臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第3774號原 告 陸衍璋訴訟代理人 羅庭章律師被 告 洪祥麒（原名洪翔奇）訴訟代理人 蔡琇媛律師複代理人 許立功律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於中華民國109年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國（下同）108年3月5日將其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地及其上建號21號即門牌為臺中市○○區○○路○○○巷○○號房屋（下稱系爭不動產），以新臺幣（下同）858萬元出售予被告，簽有買賣契約書。
惟被告取得系爭不動產後至今僅給付52,516元予原告。本件不動產買賣雖有履約保證，然因原告已將印鑑證明交給代書蘇桂蘭，有關履約保證專戶事宜均由被告與代書處理；而依「不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書」之記載所示，除了塗銷聯邦銀行、新光銀行已設定之抵押權債權共計255萬5912元以及其他相關費用外，對於賣方先行動支之565萬元部分，於扣除清償第三順位抵押權250萬元及土地增值稅、利息等相關費用後，餘額約251萬5千元之流向不明。爰依系爭不動產之買賣關係，請求被告給付價金尾款251萬5千元等情。並聲明：（一）被告應給付原告251萬5千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭不動產買賣契約書所載總價858萬元是兩造為衝高實價登錄所為之虛偽表示。被告應給付原告之金額，依「不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書」之記載及證人蘇桂蘭之證述暨資金流向，兩造於108年5月14日共同簽名指定撥款290萬元至被告所借用訴外人劉婉誼之帳戶，以此方式退款予被告，被告已付清價款等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造訂系爭不動產買賣契約書所載總價為858萬元。
（二）系爭不動產已移轉登記為被告所有。
（三）兩造確於108年5月14日共同簽立「先行動支價款同意書」授權自履保專戶中支出290萬元匯入原告不認識而由被告指定的劉婉誼之帳戶。
（四）原告已於108年5月17日在「不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書」簽名。
四、本院認定之理由：本件兩造所爭執之處，應在於被告是否已付清價款？
（一）經本院依原告之聲請函查本件履保專戶匯出金額明細，依僑馥建築經理股份有限公司函覆（見本院卷第127頁），本件履保專戶匯出金額明細如下：
┌─────┬───────┬─────┬──────────────┐│ 出帳日期 │ 僑馥摘要 │ 支出 │匯款帳號、銀行、戶名 │├─────┼───────┼─────┼──────────────┤│2019/04/02│ 賣方取款 │$2,700,000│**********************蘇桂蘭│├─────┼───────┼─────┼──────────────┤│2019/04/26│ 扣繳稅款 │ $280,836│**********************蘇桂蘭││ │ │ │土增稅278654元＋房屋稅2182元│├─────┼───────┼─────┼──────────────┤│2019/05/14│ 賣方取款 │$2,900,000│**********************劉婉誼│├─────┼───────┼─────┼──────────────┤│2019/05/17│結案：點交完成│ $5,148│僑馥建經公司履約保證服務費用│├─────┼───────┼─────┼──────────────┤│2019/05/17│結案：點交完成│ $35,601│代書費用：************蘇桂蘭│├─────┼───────┼─────┼──────────────┤│2019/05/17│結案：點交完成│ $52,516│賣方尾款：************陸衍璋│└─────┴───────┴─────┴──────────────┘
（二）依原告自認為真正之108年5月17日「不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書」（見本院卷第79頁）記載如下：
┌────────────┬─────┬──────────────┐│ 摘 要 │ 金 額 │ 備 註 │├────────────┼─────┼──────────────┤│買賣價金總額(+) │ 8,580,000│ │├────────────┼─────┼──────────────┤│利息(+) │ 13│ │├────────────┼─────┼──────────────┤│仲介服務費(-) │ 0│ │├────────────┼─────┼──────────────┤│稅款(-) │ 280,836│土增稅278654元＋房屋稅2182元│├────────────┼─────┼──────────────┤│代償前順位金額(-) │ 2,555,912│ │├────────────┼─────┼──────────────┤│履約保證費(-) │ 5,148│先從賣方價款中扣除 │├────────────┼─────┼──────────────┤│賣方先行動支(-) │ 5,650,000│ │├────────────┼─────┼──────────────┤│地政士費用及代支費(-) │ 35,601│ │├────────────┼─────┼──────────────┤│代扣利息所得稅(-) │ 0│ │├────────────┼─────┼──────────────┤│代扣二代健保補充保費(-) │ 0│ │├────────────┼─────┼──────────────┤│出賣人實收金額 │ 52,516│出賣人實收金額 │└────────────┴─────┴──────────────┘
（三）依證人蘇桂蘭於本院證述（見本院卷第157至162頁）：
1.「我先解釋確認書，買賣合約的總價858萬元，跟契約書寫的一樣；」
2.「利息13元是給賣方的；」「13元的利息是買方存入履保專戶的價金從開始到結案衍生的利息，是屬於賣方的。」
3.「接下來我解釋建經公司提供的匯出金額及帳號明細，買賣合約是108年3月5日簽約，簽約時會調最新謄本，發現賣方去補發權狀，而且有私人設定（欠民間的抵押貸款，債權人是廖俐君）及查封登記，簽約時賣方就要求要先動撥價金，簽約金275萬元，賣方當場就拿走現金5萬元，其餘270萬元就存入履保專戶，108年4月2日匯出270萬元至我的戶頭，分別償還一屋二賣賠償金、民間抵押貸款、查封的私人借貸，因為賣方就不動產有一屋二賣的情形，所以應該要賠償先前的買方。並庭呈這270萬元的相關單據及資料」
4.「稅款280836元（房屋稅與增值稅的部分）是由賣方負擔，所以是扣款。」「108年4月26日從專戶取用280836繳納稅金。」
5.「完稅之後就送過戶，過戶後於108年5月14日賣方指定匯款290萬元給劉婉誼，動撥同意書也在剛才庭呈相關單據資料中。」「關於這290萬元108年5月14日賣方指定匯入劉婉誼戶頭，過了三天，賣方來結案，表示賣方也認同這290萬元確實已匯入他指定的戶頭。」
6.「108年5月17日辦理結案後，履保費用買賣雙方各萬分之三，合計即萬分之六即5148元，這是從賣方的價金中扣款，結案時買方補其半數之差額2574元給賣方。」「買方貸款核准，賣方貸款清償，產權登記完成，雙方合意點交房屋，我們會約雙方簽立點交單，這些事情做完就會辦理結案。」
7.「金額35601元即代書費以及賣方要負擔的相關稅費。」
8.「最後剩下52516元交給賣方。」「表格是結案前製作的，但是結案當天請賣方確認過，由賣方簽名，該表格關於其他經賣方同意從價款中代為給付之款項的欄位，是如果除了上面記載的明細外，還有其他從價款中代為給付之款項，才需要填載。例如52516，如果我還要支付給別人，我就會在52516扣2000寫在這邊，在沒有爭議的情況下，只會匯款到陸衍璋的戶頭。」
9.「有一筆代償前順位0000000元，沒有進入履保專戶，是買方直接向賣方的貸款銀行代償，結清賣方的銀行貸款。」「還有5萬元的差額就是簽約當時賣方拿走的簽約金，沒有入履保專戶。」
（四）證人蘇桂蘭之證述與其庭呈資料（見本院卷第165至244頁）互核相符，原告具狀表示證人蘇桂蘭於本院之證述及其提出之資料為真實（見本院卷第255頁），被告具狀亦以證人蘇桂蘭之證述暨資金流向為依據（見本院卷第261頁），故證人蘇桂蘭之證述堪信屬實。依證人蘇桂蘭之證述暨資金流向，再整理如下：
1.系爭不動產之買賣契約書記載總價為858萬元。
2.買賣契約書記載簽約金275萬元，原告於簽約當場拿走其中現金5萬元，其餘270萬元存入履保專戶。
3.履保專戶依賣方動支於108年4月2日匯出270萬元至證人蘇桂蘭帳戶，分別償還一屋二賣賠償金、民間抵押貸款、查封的私人借貸，並無餘額。
4.代償前順位金額2,555,912元由買方直接向賣方的貸款銀行代償，結清賣方的銀行貸款，未存入履保專戶。
5.履保專戶於108年4月26日匯出280,836元至證人蘇桂蘭帳戶，繳納由賣方負擔之土增稅及房屋稅，並無餘額。
6.完稅後，系爭不動產移轉登記為被告所有。
7.兩造於108年5月14日共同簽立「先行動支價款同意書」授權自履保專戶中支出290萬元，匯入原告不認識而由被告指定的劉婉誼之帳戶，履保專戶依賣方動支於同日匯出290萬元至劉婉誼帳戶，以此方式退款予被告。
8.履保專戶於108年5月17日結案，僑馥建經公司自動扣款5,148元作為履約保證服務費用，匯出35,601元至證人蘇桂蘭帳戶支付代書費以及應由賣方負擔之稅費，最後匯出52,516元至原告帳戶。因履約保證服務費用應各付一半，故買方再補履約保證服務費用半數之差額2574元給賣方。
9.據上所述，被告給付價款之明細如下：┌────┬────┬──────┬──────┬──────┐│付款方式│簽約當場│存入履保專戶│向賣方的銀行│ 總計 ││ │交付現金│（匯出明細）│代償結清貸款│ │├────┼────┼──────┼──────┼──────┤│ │ │ 2,700,000 │ │ ││ │ ├──────┤ │ ││ │ │ 280,836 │ │ ││ │ ├──────┤ │ ││ │ │ 2,900,000 │ │ ││ │ ├──────┤ │ ││ │ │ 5,148 │ │ ││ │ ├──────┤ │ ││ │ │ 35,601 │ │ ││ │ ├──────┤ │ ││ │ │ 52,516 │ │ ││ │ ├──────┤ │ ││ │ │ 以上合計 │ │ ││ │ │ 5,974,101 │ │ ││ │ ├──────┤ │ ││ │ │履保費用扣款│ │ ││ │ │金額分攤補償│ │ ││ │ │ -2,574 │ │ ││ │ │ +2,574 │ │ ││ │ ├──────┤ │ ││ │ │履保專戶利息│ │ ││ │ │非被告所給付│ │ ││ │ │ -13 │ │ ││ │ ├──────┤ │ ││ │ │ 計算結果 │ │ ││付款金額│ 50,000 │ 5,974,088 │ 2,555,912 │ 8,580,000 │└────┴────┴──────┴──────┴──────┘
（五）由此可知，系爭不動產買賣契約書記載之總價858萬元，被告均已付清。經原告自願於108年5月14日退款290萬元予被告，結果等於被告以568萬元之代價取得系爭不動產，原告不得出爾反爾，自難謂被告尚未付清價款。
（六）至原告補稱其退款290萬元予被告是因輕率無經驗，被告跟原告說他會清償所有債務之後再跟原告結清云云，業經被告否認，業記明筆錄（見本院卷第271頁）。一方面，原告未能舉證以實其說，原告雖聲請訊問證人劉婉誼，但劉婉誼只是借帳戶給被告之人，與上述待證事實之關連性薄弱，原告亦陳明其不認識劉婉誼，最後又改口劉婉誼於兩造簽約時在場，自相矛盾，其聲請即不具正當性；另一方面，本件訴訟標的為買賣關係之價金請求權，假如原告與被告間另有被告應將290萬元扣除代償債務後返還原告之約定，亦已脫離本件訴訟標的之範圍，且係於言詞辯論終結前一刻才提出，本院自無再予審究之必要。
（七）綜上所述，原告依買賣關係，請求被告給付251萬5千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
（八）原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 7 月 9 日
民事第二庭 法 官 蔡嘉裕正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 9 日
書記官 譚系媛