臺灣臺中地方法院民事判決108年度訴字第3718號原 告 盧立華被 告 李瑞裕
柯采蘋上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文就兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地，被告應協同原告辦理面積更正，更正為186平方公尺。
前項所示土地，分歸被告李瑞裕單獨取得。
兩造間應為補償及應受補償之金額如附表一所示。
訴訟費用由兩造按附表二所示之應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時僅聲明：兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）應予變價分割，所得價金由全體共有人依應有部分比例分配。嗣於民國111年1月27日追加聲明：被告應協同原告辦理面積更正，將前項土地之面積更正為186平方公尺（見本院卷第295頁）。觀諸追加之訴所涉及之土地面積更正，屬裁判分割共有物之必要前置程序，堪認追加之訴與原訴具有基礎事實同一性，符合上揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭土地為兩造所共有，應有部分如【附表二】所示，登記面積為160平方公尺，使用分區編定為部分第四種住宅區、部分機關用地。系爭土地並無不能分割之約定，然兩造就分割方法無法達成協議。系爭土地之形狀呈東西向長條狀，無論如何分割，分割後之土地均會因未鄰接道路而致出入不便，造成土地利用價值嚴重減損。系爭土地之產權複雜，長年疏於管理，致土地西側遭人非法占用，搭建違章建築數棟，目前荒廢數年無人居住，但阻擋系爭土地出入，造成管理不便、環境髒亂。若採原物分割，分割後之土地將不能對外聯絡，亦不能供合法建築使用，無法發揮土地之最大經濟價值。此外，系爭土地有部分屬於公共設施保留地，且兩造均欲分得系爭土地西側，堪認原物分割顯有困難。因此必須透過變價分割之方式，使系爭土地之產權集中開發，周遭環境方能順利整頓，且變價分割並不影響其他共有人繼續持有系爭土地之意願，因其他共有人得於變價拍賣程序中取得系爭土地完整之產權，爰提起本件分割共有物之訴，請求准予變價分割。另系爭土地之登記面積僅160平方公尺，然經地政機關測量後，測得地籍圖計算面積為186平方公尺，爰一併訴請被告偕同辦理面積更正等語。並聲明：（一）兩造共有系爭土地應予變價分割，所得價金由全體共有人依應有部分比例分配。（二）被告應協同原告辦理面積更正，將前項土地之面積更正為186平方公尺。
二、被告方面：
（一）被告李瑞裕以：①被告柯采蘋就系爭土地之應有部分，實際所有人為原告，故被告柯采蘋應喪失被告資格。②被告李瑞裕對於系爭土地之應有部分係多代繼承而來，長久未曾移轉，從出生至今有先祖父、先父、手足在此之共同回憶，對於系爭土地可謂感情深厚，倘若被迫割捨，情何以堪，故主張採用原物分割，將系爭土地分割為面積相等之3筆土地，如【附圖】編號A、B、C所示。關於分割後之分配方式，在未鑑定該3筆土地價差之情況下，被告李瑞裕希望分得位於西側之【附圖】邊號A土地作為宗祠之緩衝用地，而【附圖】編號B、C土地則應由原告及被告柯采蘋分得，因為與系爭土地相鄰之同段486地號土地為某財團法人所有，而該財團法人與原告及被告柯采蘋有密切關係。③原告主張之變價分割，實地鑑界複丈已困難重重，取得之土地複丈成果圖對土地所有人毫無使用效力，更遑論取得合法建築執照勢必大費周章，故不可採。又系爭土地雖無聯外道路，然鄰近多筆土地皆未經整合、缺乏完善公共設施，比比皆是，故此種瑕疵缺陷與分割共有物應屬二事等語，資為抗辯。
（二）被告柯采蘋以：同意原告主張之變價分割等語陳述。
三、得心證之理由
（一）請求裁判分割共有物部分：
1、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不可分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第823條第1項、第824條第1項至第4項分別定有明文。
2、經查，系爭土地為兩造所共有，各該共有人之應有部分如【附表二】所示，有系爭土地之登記謄本在卷可參（見本院卷第43頁）。被告李瑞裕雖辯稱，被告柯采蘋就系爭土地之應有部分，實際所有人為原告，故被告柯采蘋應喪失被告資格云云。惟依上開土地登記謄本所示，被告柯采蘋確實持有系爭土地之應有部分三分之一，故被告柯采蘋具備本件分割共有物訴訟之當事人適格，要無疑義。至於被告柯采蘋與原告間就該土地應有部分有無借名登記關係，則屬渠等內部關係之範疇，並無礙於被告柯采蘋之當事人適格性。次查，系爭土地依其使用目的並無不能分割之情事，兩造間亦無不為分割之約定，然對分割方法存有歧見而無法達成分割協議，則原告依上揭規定訴請本院以裁判分割系爭土地，核無不合。
（二）請求偕同辦理面積更正部分：
1、按土地所有權及其面積，以登記為準，登記之面積如與實際測量所得之面積不符，於共有人間無爭執者，法院固得於地政機關辦理更正登記完畢後，為分割共有物之判決，或逕依原告請求，參考地政機關實測所得之面積判決分割，並於理由欄敘明面積不符情節，待該判決確定後，由當事人持向地政機關聲請一併為更正及分割登記，均毋庸由原告追加聲明，請求更正共有土地之面積後始為判決分割。惟於共有人就面積之不符尚有異見時，因此種錯誤，已涉及私權，既有爭執，於就土地之面積為更正登記前，法院即不得逕行判決分割（最高法院93年度台上字第1635號判決意旨參照）。此際為訴訟之利益計，應許原告請求被告先協同辦理土地面積之更正（最高法院95年度台上字第529號判決意旨參照）。
2、經查，系爭土地之登記面積僅160平方公尺，然經本院囑託地政機關測量後，測得地籍圖計算面積186平方公尺，圖簿面積較差26平方公尺，已逾地籍測量實施規則第243條規定公式計算值，圖簿面積不符，需辦理面積更正，有臺中市清水地政事務所109年1月14日清土測字第014400號土地複丈成果圖在卷可按（見本院卷第107頁）。依上揭說明，此種面積錯誤已涉及私權，應許原告一併訴請被告偕同辦理系爭土地之面積更正，將面積更正為186平方公尺。又被告二人雖於109年11月12日準備程序均稱願意偕同辦理面積更正等語（見本院卷第170頁），然為求紛爭解決一次性、防止日後發生無謂歧見，仍應認為原告此項請求具有權利保護必要性。
（三）分割方法之酌定：
1、按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號判決參照）。本件原告固聲明求為准予變價分割之判決，然依上揭說明，本院得審酌關於系爭土地之一切情狀後，依職權酌定適當之分割方法，不受上開聲明所拘束。
2、被告李瑞裕雖主張本件應採原物分割，將系爭土地分割為面積相等之3筆土地，如【附圖】編號A、B、C所示云云。
惟查，系爭土地西側有遭建物占用，分別為2層樓磚造建物1棟、1層樓磚造建物2棟等情，業經本院於109年3月4日會同兩造及地政機關前往系爭土地現場履勘查明，有勘驗筆錄及現場照片附卷足稽（見本院卷第85─95頁），復經地政機關繪製土地複丈成果圖在案（見本院卷第107頁），堪予認定。又系爭土地周邊亦無指定之現有巷道乙節，亦經臺中市都市發展局於109年9月15日以中市都測字第1090179357號函覆明確（見本院卷第141頁）。由此可見，系爭土地目前並無對外聯絡之道路，屬於袋地，倘若採用被告李瑞裕主張之上述分割方法，將系爭土地進一步細分為3筆，無異增加袋地之數量，日後徒增袋地通行權之糾紛，自非適當。再查，被告李瑞裕雖另請求本院囑託鑑定系爭土地依面積等分為3筆後，各筆土地之價差，然兩造於111年1月27日準備程序均陳稱不願墊付鑑定費用（見本院卷第296─297頁），故依民事訴訟法第94條之1第1項前段之意旨，本院並無囑託上開鑑定之必要。此外，縱使採用被告李瑞裕主張之上述分割方法，關於分割後之分配方式，兩造均向本院陳明欲分得位於西側之【附圖】編號A土地（見本院卷第296頁），故無論如何分配，均非公允。基上，被告李瑞裕主張之原物分割方法有上述各點困難，自非可採。
3、原告雖主張，系爭土地必須透過變價分割之方式，使土地之產權集中開發，周遭環境方能順利整頓，且變價分割並不影響其他共有人繼續持有系爭土地之意願，因其他共有人得於變價拍賣程序中取得系爭土地完整之產權云云。然查，系爭土地必須符合民法第824條第2項第2款所謂「原物分配顯有困難」之情形，本院始能為變價分割之判決，而本件查無任何「原物分配顯有困難」之情事，故原告主張之變價分割已有未合。況且，被告李瑞裕陳稱其對系爭土地之應有部分係多代繼承而來，長久未曾移轉，從出生至今有先祖父、先父、手足在此之共同回憶，對於系爭土地可謂感情深厚，倘若被迫割捨，情何以堪等語，則為兼顧被告李瑞裕對於系爭土地之情感，本件自不宜採用變價分割作為分割方法。
4、綜觀上情，本件不符合民法第824條第2項第2款所謂「原物分配顯有困難」之情形，但符合民法第824條第2項第1款但書所謂「各共有人均受原物之分配顯有困難」之情形，故就分割方法之酌定，本院認為將系爭土地依民法第824條第2項第1款但書，分歸被告李瑞裕單獨取得，再由被告李瑞裕依民法第824條第3項以金錢補償原告及被告柯采蘋，最符合兩造之利益及系爭土地之經濟效用。關於補償之金額，經本院囑託佳駒不動產估價師聯合事務所（下稱佳駒事務所）實施鑑價，該事務所以正常價格為估價種類、110年11月15日為價格日期，對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及不動產估價師專業意見分析後，認定系爭土地每坪單價為新臺幣（下同）16萬8500元，若以登記面積160平方公尺為計算基準，每位共有人應受補償之金額為271萬8467元（見估價報告書卷）。惟系爭土地經本院囑託地政機關測量後，測得地籍圖計算面積186平方公尺，已如前述，故以登記面積160平方公尺計算而得之補償金額271萬8467元，尚非正確。倘若改以真實面積186平方公尺為計算基礎，每位共有人之持分面積應為62平方公尺，換算成坪數後為18.755坪，再以上述佳駒事務所認定之單價每坪16萬8500元計算，可知每位共有人應受補償之金額為316萬0218元【計算式：16萬8500元/坪＊18.755坪＝316萬0218元（元以下四捨五入）】。準此，被告李瑞裕單獨分得系爭土地後，應補償原告及被告柯采蘋之金額，各為316萬0218元，如【附表一】所示。被告李瑞裕雖稱不同意以該價格購買原告及被告柯采蘋之應有部分云云，然被告李瑞裕並未具體指明佳駒事務所之上開鑑定意見有何瑕疵，故其空泛之辯詞當無可採。
四、綜上所述，原告請求被告就系爭土地協同原告辦理面積更正，更正為186平方公尺，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示；本院審酌系爭土地之性質、使用情形、經濟效用及兩造之意願等一切情狀，認系爭土地應分歸被告李瑞裕單獨取得，再由被告李瑞裕依【附表一】所示金額分別補償原告及被告柯采蘋，最為妥當，爰判決如主文第2、3項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，但被告應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由兩造之任何一方全部負擔，均顯失公平，而應由兩造依其應有部分之比例分擔，較為公允，爰諭知兩造訴訟費用負擔之比例如主文第4項所示。
中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 施懷閔法 官 陳盈睿以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
書記官 張卉庭【附表一】應為補償人 應受補償人 應補償金額 被告李瑞裕 原告盧立華 316萬0218元 被告李瑞裕 被告柯采蘋 316萬0218元【附表二】共 有 人 應有部分 原告盧立華 三分之一 被告柯采蘋 三分之一 被告李瑞裕 三分之一