臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第3406號原 告 蘇献全訴訟代理人 羅閎逸律師
吳佩書律師複代理人 魏宏哲律師被 告 游金森
游大銘游大昌游明全陳澤亞共 同訴訟代理人 陳琮涼律師
李思怡律師上列當事人間請求確認租賃權存在事件，本院於民國110年1月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。原告起訴請求確認其對被告就門牌號碼臺中市○○區○○○街○○○號、106號、110號、116號、120號，及臺中市○○區○○○路○段○○○號、218號3樓等7戶房屋（下稱系爭房屋）有租賃權存在，為被告所否認，則兩造間是否存在租賃關係即有不明確之情形，原告在私法上之地位亦有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之，則原告提起本件確認訴訟自有確認判決之法律上利益。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告自民國87年起，與地主即被告簽署租賃契約，約定由原告自行出資於土地上興建系爭房屋，並登記被告為系爭房屋之起造人，被告再將土地及系爭房屋出租予原告做為營業之用，兩造間之租賃關係已存續長達20餘年，而100年6月6日至106年6月5日、106年6月6日至107年6月5日房屋租賃契約書所載之承租人雖分別為訴外人陳永杰、吳志成，惟陳永杰、吳志成僅為出名人，實際承租人均為原告並由原告繳納租金。
(二)因被告於103年5、6月間欲調漲系爭房屋之租金，經兩造協議後，約定「106年5月以後，若雙方就租金達成協議，則需續租6年」，嗣被告繼續將系爭房屋出租原告，原告亦按期給付租金。而於108年6月間，原告請求調降租金，並希望將前開續租至112年5月之約定簽立正式書面契約並辦理公證，經多次協商洽談後，原告、被告陳澤亞、被告游大昌於108年10月16日在被告陳澤亞住所達成租賃合意，約定租金自108年11月起調整為每月新臺幣（下同）81萬7500元，租期自108年11月1日至112年5月31日，因被告陳澤亞另要求原告簽約時需先開立12張支票用以交付後續1年期之租金，且需提供其他不動產設定抵押以為後續履約支付租金之擔保，並表示只要原告能於108年10月底前準備好押租金、租金支票、供擔保之不動產權狀等相關資料，即願與原告簽立書面契約及辦理公證，兩造既就租賃標的、租金金額、押租金金額、租賃期間、簽約應備資料等租賃關係成立必要之點達成協議，則租賃契約業已因雙方意思表示合致而成立生效，縱未簽署正式書面契約，亦不妨礙租約之效力。而原告於108年10月16日雖僅與被告陳澤亞、游大昌協商，惟被告游金森、游大銘、游明全就系爭房屋租賃事宜歷來均授權被告游大昌處理，兩造自已達成租賃合意而成立租賃契約。詎原告備妥押租金、租金支票、供擔保之不動產權狀等簽約應備資料後，於108年10月18日請求被告簽署書面租賃契約，被告游大昌竟表示其與被告游金森、游大銘、游明全拒絕簽約；原告又於108年10月25日向被告寄發律師函請求被告至律師事務所書立租賃契約及收受款項，被告均置之不理，且否認兩造間就系爭房屋存在租賃關係，爰提起本件訴訟請求確認原告對被告就系爭房屋有租賃權存在等語。
(三)並聲明：確認原告對被告就系爭房屋有租賃權存在。
二、被告則以：
(一)被告原將系爭房屋出租陳永杰，實際承租人為原告，租期為100年6月6日到106年6月5日，惟原告、陳永杰自105年1月起即未依約繳納租金，經本院105年度重訴字第275號判決認定該租約已於105年4月1日終止。被告又於106年7月5日將系爭房屋出租吳志成，實際承租人為原告，約定租期自106年6月6日至107年6月5日，由訴外人蘇憲文擔任連帶保證人，詎吳志成所交付之支票於106年8月開始跳票，被告於106年11月7日以存證信函限期催繳租金與違約金，吳志成均未置理，該租約業於106年11月15日終止，並由本院執行處於108年8月22日以106年度司執字第133536號強制執行事件點交完畢。
是前開租約均已終止，兩造間自無存在租賃關係。
(二)被告否認有與原告於103年5、6月間有達成「106年5月以後，若雙方就租金達成協議，則需續租6年」之約定，原告所提協議文件並無被告簽名。被告亦否認兩造有於108年10月16日口頭達成租賃合意，該日原告說完話就走，被告陳澤亞根本不及回覆，且該日僅有被告陳澤亞、游大昌與原告協商，其餘被告均未在場、亦未授權被告陳澤亞、游大昌處理租賃事宜，兩造並未達成租賃合意。另證人許書忠、陳安瑀於108年10月16日當日均不在場，其等證述多來自原告單方面之陳述。被告未與原告達成租賃合意，兩造間就系爭房屋並無租賃關係存在等語，資為抗辯。
(三)並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第252至253頁）：
(一)門牌號碼臺中市○○區○○○街○○○號、106號、110號、116號、120號，及臺中市○○區○○○路○段○○○號、218號3樓等7戶房屋（即系爭房屋）為被告5人分別共有，應有部分各5分之1。
(二)被告與陳永杰就系爭房屋訂有租賃契約，租賃期間自100年6月6日至106年6月5日止。該租約實際承租人為原告，陳永杰為出名承租人。
(三)吳志成邀同蘇憲文（即原告之兄）為連帶保證人，於106年7月5日與被告就系爭房屋訂有租賃契約，租賃期間自106年6月6日起至107年6月5日止，每月租金86萬4697元，該租約有應受強制執行約款並經公證。嗣被告於106年11月27日以公證書為執行名義，對吳志成、蘇憲文聲請強制執行，經本院以106年度司執字第133536號遷讓房屋等強制執行事件受理，於108年8月22日將系爭房屋點交被告。該租約實際承租人為原告，吳志成為出名承租人。
(四)原告曾於108年10月25日寄發原證5律師函予被告，被告於108年10月26日收受，被告未回覆、亦未依律師函內容於108年10月29日出席洽商租約簽約事宜。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之點，應在於：兩造間就系爭房屋有無租賃關係存在？兩造有無於108年10月16日就系爭房屋成立租賃契約？茲述如下：
(一)原告前以陳永杰之名義，向被告承租系爭房屋，約定租期自100年6月6日至106年6月5日止之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項二），而該租約因承租人自105年1月起即未繳付租金，已經本院105年度重訴字第275號確定判決認定該租約於105年4月1日合法終止，此經本院依職權調閱上開案卷查核屬實，並有該判決影本附卷可參（見本院卷第195至196頁），是兩造間之上開租約已於105年4月1日終止。其後，原告再以吳志成之名義，向被告承租系爭房屋，約定租期自106年6月6日至107年6月5日止，每月租金86萬4697元，系爭房屋已於108年8月22日經本院106年度司執字第133536號遷讓房屋等強制執行事件點交返還被告等情，復為兩造所不爭執（見不爭執事項三），是兩造間因該租約所生之租賃關係，至遲於107年6月5日已因租期屆滿而消滅。
(二)原告主張兩造於103年5、6月間，約定兩造若於106年5月後就系爭房屋之租金達成協議，則續租6年一節，為被告所否認。而原告雖提出協議文件（見本院卷第17頁）為據，惟該文件上並無被告簽章，已難認定兩造有達成上開協議。且觀之上開協議文件記載略以：承租人若於103年6月至106年5月止如期履約及繳納房屋稅，得以於106年5月契約終止前3個月，雙方協議，依當時同行同業間租金數額再經雙方研議且同意之租金後，出租人始願意續租6年等語（見本院卷第17頁），惟原告前以陳永杰之名義，向被告承租系爭房屋，約定租期自100年6月6日至106年6月5日止，而實際承租人原告或出名承租人陳永杰自105年1月起未付租金，該租約已於105年4月1日終止之事實，業如上述。是原告既於105年1月間遲付租金而有違約之情，已不符上開協議文件所示兩造得以再商議租金並續約6年之條件，則原告執上開協議主張兩造有約定續租6年一節，並不可採。
(三)再者，原告主張兩造於108年10月16日約定原告向被告承租系爭房屋，租金每月81萬7500元，租期自108年11月1日至112年5月31日，並就押租金及簽約應備資料等租賃重要之點達成合意，而成立租賃契約一節，為被告所否認，自應由原告就此有利於己之事實，負舉證證明之責。經查：
1.原告主張其與被告陳澤亞、游大昌於108年10月16日在被告陳澤亞住所達成租賃合意，而被告陳澤亞、游大昌並未出具被告游金森、游大銘、游明全之委託書之事實，業據原告陳述明確（見本院卷第173頁）。是被告游金森、游大銘、游明全於該日既在未場，且其等均否認有授權被告陳澤亞、游大昌處理系爭房屋租賃事宜（見本院卷第172頁），原告復未提出任何證據，足資證明被告游金森、游大銘、游明全確有授權被告陳澤亞、游大昌處理系爭房屋租賃事宜一情為真，則原告主張其於108年10月16日有與被告游金森、游大銘、游明全達成租賃合意一節，已難採信。
2.又查，被告游金森、游大銘、游明全既未授權被告陳澤亞、游大昌與原告商議租賃事宜，則被告陳澤亞、游大昌與原告於108年10月16日協商內容，尚需經被告游金森、游大銘、游明全同意，衡情原告與被告陳澤亞、游大昌於108年10月16日所為協商，應僅為兩造成立契約前之磋商過程，尚難認兩造於108年10月16日就系爭房屋已達成租賃合意而成立租賃契約。佐以被告陳澤亞、游大昌於108年10月16日與原告協商後，被告5人旋於翌日即108年10月17日將系爭房屋出租訴外人李治賢，有被告所提之租賃契約書在卷可稽（見本院卷第229至237頁），益徵被告於108年10月16日應未與原告達成租賃合意。
3.再依證人許書忠（即原告所提租金支票之發票人，租金支票見本院卷第23至31頁）於109年6月22日具結證述：108年10月16日當天我不在場，但是原告有跟我說他們有說好，所以我才開13張支票；我是於108年10月16日後，應該是108年10月20幾日或18、19日，我記不清楚，原告說他跟地主說好之後，我開立13張支票，後來13張支票都退回；被告我只見過陳澤亞、游大昌，我是於108年10月20幾日見過被告陳澤亞、游大昌，在這之前，應該沒有見過；我於108年10月20幾日見到被告陳澤亞、游大昌時，當天他們看到我相談甚歡，就是純聊天而已，沒有談到簽約等語（見本院卷第248至251頁），則證人許書忠既未於108年10月16日親自見聞兩造協商過程，而僅自原告處聽聞兩造談妥租賃事宜等情，自無從證明兩造確有於108年10月16日達成租賃合意。
4.而證人陳安瑀雖於109年8月20日到庭證述：原告是尊龍視聽歌唱坊股東，我於100年11月至107年9、10月間是尊龍視聽歌唱坊之主管，和原告認識7、8年；我於108年10月17日晚上至被告陳澤亞家中談承租條件，在場之人有被告陳澤亞、游大昌、原告、我，以及菲傭有來倒茶，沒有其他人，當天約談了2個多小時，被告游大昌說要300萬元現金、交付許書忠簽發之1年支票、2張權狀，月底之前準備好，就可以簽約，被告陳澤亞叫我們快去準備，原告說好；談妥的租賃條件是租賃期限5年，自108年11月至113年11月，租金是每月81萬7500元，權狀2張作為抵押，押金300萬元是被告游大昌他們所提的條件等語（見本院卷第304至308頁），惟其證述協商日期為108年10月17日，已與原告主張兩造係於108年10月16日達成租賃合意一節不符；且證人陳安瑀證述原告與被告陳澤亞、游大昌合意之租期為108年11月至113年11月，亦與原告主張之兩造合意租期自108年11月1日至112年5月31日一節（見本院卷第173頁）相違。是證人陳安瑀上開證述，既與原告主張之重要情節扞格，自難採之為對原告有利之認定。
5.至原告所提其與陳安瑀、被告陳澤亞間之108年10月24日錄音譯文（見本院卷第351至356頁），經被告否認形式真正，原告復未提出錄音檔以供核對，自難採之為憑，附此敘明。
(四)基上，依原告所提證據，不足證明其主張兩造就系爭房屋已達成租賃合意一節屬實，則原告請求確認兩造就系爭房屋有租賃關係存在，即屬無據。
五、綜上所述，原告請求確認其對被告就系爭房屋有租賃權存在，為無理由，應予駁回。又本件原告並未陳明願供擔保請准宣告假執行，被告聲請駁回原告假執行之聲請，並陳明願供擔保請准宣告免為假執行，並無必要。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 3 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 王金洲法 官 劉育綾正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 12 日
書記官 黃詩涵