臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第3032號原 告 何文科被 告 蔡錦華上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年2 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○街○○號房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應自民國一百零八年十二月十日起至將前項房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元。
三、被告應給付原告新臺幣肆拾玖萬玖仟元，及自民國一百零八年十一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項，於原告以新臺幣參拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。
查原告原起訴之聲明為：被告應將坐落臺中市○○區○○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，並給付原告新臺幣（下同）253,000 元。嗣於民國108 年11月8 日以民事準備書狀變更聲明為：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。（二）被告應自108 年12月10日起至將系爭房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告50,000元。（三）被告應給付原告499,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。再於109 年2 月18日當庭減縮上開聲明第3 項之利息起算日為自民事準備書狀繕本送達翌日。核其所為，顯係基於同一基礎事實及擴張或減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，自屬適法。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：其為系爭房屋之所有權人，被告與其同居人林錦正於107 年4 月間，共同向原告表示欲承租系爭房屋，兩造即於107 年5 月10日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自107 年5 月10日起至110 年5 月9 日止，每月租金50,000元（不含管理費及電梯保養費；惟自107 年
5 月10日起至107 年12月31日止電梯保養費由原告負擔，自
108 年1 月1 日起，則由被告委商維保，費用由被告負擔），租金應於每月10日前匯款至原告之星展銀行豐原分行帳戶，被告並於訂約時交付100,000 元予原告作為押租保證金。
又被告曾向原告表示，系爭租約相關事宜及租金支付均委由林錦正處理。詎被告自108 年1 月起無法按時繳納租金，經原告催繳後，被告始支付108 年1 月份至3 月份之租金，自
108 年4 月10日起則不再繳納房租，原告乃於108 年6 月26日寄發豐原水源郵局第54號存證信函，請求被告於函到3 日內給付遲付租金並終止系爭租約，被告故意不收受該函，原告另以通訊軟體將該函傳送被告，被告已讀取而收受上開通知，並由林錦正傳訊予原告表示欲於108 年7 月10日終止系爭租約，是兩造間之租賃關係已於108 年7 月10日終止。倘該終止不生效力，原告亦於108 年11月7 日寄發台中法院郵局第2784號存證信函，向被告催告遲付租金並終止系爭租約，請求被告返還系爭房屋。而被告迄未返還系爭房屋，屬無權占有，原告得依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。又系爭租約終止後，被告繼續占有系爭房屋而受有利益，並使原告受有損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利，以系爭房屋每月租金50,000元計算，被告應自108 年12月10日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告50,000元。另被告積欠自10
8 年4 月10日起至108 年12月9 日止之8 個月租金，共400,
000 元；被告應付而未付之108 年度電梯保養費15,000元（含稅），及108 年1 月份至12月份、每月5,000 元之管理費共60,000元，均由原告代為支付，被告應返還之；原告因被告違約而委請律師撰寫狀紙支出費用24,000元，依系爭租約第12條約定，被告應負責賠償。以上合計499,000 元。爰依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段及第179 條規定提起本訴等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。（二）被告應自108 年12月10日起至將系爭房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告50,000元。（三）被告應給付原告499,000 元，及自民事準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。（四）第一項請求，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：
（一）原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告與其同居人林錦正於107 年4 月間，共同向原告表示欲承租系爭房屋，兩造即於107 年5 月10日簽立系爭租約，約定租賃期間自10
7 年5 月10日起至110 年5 月9 日止，每月租金50,000元（不含管理費及電梯保養費；惟自107 年5 月10日起至10
7 年12月31日止電梯保養費由原告負擔，自108 年1 月1日起，則由被告委商維保，費用由被告負擔），租金應於每月10日前匯款至原告之星展銀行豐原分行帳戶，被告並於訂約時交付100,000 元予原告作為押租保證金。且被告自108 年4 月10日起則未曾繳納房租，自108 年4 月10日起至108 年12月9 日止之8 個月租金共400,000 元、108年度電梯保養費15,000元（含稅），及108 年1 月份至12月份、每月5,000 元之管理費共60,000元，均由原告代為支付。原告為提起本件訴訟委請律師撰寫狀紙，因而支出24,000元等情，業據其提出系爭租約、存證信函暨回執、通訊軟體翻拍照片、營業人銷貨退回進貨退出或折讓証明單、日興新富管理費欠繳明細表暨收據、律師撰狀費收據等影本為證；而被告對於原告主張之事實，均已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項準用第1 項之規定，視同自認。原告主張之上情，堪信為真。
（二）按承租人應依約定日期，支付租金；租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439 條前段、第440 條第
1 項、第2 項及第455 條前段分別定有明文。次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100 條第3 款亦有明文。而土地法第100 條第3 款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年度台上字第516 號判決意旨參照）。查：原告雖以豐原水源郵局第54號存證信函作為終止租約之意思表示，然依原告所陳，被告自10
8 年4 月10日起未繼續給付租金，算至原告寄發該函之10
8 年6 月26日，積欠共3 個月租金，合計150,000 元，扣除被告於訂約時交付之押租保證金100,000 元後，未達2個月之租額，是原告以被告遲付租金為由，以該函終止系爭租約，尚屬無據。原告另於108 年11月7 日寄發台中法院郵局第2784號存證信函（本院卷第93頁至第97頁），載明「本人特以此函催告並同時宣告終止租約，望台端於函到三日內給付所有遲付租金並返還租賃物。」，而為附條件終止租約之意思表示。該函於翌日108 年11月8 日分別由被告之戶籍地址所在理想貴族管理委員會、系爭房屋所在日興新富社區管理委員會收執（本院卷第89頁、第91頁），佐以被告於斯時業已積欠近7 個月租金，且迄未給付上開積欠租金，扣除被告於訂約時交付之押租保證金100,
000 元後，顯逾2 個月之租額，是兩造間之租賃關係已於
108 年11月11日經原告合法終止而消滅，被告自應負返還系爭房屋之義務。則原告依民法第455 條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓交還原告，即屬有據。
（三）次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。經查，系爭租約於108年11月11日終止乙節，業據本院認定如前，被告繼續占有使用系爭房屋並無合法占有權源，屬無權占有，且獲有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，依前揭說明，自應返還相當於租金之不當得利。本院審酌系爭租約所定之租金數額為每月50,000元，因此以該數額為計算被告所受不當得利基準，應屬適當。是原告請求被告自108 年12月10日起至將系爭房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告50,000元，為有理由，應予准許。
（四）又被告自108 年4 月10日起至108 年11月11日系爭租約終止，尚積欠共8 個月之租金400,000 元，已如前述，原告請求被告依約給付，自屬有據。又參系爭租約之租賃特別條款第1 條約定：「租金50,000元／月〈不含管理費及電梯保養費；惟自107 年5 月10日起至107 年12月31日止電梯保養費由甲方（按即原告）負擔，自108 年1 月1 日起，則由乙方（按即被告）委商維保，費用由乙方負擔〉。」，可見兩造明確約定系爭房屋自108 年1 月1 日起之電梯保養費、管理費應由被告負擔，被告卻未為之，反係由原告代墊108 年度電梯保養費15,000元、管理費共60,000元乙節，有營業人銷貨退回進貨退出或折讓証明單、日興新富管理費欠繳明細表暨收據（本院卷第63頁至第73頁）在卷可佐，原告自得請求被告支付該款項。再佐以系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」。本件被告遲付租金，且於系爭租約終止後仍拒不搬遷，而有違約情事，已如前述，原告因此提起本訴並支出律師費24,000元，有律師撰狀費收據（本院卷第75頁）附卷可憑，該費用依約應由被告負責賠償，是原告此部分請求，即屬有據。準此，原告請求被告給付積欠租金400,000 元、電梯保養費15,000元、管理費60,000元及律師費24,000元，合計499,000 元（計算式：400,000 元＋15,000元＋60,000元＋24,000元＝499,000 元，為有理由，應予准許。
（五）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第233 條第1 項、第203 條亦有明文。本件原告對被告前揭積欠租金、代墊款及律師費用之債權，核屬無確定期限之給付，應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任。原告既以民事準備書狀繕本送達被告，而該書狀於108年11月11日送達被告，有原告所提出之回執在卷可證，被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自該書狀繕本送達被告翌日即108 年11月12日起算，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段及第179 條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並自108 年12月10日起至將系爭房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告50,000元，暨給付原告499,000 元，及自108 年11月11日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
五、主文第一項部分，原告陳明願供擔保，聲請為假執行之宣告，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 3 月 11 日
民事第六庭 法 官 楊珮瑛正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 11 日
書記官 紀俊源