即系爭停車位），被告陳昌錦因而取得系爭停車位使用權。被告陳昌錦以系爭不動產向臺灣新光商業銀行股份有限公司抵押貸款，並於106年4月5日完成抵押權登記，依新光銀行核貸時之106年3月21日不動產鑑價報告，系爭不動產附有地下1層編號8之系爭停車位。另被告陳昌錦為系爭不動產所有人時，除系爭執行事件外，系爭不動產曾於106年6月15日遭查封、於106年11月3日塗銷查封。
(三)被告陳仲毫、蔡玲玲於84年間因買賣取得同段6941建號建物（門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○號3樓之1）及共有部分6960建號（應有部分10000分之253）、6961建號（應有部分10000分之514）暨其坐落基地同段134-107地號土地之所有權，該不動產不含停車位，被告陳仲毫、蔡玲玲為系爭不動產所屬公寓大廈為北屯傳奇大樓之區分所有權人。
(四)被告陳昌錦於107年間將系爭停車位以37萬5000元之價格出售予被告陳仲毫、蔡玲玲，被告陳仲豪、蔡玲玲交付現金37萬5000元予被告陳昌錦，被告陳昌錦則交付如本院卷第165頁所示之地下1層第8號「北屯傳奇大樓停車場車位所有權證明書」予被告陳仲毫、蔡玲玲。該車位所有權證書係由北屯傳奇管理委員會於81年9月15日製發予黃玉瑛，其上記載：
「所有權人為黃玉瑛，車位標示第捌號，坐落於臺中市○○區○○路○○○巷○○○○○○○○○○○號北屯傳奇地下室1層，權利範圍為車輛進出即停放持有權之車位」。
(五)系爭不動產第一次登記日期為為81年9月7日，黃玉瑛為系爭不動產、系爭停車位之最初所有權人，而系爭停車位之權利自黃玉瑛開始，隨同系爭不動產歷次所有權移轉，輾轉於104年10月28日移轉至被告陳昌錦。
(六)系爭停車位之現況照片如中簡卷第33頁、本院卷第287至301頁所示，並經本院囑託臺中市中正地政事務所辦理土地勘測，繪製有本院卷第319頁所示之土地複丈成果圖。
(七)對他造所提證據，除本院卷第151至155頁外，其餘形式真正不爭執。
四、本院之判斷：本件兩造爭執之點，應在於：原告主張其拍定取得系爭不動產所有權，亦一併取得系爭停車位使用權，而請求確認其就系爭停車位有使用權存在，有無理由？茲述如下：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號民事判例參照）。本件原告主張其就系爭停車位有使用權，惟為被告所否認，則依前揭說明，自應由原告就其主張權利之要件事實負舉證責任。
(二)公寓大廈停車位使用權歸屬之判斷依據：按專有部分係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第5款定有明文。又按區分所有建物之共用部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉；專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分分離而為移轉或設定負擔，土地登記規則第94條、公寓大廈管理條例第4條第2項分別定有明文。
是以，「專有部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉，應屬無疑。按共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院96年度台上字第2025號判決意旨參照）。再按公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約（最高法院91年度台上字第242號判決意旨參照）。惟約定專用部分之停車位使用權利，本質上為使用權，在建物登記謄本未載明停車位編號之情形下，停車位使用權係隨分管契約之變動而變動，變動之結果，僅係共用部分「約定專用或分管主體」之變更，原則上，喪失停車位使用權之原分管主體，並不喪失其共用部分之應有部分，取得停車位使用權之新分管主體，亦不增加共用部分之應有部分，雖「專有部分」與「共用部分之應有部分」之變動，連帶可能使受讓者繼受分管主體；但在受讓前，讓與者若將停車位使用權讓與其他區分所有權人，則因分管契約之變動，使讓與者喪失停車位使用權之分管地位，此時受讓專有部分之人，雖同時亦受讓共用部分之應有部分，但並未取得停車位之使用權。從而，「專有部分」與「共用部分之應有部分」雖須一併移轉，但約定專用之停車位使用權若已移轉他人，則並不當然隨同移轉。蓋建商初次出售房地時，對於另行購買停車位者，通常分配予較多共用部分之權利範圍，固屬合乎交易常規，然一般社區之停車位使用權依法得於區分所有權人之間任意移轉，且移轉後並未規定須辦理共用部分權利範圍之移轉登記。故公寓大廈之停車位使用權，應得與其主建物分離而讓與大樓之其他區分所有權人，且此一使用權之讓與，並未違反上述土地登記規則第94條、公寓大廈管理條例第4條第2項有關「專有部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉之規定。因各區分所有權人間本即得自行約定建築物之共用部分之使用收益方式及範圍，倘某特定專用部分之停車位由特定區分所有權人專用，業經各區分所有權人合意或默示合意，則該特定區分所有權人即得專用該特定專用部分之停車位，又該專用權人亦得再將其停車位使用權移轉予同社區之其他區分所有權人，自與其所持有之專有或共有應有部分之多寡無必然關係。從而判定何人有停車位之使用權，並不能單以停車位所在相關建物其應有部分之多寡為據，尚須究明其是否基於分管契約而為特定車位之專有使用權人。
(三)本件原告雖於108年3月間拍定買受取得系爭不動產，含共有部分6960建號建物之權利範圍10000分之540，惟觀之系爭不動產登記謄本，未載有停車位編號或其他足以表彰具有停車位權利之文字。且依證人張伸安即北屯傳奇大樓管理委員會監察委員於109年9月7日具結證述：我是北屯傳奇大樓住戶，我跟建商先買房子，後來建商說有車位，我才買車位，我購買車位時，建物已經有第一次登記；建商說車位只有使用權，沒有所有權，所以發1張證書給我們，證書內容是記載有幾號車位之使用權；停車位都是自己交易買賣等語（見本院卷第347頁），足證北屯區傳奇大樓之區分所有建物所有權及其共有部分權利範圍，並無表彰停車位使用權，不動產所有權與停車位使用權係分別交易。是原告主張其取得系爭不動產所有權即一併取得系爭停車位使用權，或倘分別移轉即違反民法第799條等規定等節，均不可採。
(四)再者，原告因拍定取得系爭不動產所有權，而本院民事執行處查封之標的為系爭不動產，並未就被告陳昌錦對系爭停車位之使用權予以查封，雖查封筆錄載有：承租人稱有平面停車位之語（見不爭執事項一之1），惟此僅為查封當日情形之敘述，本院執行處既未就系爭停車位使用權為任何執行處分或措施，自難僅憑上開查封筆錄之記載而認系爭停車位使用權為查封效力所及。又本院民事執行處之拍賣公告上分別載明系爭土地及建物之拍賣底價，並於備註事項欄註明：「
一、上開不動產2宗合併拍賣，請投標人分別出價。四、…建物查封時現況為第三人占有使用，據第三人在場表示稱有租賃關係存在等情，惟租期現已屆滿，租賃關係消滅，拍定後點交，共同使用部分，則不點交。另建物有無積欠大樓管理費用及有無停車位使用權，因欠缺公示資料，應買人應自行查明。」等語，且本院民事執行處囑託駿豐不動產估價師聯合事務所就系爭不動產估價時，因無法確認系爭不動產是否有含停車位，故係以不含車位進行估價，而鑑定系爭不動產價額為519萬0900元等情，業經本院調閱107年度司執字第78118、81976、91691號執行卷宗核閱無誤，並為兩造所不爭執（見不爭執事項一之2、3），復有該拍賣公告、估價報告在卷可稽（見中簡卷第19至21頁、本院卷第127至133頁）。可見原告取得之系爭不動產共有部分權利範圍10000分之540，並無法表彰特定停車位之使用權，且點交系爭不動產時，亦未就系爭停車位進行點交。是依查封、拍賣標的內容及程序，並未使拍定人即原告產生可取得系爭停車位使用權之合理信賴基礎。
(五)又被告陳昌錦於104年10月28日向何曉玫購買取得系爭不動產及系爭停車位使用權，嗣被告陳昌錦於107年間將系爭停車位使用權以37萬5000元之價格出售予同大廈區分所有權人之被告陳仲毫、蔡玲玲，並交付「北屯傳奇大樓停車場車位所有權證明書」予被告陳仲豪、蔡玲玲等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項三、四），堪信真實。而上開執行事件之查封標的既無系爭停車位使用權，即難認被告陳昌錦將系爭停車位使用權讓與被告陳仲毫、蔡玲玲，有何違反查封效力之情事。且被告陳仲毫於108年3月間系爭不動產拍賣時，既已將系爭停車位使用權讓與被告陳仲毫、蔡玲玲，原告亦無從因拍定而自被告陳昌錦取得系爭停車位使用權。
(六)從而，本件原告既未能舉證證明系爭不動產共有部分6960建號建物之權利範圍即係表彰系爭停車位使用權，則其主張其有系爭停車位之使用權一節，自無足採。
五、綜上所述，原告依所有權能之法律關係，請求確認其就系爭停車位有使用權存在，並無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 4 月 23 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 王金洲法 官 劉育綾正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 23 日
書記官 黃詩涵附表：
┌─┬───────────────────┬────┬──────────┐│編│ 土 地 坐 落 │面 積 │權利範圍 ││號├───┬────┬──┬──┬────┤ │ ││ │縣市 ○鄉鎮市區○段 ○○段│ 地 號 │平方公尺│ │├─┼───┼────┼──┼──┼────┼────┼──────────┤│1 │臺中市│北屯區 │北屯│ │134-107 │550 │100000分之3700 ││ │ │ │ │ │ │ │ ││ ├───┼────┴──┴──┴────┴────┴──────────┤│ │備考 │ │└─┴───┴───────────────────────────────┘┌─┬──┬─────────┬─────┬──────────────────┬────┐│編│建號│ 基地座落 │建築式樣主│ 建物面積（平方公尺） │權利範圍││號│ ├─────────┤要建材及房├─────────┬────────┤ ││ │ │ 建物門牌 │屋層數 │ 樓層面積合計 │附屬建物主要建築│ ││ │ │ │ │ │材料及用途 │ │├─┼──┼─────────┼─────┼─────────┼────────┼────┤│ │ │臺中市○○區○○段│鋼筋混凝土│四層：70.68 │陽台：4.46 │全部 ││ │ │134-107地號 │造6層 │合計：70.68 │花台：4.16 │ ││1 │6946├─────────┤ │ │ │ ││ │ │臺中市○○區○○路│ │ │ │ ││ │ │822巷18號4樓之1 │ │ │ │ ││ ├──┼─────────┴─────┴─────────┴────────┴────┤│ │備考│共有部分6960建號、面積576.32平方公尺，持分10000分之540。共有部分6961建號、面積││ │ │324.71平方公尺，持分10000分之514。 │└─┴──┴───────────────────────────────────────┘