臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第23號原 告 黃俊霖訴訟代理人 李佳珣律師
黃靖閔律師複 代理 人 郭欣妍律師被 告 曾唯婷訴訟代理人 陳保源律師被 告 國王宮廷公寓大廈管理委員會法定代理人 吳美配上列當事人間請求交付停車位事件，本院於民國109年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告對於國王宮廷公寓大廈社區門牌號碼臺中市○○區○○街○○○號地下1層如本判決附圖所示編號51停車位（面積8.036平方公尺）之使用權存在。
訴訟費用由被告國王宮廷公寓大廈管理委員會負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，或請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第1、2款定有明文。原告起訴時原先位聲明請求被告曾唯婷交付停車位，備位聲明請求被告曾唯婷給付原告新臺幣（下同）75萬元及法定遲延利息；嗣追加國王宮廷公寓大廈管理委員會為被告（下稱被告管委會），並變更請求如下述先、備位聲明所示（見本院卷三第147頁）。上開追加及變更聲明乃基於原告無法使用停車位之基礎事實，且與原請求之訴訟及證據資料具一體性，得共同審理使用，可免重複審理，並可統一解決紛爭，核與原聲明之基礎事實同一，且為被告曾唯婷同意（見本院卷三第137頁），依首揭規定，應予准許。
二、被告管委會未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，依同法第385條第1項前段規定，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）原告與被告曾唯婷於民國107年6月13日簽立不動產買賣契約書，由原告向被告曾唯婷購買臺中市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍30000分之369），及坐落其上同段456建號即門牌號碼臺中市○○區○○街○○○號5樓建物（權利範圍全部），暨共同使用部分即同段486、487建號建物（權利範圍均10000分之132）（下合稱系爭不動產）、地下第1層「編號51」平面式停車位（下稱系爭停車位），買賣價金為400萬元（下稱系爭買賣契約）。原告業已付清全部價金，被告曾唯婷已於107年7月16日移轉系爭不動產所有權登記予原告。惟被告管委會以系爭停車位為重要機房場所為由，禁止停放汽機車，否認原告使用系爭停車位之權利。爰依依民法第767條第1項中段、第799條第3項、第818條等規定，請求確認原告就被告管委會管理之系爭停車位之專用使用權存在。並請求如先位聲明所示。
（二）又依系爭買賣契約第1條第3項關於停車空間部分之記載系爭停車位產權狀況欄勾選「有獨立權狀」，然系爭停車位並無獨立權狀，且原告無法單獨使用系爭停車位，故被告曾唯婷未移轉系爭停車位之專用使用權予原告，構成物之瑕疵，違反系爭買賣契約第10條第3項及第7條第1項之約定。爰依民法第359條、第179條及第227條、第226條第1項，暨第353條、第227條、第226條第1項等規定，擇一請求被告曾唯婷返還不當得利或損害賠償系爭停車位價值75萬元。並請求如備位聲明所示。
（三）並聲明：
1. 先位聲明：
確認原告就被告管委會管理之系爭停車位之專用使用權存在。
2. 備位聲明：
(1)被告曾唯婷應給付原告75萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
(2)原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告曾唯婷：原告持有得獨立移轉之臺中市○○區○○段○○○○號權狀（應有部分面積5坪多），即為系爭停車位之權狀，原告自得以所有權人地位使用系爭停車位。況被告曾唯婷與前屋主即訴外人梁友彩使用系爭停車位長達8年之久，並繳納含停車位之管理費，從未遭其他住戶阻擾，應有默示規約存在。且原告亦曾使用系爭停車位1個月，故被告曾唯婷將系爭不動產移轉給原告時，原告仍得正常使用系爭停車位，系爭停車位並無未移轉專用使用權之物之瑕疵。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
（二）被告管委會未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀為任何聲明或陳述。
三、按民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年度台上字第1031號判決參照）。本件系爭停車位目前經被告管委會張貼禁止停放汽機車之公告，有被告管委會公告1紙附卷可稽（見本院卷三第113頁），足見原告就系爭停車位之專用使用權是否存在，於原告及被告管委會間有所爭執，主觀上有不安之狀態，足致原告法律上地位有受侵害之危險，並得依確認兩造間使用權關係之判決除去此種不安之狀態，依上開見解，原告如先位聲明所示請求自有確認利益，合先敘明。
四、原告與被告曾唯婷於107年6月13日簽立系爭買賣契約，由原告向被告曾唯婷購買系爭不動產及系爭停車位，買賣價金為400萬元，原告業已付清全部價金，被告曾唯婷已於107年7月16日移轉系爭不動產所有權登記予原告。系爭買賣契約第1條第3項關於停車空間部分記載：本買賣標的包含地下層平面式、車道坡道式停車位。系爭停車位目前車位編號為51號，系爭停車位之位置如本判決附圖與照片所示，其長度為392公分、寬度為205公分，依此計算其面積為8.036平方公尺（計算式：3.92×2.05=8.036）等情，有系爭買賣契約、系爭停車位照片、國王宮廷社區地下層平面圖各1份存卷可查（見本院卷一第19至37頁、65頁、75頁、本院卷三第221頁），為原告與被告曾唯婷所不爭執，被告管委會已於相當時期受合法之通知而未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀為任何爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同被告管委會自認原告主張之事實，堪信原告主張之上情為真實。
五、本件兩造爭執之點應為：㈠原告對於系爭停車位是否可對被告管委會主張專用使用權？㈡如原告先位之訴無理由，原告主張被告曾唯婷未移轉系爭停車位之專用使用權構成物之瑕疵，違反系爭買賣契約第10條第3項及第7條第1項，而依民法第359條規定減少價金，並依民法第179條不當得利請求返還；或依民法第227條適用民法第226條第1項給付不能之規定，請求損害賠償；或依民法第353條適用債務不履行規定，依民法第227條適用民法第226條第1項給付不能之規定等請求權基礎擇一請求被告曾唯婷給付75萬元，有無理由？茲分述如下：
（一）原告對系爭停車位有專用使用權存在：
1. 按公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其
他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第3條第4款、第9條第1項分別定有明文。而所謂另有約定者，包括同法第3條第5款所定共用部分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分在內。是公寓大廈之公共設施，倘經區分所有權人約定為特定區分所有權人專用，則該區分所有權人使用該特定專用部分，即屬有專用權。次按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶或各承購戶間約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年台上字第1570號判決意旨參照）。
2. 經查，系爭不動產之486建號建物門牌號碼為公園街385號
地下1層（原告聲明誤植為397號），其用途為店舖、停車場，係由國王宮廷社區全體區分所有權人共有等情，有建物登記第一類謄本1份可考（見本院卷二第233至292頁），堪認其屬於國王宮廷社區之共用部分。而被告曾唯婷於99年5月8日向證人梁尤彩購買系爭不動產，並於同年月26日以買賣為原因登記為系爭不動產之所有權人，於被告曾唯婷與證人梁尤彩簽訂之買賣契約中，建物標示欄即載明「本停車位屬平面式停車位，地下一層，編號第51號（平面式車位乙位）」、「管理費為月繳1,500元」；梁尤彩係於99年3月23日與訴外人梁淑敏因拍賣而取得系爭不動產（梁尤彩應有部分9/10、梁淑敏應有部分1/10），嗣於同年4月8日由梁尤彩向梁淑敏購買其應有部分並完成移轉登記等情，有不動產買賣契約書及地籍異動索引各1份在卷可查（見本院卷一第105至119頁、本院卷二第369頁），並經本院調取本院98年度司執字第42143號卷核閱無訛，堪信為真實。
3. 就系爭停車位之使用及劃設情形，經下列證人到庭證述如下：
(1)吳瑞桐即被告管委會前任主委證稱：系爭停車位有個編號是51號，伊不清楚51號是何時編的，也無可考；這個停車位是以前就有劃的；（國王宮廷社區）目前（停車位）實際上編號編到54號，並無跳號編號情形。107年5月前，確實有人停車在51號停車位，但管委會就是有加收200元的停車清潔費；從來沒有人禁止那台車停在51號停車位等語（見本院卷一第123、125至127頁）。
(2)證人梁尤彩證稱：伊於拍定前有去管理室問有無車位，管理員說有位置，並且有說是在電梯左邊下來最後面那個位置；在拍定交屋後，管理員也有明確指出那個位置，（經提示照片）就是系爭停車位的那個位置，沒有任何人阻止伊停在那個位置，因為點交時是管理員說那個車位就是拍到的那一戶車位。沒有住戶或管委會告訴伊不能停；沒有別人說過他可以停51號停車位。伊有繳管理費，應該就是契約上面寫的1,500元等語（見本院卷三第65至68頁）。
(3)證人張文城即被告曾唯婷配偶證稱：伊一直都可以使用系爭停車位，固定停車的位置都是編號51號車位；當初購屋時，仲介有帶伊去現場指出編號51號車位位置，並告知購買的就是51號停車位。伊搬去的時候，所有的住戶都是停車在固定的位置，連機車都是停在固定的位置。住在國王宮廷社區期間，沒有人表示過伊不能把車子停在51號車位，或主張系爭停車位他也可以停；伊沒有停過其他車位，伊住的8年多都沒有其他住戶來停系爭停車位。伊每月繳1,500元管理費，含200元的停車清潔費；剛搬進去時，那一任主委知道伊是使用編號51號車位，他也沒有禁止伊停系爭停車位等語（見本院卷三第241、242、244頁）。
(4)證人陳添榮即被告管委會前任監察委員證稱：被告曾唯婷賣（系爭不動產）之前都是一直停在系爭停車位，有繳含停車位的管理費，都繳1,500元。伊是91年才買房子的；住戶大會跟管委會開會都從來沒有提過（地下室停車位怎麼管理），因為大家停都沒有什麼事等語（見本院卷一第367、368頁）。
4. 互核前開證人證詞；參以系爭停車位及國王宮廷社區地下
一層2號停車位均以白漆劃設並噴印編號，字跡均有磨損跡象，有現場照片1份可考（見本院卷一第75頁、卷三第221至223頁）；復參諸卷附被告曾唯婷106年6至9月管理收費單均記載收費金額1,500元等情（見本院卷一第149至151頁），堪認國王宮廷社區地下1層停車位編號至54號，且系爭停車位何時劃設已無從考據，各住戶均使用各自占用之停車位，不曾有住戶就各停車位專用歸屬產生爭議。其中，被告曾唯婷及其前手梁尤彩自99年起至被告曾唯婷107年搬離系爭不動產止，均認知其就系爭停車位有專用權，被告曾唯婷之配偶並因此固定停放汽車於系爭停車位長達8年，均未曾有住戶或管委會阻止或就該停車位主張權利；管委會更每月收取含停車位清潔費之管理費1,500元不曾改變。
綜觀上情，顯見國王宮廷社區之區分所有權人歷經系爭不動產多次轉手，均容忍系爭不動產所有人專用系爭停車位，並委由區分所有權人會議所選任組織之管理委員會按月收取含停車位清潔費之管理費1,500元，揆諸前揭說明，堪認國王宮廷社區全體區分所有權人就系爭停車位係由系爭不動產所有人約定專用乙節，已有默示分管契約存在。
5. 又本件被告管委會於原告受讓系爭停車位後禁止原告停放
汽車之原因，乃因證人吳瑞桐於107年5月欲向臺中市政府都市發展局申請大樓修繕補助，乃申請國王宮廷社區之地下層平面圖，發現系爭停車位並非法定停車位，且前方有配電室及發電機，故認為系爭停車位為禁止停車之區域乙情，業據其到庭證述明確（見本院卷二第123、124頁）；並有被告管委會於系爭停車位張貼載明：系爭停車位為重要機房場所，請勿在此區域停放汽機車等語之公告1紙存卷可查（見本院卷三第113頁）。惟查：
(1)按公寓大廈管理條例第7條第1項第4款規定，公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，其約定專用有違法令使用限制之規定者，並不得為約定專用部分。此所謂有違法令使用限制之規定，係指違反法令明文禁止或限制之使用方式而言。
(2)本件經本院函詢臺中市政府都市發展局系爭停車位是否可供停車位使用、其劃設是否違反相關法令等情，經該局函覆：「倘停車位為約定專用可賣給後手屋主或社區其他區分所有權人；系爭停車位倘為約定專用部分，如有住戶未依使用執照所載用途及規約使用約定專用部分擅自劃設停車位時，始涉違反公寓大廈管理條例第15條第1項規定；另依建築物使用類組及變更使用辦法第8條規定略以：『本法第七十三條第二項所定有本法第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照』」，有該局108年8月7日局授都住寓字第1080134545號、109年3月3日中市都管字第1090033899號函各1份附卷為憑（見本院卷二第221至223頁、本院卷三第311頁）。
(3)是依上開函覆可知，系爭停車位固非法定停車位，惟仍可約定專用，並依其約定專用目的使用。且建築物使用類組及變更使用辦法第8條固規定，建築物停車空間之汽車車位之變更，為上開建築法第73條第2項所定停車空間變更情形，應申請變更使用執照。惟此依建築法第91條第1項第1款規定，違反同法第73條第2項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者，處建築物所有權人、使用人6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用，必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除觀之，應解為各該規定，係建築管理機關對於其所核定建築物使用目的之行政管理措施，屬於取締規定，而非效力規定。是區分所有權人成立分管契約，約定建築物內特定區域由特定人專用作為停車之用者，尚無適用民法第71條前段規定，而使契約無效之問題。
6. 綜上所述，國王宮廷社區全體區分所有權人就系爭停車位
之專用權既存在有效之默示分管契約，被告曾唯婷已按該分管契約使用系爭停車位之特定部分長達8年，並於系爭買賣契約明確系爭停車位為系爭不動產之買賣標的，則其將系爭不動產讓與原告，原告對於該分管契約之存在，即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，被告管委會亦不得藉詞拒絕原告使用系爭停車位。是原告先位請求確認其對系爭停車位有專用使用權存在，為有理由。
（二）本件為預備合併之訴，本院已認原告先位請求為有理由，即無庸審酌原告備位依民法第359條規定減少價金，並依民法第179條不當得利請求返還；或依民法第227條適用民法第226條第1項給付不能之規定，請求損害賠償；或依民法第353條適用債務不履行規定，依民法第227條適用民法第226條第1項給付不能之規定，請求損害賠償等事項有無理由。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段、第799條第3項、第818條等規定，請求確認原告就被告管委會管理之系爭停車位之專用使用權存在，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 5 月 8 日
民事第一庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 廖穗蓁法 官 劉奐忱本判決後附附圖1份即國王宮廷社區地下層平面圖及系爭停車位照片。
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 8 日
書記官 潘瑜甄