臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第2048號原 告 國軍退除役官兵輔導委員會武陵農場法定代理人 袁圖強訴訟代理人 許博堯律師複代理人 林蕙姿被 告 江巽森訴訟代理人 羅閎逸律師訴訟代理人 詹明潔律師被 告 江森興訴訟代理人 陳光龍律師複代理人 王羿文律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國108年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告二人應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○ ○○號土地上，如臺中市東勢地政事務所民國108年10月16日複丈成果圖所示符號1106-4⑴、1106-4⑵、1106-4⑶、1118⑴、1119-5⑴部分（面積分別為19、12、248、1,625、2,185平方公尺）之鐵皮屋、建物及果園拆除，並將土地返還原告。
被告二人應自民國108年1月1日起至交還前項土地之日止，每年給付原告新臺幣39,825元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣327,120元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣981,360元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時聲明第1、2項原請求：「（一）：被告二人應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地上面積合計約6,127平方公尺之果園、地上物移除（以上三筆土地之實際佔有面積及位置，均以地政機關測量為準），並將土地返還原告。（二）被告二人應自民國108年1月1日起至交還前項土地之日止，每年給付原告新臺幣（下同）39,825元。」（本院卷第11頁）；嗣後，原告依臺中市東勢地政事務所測量結果，於民國108年11月6日針對複丈成果圖之測量面積，將上開聲明變更為如後述之原告聲明（本院卷第285、286頁），本院審酌原告並未變更訴訟標的，僅依臺中市豐原地政事務所測量結果，補充及更正其法律上或事實上之陳述，合於前開民事訴訟法之規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告方面：坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等三筆土地屬國有土地（下稱系爭土地），原告為系爭土地之管理人，本於管理人之地位，代為行使土地所有人之權利。系爭三筆土地於100年間經原告申請地政機關鑑界，發現其中部分遭被告二人之果園及房舍占用多年，當時因系爭土地已有移交財政部國有財產署中區分署接管之計劃，被告二人乃簽立土地交還切結書及拆屋還地和解書予原告，以保證日後將無條件配合交還系爭土地。嗣因財政部國有財產署中區分署發函表示，系爭土地有遭占用情形，必須依「國有公用不動產變更為非公用財產作業注意事項」等規定辦理，請求返還完成點交後，始能移交接管。經原告多次通知限期被告履行先前承諾，最後一次於108年3月6日發函，惟被告二人迄今拒絕配合拆屋還地，仍繼續無權占用系爭三筆土地。且因原告接管後，必須要點交給國有財產署，如果沒有排除被告占有，就無法進行點交。縱和解書接管前讓被告使用，仍為無權占有，國有財產署針對無法排除占有的，也是收使用補償金。如被告有繳納和解金，仍然屬於無權占有，因為在和解書已經註明被告給付之性質為土地使用補償金，並不是租金。本件因為要移交國有財產局，所以必須要排除被告占有才可以移交。爰依民法第767條、和解書及交還規定同意書，由法院擇一為原告有利的判決為訴之聲明第一項之請求。另被告二人自100年8月1日簽訂拆屋還地和解書後，直至107年12月底為止，皆依約向原告給付每年相當於租金之不當得利補償金39,825元，爰依民法第179條、和解書及交還規定同意書之法律關係，由法院擇一為原告有利的判決為訴之聲明第二項之請求。並聲明：
一、被告二人應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地上，如臺中市東勢地政事務所108年10月16日複丈成果圖所示符號1106-4⑴、1106-4⑵、1106-4⑶、1118⑴、1119-5⑴部分（面積分別為19、12、248、1,625、2,185平方公尺）之鐵皮屋、建物及果園拆除，並將土地返還原告。
二、被告二人應自民國108年1月1日起至交還前項土地之日止，每年給付原告39,825元。
三、願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、被告江森興則以：被告自50年間即於系爭土地開墾造林、種植果樹，於1106-4地號土地上建屋並申請用電，繳交房屋稅，因當時尚未繪有地籍圖，原告遂以當地地形自然形成天然駁崁為界種植。1106-4、1118、1119-5地號土地分別於68年11月30日、61年3段6日、68年11月30日始經測繪而編有地籍圖並登記原告為管理者，惟被告早於原告成為系爭土地管理者前即於系爭土地上種植使用。又被告江森興自59年10月16日承租行政院農業委員會林務局東勢林區管理處（下稱林務局）位於臺中市和平區假4地號大甲溪事業區第45林班，面積4.760公頃作為造林使用，當時承租之林地尚未設立地籍，且該處土地與鄰地間存有高達3至6米天然駁崁，綿延2,000公尺，遂以天然駁崁為界，直至100年間獲原告通知始知越界。即依國有林地出租造林契約書，伊有跟林務局承租，當時以天然地形為界，不是非常精準，後來原告提出告訴，經臺灣臺中地方檢察署104年度偵字第15227號予以不起訴處分，足見被告確實不知越界之情。再者，當時測量技術不發達，地界不清，縱有地籍圖，測繪結果與實際狀況存有落差亦非罕見，多年地形亦會有所改變，被告承租後持續使用多年，均未見原告主張權利，於被告使用40多年後反向被告主張權利，破壞被告對於既存秩序之信賴，實屬權利濫用。且兩造於100年8月1日簽訂拆屋還地和解書（下稱系爭和解書），原告同意系爭土地至財政部國有財產局（下稱國有財產局）接管前，被告得支付補償金並繼續使用，被告遂顧100年8月1日繳交5年使用補償金199,125元、100年7月23日繳交房屋租金10萬元、101年1月13日繳交使用補償金39,825元、102年6月27日續繳土地補償金36,507元，系爭土地現仍登記於原告名下，未移交予國有財產局接管，依系爭和解書及迄102年6月27日原告仍續收被告繳交土地補償金，足見被告非無權使用系爭土地。而被告於接獲原告繳納國有土地使用補償金繳納通知書後均如期繳納，可見兩造間存有租賃關係，被告亦信賴原告已因向被告收取繳交管理使用費多年，將不再對被告請求拆屋，卻向被告收取補償金多年後，再對被告訴請拆屋還地，自無理由。又依民法第126條所謂租金債權係指承租人使用租賃物代價，租金請求權因5年不行使而消滅。細究系爭和解書約定，被告給付原告199,125元即係租金之5年時效為依據，實帶有與被告成立租賃關係之合意，倘原告依不當得利請求權之時效應為15年，故補償金性質上應為使用系爭土地之租金，被告於簽約前已於系爭土地上種植作物，自100年8月1日簽立土地交還切結書後，每年亦皆有支付39,825元補償金作為使用對價，原告取得系爭土地管理權後，未曾對被告使用提出異議，並按年繼續收取被告補償金，多年後再訴請拆屋還地，行使權利有違誠信原則，本於權利失效原則，原告請求拆屋還地並無理由。且約定於系爭土地移交國有財產局接管後，被告仍應給付使用補償金，並以辦理承租或承購為前提等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告江巽森則以：因為山坡地容易變動，當事人對於地界有疑義，待確認後再討論如何處理。兩造就系爭土地曾達成和解，且因被告於82年7月21日前已實際使用，依國有財產法第42條第1項規定，未來可望承租，故和解書約定被告得以繳納使用補償金方式，合法使用系爭土地至國有財產局接管為止；倘國有財產局審認無法辦理承租或承購，被告應無條件騰空返還予國有財產局。即依系爭和解書第一、三點，兩造間成立類似租賃的存在，而從土地交還切結書可見日期上面為空白，兩造應依系爭和解書來履行。另被告每年繳納補償金至國有財產局接管之日起，且要由國有財產局通知始返還系爭土地。況依臺灣臺中地方檢察署104年度偵字第00000號不起訴處分亦認被告占用系爭土地是否無使用權源並非無疑，故於國有財產局接管、通知被告返還系爭土地前，依系爭和解書第一、三點約定，被告使用系爭土地乃有權占有等語資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項：
一、座落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等三筆土地屬國有土地即系爭土地，原告為系爭土地之管理人。
二、被告二人簽立土地交還切結書及拆屋還地和解書予原告。上揭文書形式上真正雙方不爭執。
三、被告二人自100年8月1日簽訂拆屋還地和解書後，直至107年12月底為止，皆依和解書第三條向原告給付每年相當於租金之不當得利補償金39,825元。
四、被告二人占有之面積分別為鐵皮屋共31平方公尺，建物248平方公尺，及果園3,810平方公尺
五、系爭地上物，被告為事實上處分權人。
肆、得心證之理由：
一、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條定有明文。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除（最高法院96年度台上字第2772號判決意旨參照）。原告就其主張，業據提出系爭土地登記謄本、地籍圖謄本及空照圖為證（本院卷第21頁至第31頁）；而系爭鐵皮屋並無保存登記，應屬未辦保存登記之建物，而兩造曾於100年8月1日簽立「土地交還切結書」，亦有卷附切結書影本可參（本院卷第33頁），另被告於系爭土地上興建房舍及種植水果為占有乙節，除有前揭切結書外，尚有同日簽立之拆屋還地和解書（本院卷第35頁）可參，堪認被告亦同意拆屋還地，而占有之面積分別為鐵皮屋共31平方公尺，建物248平方公尺，及果園3,810平方公尺等情，亦有臺中市東勢地政事務所108年11月1日中東地二字第1080010687號函附之複丈日期108年10月16日土地複丈成果圖在卷可稽（本院卷第275頁），堪認被告確有以系爭地上物、果園占用系爭土地之情事。從而，系爭地上物之事實處分權由被告取得，堪以認定。系爭地上物之事實上處分權既由被告取得，被告就系爭地上物自有拆除權限。
二、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決參照）。經查，依上開最高法院判決意旨，被告對有事實上處分權之系爭地上物占有系爭土地係有正當權源之事實應負舉證之責，惟被告未能提出有借貸、租賃及其他合法占用法律關係之事證供本院調查。
三、至於被告認為依系爭和解書及交還規定同意書，兩造間成立類似租賃關係，必須要待國有財產局接管之日，並經由國有財產局通知才返還土地云云。經查，依照被告所簽立之土地交還切結書及拆屋還地和解書以觀（本院卷第33頁及第35頁），固然文義上有提到經國有財產局接管後，被告願依規定給付使用補償金及經該局認無法辦理承租時，經該局通知而無條件騰空土地之文字。惟按核定變更為非公用之不動產，原管理機關應配合國產署所屬分署或辦事處依下列規定辦理點交：（一）土地點交前，原管理機關應清除地上雜草、廢棄物。國有公用不動產變更為非公用財產作業注意事項第八點定有明文。原告為系爭土地之管理機關，此由兩造所簽立之土地交還切結書及拆屋還地和解書上均以原告為名義人，足以認定，是以，依前揭作業注意事項之規定，確實原管理機關之原告，必須依規定清除地上雜草及廢棄物，始得完成點交。而被告既於100年8月1日即已同意拆屋還地及繳交使用補償金，卻於108年1月1日開始即無正當理由拒繳，並持該和解書內容認為必須待移交後由國有財產局通知始需拆屋還地，此明顯違反100年8月1日簽立系爭和解書及切結書時兩造明文所呈現之真意；況被告之拒絕拆屋還地，即造成原告無法拆除系爭土地之地上物，進而導致前揭規定無法實現，原告即無法辦理點交，系爭和解書及切結書上所載由國有財產局接管之條件即無法成就，顯非兩造當事人於100年8月1日所簽立之意旨。又就系爭和解書第三點以觀，係以原告將土地移交給國有財產局後，被告仍願意給付使用補償金，倘依被告所言，在100年8月1日以後至107年12月31日間，國有財產局尚未接管，被告卻仍給付使用補償金給原告，顯見系爭和解書上所謂「國有財產局接管後，占有人願…給付使用補償金」之文字，在兩造之間並非一定要待國有財產局接管後，才有給付使用補償金及拆屋還地之義務，是以，本院認兩造之間，並未成立租賃關係，兩造當事人之真意，僅在於原告同意讓被告在給付使用補償金之前提下使用系爭土地，被告復僅繳納使用補償金至107年12月份（本院卷第39頁），依前揭規定，原告既然必須依規定將系爭地上物清除後辦理移交，則依拆屋還地和解書及切結書之記載，被告即應拆除地上物，難謂被告為有權占有，故原告主張被告無權占有，為有理由，應予准許。
四、復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。被告既取得系爭建物之事實上處分權，復未舉證證明有何使用系爭土地之正當權源，則原告本於系爭土地管理人之角色，依民法第767條規定，請求被告拆除系爭地上物等，並將遭占用之系爭土地返還與原告，於法有據，應予准許。從而，原告訴請被告應將坐落系爭土地，如臺中市東勢地政事務所民國108年10月16日複丈成果圖所示符號1106-4⑴、1106-4⑵、1106-4⑶、1118⑴、1119-5⑴部分（面積分別為19、12、248、1,625、2,185平方公尺）之鐵皮屋、建物及果園拆除，並將土地返還原告，為有理由，應予准許。
五、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查：兩造於100年8月1日簽訂拆屋還地和解書後，被告直至107年12月底為止，均依約向原告給付每年相當於租金之不當得利補償金39,825元乙節，有原告提出之108年3月6日以武產字第1080000874號函可參，從而，本院認原告請求依兩造於100年8月1日簽訂拆屋還地和解書所約定之金額，計算108年1月1日起至交還前項土地之日止，每年給付原告39,825元，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將坐落系爭土地如臺中市東勢地政事務所民國108年10月16日複丈成果圖所示符號1106-4⑴、1106-4⑵、1106-4⑶、1118⑴、1119-5⑴部分（面積分別為19、12、248、1,625、2,185平方公尺）之鐵皮屋、建物及果園拆除，並將土地返還原告；且依民法第179條規定，請求被告自108年1月1日起至返還上開占用部分之土地之日止，按月給付原告39,825元，均為有理由，應予准許。
七、本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
八、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第 78 條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 20 日
民事第三庭 法 官 林慶郎正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 20 日
書記官 陳靖國