臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第30號原 告 楊育勝訴訟代理人 羅庭章律師被 告 周京樺訴訟代理人 吳聖欽律師上列當事人間減少價金事件，本院於民國109年2月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾參萬陸仟壹佰玖拾柒元，及自民國一百零八年一月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣參拾參萬陸仟壹佰玖拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原聲明第1項：「被告應給付原告新臺幣（下同）1,432,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」。嗣於審理中，具狀更正該聲明為：「被告應給付原告852,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」，核其未變更訴訟標的，而僅更正其聲明使之明確，與前開民事訴訟法規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠兩造於民國107年5月1日透過冠益不動產經紀有限公司之仲
介，簽訂不動產買賣契約書，由原告向被告買受坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地，應有部分96分之11、同段474-25地號土地，應有部分8分之1、同段474-31地號土地，權利範圍全部，及位於前述474-31地號土地上建號2889即門牌號碼臺中市○○區○○○街○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）全部，買賣總價金為1,420萬元。兩造於同年6月13日完成價金及房屋之點交。嗣原告於107年10月10日由後方臨戶屋主告知，因雙方共用之圍牆有裂縫向原告要求協調處理，始發現房屋後方整個牆面嚴重龜裂達約150公分（下稱系爭裂縫），惟被告於買賣過程中，從未主動告知系爭房屋存在有前開瑕疵，另其於買賣契約書所附之「標的物現況說明書」中「樑柱部分是否有顯見間隙裂痕」，勾選「否」。是以，原告於107年10月間發現前開瑕疵後，隨即要求冠益不動產經紀有限公司之仲介人員處理，再於106年10月16日以豐原南陽郵局第151號存證信函對被告發函為瑕疵擔保責任之主張，惟被告竟以原告怠於通知為由拒絕處理。然原告並無怠於通知，或有於通知後6個月內不行使權利之情事。
㈡系爭裂縫之圍牆係坐落於原告專有之土地上，而圍牆具有獨
立性、固定性及永久性，自為原告所買受之專有土地上之一部分，原告之該專有部分土地，其他區分所有權人並無使用之權利，顯不符公寓大廈管理條例第3條第4款共用部分定義之要件，無所謂「共有之應有部分比例分擔」之問題。又依該條例第3條第6款及第23條第2項之規定，瑕疵乃坐落於原告專有土地部分之圍牆，既未依前開規定約定為供共同使用，且當無於規約載明，依法自不生效力，即無所謂公寓大廈管理條例中所規範之約定共用之適用。故系爭房屋有上開瑕疵之情事，自足減少其通常效用，而構成物之瑕疵及減損房屋之價值。而買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額。就此而言，系爭房屋之正常屋況與牆壁龜裂屋況，其二者之交易價值減損程度，原告主張以買賣價金之6%為減少價金之計算基準，就系爭房屋所約定交易之價格為1,420萬元，以此實際交易價格乘以價值減損比率6%得出房屋受有價值852,000元（計算式：00000000×6%＝852000）減損之損害。據上，被告就本件原告請求減價金額範圍內所受領之買賣價金，即屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有損害，基此，原告依民法第359條、第179條規定，對被告為請求減少價金及返還不當得利852,000元之主張。
㈢聲明：⑴被告應給付原告852,000元，及自起訴狀繕本送達
之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：㈠依被告之前手周曉念於95年9月12日與仲聯建設股份有限公
司簽訂之房屋預定買賣契約書，係就承購「仲聯師院」編號B5棟房屋而簽約。而依契約書第11條第6項約定，可知系爭房屋所在之「仲聯師院」社區屬公寓大廈管理條例第3條第1款所定義之公寓大廈而有公寓大廈管理條例之適用。且系爭房屋所在之「仲聯師院」社區成立管理組織，於97年1月25日經當時臺中縣潭子鄉公所准予報備而核發公寓大廈管理組織報備證明。又縱使系爭房屋所屬社區未成立管委會，甚或未報備，亦均有公寓大廈管理條例之適用。而依據房屋預定買賣契約書第19條第2項約定，社區圍牆屬於社區全體住戶使用之公共設施甚明。
㈡按在區分所有人相互間，建物之管理上，專有部分僅至牆壁
、樑柱、地板、天花板等境界部分表層粉刷之牆面部分，意即專有部分之範圍，在區分所有人相互間之內部關係上應採「牆面說」。系爭裂縫所在之圍牆，不具有使用上之獨立性，並非原告專有部分。縱原告主張圍牆為其專有部分，然依上述「牆面說」，系爭裂縫所在外牆亦不屬原告專有。又依兩造所訂立之系爭契約書第1條約定，不動產買賣標的包括「一、土地標示」、「二、建築改良物標示」兩部分，而未含圍牆在內，益徵圍牆係未辦登記之社區共用部分。
㈢圍牆不存在於社區任何建築及結構圖上，此為建商施作之二
次工程，用以區隔社區內、外，增加住戶居住安全之用，而非在區隔原告專有部分與社區內其他區分所有權人專有部分，故圍牆係社區共用部分，非原告專有部分。又圍牆實際上位於474-31地號土地、474-25地號土地、474-23地號土地與鄰地468地號土地地籍線上，非全部位於原告所有之474-31地號土地上，原告以圍牆一部份位於474-31地號土地進而主張系爭裂縫屬專有部分之瑕疵，顯無可採。
㈣綜上，系爭裂縫所在之共用圍牆屬於社區共用部分，依公寓
大廈管理條例第10條第2項規定，應由仲聯師院社區管理委員會管理、維護，並以公共基金修繕，自非由被告負全部修繕責任。再者，圍牆是全體住戶委託建商於建照核准範圍外增建之共用部分，原告主張圍牆屬於其專用，惟建物是否專用與土地所有權屬誰，非必可劃上等號，是否專有部分，應視是否符合公寓大廈管理條例第3條第3款所定要件，而圍牆顯然不屬原告專有部分，而屬約定共用設施。故原告請求賠償修補費用顯非有理。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項㈠兩造於107年5月1日簽訂不動產買賣契約書，由原告向被告
買受坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地，應有部分96分之11、同段474-25地號土地，應有部分8分之1、同段47 4-31地號土地，權利範圍全部，及位於前述474-31地號土地上建號2889即系爭房屋。買賣總價款1,400萬元，兩造已於107年6月13日完成價金及房屋之點交。
㈡臺中縣潭子鄉公所於97年1月25日發文同意「仲聯師院」社區成立管理組織報備，發給公寓大廈管理組織報備證明。
㈢系爭裂縫所載之圍牆部分係坐落於原告所購買之474-31地號
土地上，社團法人臺中市土木技師公會鑑定報告書認定修補圍牆工程經費為336,197元。
四、本院之判斷：原告主張系爭裂縫為所買受系爭房屋之既存瑕疵，爰依民法第359條之物之瑕疵擔保責任法律關係，請求減少價金852,000元，並依民法第179條不當得利法律關係，請求被告返還上揭減少之價金等情，為被告所否認，並以前詞抗辯，是本件之爭點為：㈠系爭裂縫之圍牆是否為社區住戶共用設施？㈡原告主張因系爭裂縫之瑕疵，依民法第359條、第179條規定，請求被告返還減少之價金852,000元，是否有理由？茲分述如下：
(一)系爭裂縫之圍牆非社區住戶共用設施
1、按「三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分則指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。…六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」公寓大廈管理條例3條第3款、第4款、第6款定有明文。又同條例第23條第2項規定「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。…」，是建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體。所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。而所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量（最高法院106年度台上字第941號判決意旨參照）。
2、經查，系爭裂縫之圍牆係位於部分係坐落於原告所購買之474-31地號土地上，該圍牆與系爭房屋延伸之牆壁銜接處鑲有鐵片，從社區內系爭房屋旁小巷並無法看到該裂縫，但自系爭房屋後方之房屋（非社區房屋）進入，則可看該圍牆上有一道裂縫即系爭裂縫，系爭裂縫正位於前述鐵片處等情，為兩造所不爭執，且經本院於108年3月20日會同兩造及臺中市雅潭地政測量員履勘現場明確，並有勘驗筆錄、現場照片及臺中市雅潭地政108年4月10日雅地二字第1080003001號函檢送之土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第115-123、133-138頁）。由此可見，系爭裂縫之圍牆與系爭房屋延伸之牆壁連成為系爭房屋所有權人專屬使用之獨立空間，系爭裂縫之圍牆足以區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間，且具有使用上之獨立性；又系爭裂縫之圍牆及該獨立空間均位於原告所購買專有之474-31地號土地上，非為社區其他住戶可得自由進出或共同使用，則在無社區規約約定下，系爭裂縫之圍牆縱未經保存登記，仍應認屬系爭房屋之附屬建物，為系爭房屋所有權人之專有部分，而非社區住戶所得共用之設施。
3、被告雖執其前手周曉念與建設公司之買賣契約書以抗辯稱社區圍牆屬於社區全體住戶使用之公共設施云云，惟該買賣契約書僅為買賣雙方之約定，尚不足以拘束第三人之原告，況觀之該買賣契約書第19條第2點約定「本社區為提升居家水準，作為整體規劃調整，部分法定增設為庭園造景、垃圾儲藏室、社區大門入口、社區圍牆、各樓層陽台兼客廳、兼廚房、兼衛浴、兼臥房等，係買方委託賣方全權規劃施工，未在建照核准範圍內之增設，買方已詳細知悉，絕無異議。」等語（見本院卷一第244頁），亦是雙方約定建設公司得為整體規劃之調整，約定所指「社區圍牆」，何部分屬社區住戶共用，何部分屬建物所有權人專有，仍應依公寓大廈管理條例之規定。被告此部分抗辯，自是無據而不可採。
(二)原告請求減少價金部分：
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號民事判決意旨參照）。再按，民法第359條前段減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院101年度台上字第1916號及99年度台上字第1972號判決意旨參照）。承上，系爭裂縫之圍牆乃屬系爭房屋之一部，既存有裂縫，即有傾倒之危險，依一般社會通常交易觀念，系爭房屋自具有減少其通常效用、價值或品質之瑕疵，而系爭裂縫於兩造買賣時已存在之事實，被告未曾告知或為否認，則原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，應屬有據。又原告主張以系爭裂縫圍牆修補費用作為減少價金之計算（見本院卷一第167，卷二第30頁），被告亦具狀表示同意系爭裂縫修補後即可認無損於房屋價值，費用應僅限於圍牆裂縫修補費用等語（見本院卷一第177、178頁），是經兩造同意由本院囑託社團法人臺中市土木技師公會為鑑定機關，鑑定修補裂縫之費用，衡其性質，上開合意為證據契約（即當事人間以合意就特定訴訟標的所為關於如何確定事實，或以何種方法確定事實之證據方法）（最高法院88年台上字第1122號民事判決要旨參照），就其鑑定之結果，自有拘束雙方當事人之效力。
2、本件送請社團法人臺中市土木技師公會鑑定分析及結論略為：㈠由於圍牆外側屬該宗基地之地界線範圍以外，為區管圳溝且兩側現況已施作護岸溝渠，應無圍牆基礎下方土壤流失致承載力不足，造成圍牆側傾現象。㈡由於圍牆工程非屬建築執照工程項目，且施工位置距系爭房屋98cm，並緊鄰圳溝護岸工程。故圍牆基礎方之土壤若未確實回填夯實，易產生不均勻沉陷；另結構承載力除前述土壤須確實回填夯實外，尚須合理規劃設計之基礎型式，避免不均勻沉陷造成圍牆側傾情事。㈢在無法取得圍牆工程結構圖說前提下，研判標的物因基礎規劃設計及土壤回填夯實因素，造成圍牆側傾，導致圍牆角隅鋼筋（植筋至既有主體建築物〈系爭房屋〉之深度）已發生拉拔破壞，在無法確保後續建築物使用年限期間是否會再持續發生側傾情事，標的物以修補方式進行改善，故建議標的物局部拆除重新施作。相關材料及工料等單價，主要依據臺中市建築物施工損鄰及安全鑑定鑑定手冊、公共工程委員會為準。部分工項，若前述資料庫為有公告者，則藉由市場訪價並取合理值作為材料或施工單價來進行鑑估作業。故拆除及工程費用評估，本件鑑定案提出之復原工程之估價方式，係基於鑑定標的物現況及實際測量作業予以評估。據此，鑑定標的物之裂縫修補工程費用，總計為336,197元等語，並有附件十一之設計方案及附件十二之工程經費預估及數量計算表等資料可參（詳如卷附之鑑定報告書），確具有相當之依據。故本件修補費用之計算以上開鑑定機關所出具之鑑定報告預估系爭裂縫修補費用為336,197元，應屬合理。則原告主張以336,197元之數額請求減少價金，即請求被告返還已收受之不當得利336,197元，應屬有據，逾此部分請求，則屬無據。
(三)末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之上開債權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而於108年1月7日送達起訴狀於被告，有送達證書可憑（見本院卷一第67頁），被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日即108年1月8日起，按週年利率5%計算之遲延利息，核無不合。
五、綜上所述，原告依買賣契約及不當得利之法律關係，請求被告給付336,197元，及自108年1月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保請准免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本件之判斷結果不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 3 月 27 日
民事第二庭 法 官 王怡菁上正本照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 27 日
書記官 陳綉燕