臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第3962號原 告 李嘉哲訴訟代理人 莊國禧律師被 告 黃衍宗上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109 年8 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告向被告購買彰化縣○○市○○路○ 段○○○ 號即754 、755 、756 建號房屋全部（含4 、5 樓未保存登記部分稅籍編號00000000000 持分10000 分之4437，下稱系爭房屋），然因隔壁197 號房屋屋主（下稱197 號屋主）貼出「4 、5 樓產權有糾紛」等字樣，致原告不欲購買，被告即出具切結書（下稱系爭切結書），保證產權清楚，隔壁屋主若出面阻饒，被告願出面協調處理，若有損害，願負賠償責任。詎原告付清款項欲使用系爭房屋時，卻遭197 號屋主阻攔，被告卻不願出面協調，致原告至今無法使用系爭房屋，在外繼續租屋，自106 年2 月15日起算至108 年底，合計租金損失新臺幣（下同）53萬4,000 元，且因隔間牆非被告出資，197 號屋主主張系爭房屋4 、5 樓之隔間牆為其所有，要求原告給付半數費用40萬元，且另行提出訴訟要求原告賠償71萬2,957 元。爰依民法第227 條規定及系爭切結書之約定，請求被告給付租金損失53萬4,000 元及隔間牆半數興建費用40萬元，合計93萬4,000 元等語。並聲明：（一）被告應給付原告93萬4,000 元，暨起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）如受有利之判決，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）兩造於106 年1 月19日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告買受被告所有坐落彰化市○○段○○○ ○號土地（權利範圍全部）及其上系爭房屋全部，原告買受系爭房屋前，系爭房屋4 、5 樓為未辦保存登記之建物，即為被告與訴外人黃貞耀共有，系爭房屋銷售期間，訴外人黃衍洲並張貼「4 、5 樓產權有糾紛」之紙張，兩造於簽訂系爭買賣契約時，地政士即告知原告系爭房屋
4 、5 樓為被告與黃貞耀共有，如要改為單獨所有，需提起分割共有物訴訟，故本件最後減價200 萬元，以低於市價之價格售出，然因原告仍擔心將來有共有物產權糾紛，遂要求被告簽立系爭切結書，且簽約當時，被告亦曾告知原告系爭房屋4 、5 樓之隔間牆為黃衍洲所砌築，是原告買受系爭房屋後，需與黃衍洲協商共同壁使用事宜，系爭切結書並非針對共同壁之使用糾紛而為切結。系爭房屋4、5 樓有產權糾紛乙節，於簽訂系爭買賣契約前即已發生，原告於斯時亦已知悉，並非系爭買賣契約簽訂後始發生，被告既已依約履行完畢，並無不完全給付或產權不清之情事，原告依民法第227 條請求被告賠償損害，並無理由。原告曾以被告向其訛稱系爭房屋產權清楚，致原告陷於錯誤而買受系爭房屋為由，認被告涉犯詐欺罪嫌，而向臺灣臺中地方檢察署提出告訴，經檢察官為不起訴處分。
（二）被告並無原告所稱就產權糾紛棄之不理、不願出面之情，蓋黃貞耀曾有條件同意與原告會同辦理產權分割及稅籍分割，於106 年7 月7 日寄發存證信函予原告，然該存證信函因原告拒收而逾期招領退回，嗣黃衍洲又於107 年3 月26日與原告就該分割共有物事件進行調解，曾予原告達成口頭協議，然亦調解不成立，是被告曾協助原告與黃衍洲等人協商，惟因原告毀諾並拒絕協商始生糾紛。
（三）就原告主張之租金損害，被告否認原告提出之租約形式及實質上真正，第一份租賃契約承租人為李育儒並非原告，且未有契約書末頁簽名欄；第二份租賃契約之承租人雖為李嘉哲，然末頁之簽名欄卻係李育儒，且整份契約字跡相仿、未加蓋印章；第三份租賃契約頁面有缺漏，亦有字跡相仿、未加蓋印章、立契約人為李育儒而非原告等疑義，難以認定該租賃契約為真。又雖系爭房屋4 、5 樓有產權糾紛，然並未致原告不得使用收益系爭房屋，原告應就被告之給付有何不符合債務本旨為舉證。且系爭房屋4 、5樓之產權糾紛需與他人協商乙情，於原告簽訂系爭買賣契約時即已知悉，得預見系爭房屋有無法立即使用之可能及風險，原告經評估後仍願意買受，今卻以無法使用系爭房屋致需在外租屋為由，要求被告賠償支出租金之損害，與常理不符。
（四）至黃衍洲、黃貞耀雖對原告提起不當得利、侵權行為之訴訟，要求原告賠償系爭房屋分隔牆之相關費用，然另案之判決結果尚未可知，無從以黃衍洲提起訴訟，即謂原告將因產權糾紛而受有損害或被告有何不完全給付之情事。縱黃衍洲拒絕原告使用分隔牆有理由，然原告既有權使用系爭房屋，即得在其產權範圍內自行設施分隔牆，原告捨此途徑而不為，未行使其使用收益系爭房屋之權能，卻向被告請求租金損害，顯然無理等語置辯。
（五）並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）經查，兩造於106 年1 月19日簽訂系爭買賣契約，約定由原告買受被告所有坐落彰化市○○段○○○ ○號土地（權利範圍全部）及其上系爭房屋全部，系爭房屋4 、5 樓為未辦理保存登記之建物，嗣於106 年2 月20日辦理所有權移轉登記至原告名下，並已依現況交屋完畢，被告另於106年1 月19日簽立系爭切結書，切結保證出售系爭房屋4 、
5 樓產權清楚，如將來隔壁屋主出面阻饒，願出面協調處理，如因產權有造成買方損失，願負損害賠償責任等情，有系爭買賣契約、系爭切結書、土地及建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第17至21頁），且為兩造所不爭執，堪認屬實。
（二）原告主張：其付清款項欲使用系爭房屋時，遭197 號屋主阻攔，被告卻不願出面協調，致原告至今無法使用系爭房屋，自106 年2 月15日起算至108 年底在外租屋，租金損失53萬4,000 元；且因隔間牆非被告出資，197 號屋主要求原告給付系爭房屋4 、5 樓之隔間牆半數興建費用40萬元，爰依民法第227 條規定及系爭切結書之約定，請求被告給付上述租金損失及隔間牆半數興建費用40萬元，合計93萬4,000 元等語，然為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227 條第1 、2 項固定有明文。惟出賣人構成不完全給付之債務不履行責任者，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且係因可歸責於出賣人之事由所致者，始足當之（最高法院77年度第7 次民事庭會議決議參照）。可見出賣人是否構成不完全給付之債務不履行責任，須探究該瑕疵是否符合：⑴發生於買賣契約成立之後；⑵可歸責於出賣人之事由等要件。又按不完全給付，係指債務人雖為給付，而給付之內容並不符合債務本旨，違反信義與衡平之原則而言。又所謂給付應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之。故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院101 年度台上字第1898號判決意旨參照）。
2.查原告於106 年1 月19日向被告買受系爭房屋，依系爭買賣契約第9 條約定，兩造約定於原告將尾款給付被告時以現場點交方式為之，即係以現況交屋，並經被告移轉系爭房屋所有權予原告完畢，復依系爭房屋現況完成交屋手續等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、土地及建物登記謄本可佐，堪認被告係按系爭房屋土地建物謄本之登記資料、使用現況及其與原告所簽訂之系爭買賣契約內容，依期交付，核被告所為係依債之本旨而為給付，尚難認被告有何不完全給付情事。至原告所述系爭房屋之隔間牆非被告出資，197 號屋主主張系爭房屋4 、5 樓之隔間牆為其所有，要求原告給付半數興建費用40萬元乙節，被告則不爭執系爭房屋之隔間牆除4 樓前半段外，均非被告所出資興建（見本院卷第92、107 、266 頁），核與證人即被告大哥黃衍洲、證人即仲介何仁富於本院具結證述內容相符（見本院卷第135 、312 頁），然此既為系爭買賣契約成立前即已存在之問題，依上開說明，即與不完全給付之債務不履行無涉。
3.原告復依系爭切結書之約定請求被告賠償損害，查系爭切結書約定：「茲因買方李嘉哲購買坐落彰化市○○路○ 段○○○ 號建號754 、755 、756 號房屋全部（含4 、5 樓未保存登記部分稅籍編號00000000000 持分10000 分之4437），因有隔壁197 號房屋屋主貼出『四、五樓產權有糾紛』字樣。立切結書人黃衍宗保證出售房屋四、五樓產權清楚，如將來隔壁屋主出面阻饒，立切結書人願意出面協調處理，如因產權有造成買方損失，立切結書人願負損害賠償責任，如因此造成銀行不核准貸款600 萬元，立切結書人同意無條件解除買賣契約無息退還買賣價金，互不請求違約金，特立切結書為憑」等語（見本院卷第21頁）。而證人何仁富證述：系爭房屋4 、5 樓是增建，不在產權範圍內，然因4 、5 樓房屋稅共同負擔，需要辦理稅籍分割，這是4 、5 樓的唯一問題，沒有產權問題，買賣契約亦有註明等語（見本院卷第312 至314 頁），又證人黃衍洲雖於本院審理時證稱：我有在197 號張貼上開字條，原告曾請里長及代書來跟我談195 、197 號房屋的4 、5 樓持分分割的事，我說共同壁費用80萬元，原告要負擔一半40萬，這是因為原告反悔，我才在與我兒子黃貞耀為共同原告的案件中要求原告出40萬元等語（見本院卷第135 至13
6 頁），惟黃貞耀另案反訴請求本件原告給付共同壁半數費用40萬元乙案，已經臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）以107 年度彰簡字第164 號駁回其反訴（見本院卷第21
1 至213 頁）；而黃衍洲與黃貞耀另案主張本件原告使用上開隔間牆，應給付相當於租金之不當得利部分，亦經彰化地院以108 年度訴字第1103號判決駁回在案（見本院卷第319 至328 頁），是原告並毋須給付黃衍洲或黃貞耀隔間牆半數興建費用40萬元，即無系爭切結書所載「如因產權有造成買方損失，立切結書人願負損害賠償責任」之情事發生。則原告依系爭切結書，請求被告給付隔間牆半數興建費用40萬元，即屬無據。
4.至原告主張：因197 號屋主阻攔，被告不願出面協調，致其無法使用系爭房屋，自106 年2 月15日起至108 年底在外租屋，租金損失53萬4,000 元，依民法第227 條規定及系爭切結書之約定，被告應賠償上開租金損失等語。查原告固提出自105 年12月15日至108 年12月15日，一年一簽共3 份房屋租賃契約書為證（見本院卷第41至56頁），惟被告既已將系爭房屋點交予原告，由原告取得系爭房屋地下室、一至三樓之所有權，有土地及建物登記謄本可參，而依原告所述，系爭房屋有糾紛者為4 、5 樓隔間牆部分，其餘部分並無爭議，且彰化地院108 年度簡上字第116號判決認定系爭房屋與197 號房屋，為相毗鄰之透天房屋，有各自之門戶，使用上各自獨立，各為獨立之所有權客體等情（見本院卷第286 頁），堪認系爭房屋地下室、一至三樓部分並無產權糾紛，原告自無不能使用該部分之理，則原告主張其無法使用系爭房屋，而在外繼續租屋所生之租金損失，尚乏所據。
四、綜上所述，原告依民法第227 條規定及系爭切結書之約定，請求被告給付租金損失53萬4,000 元及隔間牆半數興建費用40萬元，合計93萬4,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 9 月 3 日
民事第一庭 法 官 廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 4 日
書記官 顏嘉宏