臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第2009號原 告即反訴被告 有限責任臺中市橋僾照顧服務勞動合作社法定代理人 宋以孝原 告即反訴被告 林宜嬛共 同訴訟代理人 林家豪律師被 告即反訴原告 賴麗如上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國109年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、本院108年度司執字第55873號給付租金強制執行事件關於「請求事項二：債務人並自民國108年5月21日起，至返還遙控器及會同辦理終止租約認證等，按日給付債權人新臺幣2000元」部分之強制執行程序撤銷。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用應由原告負擔。
四、反訴被告應給付反訴原告新臺幣15,823元，及自民國108年8月30日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
五、反訴原告其餘之訴駁回。
六、反訴訴訟費用由反訴被告負擔二分之一，餘由反訴原告負擔。
七、本判決第四項反訴原告得假執行。
八、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
甲、程序部分
一、按被告於言詞辯論終結前，得就本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。
本件原告因被告持本院107年度中院民公仁字第1155號公證書之執行名義聲請強制執行，請求原告應依公證之租賃契約給付租金及賠償，原告遂提起本件債務人異議之訴，嗣被告主張原告因給付租賃期間所生管理費、水電、瓦斯等費用，而提起反訴。經核被告提起反訴之標的並非專屬他法院管轄，亦與本訴之標的均係基於系爭租賃契約所生之法律關係，其防禦方法相牽連，亦無延滯訴訟之虞，揆諸上開說明，被告提起本件反訴，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。
三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本訴部分，原告起訴主張兩造租賃契約業經民法92條撤銷或第256條解除契約，請求依不當得利、民法第259條、民法第184條、第226條之規定請求被告給付不當得利、回復原狀或損害賠償；嗣主張如系爭租賃契約非可歸責於兩造而無法履行，則追加民法第225條、266條之請求權基礎，核原告所為之追加，均係基於主張被告無法依據兩造租賃契約提供租賃標的等情而為請求，其基礎事實同一，應予准許。另反訴原告於反訴聲明請求⑴反訴被告應連帶給付新臺幣（下同）19,379元及法定遲延利息及⑵返訴被告應連帶返還系爭房屋遙控器；嗣變更聲明為：反訴被告應連帶給付29,781元及法定遲延利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
乙、實體部分
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠、原告有限責任臺中市橋僾照顧服務勞動合作社（下稱原告合作社）係經營長照事業，為設立「日照中心」遂委託仲介公司「大管家」協助尋覓地點，後覓得被告所有位於東宮巨星社區，坐落地址為臺中市○區○○○○街○○○巷○○號之房屋（下稱系爭房屋），經仲介與被告確認確實可供開設日照中心，且原告林宜嬛及原告合作社之督導周光泰場勘後，亦認環境適合，遂同意承租。107年10月4日原告合作社及林宜嬛偕同被告於民間公證人連宏仁事務所簽約，其中約定租賃期間自民國107年10月4日起至112年10月3日止，且為明確雙方租賃之目的，特於租賃契約第4條第1項前段載明：「本房屋係供社會福利長期照顧之用」，當日並經原告合作社代表人宋以孝再三與被告確認可供日照中心使用後，旋於當日簽訂完成，並由原告林宜嬛擔任連帶保證人。同時做成本院107年度中院民公仁字第1155號公證書（下稱系爭公證書），其中定有逕受強制執行約款。原告並交付相當於兩個月租金之押金12萬元及10月份之租金3萬元，共計15萬元。原告合作社本以為即可順利開設日照中心，遂委託大砌空間規劃設計有限公司進行規劃設計，並給付10萬元之設計費用。詎料，於107年11月3日原告合作社派員參加系爭房屋所在東宮巨星公寓大廈之區分所有權人大會時，始知悉社區規約早已明訂「非經所有權人半數以上之同意，凡一樓店面均不得經營長照、安養之相關行業」，且被告在出租前根本未與管委會及住戶溝通協調。為此，會議中更進行臨時動議投票，過半數之住戶均拒絕設立日照中心。然，簽訂系爭租約整個過程中，被告始終隱瞞有此規約，未盡告知之義務。至此，原告合作社仍秉持善意，請被告設法與管委會及住戶商討解決，亦再依其要求給付11、12月之租金，共計6萬元。奈被告始終無動於衷，遂於108年1月2日委託陳柏甫律師函催被告於函到三個月內解決無法開設之爭議，倘未果，將於期滿日解除租約；被告函覆中提及105年11月29日經拍賣取得房屋時，即知悉社區前因開設長照中心有遭社區反彈驅離之情事，然仍推諉不知，顧左右而言他，未提出具體解決方法；迄108年5月仍未見被告解決問題，原告合作社遂於同月27日再度委請陳柏甫律師發函解除系爭租約。
㈡、兩造間承租目的既然明確，被告本於誠信原則於簽約之過程中即有揭露關於「租賃目的」各項資訊之義務，以供原告判斷。然而，被告於回函業已自陳早已於105年11月29日拍賣取的系爭房屋後，即知悉過去有遭「社區反彈、驅離」之情，姑不論過去曾發生之過程其對錯何在，然此係攸關本件租賃目的是否可順利達成之重要資訊，必然影響原告對於締約與否之判斷，被告明知竟未於簽約前告知，反於簽約後發現確實無法履約，遭原告委請律師發函後方承認此事，非無不作為詐欺之嫌。因此原告應得援引民法第92條並以起訴狀撤銷締約之意思表示。退步言，縱假設被告僅係一時疏忽漏未告知，且未盡妥善溝通之義務，以爭取社區對於長照中心之認同，亦未依社區規約第19條先提請管委會決議通過，導致系爭房屋完全無法供約定目使用，應屬有可歸責被告之原因，如認原告合作社不得撤銷受詐欺之意思表示，亦應得依民法第256條之規定解除系爭租約。原告業於108年5月27日函知被告解除租約，請就撤銷意思表示或解除租約，擇一為原告有利之判斷。
㈢、本案因被告未妥善與管委會、區分所有權人溝通，致原告完全無法開設長照中心使用，且東宮巨星社區之管委會要求如要進駐家具、裝潢，均必須先繳納保證金，待將來確定無損於公共空間後方返還，奈原告檢具現金要向管委會繳納保證金時，均遭管委會以本社區不得作為長照中心為由，拒絕收受，此見東宮巨星管委會函覆表明「住戶均全力反對」甚明，故無論何種原因致使系爭租約無法存續，被告均不得再享有押金12萬元及前三個月租金9萬元之利益，應返還原告合作社。為此，原告合作社爰依民法第179條不當得利或第259條回復原狀等相關規定，請求被告返還之；另原告合作社業已支付之設計費用10萬元，因係遭被告詐欺而締約或有可歸責被告之原因給付不能，致使規劃設計之支出皆歸於徒勞，原告亦爰引民法第184條或第226條，請求被告賠償原告支出設計費之損害10萬元。以上共計被告應給付原告合作社31萬元，請鈞院擇一為有利判斷。
㈣、退萬步言，姑不論原告主張被告可能涉有詐欺是否有理由，然本件被告所出租之系爭建物，遭社區強烈反彈導致原告無法依據契約所訂之租賃目的「社會福利長期照顧」使用，已成既定之事實，無論其原因究竟該歸責於東宮巨星管委會或區分所有權人之反對所致？然均屬不可歸責於雙方當事人之事由，則依民法第225條不可歸責被告之給付不能，被告免除給付義務；相對的，被告之給付既陷於全部不能而免除給付義務，原告依同法第266條亦免為對待給付之義務。第查，被告免於提供系爭建物予原告使用收益之義務，原告亦免其支付租金之義務，則契約關係應歸消滅，蓋兩造均已無從實現契約之經濟上目的，如認僅互免給付義務，又無從依法使契約關係消滅，實係徒留契約關係之外觀，無契約實益。至債之關係消滅後，被告就已經給付之租金，自得依不當得利之法律關係請求被告返還業已收取之三個月租金9萬元、押金12萬元，共計21萬元。
㈤、並聲明：⑴鈞院108年度司執字第55873號給付租金強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。⑵被告不得執系爭公證書為執行名義，對原告二人之財產為強制執行。⑶被告應給付原告合作社31萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告主張：
㈠、系爭房屋依法規及現況實可供長照機構使用收益，此由臺中市政府住宅發展工程處之函覆即明確說明「經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，其內容不得牴觸都市計畫法及建築法等法令規定，牴觸者無效」、「該公寓大廈坐落之土地使用分區及建築物之用途，得設立老人養護中心時，自不得以公寓大度規約另予限制」等語甚明，且系爭房屋得否設置長照中心之爭議，業經鈞院以108年度訴字701號判決，確認東宮巨星公寓大廈社區於108年11月30日區分所有權人會議決議之規約第22條第1項第1款就設置「長照機構」之限制係屬無效。被告業已提供合於租賃使用目的之租賃物。原告亦可依社區之「室內裝修施工管理辦法」，進行室內裝修，被告並無詐欺，亦無違約。
㈡、原告缺乏經營之日照中心之經驗、能力及條件，亦不鑽研法規，不要求房仲引見被告，或自行去問社區管理員（再聽片面、錯誤訊息）等，倉促決定簽約。107年10月3日由房仲聯繫明日要簽約，原告並未要求須有管委會同意出租日照使用，係原告事後無中生出嚴苛內容，如僅僅「告知」管委會未足（大樓之住戶重隱私，不便煩擾；區權會通常一年才開一次，原告亦未給絲毫時間。原告指摘被告未善盡與社區溝通云云，然被告為系爭房屋實係可供日照中心使用，四處奔走，盡最大心力，向官方尋求解釋及解決之道；二次邀約原告參加區權會及說明，被告兼撥冗擬稿，原告卻以「這是你們的家務事，我們在外面聽就好了」，拒絕入內、說明，使平時口拙、臨場易怯之被告在區權會上讀稿訴求、孤軍奮戰，備受管委會、住戶攻擊及撻伐，連與管委會相通到場之林吟照里長亦當眾斥責被告。被告戮力至此，但原告卻無動於衷、麻木不仁，或使出隔岸觀虎鬥等措施，置身事外。原告於108年12月3日果庭陳「那我就不租了！」，然系爭房屋完全可供兩造約定目的使用，係原告隱匿、違約，自當賠償被告之租金損失。
㈢、原告將被告先前傳聞1號店面遭社區反彈，規約備註「驅離」一語，與系爭房屋兩面25米臨路、無障礙空間等不同條件，蓄意混淆。被告自始稱系爭建物得履約作為日照中心、長照機構使用，原告單單截取「反彈驅離」四字，即栽控被告「推矮不知、顧左右而言他，有詐欺之嫌」，手法卑劣。又東宮巨星管委會之函覆就關於出租籌設長照機構之糾紛與，與系爭房屋無關。
㈣、並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
㈠、依據系爭租賃契約第七條所載：管理費、瓦斯費、水電費及營業上必需繳納之稅捐等應由反訴被告負擔，然系爭執行事件承辦書記官稱管理費、瓦斯、水電電費無執行名義，故併於反訴請求。本件應以反訴被告於108年10月2日返還系爭建物、遙控器之翌日，或同年12月3日庭期為合意終止日，為計算反訴被告應支付上開費用之期間。
㈡、社區管理費每期二個月6,273元，反訴被告繳至107年12月31日止，反訴原告自108年1月1日起代繳，至108年10月3日，計9個月，管理費金額為28,229元【計算式：6,273元X4期=25,092元+ 1個月3,137元=28,229元】；基本水費金額為442元【計算式：71元+87元+71元+71元+71元+71元=442元】；基本電費金額為390元【計算式：65元+65元+65元+65元+65元+65元=390元】；基本瓦斯費金額為720元【計算式：
120元+120元+120元+120元+120元+120元=720元】。是本件反訴被告應給付29,781元【計算式：管理費28,229元+水費442元+電費390元+瓦斯費720元=2 9,781元】。
㈢、並聲明：⑴反訴被告應連帶給付反訴原告29,781元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告主張：
㈠、如反訴被告於本訴中所主張之民法第92條撤銷為有理由，則系爭租賃契約因欠缺合致之意思表示，自始未成立，則反訴被告自無庸給付反訴原告所稱於租賃期間之各項水電瓦斯費。
㈡、復如反訴被告於本訴中所主張之民法第256條解除契約為有理由，則契約一經解除，溯及於訂約時失其效力，與自始未訂契約生同一之結果，故因契約所生之債權債務，溯及當初全然消滅。則反訴被告亦無庸給付反訴原告所稱於租賃期間之各項水電瓦斯費。
㈢、並聲明：反訴原告之訴駁回。
叁、兩造同意爭執及不爭執事項如下：
一、不爭執事項⒈兩造於107年10月4日簽訂租賃契約，約定由原告以每月租金
6萬元承租被告系爭房屋供社會福利長期照顧之用，租賃期間自107年10月4日至112年10月3日（下稱系爭租賃契約）；系爭租賃契約並經連宏仁公證人於同日以107度中院民公仁字第1155號做成公證書。原告並交付被告2個月押金12萬元及107年10至12月份租金9萬元（107年10至12月部分被告優惠租金以每月3萬元計算）。
⒉原告以系爭房屋所在之東宮巨星社區規約及區權會議禁止社
區房屋供日照中心使用，被告未能解決爭議為由，於108年1月2日以律師函定三個月期限解決爭議，如未解決將於期滿解除租賃，並請求返還保證金、已付租金及所受損害；於108年5月27日（被告於同年6月3日收受）以被告未能解決爭議，其仍無法經營日照中心，以律師函解除系爭租賃契約。
⒊臺中市政府於107年11月15日以府授衛照字第1070275280號
函（被證七）准原告於系爭房屋申請社區長照機構籌設案。⒋東宮巨星公寓大廈於107年11月3日曾召開區分所有權人會議
決議通過修改住戶規約第十九條第一款，嗣因出席人數不足，經主管機關命再行召開，嗣東宮巨星公寓大廈復於107年12月23日召開區分所有權人會議決議通過修改住戶規約第十九條第一款，被告就此對東宮巨星公寓大廈管理委員會提起確認決議及相關規約無效訴訟（本院108年度訴字第701號）。
⒌被告在108年5月23日以原告積欠房租達五個月以上違反系爭
租賃契約之約定，以臺中法院郵局1188號存證信函終止系爭租賃契約。
⒍被告於108年5月20日以原告積欠租金、費用、違約金為由，
以系爭公證書為執行名義對原告聲請強制執行，由本院 108年度司執字第 55873 號強制執行事件受理在案（下稱系爭執行事件）。
⒎系爭房屋之管理費每二個月6273元，基本水費每二月71元、基本電費每二月65元、基本瓦斯費每二月120 元。
二、爭點⒈原告依據民法第92條撤銷系爭租賃契約、或依民法第256條
除系爭租賃契約，有無理由？⒉原告依據不當得利或民法第259條及266條之規定，請求被告
返還押金12萬元，已付之前三個月租金9萬元，另依據184條或第226條，請求被告應賠償10萬元，共31萬元，有無理由？⒊被告即反訴原告請求原告即反訴被告給付其代墊繳納之108
年1月1日至108年10月3日管理費、水電費、瓦斯費共29,781元，有無理由？⒋原告請求系爭執行事件之強制執行程序應予撤銷、被告不得
執系爭公證書對原告為強制執行，有無理由？
肆、得心證之理由
一、本訴部分
㈠、原告主張系爭租賃契約已載明系爭房屋供社會福利長期照顧之用，而被告明知系爭房屋依社區規約，非經所有權人半數以上同意，不得經營長照、安養相關行業，惟隱暪此情，致原告陷於錯誤與之簽立系爭租賃契約，依法第92條之規定撤銷租賃契約之意思表示；縱被告並未詐欺，然被告無法提供與債之本旨相符之系爭房屋供原告使用，係可歸責被告，請或縱不可歸責於兩造之事由，被告應不當得利或損害賠償責任等語，而為被告所否認，並以前詞置辯。
㈡、查，兩造於107年10月4日簽立系爭租賃契約，而依據當時有效之住戶規約第十九條第一款：住戶不得在本大廈內做為製造加工廠、賭坊、理容院、美容院、舞廳(舞蹈教室）、MTV、KTV、餐廳、酒店、茶藝館、電動玩具等娛樂或色情場所；並且禁止私設神壇、宗教聚會場所。如有未列事項，則需提管委會議決通過後方可使用，否則管理員可禁止其使用或報警驅離本大廈（見本院卷第133頁），並無禁止做為長照、安養等使用之明文記載，則原告主張於簽約時，被告隱暪系爭房屋不得做為長照、安養等場所使用，致其陷於錯誤，主張撤銷承租之意思表示云云，即屬無據。另原告主張被告明知先前曾有社區反對經營長照，於簽約時未告知，應有詐欺云云，惟此非但與系爭房屋無涉，被告本無告知之義務，且系爭房屋並非不得經營長照之用，原告主張被告詐欺云云，並無理由。是以，原告主張兩造租賃契約業經撤銷，租賃契約失其效力，依據不當得利之法律關係，請求被告應返還已交付之押金12萬元，前三個月租金9萬元，並無理由；另被告既無詐欺原告之情事，原告主張依據民法第184條侵權行為之規定，請求被告應賠償其已支出之設計費10萬元，亦屬無據。
㈢、又系爭房屋所在之東宮巨星公寓大廈於107年11月3日召開區分所有權人會議決議，通過修改住戶規約第十九條第一款，嗣因出席人數不足，經主管機關命再行召開，嗣東宮巨星公寓大廈復於107年12月23日召開區分所有權人會議決議通過修改住戶規約第十九條第一款：「住戶不得在本大廈內做為製造加工廠，賭坊、理容院、美容院、舞廳（舞蹈教室）、
MTV、KTV、餐廳、酒店、茶藝館、電動玩具等娛樂或色情場所；並且禁止私設神壇，宗教聚會場所及從事其他特殊行業(含醫療，長照、日照、安卷、生命禮儀等機構），若需經營上述特殊行業，須依法向主管機關申請變更使用用途後，再提交區分所有權人會議中討論決議通過後，才可依法使用，否則管理員可禁止其使用或報警驅離本大廈」；嗣於108年11月30日復召開區分所有權人會議修正通過住戶規約第22條第1項第1款為：「住戶不得在本大廈內做為製造加工廠、賭坊、理容院、美容院、舞廳、MTV、KTV、餐廳、酒店、茶藝館、電動玩具等娛樂或色情場所；並且禁止私設神禮、宗教聚會場所及從事其他特殊行業（含醫療、長照、日照、安養、生命禮儀等機構），若需經營上述特殊行業，須依法向主管機關申請變更使用用途後，再提交區分所有權人會議中討論決議通過後，才可依法使用，否則管理員可禁止其使用或報警驅離本大廈」，有上開會議記錄、住戶規約及本院108年度訴字第701號判決書可參（見本院卷第43頁、第323頁、第365頁）。惟上開東宮巨星公寓大廈社區通過之關於限制住戶供「長照機構」部分，經被告與東宮巨星公寓大廈管理委員會間之本院108年度訴字第701號判決確認無效，並於理由載明：區分所有權人關於其專有部分之使用、收益、處分權利之限制屬法律保留事項，社區規約僅得就法律已准許事項，為技術性、細節性事項規範，而不得違反法律意旨意旨為不准許之規範；而系爭房屋之建物登記謄本記載主要用途為住商用，且前經臺中市政府審查後，以107年11月15日府授衛照字第1070275280號函予籌設長期照顧服務機構；且依據臺中市政府都市發展局108年10月8日中市都管字第1080173337號函覆意旨：系爭建物領有（81）中工建使字第457號使用執照，原核准地上一、二樓用途為（G-3）店鋪、（H-2）集合住宅，本案擬申請服務類別為社區式服務類（日間照顧），使用用途係為H-1或H-2類組，倘涉及使用執照用途變更或建築法第73條第2項，應依規定辦理變更使用執照等語。而系爭房屋既經臺中市政府准予籌設長照機構，足見其經書面審查均屬合格，且依臺中市政府都市發展局回函可知，可知系爭房屋籌設社區長照機構供作社區式服務類（日間照顧）使用，係合於系爭房屋使用執照之規制類組，於法並無不合，縱然有其他需要，依規定辦理變更使用執照即可，足證系爭房屋得設立老人長期照顧服務機構，合於都市計畫法第22條第1項第3款有關土地使用分區管制之規定，亦合於建築法第31條第5款有關建築物用途之規定。且依規定准予籌設長照機構，根本無須經社區或大樓管理委員會同意，亦無住戶規約約定不得設立長照機構即不得准予設立之相關規定。易言之，系爭房屋設立老人長期照顧服務機構，其所有權之使用、收益，係合於都市計畫法及建築法規定，且別無其他法令限制，則原告基於所有權人地位，依民法第765條及公寓大廈管理條例第4條第1項、第9條第1項規定，自得為之，並排除他人干涉。東宮巨星大廈區分所有權人所為決議議決規約禁止系爭房屋設立長照機構部分，對系爭房屋使用增加法律所無之限制，且幾乎已經完全排除原告自行或出租他人在系爭房屋經營長照機構之可能性，非僅就細節性、技術性事項為規範而已，依前揭說明，自已違反公寓大廈管理條例第4條第1項之規定，依民法第71條本文規定，此決議之法律行為自屬無效（參本院108年度訴字第701號判決及卷證），本院亦同此認定。准此，原告主張系爭房屋無法供做長照中心使用云云，即無足採。
㈣、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。
民法第226條、第256條定有明文；另出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第423條定有明文。本件系爭房屋既並無不得供長期照顧使用，被告將系爭房屋交付予原告使用，既屬合於約定使用、收益之狀態。本件縱有管理委員會出面阻止使用，然此乃第三人所為妨害權利使用之情形，與被告無涉，且被告尚竭盡其力，對於區分所有權人所為之違法決議向主管機關及法院提出救濟，原告自行搬離系爭房屋，自難認被告有何可歸責之事由，或給付不能之情事。因此，原告主張依上開規定主張解除契約，即屬無據。系爭租賃契約既未經原告合法解除，則原告主張依據民法第259條回復原狀及第226條之規定，請求被告返還交付之押金12萬，前三個月租金9萬元，及賠償支出設計費10萬，亦屬無據。
㈤、另按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務；因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付。前項情形，已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還。民法第225條第1項、第266條固有明文。惟本件被告並無一部或全部給付不能之情事，兩造契約亦未經原告合法解除，則原告仍有依系爭租賃契約給付租金之義務，原告依據上開規定，主張免於給付義務，並請求返還已為之給付，亦無理由。
㈥、按強制執行，依左列執行名義為之：四、依公證法規定得為強制執行之公證書。強制執行法第4條第1項第4款定有明文。系爭租賃契約書既經公證法公證，且無原告所指得撤銷或解除之事由，則被告持系爭公證書請求本院強制執行，本無不合。又查，依據系爭租賃契約第七條第五款：乙方（即原告）積欠租金達兩個月以上，或違反第四條使用租賃物之各款限制時，方得終止租約，收回租賃物。而查，原告解除契約並不合法，仍有繼續繳納租金之義務，而原告除繳納前三個月即107年10月4日至108年1月3日止之租金外，即未再支付租金乙節，為兩造所不爭，則被告於108年5月23日以原告積欠房租達五個月以上，違反系爭租賃契約之約定，以臺中法院郵局1188號存證信函終止系爭租賃契約，自屬有據。而兩造租約於被告終止前，原告仍有依約給付租金之義務。而依系爭租賃契約第三條：租金每月6萬元。出租人同意107年10月4日起至108年2月3日止租金每月3萬元，之後調回6萬元。第七條第一款：一、房屋管理費、瓦斯費、水電費及營業上必需繳納之稅捐，由乙方（即原告）自行負擔。另系爭房屋管理費每二月6,273元，有管理費收據在卷可稽（見本院卷第149至151頁）、基本水費每二月71元（另108年1、2月為87元，見本院卷第153頁）、基本電費每二月65元、基本瓦斯費每二月120元等情，為兩造所不爭。原告繳納租金至108年1月3日，繳納管理費至107年12月31月；另被告主張其已代繳租賃期間之水電瓦斯費等情，未據原告爭執。則原告系爭執行事件，主張原告應給付108年1月4日至5月20日之租金244,000元【計算式：3萬元+6萬元+ 6萬元+6萬元+34000元=244,000元】，及管理費14,637元【計算式：6,273元+6,273元+2,091元= 14,637元】、水費【計算式：71元+87元+71元+ 71元= 300元】、電費【計算式：65元+ 65元+65元+65元= 260元】（另瓦斯費部分則未於系爭執行案件中計入），共259,197元，自屬有據。又依系爭租賃契約第六條第三款：乙方逾期未繳付租金或交付之租金支票不獲兌時，每逾一日應加付每期租金百分之一之逾期違約金。另依第三條約定，租金每一個月付一次，於每月十日前匯款，則原告就108年1月4日至同年2月3日租金3萬元部分，每逾期1日應加計300元之逾期違約金，108年2月4日以後則以每逾期1日加計600元之逾期違約金，則依此計算至系爭租約終止時止（被告於系爭執行事件主張108年5月20日，應無不合），違約金應為165,000元【300元X130日+600元X99日+600元X71日+600元X40日=165,000元】。準此，被告於系爭執行事件，請求事項第一項，請求承租人即原告合作社及其連帶保證人即原告林宜嬛應連帶給付206,487元，及自108年5月21日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並無不合，此部分，原告請求撤銷強制執行，自屬無據。
㈦、至被告於系爭執行事件，請求第二項請求：「債務人並自108年5月21日起，至返還遙控器及會同辦理終止租約認證等，按日給付債權人新臺幣2000元」部分，觀之系爭租賃契約，並無原告有會同辦理終止租約認證之義務，或違反義務之處罰規定；另於系爭租賃契約第六條第二款，固有如未交還租賃標的物有違約處罰之規定，惟此所謂租賃標的物應指系爭房屋而言，並非遙控器，被告既未舉證原告於系爭租約終止後，原告仍占用而未交還系爭房屋，則其依上開規定請求違約金，亦屬無據。是以被告於系爭執行事件請求「債務人並自108年5月21日起，至返還遙控器及會同辦理終止租約認證等，按日給付債權人新臺幣2000元」，既非約定於公證之系爭租賃契約之內，則被告執公證書之執行名義，請求此部分之強制執行，即屬無據，原告請求撤銷此部分之強制執行程序，應無不合。
㈧、綜上，本訴部分，原告請求撤銷系爭執行事件關於「請求事項二、債務人（即原告）並自108年5月21日起，至返還遙控器及會同辦理終止租約認證等，按日給付債權人（即被告）新臺幣2000元」部分之強制執行程序，為有理由，應予准許。原告其餘請求，為無理由，應予駁回。
二、反訴部分
㈠、反訴原告主張反訴被告系爭房屋管理費每期二個月6,273元，反訴被告繳至107年12月31日止，另反訴原告主張其代繳系爭房屋基本水費、基本電費、基本瓦斯費等情，反訴被告亦不爭執。而依系爭租賃契約第七條第一款，上開費用應由承租人負擔，是反訴原告請求返還代反訴被告繳納部分，應屬有據。又反訴原告雖請求至108年10月3日止，惟反訴原告於108年5月23日即以存證信函合法終止兩造租賃契約，復無證據證明反訴被告於該日期之後仍繼續使用系爭房屋，則反訴原告請求自108年5月23日至108年10月3日止之上開費用，即乏其據。又系爭房屋之管理費每二個月6273元，基本水費每二月71元、基本電費每二月65元、基本瓦斯費每二月120元，為兩造所不爭，準此，反訴原告請求管理費14,846元【計算式：6,273元+6, 273元+ 2,300元= 14,846元】、基本水費271元【計算式：71元+71元+ 71元+58元=271元】、基本電費248元【計算式：65元+ 65元+65元+53元=248元】、基本瓦斯費458元【計算式：120元+120元+120元+98元=458元】，共計15,823元【14,846元+271元+248元+458元=15,823元】，為有理由，逾此部分請求，則屬無據。
㈡、因此，反訴部分，反訴原告請求反訴被告應給付15,823元，及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日即108年8月30日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
㈢、反訴原告請求願供擔保請准宣告假執行，然反訴原告勝訴部分金額未逾50萬元，應由本院依民事訴訟法第389條第1項第5款，依職權宣告假執行。至反訴原告其餘之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，爰不一一論述。
陸、據上論結，本訴部分，原告一部有理由、一部無理由；反訴部分，反訴原告一部有理由、一部無理由，應依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 20 日
民事第五庭 法 官 李慧瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 20 日
書記官 張雅如