臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第3083號原 告 何榮源訴訟代理人 洪明立律師複 代理人 陳建勛律師被 告 王永聖訴訟代理人 羅宗賢律師上列當事人間請求加倍返還定金等事件，本院於民國109年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣世紀不動產台中十期加盟店明城不動產經紀有限公司（下稱明城公司）之經理徐瑞明及業務人員吳亞明於民國108年5月間突然來拜訪原告，詢問是否有意願購買坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○○號二筆土地全部（二筆土地之共有人為被告、訴外人王金圳、王賴春嬌，三人之應有部分如附表所示，下稱系爭土地），原告評估後表示願以每坪約新台幣（下同）36萬元（總價4,515萬7,000元）之價格購買，除與明城公司簽立買賣議價委託書與要約書外，並當場交付100萬元之支票乙紙，委託明城公司向系爭土地賣方議價。嗣經明城公司通知原告議價不成，表示系爭土地所有權人願意每坪約38萬元（總價4,766萬元）之價格出售，原告幾經思考後，向明城公司表達願以總價4,766萬元之價格購買系爭土地，經明城公司提示系爭土地所有權人即被告與明誠公司間土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委任銷售契約書）及授權書等文件，原告於108年5月27日交付買受系爭土地之定金200萬元之支票乙紙（支票號碼：IB0000000、發票人：何榮源、發票日：
108年5月27日，下稱系爭支票）予明城公司。
（二）依買方定金收款憑證第4條約定：「甲方（即原告）應於108年5月▁日▁時至乙方（即明城公司）營業處所與賣方簽訂不產買賣契約書」。原告遲遲等不到明城公司之通知簽立系爭土地之買賣契約，經多次向明城公司催告未果，遂於108年6月14日寄發存證信函與明誠公司，催告應儘速邀約兩造簽立不動產買賣契約，明誠公司亦於108年6月19日將原告前開存證信函轉告知被告外，復敦促被告於函到3日內依約履行簽立不動產買賣契約，被告均拒絕與原告簽立不動產買賣契約，原告於108年7月30日再寄發存證信函予被告促其履約未果。
（三）本件原告與明誠公司所簽立之定金收據，係擔保將來成立本約為目的而簽立之立約定金契約，原告雖未實際交付現金，而以系爭支票作為給付，並經明城公司業務人員吳亞明並於系爭支票影本上記載「108.5.27收訖正本」，被告雖未收受系爭支票，而由明城公司公司人員保管中，應認明城公司係基於居間仲介受託人之身分保管系爭支票，應認兩造間成立立約定金契約。惟被告無正當理由迄今仍拒絕與原告簽立系爭土地之買賣契約，自應認為有可歸責性，被告應加倍返還定金200萬元。並聲明：被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；並陳明願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）系爭委任銷售契約書屬消費者保護法第2條第7款所定之定型化契約，被告於108年4月1日與明城公司簽訂前，明城公司並無事先提供3日以上的審閱期，首頁前段所載3天審閱期間是被告簽訂時一併簽名，系爭委任銷售契約書第5條、第7條、第8條之內容違反消費者保護法第11條之1第1款未給予審閱期，依同條第3項之規定，其內容不構成契約之一部分，明城公司就其所媒介之系爭土地買賣無權為賣方給付或受領之權。依系爭委任銷售契約書內容，並無約定斡旋金可轉為定金之條文，被告與原告並未簽定任何買賣契約，不論委託書上之「賣方確認」欄、賣方定金收據憑證等，皆無被告之簽名確認，則吳亞明向原告收取系爭支票，即非買賣雙方所簽定買賣契約之定金，且被告並未同意明城公司代為保管定金。甚至被告並未收到系爭支票正本，票款也未匯入被告之帳戶。
（二）被告未代理王金圳、王賴春嬌簽署系爭委任銷售契約書之意思，授權書也是被告簽訂委任銷售契約書之後，才拿回家王金圳、王賴春嬌簽名，王金圳、王賴春嬌二人根本未審閱過該契約，被告與明城公司簽署系爭委任銷售契約書時，王金圳、王賴春嬌根本不知情。另授權書上僅記載系爭土地中的85地號土地中就被告王金圳（持分718550/0000000）、王賴春嬌（持分140725/0 000000）之應有部分授權委託銷售事宜，並不包含系爭土地中的86地號土地。
明城公司卻自行居間尋覓原告購買系爭土地「全部」權利，通知被告簽訂系爭土地全部權利範圍之契約，顯屬無據。
（三）兩造間就買賣系爭土地之各期價金付款成數及方法、所有權移轉登記時期、標的物交付方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項等事項均未達成合意。明城公司所提之賣方定金收款憑據第4條付款方式記載雙方議定，第8條特約條款即特別記載上述增值稅不能超過315萬元，但該憑證無被告之簽章。明城公司所提之買方承買聲明書，其中付款方式記載「雙方議定」，可證買賣雙方並未就價金給付方式達成合意。另就買賣契約之成立記載「本要約書經賣方簽章時，買賣契約即成立生效，雙方應履行簽立正式書面契約之一切義務。」，但此買方承買聲明書末並未有被告之簽章，足徵被告並未與原告達成買賣合意，縱明城公司提出原告交付之系爭支票，不能據以等同契約成立，且該系爭支票係斡旋金，更非屬契約成立後所收受之定金性質，無民法第248條適用餘地。
（四）明城公司以臺中軍功郵局第167號存證信函通知被告表示有原告以47,660,000元願購買系爭土地，通知被告於108年8月2日至明城公司簽立系爭土地買賣契約書，而被告以臺中豐原郵局第401號存函通知明城公司表示契約未給予審閱期間，有關買賣價金、土地交付方式待協議，故系爭委任銷售契約書第8條所載內容應屬無效，且於明城公司寄發臺中軍功郵局第167號存證信函前，被告於108年5月16日即向明城公司表示終止委任，明城公司無權代理被告人出售系爭土地，等於表明其無權片面對第三人收取定金，擅自完成居間買賣契約。
（五）被告早在108年5月27日前即曾向明城公司表示不賣系爭土地，惟並非係他人提出更高價格，而是原告未事先將系爭委任銷售契約書交予被告等人審閱，後發現契約關於第5條、第7條、第8條、第11條等內容對被告甚為不利，始向明城公司表示不願出售。系爭委任銷售契約書於108年5月27日「前」已終止，當時明城公司主張原告尚未同意以每坪38萬元價格購買土地，則兩造無可能再經由明城公司居間，而由明城公司代被告收受買賣訂金及成立買賣契約等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）本件原告主張其於108年5月間與明城公司簽立系爭土地之買賣議價委託書與要約書，以每坪約36萬元之價格委託明城公司向被告議價，經明城公司通知議價不成後，改以每坪約38萬元（總價4,766萬元）之價格向被告表示購買系爭土地，並交付系爭支票作為定金，惟被告遲遲不與原告簽立系爭土地之買賣契約，經明城公司多次以存證信函催告，被告均拒絕與原告簽立不動產買賣契約，被告無正當理由拒絕與原告簽立系爭土地之買賣契約，自應加倍返還定金200萬元等情，惟被告以系爭委任銷售契約書有違反審閱期間而無效之情事、系爭委任銷售契約書出售土地之範圍僅限於被告之應有部分（即不含王金圳、王賴春之應有部分）、兩造間買賣契約並未成立等語為抗辯。
（二）系爭委任銷售契約書之第5條、第7條、第8條之內容並無違反審閱期間而無效之情事：
（１）按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」消費者保護法第11條之1固定有明文。惟系爭委任銷售契約書開宗明義意事項業已明載：「依內政部公告，委託人有三天以上之契約審閱權，委託人於契約成立前可要求將本契約影本攜回審閱（違反前項規定者該條款不構成契約的內容……」等語。依系爭委任銷售契約書明示之記載，被告明知其有審閱之權利，明城公司並無以定型化契約條款使消費者（即被告）拋棄前項權利之情事存在，應可認定。
（２）且系爭委任銷售契約書簽訂後，原告即著手廣告仲介出售有原告所提出之大型帆布廣告、刊登報紙等銷售資訊（見本院卷108年度訴字第39至45頁），及於108年5月16日有原告出價（每坪36萬元）洽購之情事。按系爭委任銷售契約書開宗明義已告知被告有審閱權利，且自被告108年4月1日簽訂系爭委任銷售契約書起，至108年5月16日原告出價洽價之日止，被告未有原告違反審閱期間之表示，任由原告為被告從事廣告仲介系爭土地之出售，被告取得系爭委任銷售契約書書面已久，就契約內容應屬詳悉，如其認有因審閱期不足而權利受損，何有未提出之理？客觀上，實難認明城公司有被告所指違反審閱期之情事，被告抗辯系爭委任銷售契約書第5條、第7條、第8條之內容違反消費者保護法第11條之1第1款未給予審閱期，依同條第3項之規定，其內容不構成契約之一部分，應無可採。
（三）系爭委任銷售契約書委託出售之土地係被告及王金圳、王賴春嬌於系爭土地之全部所有權應有部分：
１、觀之系爭委任銷售契約書第1條所載，被告委託出售系爭土地之權利範圍明載為系爭二筆土地之「全部」，且第2條委託銷售價格亦明載委託人願意出售之土地約「125.43（坪）」之總價「4,766萬元正」等語（見本院卷第33頁），足認系爭委任銷售契約書出售之土地係被告及王金圳、王賴春嬌三人於系爭土地之全部所有權無誤。
２、觀之原告提出之授權書上有王金圳、王賴春嬌二人授權被告出售（臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地之記載（見本院卷第37頁），且經被告本人到庭證述：「（你父母親何時知道有簽此契約？）我把土地買賣契約書拿回去之後，還有拿授權書給我的父母親簽名。（授權書上面的簽名是否是你的父母親自簽名？）是。（所以你父母也有同意你委託明誠不動產公司販售土地？）我簽約的時候我父母不知道，是我拿授權書回去的時候，我父母才知道要賣，他們也沒有意見。」等語（見本院卷第153頁），證實授權書上之王金圳、王賴春嬌之簽名為真正，且對於授權出賣系爭土地並無意見。雖然關於王金圳、王賴春嬌權利範圍之記載非如附表所示完全相符，然此乃記載未臻精準，審諸系爭委任銷售契約書委託出售之範圍係指系爭土地之全部權利，而授權書亦載明王金圳、王賴春嬌二人授權被告出售之土地為系爭二筆土地，王金圳、王賴春嬌二人無保留一部分所有權應有部分比例不予出售之理由存在，堪認系爭專任委託售契約委託出售之土地，係被告及王金圳、王賴春嬌三人於系爭土地之全部所有權。
（四）兩造間就系爭土地並未成立買賣契約：
（１）本件明城公司為不動產經紀業者，被告委託明城公司為尋覓土地之買方以促成雙方買賣契約成立，本質上為居間契約，而於明城公司為被告居間時，特別委任明城公司得代被告為某些行為，例如買賣定金之收受等，是明城公司與被告間之專任委託售契約屬勞務契約，且有委任規定之適用，應屬無疑。又勞務契約著重於委託人對受任人之信任，如委託人對受任人之信任蕩然無存，自無強令委託人再對受任人為授權行事之理，是依前述民法第529條規定，被告對系爭委任銷售契約書本得依法隨時為終止之意思表示，僅於被告於不利於明城公司之時期終止契約者，應負損害賠償責任。是系爭委任銷售契約書第7條第1項固記載：「（一）委託人簽訂本契約後，不得提前終止，並應停止自行出售、或委託其他仲介公司出售或出租，如有違反本項約定，委託人應依約定服務報酬以現金一次給付受託人，作為懲罰性違約金。……」等語，並非謂被告不得任意提前終止契約，而僅是於被告任意提前終止時，可能依約應對明城公司負給付違約金責任，然不得以此約定即謂被告無任意提前終止之權。
（２）觀諸證人徐澄明於本院審理時結證稱：「（簽完土地專任委託銷售契約書多久後，你們找到原告？）5月16日才有原告跟我簽斡旋書。（原告跟你們簽完斡旋書後，被告是否有同意出賣系爭土地？）108年5月18日、20日我們有回報被告，因為價錢未達到被告要求的每坪38萬元，所以被告沒有同意出售。然後108年5月27日原告把價格提高到每坪38萬元，並寫了買方定金收款憑證200萬元。（提示本院卷第39頁並告以要旨，是不是這張買方定金收款憑證？）對。（也是在108年5月27日收到系爭支票？）對。（後來是否有完成買賣？）沒有，108年5月29日下午我們拿訂金還有買方定金收款憑證及賣方定金收據去被告家裡，欲簽收轉訂，被告稱要與父母先確認，隔天再交付賣方訂金收據給我們。108年5月30日我們再前往被告家，被告拒絕簽收，稱還有其他仲介有更高的買家出更高價欲購買系爭土地，故不簽收。最終我們回報買方原告，不得已才在108年6月4日發出第一份存證信函。」等語（見本院卷第111至112頁）；又觀諸證人徐澄明於本院108年度訴字第2134號請求違約金案件審理時結證稱：「（從108年4月1日一直到108年5月30日期間王永聖有沒有向你們表示不賣了？）在108年5月16日我們收到每坪36萬元斡旋金時，他就以電話告知他不賣了，別人有出更高的價錢。」等語（見本院108年度訴字第2134號卷第219頁），依前開證人徐澄明之證述，被告於108年5月16日即明白向明城公司表示不再委託明城公司出售系爭土地甚明，詳其意即係向明城公司表示終止委託之意思表示，被告與明城公司間之委託售契約於108年5月16日即為終止，明城公司即無權再為被告出售系爭土地之權利，且無權代被告收受定金。
（３）況明城公司之業務人員吳亞明於108年5月27日收受原告簽發之系爭支票，明城公司僅向被告表示該支票係屬「斡旋金（見本院卷第41頁），而明城公司事後欲將系爭支票作為定金而請被告收受時，並請被告於賣方定金收據上簽名時，亦經被告所拒絕等情，可由賣方定金收款憑證上並無被告之簽名可證（見本院卷第85頁），更明被告無意委託明城公司將系爭土地出售予原告之情事，被告既已明白表示不同意將系爭土地出售予原告，自無強令被告與原告簽立系爭土地買賣契約之理，被告自無任何可歸責之事由。
四、綜上所述，兩造間並未成立買賣契約，被告並未同意將系爭支票由斡旋金轉為定金，亦未收受系爭支票，原告請求被告加倍返還定金，應無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 廖穗蓁如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
書記官 許宏谷【附表】┌─────────┬─────────────────────┐│臺中市○○區○○段│共有人王永聖應有部分：140725/0000000 ││85地號土地（面積 ├─────────────────────┤│72.77平方公尺 │共有王金圳應有部分：718550/0000000 ││ ├─────────────────────┤│ │共有人王賴春嬌應有部分：140725/0000000 │├─────────┼─────────────────────┤│臺中市○○區○○段│共有人王永聖應有部分：140725/0000000 ││86地號土地（面積 ├─────────────────────┤│341.90平方公尺） │共有人王金圳應有部分：172275/0000000 ││ ├─────────────────────┤│ │共有人王賴春嬌應有部分：687000/0000000 │└─────────┴─────────────────────┘