臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第3873號原 告 洪嘉璐訴訟代理人 張繼圃律師被 告 黃錫銘
黃梅櫻黃淑慧兼上三人共同訴訟代理人 黃錫山被 告 爵聖不動產有限公司兼法定代理人 郭誌蘭上二人共同訴訟代理人 黃幼蘭律師上列當事人間減少價金事件，本院於民國109年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有明文。查原告起訴時僅以黃錫山、郭誌蘭列為被告，並未記載訴之聲明（見本院卷一第11至15頁），嗣於民國109年1月9日以民事準備㈠暨變更狀補正被告為黃錫山、黃錫銘、黃梅櫻、黃淑慧、爵聖不動產有限公司（下稱被告爵聖公司），並聲明請求：「⒈先位聲明：⑴被告黃錫山、黃錫銘、黃梅櫻及黃淑慧（下稱被告黃錫山等四人）應連帶給付原告新臺幣（下同）500萬元，及自民事準備㈠暨變更狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵被告黃錫山等四人及爵聖公司應連帶給付原告130萬元，及自民事準備㈠暨變更狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶被告黃錫山等四人應將原告所開立票面金額800萬元、票號WG0000000、發票日108年11月19日之本票（下稱系爭本票）一紙返還予原告。
⑷願供擔保請准宣告假執行。」、「⒉備位聲明：⑴被告應連帶給付原告240萬元，及自民事準備㈠暨變更狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷一第47、49頁），復於109年2月24日以民事陳報狀補正備位之訴之被告為「被告黃錫山等四人」（見本院卷一第162頁），又於109年3月18日以民事準備㈡狀仍列郭誌蘭為被告，並於109年6月22日以民事準備㈣狀變更先位聲明為「⒈先位聲明：⑴被告黃錫山等四人應連帶給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵被告應連帶給付原告130萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶被告黃錫山等四人應將原告所開立系爭本票一紙返還予原告。⑷願供擔保請准宣告假執行。」，備位聲明不變（見本院卷一第329頁），均係本於同一買賣關係所生之基礎事實，及擴張或減縮應受判決事項之聲明；另原告於109年6月21日提出民事準備㈣狀，主張被告以詐欺行為完成系爭房地之買賣，依侵權行為民法第184條第1項後段、第2項、第185條、第188條規定，被告應負連帶賠償130萬元違約之損害賠償責任（見本院卷一第331、343頁），亦係本於同一買賣關係所生之基礎事實，依據前開法律規定，均應予以准許。
二、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第170條、第175條、第176條分別定有明文。查原告起訴時，被告法定代理人原為陳葳葳，嗣於本案訴訟進行中，其法定代理人變更為郭誌蘭，並由郭誌蘭於109年9月3日具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第25頁），經核於法無違，應予准許。
三、另按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人。民事訴訟法第65條第1項定有明文。原告於109年1月9日以民事準備㈠暨變更狀，表示訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）為系爭買賣之履約保證公司，且依約具有撥付專戶內金額及協助之義務，就本件訴訟結果有法律上之利害關係，因此聲請告知訴訟等語（本院卷一第53頁），核與民事訴訟法第65條規定相符，本院爰依原告之聲請而將相關書狀送達受告知訴訟人合泰公司，而合泰公司事後具狀不參加訴訟（本院卷一第183至187頁），併予敘明。
貳、實體方面：
一、原告方面：㈠原告委託其父親洪煜堂代理原告，購買門牌號碼臺中市○區
○○路○○○○○○號及182-11號，及其上臺中市○區○○段○○○○號土地之應有部分（下合稱系爭房地）事宜，經被告爵聖公司及被告郭誌蘭仲介，原告願向賣方即被告黃錫山等四人以1,120萬元購買系爭房地，並簽立原證2之不動產買賣意願書時，被告爵聖公司曾向洪煜堂表示，依被告黃錫山等四人表示，系爭房地確實有2個車位可使用。其後洪煜堂代理原告於108年11月19日與被告黃錫山等四人簽訂原證1之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）時，被告卻告知系爭房地實際上可使用車位有4個，買賣價金須提高至1,300萬元，且保證若原告願意將系爭房地買賣價金提早撥入指定帳戶，完成所有買賣手續，甚至有6個車位可為使用，並提出原證3之系爭房地地下室車位平面圖本為證，致洪煜堂信以為真，遂簽立系爭契約。惟原告於簽立系爭契約後，因不動產買賣意願書上有關「車位標示」並無勾選或註記，系爭契約就有關車位記載，僅記明在系爭房地之地下第二層之機械式上、下層車位，並不明確，亦無法看出有被告保證之4個車位，原告乃要求被告爵聖公司說明並補正被告黃錫山等四人所述4個車位，被告爵聖公司當時店長，即被告郭誌蘭當場表示被告黃錫山四人確實稱系爭房地起碼有4個停車位可使用等語。嗣後兩造並親至系爭房地現場察看後，始知系爭房地雖設有地下停車場，卻已荒廢起碼10數年之久，相關機具設備已無法使用，被告等復無法指出所稱4個停車位何在，亦與被告黃錫山等四人前所提出平面圖有所差異。兩造就此發生爭執，除於108年11月30日洽商外，被告郭誌蘭並多次表示略以交屋時間可以提早，可以爭取到6個車位，系爭契約有寫4個，錢在專戶裡，做履約保證，另2個會再跟屋主確認，如沒有他要賠錢等語，原告並向系爭房地所在社區管理委員會主任委員高新富求證，獲高新富親口表示被告黃錫山等四人確實無擁有4個車位之權利，顯見被告確實無法就系爭房地保證有4個車位可移轉予原告使用。又被告黃錫山等四人在系爭契約標的物現況說明書第8點「是否尚有積欠費用未繳納」、第15點「建物現況是否有滲漏水情形」、第31點「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」，均勾選「否」，與系爭房地實際情形不同，被告黃錫山等四人亦確有積欠管理費，經系爭房地所在之社區管理委員會，以本院108年度司促字第35258號支付命令催討在案，系爭房地更有漏水及外牆剝落等情，可見被告黃錫山等四人為求成立買賣，隱瞞多項重要交易訊息，致原告代理人洪煜堂誤判而錯誤為願意提高以1,300萬元買賣系爭房地。經原告以臺中公園路郵局第206、209、211號存證信函，向被告黃錫山等四人指定之代理人即被告黃錫山、被告爵聖公司催告儘速確認所指4個車位權利及確實位置，惟被告黃錫山均故意不收受且避不見面，反透過被告爵聖公司要求原告持續依約匯款，原告並已於簽約當日給付定金3萬元，於108年11月20日匯款57萬元、108年12月3日匯款70萬元、108年12月24日匯款130萬元、108年12月30日匯款240萬元，計已按約給付500萬元至本件買賣指定履保專戶。然被告等就上開車位爭議毫無回應，甚改稱以系爭契約記載為主，原告因被告既明知系爭房地有上開瑕疵存在，卻以不實交易訊息致原告誤認而簽約，符合民法第92條所稱詐欺，原告爰依該條規定，撤銷上開所為買賣之意思表示，若認原告上開撤銷無理由，亦得依系爭契約第9條第5、6、7項、第12條第1、3、4項及民法第354、359條規定，解除系爭契約，並已於109年1月2日以臺中法院郵局第3號存證信函表示解除契約之意思表示，先位請求依民法第92條、第354條第1項前段、第2項、第359條規定，返還原告已給付價金500萬元，及依系爭契約第12條第3項後段約定，賠償違約金500萬元中之相當頭期款130萬元，及依系爭契約第9條第5、6項約定，被告黃錫山四人應連帶負責。另被告郭誌蘭為系爭房地買賣仲介被告爵聖公司受雇員工，當有依居間契約之約定，查證系爭房地現況及據實說明義務，卻疏漏不為並隱瞞現況，未盡善良管理人注意情形而有過失，且係故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告，被告爵聖公司及郭誌蘭二人以詐欺行為完成系爭房地之買賣，依民法第184條第1項後段、第2項、第185條、第188條、第565條、第567條第1項、不動產經紀業管理條例第23條、第24條之2、第26條2項規定，與被告黃錫山四人負連帶賠償130萬元違約之損害賠償責任。另原告簽約時，應被告要求開立系爭支票以為保證，因系爭契約已解除，依民法第259條第1項規定，被告黃錫山等四人亦應予返還。倘認原告先位聲明所主張撤銷或解約無理由，因被告確實就系爭房地停車位數量及位置，無法確定及說明，即無保證之價值存在，依民法第354、359條規定，備位請求被告黃錫山等四人減少系爭契約之價金240萬元，原告主張計算方式是以一般車位120萬元，因為本件系爭契約應該是機械車位4個，機械車位用一般車位的二分之一來計算，每個機械車位是60萬元，所以請求240萬元，但原告不請求鑑定。
㈡被告爵聖公司先於108年11月19日先向洪煜堂表示系爭房地
有出售之意願，因此洪煜堂先簽立原證2之第一份不動產買賣意願書，其後被告爵聖公司、郭誌蘭表示被告黃錫山等人願意進一步洽談，故在「同日」稍晚時間，於被告爵聖公司處見面後，被告爵聖公司卻告知洪煜堂系爭房地地下第二層事實上有4個車位使用權利，而與客觀事實不符之交易訊息，並隱瞞系爭房地積欠管理費、滲漏水及鋼筋外露或水泥塊剝落之嚴重瑕疵，有如原證4之對話說詞，誘使原告代理人提高價格，致洪煜堂因此陷於錯誤而願提高買賣價金至1,300萬元，因此才有被告爵聖公司所提出被證2之第二份不動產買賣意願書，惟被告爵聖公司從未提出被證2之不動產買賣意願書交付洪煜堂。原告與被告爵聖公司、郭誌蘭於108年11月30日現場察看現況時，就洪煜堂詢問上開瑕疵，僅稱欠繳管理費被告黃錫山等四人會處理，就車位部分仍表示被告黃錫山等四人有於委託買賣系爭房地時，稱起碼有4個車位可使用等語，並提出地下室車位平面圖取信原告，甚至勸誘洪煜堂若提早繳清價金甚可獲得6個車位使用權等不實訊息加深錯誤，已符合民法第92條所稱詐欺，況被告黃錫山等四人委託之被告爵聖公司及郭誌蘭，並非毫無仲介經驗之人，就「標的物現況說明書」第14項，就系爭房地有無車位亦係勾選「否」，其勾選當無可能誤寫，況依一般買賣經驗會經承辦代書確認，顯見系爭房地究有無車位？車位幾個？確存有重大疑問。另依原證4錄音檔及譯文，可見系爭契約簽約前，被告郭誌蘭即向原告表示系爭房地實際上有4個車位，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，被告黃錫山等四人所稱4個車位，將如何能不違反上開規定，分批保有車位所有權而不出售，況系爭房地所在社區之停車位並無獨立產權，屬約定專用性質，本質上仍為區分所權人之共有部分範圍。
㈢聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告黃錫山、黃錫銘、黃梅櫻及黃淑慧應連帶給付原告500
萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵被告應連帶給付原告130萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑶被告黃錫山、黃錫銘、黃梅櫻、黃淑慧應將原告所開立票面
金額800萬元、票號WG0000000、發票日108年11月19日之本票一紙返還予原告。
⑷願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告黃錫山、黃錫銘、黃梅櫻、黃淑慧應連帶給付原告240
萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告黃錫山等四人抗辯略以：系爭契約上載明「機械式上、
下層」，車位編號依管委會為主，被告並無欺瞞原告，地下二層停車位為公共設施，亦有標示各層樓停車位置，原告為專業改建套房投資客，知悉停車位問題，無法使用，應不影響改建用途，故壓低價格買進。原告代理人洪煜堂於簽約前已實際至現場看過，亦問過社區管委會人員，於簽約前亦告知洪煜堂尚有管理費未繳，洪煜堂早知3項瑕疵部分。洪煜堂於108年11月19日簽約前之上午9時至下午1時，至系爭房地所在整棟商辦大樓詢問管委會狀況及停車位不能使用，被告黃錫山等四人簽約時亦告知係「現況交屋」，當日被告郭誌蘭親自帶看，系爭房地無衛浴廁所，天花板牆壁角落及裝潢天花板隔間均已拆除，有無漏水修補痕跡，以洪煜堂專業投資客可看得一清二楚，故兩造於108年11月19日下午正式簽立系爭契約時，被告爵聖公司已告知僅有上下機械車位一組，現無法使用，契約亦明載，代書也口頭重述確認並寫下，經洪煜堂看過始簽約，系爭契約均載明天花板漏水否，恐因業務員陳奕廷勾選太快勾錯，經被告黃錫山發現已重新更正並在後面簽名。至原告所提原證4之錄音內容，原告雖表示「我一直叫他寫4個車位」，可知他係指「曾秀玲代書」，而曾秀玲不願意寫係因賣方未同意4個車位，最後系爭契約成立係因買方接受2個車位，若當時不同意可不簽名，亦可解約或不成立契約，原告代理人洪煜堂於簽約後始交付訂金3萬元，隔天匯入第一期款57萬元，有24小時時間考慮，何以隔了11天遲至108年11月30日始討論契約問題。兩造簽約時洪煜堂針對買賣資金爭執，第二、三期款均遲延交付，可見係原告資金不足所生本件訴訟拖延時間。另被告爵聖公司所提被證4之錄影光碟及譯文，其中被告黃先生確實係黃錫山所講的，至原告所提108年11月30日之錄音及譯文，當時被告黃錫山並不在場。另被告黃錫山等四人所欠管理費已繳清，外牆剝落屬管委會負責，滲漏水洪煜堂早已知悉，存證信函中未提及其他瑕疵，表示原告均已知悉。109年9月10日書狀後附地下室二樓平面圖，是當初建商蓋好後提供給各住戶的，所以各住戶預定都可以使用這些停車位，當時78年有成立管委會只是未報備，至105年前已經快要被處罰了，才成立第一屆的管委會並報備，系爭契約簽約時係記載依管委會為準，即符合社區現況，請原告依系爭契約履行，另800萬元系爭本票尚在代書處，並未交付被告黃錫山等四人，至於原告所提原證4之譯文，被告郭誌蘭確實有表示屋主說4個等詞，是已經簽約完的當天，大家在聊天，因為原告的父親有說我們本來就認識，被告黃錫山站在好意的立場，才跟原告的代理人講說應該有4個，叫他可以去跟管委會查證。對原告備位聲明請求部分，被告黃錫山於簽約前後均告知原告車位已無法使用，且對原告計算車位價值有意見，建物都會折舊，車位已30年，本件車位價值應10至20萬元左右等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告爵聖公司、郭誌蘭方面：
⒈原證2不動產買賣意願書非買賣雙方所簽立，僅有買方簽名
，其上記載1,120萬元，但無停車位記載，原證2亦非原告簽最終版本，該意願書右下方編號AK0000000，於簽立後，經被告爵聖公司再為買賣雙方磋商，原告同意以1,300萬元購買系爭房地包括2個車位，有經賣方簽名其上，被證2編號為AK0000000之不動產買賣意願書可按，嗣並依被證2之條件簽立系爭契約，系爭契約亦明白記載「機械式上、下層」，即確實為2個車位，至於車位編號則記載「依管委會為主」等語，故被告爵聖公司、郭誌蘭否認曾向原告陳稱系爭房地有4個車位，亦否認有原告所述詐欺情形，及買賣價金自1,120萬元包括2個車位，變成1,300萬元包括4個車位，被告爵聖公司均依系爭買賣之賣方委託內容為陳述，賣方於委託時簽立予被告爵聖公司之一般委託銷售契約書記載委託銷售有2個車位，標的物現況說明書對「是否有積欠管理費等費用、是否有滲漏水、有無鋼筋外露或水泥塊剝落」，各有勾選，之後並提出給原告，並無任何隱瞞，依被證4系爭契約簽約日之錄音及譯文，可證買賣雙方簽約當時，被告郭誌蘭確實向原告說明系爭房地係2個車位，次依被證5有關被告郭誌蘭對原告所提原證4錄音譯文之解釋，可知被告郭誌蘭帶看系爭房地及簽約時均說明有2個車位，如同被告黃錫山所述，本件係完成系爭契約之簽約後，被告黃錫山始向原告表示可能不只2個車位，可能有4個車位，至是否確有4個車位尚待確認，另縱使有4個車位，是否一併交予原告使用或另加價，則未述及，則縱有4個車位亦不當然賣方必須一併出售，故正確是「1,120萬元，沒有包括停車位」，後來變成「1,300萬元，包括2個停車位」，否則為何系爭契約是以2個停車位加以簽立，就系爭契約之記載，原告代理人為何會予以簽名？另被告所提被證2之不動產買賣意願書，原告亦不否認係洪煜堂所簽立，而兩造於108年11月19日簽立系爭契約後，系爭契約已取代該不動產買賣意願書，被告爵聖公司乃將被證2之不動產買賣意願書收回，符合不動產公司之作業程序，故被告爵聖公司、郭誌蘭並無任何詐欺行為，於仲介義務部分並無違反，自無民法侵權行為或有不動產經紀業管理條例第26條2項之責任。
⒉原告所提原證3之地下室車位平面圖影本，係原告於簽約後
反悔不願買，藉故至被告爵聖公司時，由賣方所提出，該書面亦證賣方確實擁有車位權利，只是如系爭契約所記載「依管委會為主」，況若如原告所述，系爭契約簽約時已確定有4個車位，被告郭誌蘭也不會再於108年11月30日時，還向原告表示要請屋主簽名、畫押剩下2個車位，顯然簽約時僅能確認2個車位，則被告爵聖公司、郭誌蘭並無詐欺。況系爭契約於108年11月19日簽立，若原告認有受詐欺、瑕疵，於108年11月30日找賣方至被告爵聖公司討論時即應存在，原告卻仍於108年12月2、3日寄發存證信函後，仍於108年12月3日給付70萬元、12月24日給付130萬元、12月30日再給付240萬元，顯見系爭買賣無詐欺、瑕疵等情，僅原告片面反悔，藉詞毀約。又原告主張受詐欺而撤銷系爭契約，並無系爭契約第12條適用，第12條僅適用於違約、解除契約時，賣方既無系爭契約第12條適用，被告爵聖公司、郭誌蘭並非系爭契約當事人，更無適用系爭契約規定餘地，自無與賣方連帶負責之理。另原告依系爭契約及民法買賣規定，並不適用於仲介公司之爵聖公司，自與被告郭誌蘭、爵聖公司無關。⒊聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、受告知訴訟人方面：合泰公司係提供買賣雙方公平、合法、合理之契約鑑證，協助買賣雙方獲得應有品質標準，建立不動產市場交易公平之秩序，保障買賣雙方權益，確保交易過程之公正性、合法性與合理性。本件買賣雙方為保障各自權益及買賣契約履行，同意共同向受告知訴訟人合泰公司辦理不動產買賣價金履約保證事宜，並將價金存（匯）入履約保證信託專戶（下稱履保專戶），依價金保證申請書第5條第1項約定，於本件尚未判決，亦未確定，無法作為受告知人款項撥付及履保結算依據。雖合泰公司為本件訴訟法律上利害關係第三人，惟基於買賣雙方之履約保證申請書、價金履約保證書之約定，不參加本件訴訟等語（見本院卷一183至187頁）。
四、兩造經本院整理並簡化爭點（配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語，本院卷二第111頁），其結果如下：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈兩造於108年11月19日，就系爭房地簽訂系爭契約，價金為1,300萬元整，原告業已依約給付500萬元。
⒉原告代理人先後共有簽立兩份不動產買賣意願書，第一份為
單號AK0000000，價金1,120萬元。第二份為單號AK0000000，價金1,300萬元。
⒊被告黃錫山有於108年11月14日簽立一般委託銷售契約書，
委託被告爵聖公司銷售本案系爭房地，且在標的物現況說明書之項次14「是否有停車位併同出售」，勾選「否」。
㈡兩造爭執之事項：
⒈被告黃錫山等人出售系爭房地，原告究竟有無受有詐欺？有
無存在物之瑕疵而得解約？⒉原告先位主張被告應連帶負責是否有理由？⒊假若原告先位主張並無理由，則原告備位聲明可否減少價金
？
五、得心證之理由：原告以洪煜堂為代理人，被告黃錫山等四人以被告黃錫山為代表，於108年11月19日時，在被告爵聖公司所在地，就系爭房地簽訂系爭契約，價金為1,300萬元，為兩造前揭所不爭執，原告先位聲明主張系爭契約存有受詐欺、瑕疵情形，備位聲明則主張缺少被告黃錫山等四人所保證使用停車位4個之價值，均為被告所否認，本院依兩造爭執事項，分論如下：
㈠被告黃錫山等人出售系爭房地究竟有無受有詐欺？有無存在
物之瑕疵而得解約？⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。代理人之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫，或明知其事情或可得而知其事情，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決之。民法第153條第1項、第92條第1項前段、第105條前段分別定有明文。另按當事人於訂立書面契約時，如未將先前洽商有關契約履行之事項以文字記載於契約者，除法律另有規定或另有變更契約內容之意思表示合致外，應僅得以該契約文字之記載作為解釋當事人立約當時真意之基礎，無須別事探求；民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示，被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院93年度台上字第988號、56年度台上字第3380號、44年度台上字第75號民事判決意旨參照。
⒉原告雖主張被告爵聖公司先於108年11月19日先向洪煜堂表
示系爭房地有出售之意願，因此洪煜堂先簽立原證2之第一份不動產買賣意願書，其後被告爵聖公司、郭誌蘭表示被告黃錫山等人願意進一步洽談，故在「同日」稍晚時間，於被告爵聖公司處見面後，被告爵聖公司卻告知洪煜堂系爭房地地下第二層事實上有4個車位使用權利，而與客觀事實不符之交易訊息，並隱瞞系爭房地積欠管理費、滲漏水及鋼筋外露或水泥塊剝落之嚴重瑕疵，有如原證4之對話說詞，誘使原告代理人提高價格，致洪煜堂因此陷於錯誤而願提高買賣價金至1,300萬元（見本院卷一第269頁、卷二第108、109頁言詞辯論筆錄）等詞，惟此為被告所否認，自應由原告舉證以實其說。查依原告所提原證2，由洪煜堂108年11月19日所簽立之第一份不動產買賣意願書，其上表明原告房地產承買總價款為1,120萬元，惟其中車位標示部分均為空白，其右下角單號AK0000000（較清楚影印見本院卷一第415頁），而依被告爵聖公司所提被證2，由洪煜堂於同日所簽立之第二份不動產買賣意願書，其上表明房地產承買總價款為1,300萬元，其中車位標示部分則為「機械（2個）」等語，其右下角單號AK0000000（見本院卷一第255頁），足證該二份不動產買賣意願書確係先後有別，且依被告爵聖公司所提被證4，於108年11月19日系爭契約簽約日之錄影光碟及譯文顯示，被告黃錫山當時已表示：「對，上下一組，但是現在沒在用」、被告郭誌蘭表示：「叔叔，那這樣我跟你說2個而已，對不對」，洪煜堂表示：「你再幫我寫一下」，被告郭誌蘭表示：「上下一組，機械的」，其後洪煜堂詢問：「那現在有在用嗎？現在可以用嗎？有的搞不好不能用了」，被告黃錫山則稱：「他現在之前是說上下那個機械部分的馬達不能用，後來又說上下的那個，要下去那個門太小」、「太小要再改大一點」、「然後那個馬達要換新的」、「花一花要差不多要30-40萬，大家都不要，花那麼多也沒有要停下去」等語，洪煜堂則分別回答稱：「嗯」、「嗯」、「嗯」、「對啦，阿做營業場所為什麼不要」等語（見本院卷二第15頁），則依以上說明可知，洪煜堂代理原告，與被告黃錫山代表被告黃錫山等四人簽立系爭契約時，確實已知悉系爭契約所買賣之停車位共有2個而無誤，亦核與系爭契約上已載明「機械式上、下層」，車位編號依管委會為主相符，亦與簽約當日之地政士即證人曾秀玲於本院109年11月12日言詞辯論時所證稱：我是兩造簽約的代書沒有錯，簽約當下很晚了，那時候有車位編號，但是以管委會的編號為主，所以當時才會這樣記載，我是依他們的意思表示記載在合約書面，也就是依照合約書車位編號那邊有勾選有車位編號，依管委會為準，所以當時簽合約時兩造的意思表示就是如此，我在寫合約的當下不是只有停車位的問題，還有一些包括履約保證的事情要處理，所以就他們在討論停車位的詳細情形我也沒有仔細聽，買賣標的的現場我也沒有看過，就代書來講確實也不知道這些情形，當時我填載買賣標的物包括地下第二層停車位，應該是雙方都有同意我才會這樣寫，不然我不會這樣記載，我就是依照兩造的意思才在車位編號的欄位那邊加以勾選等語（見本院卷二第113、114頁），及系爭房地所在之金色大樓管理委員會主任委員即證人高新富於同日言詞辯論時證稱：我從105年起開始擔任1、2、5屆主任委員，但是我一直都是管理委員，目前管理委員會是到第5屆，我是從98年起時住在那裡，大樓的地下二樓設計是停車，但是我住進來之前因為有淹水，所以地下二樓就不能使用，管委會曾經有請廠商評估，但是因為大樓是30幾年的建築，是舊式建築，如果要當停車位來使用，因為是用升降梯的方式來停車，該升降梯是比較窄的設計，如果要更改的話就要將升降梯加寬，要變更主結構，要花很多錢，所以後來就沒有修理、使用，管委會因為地下二樓屬於公共設施的共同所有，所以權狀有載明公共設施的共有部分所占有的持分比例，但是都沒有辦法使用停車位，牆壁上有編號，但是我不太清楚是怎麼編號的，從現況來看包括機械車位總共有13位，跟現在的樓層數目是一樣的，所以一個樓層有一個車位(包括地下一樓的部分)，例如被告黃錫山所擁有的182-10是第11樓，共有部分是佔萬分之790，182-11是第12樓，共有部分是佔萬分之620等語（見本院卷二第115、116頁）均相符合，亦核與原告於民事準備㈡狀內亦表示：原告代理人即其父親洪煜堂原先透過被告爵聖公司及被告郭誌蘭之仲介，願向被告黃錫山等人以1,120萬元購入，此有原證2之不動產買賣意願書一份可以佐證，且依照前開不動產買賣意願書上有關「車位標示」部分之記載，對於本案系爭不動產究竟有無車位並無有勾選或任何註記等語（見本院卷一第215頁），及被告黃錫山所提系爭房地地下室停車位照片（見本院卷二第55頁）相符，足證依客觀及主觀證據顯示，洪煜堂代理原告，於第一份之不動產買賣意願書，就1,120萬元部分確未包含系爭契約所載之2個車位，其後確認尚有2個停車位後，始才有第二份之不動產買賣意願書簽訂，該不動產買賣意願書亦經被告黃錫山簽名確認（見本院卷一第255頁右下角），且於簽訂系爭契約前之討論，洪煜堂亦已明知該2個停車位已不能使用，需要花數10萬元整修後始能使用無誤，其後始經買賣雙方同意簽立系爭契約，故洪煜堂及被告黃錫山所簽立之系爭契約，確僅有2個停車位，且依系爭房地之管委會為主無誤，參以依系爭契約第17條特別約定事項已表示：「雙方合意：交屋後半年內買方發現原屋況有滲漏水情形，賣方必須負瑕疵擔保之修繕責任。」、「本買賣標的之固定裝潢、門窗、地板、浴廁設備及附贈物品設備，以現況點交，賣方不負瑕疵擔保責任。」等語（見本院卷第405頁），足證簽訂系爭契約時，確係依現況點交，原告亦未舉證於簽訂系爭契約時，有何一被告有故意隱瞞系爭房地積欠管理費、滲漏水及鋼筋外露或水泥塊剝落之情事，其主張簽立原證2之不動產買賣意願書時，被告爵聖公司曾向洪煜堂表示系爭房地確實有2個車位可使用，其後簽訂系爭契約時，被告卻告知系爭房地實際上可使用車位有4個，買賣價金須提高至1,300萬元，及受有被告身受瞞嚴重瑕疵，因而陷於錯誤等情，自不可採信。
⒊原告雖再主張被告郭誌蘭其後於108年11月30日曾交付被告
黃錫山所交付之原證3之地下室車位平面圖影本，及依被證4之錄影光碟，洪煜堂曾於108年11月19日簽訂系爭契約前以台語表示「四個」等語，而經本院於109年9月3日言詞辯論時，當庭勘驗被告所提被證4之錄影光碟，雖該光碟一開始似乎曾經有男生聲音，以台語表示「四個」等情，惟被告黃錫山則表示：剛才光碟最開始出現的聲音，不是台語表示的「四個」，而是洪煜堂在現場表示「是的」的台語等語（見本院卷二第21頁），故簽訂系爭契約前是否確有談到4個或6個停車位確有可疑，參以依前述最高法院判決之見解，當事人於訂立書面契約時，如未將先前洽商有關契約履行之事項以文字記載於契約者，除法律另有規定或另有變更契約內容之意思表示合致外，應僅得以該契約文字之記載作為解釋當事人立約當時真意之基礎，無須別事探求，即令洪煜堂曾在簽訂系爭契約前表示4個等語，但系爭契約既僅簽訂「機械式上、下層」，車位編號依管委會為主，自應以其記載為準，遑論原告所提原證3之地下室車位平面圖影本，亦係被告郭誌蘭其後於108年11月30日始交付被告黃錫山所提出後再轉交予原告，核與系爭契約之簽訂，究為2個或4個停車位無關。再依原證1系爭契約所附，由被告黃錫山所書寫之標的物現況說明書，其第14頁就是否有停車位併同出售，雖記載為否（見本院卷一第77頁或第413頁，較詳細版本見本院卷一第251頁），惟系爭契約第1頁既已表明停車位之情形，參以依前述被證4之108年11月19日系爭契約簽約日之錄影光碟及譯文顯示，已談到2個停車位之情形，自應以此為準。
⒋另原告所提原證4，由原告、洪煜堂與被告郭誌蘭之錄音光
碟及譯文，雖被告郭誌蘭曾於簽約後之108年11月30日時，對原告及洪煜堂表示：「我們提早厚，其實我們可以爭取到6個車位」、「沒，他不是跟你說4個嗎？到時如果不到4個，他不是要賠你，對不對，到時我也可以作證，我可以作證啊，厚，不管合約書有沒有寫，正常要有寫，沒有寫」等語（見本院卷一第83、84頁），惟被告郭誌蘭於該2段言詞中間亦表示：「應該說，這一張只有正本在他那裡，只有他有，這2個是他們的，所以他當初跟叔叔一開始為什麼我在帶叔叔看的時候，我只有說2個，就是這2個，就這一組嘛，就2個，然後簽約的時候，那個黃先生不是有跟叔叔講說，沒有，有4個，因為他多一個給人家，那我後來簽約完說這個是誰的，他說其實要給買方也可以，因為它這張正本在他那裡」等語，核與被告黃錫山於本院109年11月12日言詞辯論時所述：「已經簽約完的當天，大家在聊天，因為原告的父親有說我們本來就認識，我站在好意的立場，才跟原告的代理人講說應該有4個，叫他可以去跟管委會查證」等語（見本院卷二第110頁）相符，足證就原告所述4個或6個停車位之爭執，顯係系爭契約簽訂後，原告代理人洪煜堂是否另外有與被告黃錫山另外成立其他停車位贈與合意之爭執，並非原告所主張，於簽訂系爭契約時，受有任一被告詐欺之侵權行為之情形，自非本件原告所主張依系爭契約或侵權行為所得審理，況原告代理人洪煜堂如於簽訂系爭契約時，確受有4個車位使用權利、隱瞞系爭房地積欠管理費、滲漏水及鋼筋外露或水泥塊剝落之嚴重瑕疵，而受有詐欺情形，原告又為何於108年11月30日協商不成後，仍於其後之108年12月3日匯款70萬元、108年12月24日匯款130萬元、108年12月30日匯款240萬元，亦與常情不符，故原告上開主張受有被告詐欺，及侵權行為之事實，均不足採信。
⒌至原告雖另主張就系爭房地，被告有隱瞞系爭房地積欠管理
費、滲漏水及鋼筋外露或水泥塊剝落，構成嚴重瑕疵，已另外符合系爭契約第9條第5、6、7項、第12條第1、3、4項及民法第354、359條規定，原告得解除系爭契約之情形，原告並已於109年1月2日以存證信函解除系爭契約等語。惟查，此為被告所否認，仍應由原告舉證以實其說。查就原告主張滲漏水未告知部分，依系爭契約所附標的物現況說明書（見本院卷一第251、253頁）可知，就滲漏水部分，其第15項第1行雖勾選否，但第2行已更正為是，並載明天花板，其後亦有被告黃錫山之簽名，則此部分被告自已告知，另就管理費部分，雖被告黃錫山就第8項是否尚有積欠費用未繳納，係勾選否，但依原告所提原證5，本院所發之支付命令，係於108年12月4日所核發，且債務人為被告黃錫山等四人，核與其後買方為何人無關，難認有嚴重瑕疵情形，另就原告所述鋼筋外露或水泥塊剝落情形，被告黃錫山亦表示外牆剝落屬管委會負責等語，核與公寓大廈管理條例第8條第1項所規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」等情相符，原告亦未再提出有何嚴重瑕疵情形，參以依原告所提原證6之存證信函，除於108年12月2日第1份存證信函內曾提及有外牆剝落嚴重等語（見本院卷一第91頁）外，其餘原證6之2份存證信函均未再提及停車位以外之爭執，於原證9之109年1月2日存證信函，其說明一亦僅提及四個停車位問題，說明二即未再提及其他瑕疵，僅引用原證6之3份存證信函，而原告以108年12月2日寄發第1份存證信函後，亦於其後之108年12月3日匯款70萬元、108年12月24日匯款130萬元、108年12月30日匯款240萬元，顯難認原告亦認被告黃錫山等四人就系爭房地積欠管理費、滲漏水及鋼筋外露或水泥塊剝落之情形，確已構成嚴重瑕疵，而一併主張為解除系爭契約之事由。自應如被告黃錫山等四人所述，除滲漏水應依系爭契約第17條特別約定事項辦理外，系爭房地確係以現況交屋，而未構原告所述符合系爭契約第9條第5項所述：「乙方（即被告黃錫山等四人）保證本買賣標的物交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）」之情形，亦難認本件有符合同條第6項由被告黃錫山等四人連帶負責，及民法第354、359條規定，而得解除系爭契約情形，故原告憑此解除系爭契約亦無理由。至系爭契約第9條第7項屬買賣雙方有爭執時，就履保機構撥付款項之處理，而與本件兩造爭執無關，併予敘明。
㈡原告先位主張被告應連帶負責並無理由：
⒈按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託
人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第23條、第24條之2、第26條第1、2項分別定有明文。
⒉原告雖主張受有被告詐欺，及未符合買賣之嚴重瑕疵，依民
法第92條規定，撤銷上開所為買賣之意思表示，若認原告上開撤銷無理由，亦得依系爭契約第9條第5、6、7項、第12條第1、3、4項及民法第354、359條規定，解除系爭契約，及請求被告黃錫山等四人連帶給付500萬元、因而違約之違約金130萬元，返還系爭本票，另依依民法第184條第1項後段、第2項、第185條、第188條、第565條、第567條第1項、不動產經紀業管理條例第23條、第24條之2、第26條2項規定，被告爵聖公司亦有違反與原告之居間契約、及與其他被告共同侵權行為，依上開規定應就違約金130萬元部分與被告黃錫山等四人連帶負責等情，惟依上揭說明，被告既均無任何詐欺行為，且就系爭房地之滲漏水已告知，並無隱瞞，其它則不構成嚴重瑕疵之解除契約或違約事由，故原告憑此主張意思表示無效，或解除契約均無理由，其憑此請求被告黃錫山等四人返還原告已繳500萬元，及認有違約事由，而得依系爭契約第12條請求給付違約金130萬元，自均無理由，且亦難認被告爵聖公司、郭誌蘭有何違反與原告居間契約或共同侵權行為情形，而應就違約金130萬元連帶賠償。又被告黃錫山等四人雖曾寄發存證信函要求原告履約，否則將解除系爭契約及沒收原告已付價金（見本院卷一第453頁），惟被告黃錫山亦於本院109年9月3日言詞辯論時表示：還沒有解除契約，我認為我們的契約還在，兩個車位是可以交付等語（見本院卷二第21頁），則系爭契約既尚未經任何一造合法解除，系爭本票自無返還原告之事由，原告請求被告黃錫山等四人返還自亦無理由。故原告先位請求自應予以駁回。㈢原告備位聲明減少價金亦無理由：查原告買受系爭房地，確
僅有2個停車位，且目前現況均不能使用等情，業據被告明確告知，並無任何保證之情形，且於系爭契約簽訂前，亦為原告代理人洪煜堂所明確知悉，業如前認定，則原告主張系爭契約有不符合保證之價值存在，依民法第354、359條規定，備位請求減少價金240萬元，自亦無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告先位及備位聲明均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 3 日
民事第五庭 法 官 黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 3 日
書記官 劉子瑩