臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第3228號原 告 黃䕒慧訴訟代理人 許哲嘉律師
林湘清律師被 告 張世泓訴訟代理人 黃呈利律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國110年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應同意原告向合作金庫商業銀行忠明南路分行領取戶名：合作金庫商業銀行受託信託財產專戶－忠明南路分行不動產買賣價金專戶、帳號：0000－000－000000號帳戶內之款項新臺幣220萬元。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時原聲明為：「㈠被告應同意原告向訴外人合作金庫商業銀行（下稱合庫銀行）忠明南路分行領取戶名：合作金庫商業銀行受託信託財產專戶－忠明南路分行不動產買賣價金專戶、帳號：0000－000－000000號帳戶（下稱系爭帳戶）內之款項新臺幣（下同）220萬元，暨其所衍生之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行」，嗣於訴狀送達後，變更聲明為：「被告應同意原告向合庫銀行忠明南路分行領取系爭帳戶內之款項220萬元」（見本院卷第243、259頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與法無違，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造於民國108年6月28日簽訂「不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）」，約定被告向原告購買坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），及其上同段478建號建物（即門牌號碼臺中市○區○○路○○○號房屋，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），並約定買賣價金為1,220萬元（含簽約款120萬元、用印款120萬元、完稅款130萬元、尾款850萬元），被告已於簽約時以現金交付簽約款其中20萬元予原告。又兩造及合庫銀行於同日簽訂「合作金庫商業銀行不動產買賣價金信託契約（下稱系爭信託契約）」，約定被告將應給付原告之買賣價金存入系爭帳戶，由合庫銀行辦理信託財產之交付事宜，被告遂於同日將系爭買賣契約簽約款其中100萬元、用印款120萬元存入系爭帳戶。另依系爭買賣契約之約定，被告原應於108年8月15日給付完稅款130萬元、108年8月30日給付尾款850萬元予原告，然被告迄未給付，原告遂於108年9月23日催告被告於函到7日內給付。詎因被告屆期仍拒絕給付，原告已於109年2月17日依系爭買賣契約第10條第1項約定解除系爭買賣契約，並將被告已存入系爭帳戶內之買賣價金沒收，充作懲罰性違約金。爰依系爭買賣契約第10條第1項約定，訴請被告同意原告向合庫銀行忠明南路分行領取系爭帳戶內之款項220萬元等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：因系爭房屋未臨路（博館路），且有占用坐落臺中市○區○○○段○○○○○號土地（下稱系爭鄰地，占用部分如本院卷第183頁梯形範圍所示）之情事，故兩造簽訂系爭買賣契約時，於系爭買賣契約第12條第6項約定：「土地占用鄰地部分由賣方協助處理」。是依上開約定，原告負有協助被告購得上開占用部分土地之對待給付義務。惟系爭買賣契約簽訂後，原告並未積極協助被告與系爭鄰地所有人協商，是被告自得依民法第264條規定，以原告未履行系爭買賣契約第12條第6項之對待給付義務為由，主張同時履行抗辯，故原告解除系爭買賣契約，應無理由。縱認原告解除系爭買賣契約有理由，原告得沒收之價金應不及於系爭帳戶內之款項，且原告請求之懲罰性違約金過高，應予酌減等語，資為答辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經兩造整理並簡化爭點，結果如下：㈠兩造不爭執事項（見本院卷第244至245頁）：
1.兩造於108年6月28日簽訂系爭買賣契約，約定被告向原告購買系爭房地，買賣價金為1,220萬元（含簽約款120萬元、用印款120萬元、完稅款130萬元、尾款850萬元）。被告已於簽約時以現金交付簽約款其中20萬元予原告，並將簽約款其中100萬元、用印款120萬元存入系爭帳戶。另兩造約定被告應於108年8月15日給付完稅款130萬元、108年8月30日給付尾款850萬元予原告，然被告迄未給付。
2.系爭買賣契約第12條第6項約定：「土地占用鄰地部分，由賣方（即原告）協助處理」。上開約定所稱「土地占用鄰地部分」係指系爭房屋占用系爭鄰地部分。
3.兩造於108年6月28日與合庫銀行簽訂系爭信託契約。
4.原告於108年9月23日寄發臺中法院郵局存證號碼2362號存證信函予被告，催告給付買賣價金，被告於同年月24日收受該存證信函。
5.原告以準備書㈠狀繕本對被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並於109年2月17日送達被告。
6.被告於108年10月1日寄發臺中何厝郵局存證號碼464號存證信函予原告，原告於同年10月2日收受該存證信函。
㈡兩造爭執事項（見本院卷第245頁）：
1.原告主張被告未於系爭買賣契約約定期限內給付完稅款130萬元、尾款850萬元，依系爭買賣契約第10條第1項之約定，解除系爭買賣契約，是否有據？
2.倘原告前項主張有理由，則原告依同項約定沒收被告匯入系爭信託專戶之220萬元充作懲罰性違約金，有無理由？如有，其違約金是否過高？
3.被告以原告未履行系爭買賣契約第12條第6項之約定為由，主張行使民法第264條之同時履行抗辯權，並拒絕給付完稅款及尾款，有無理由？
四、得心證之理由：原告主張：被告未於系爭買賣契約約定期限內給付買賣價金，經原告催告限期給付，被告仍拒絕給付，原告自得依系爭買賣契約第10條第1項約定解除系爭買賣契約，並沒收被告已匯入系爭帳戶之買賣價金220萬元等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠依系爭買賣契約第3條約定（見本院卷第16頁），被告應於
108年8月15日給付完稅款130萬元、108年8月30日給付尾款850萬元予原告，然被告迄未將上開款項匯入系爭帳戶，為兩造所不爭執，業如前述，是被告有遲延給付完稅款130萬元、尾款850萬元之情事，自堪認定。被告固抗辯：原告未履行系爭買賣契約第12條第6項之對待給付義務，被告得主張同時履行抗辯等語。惟查，衡諸證人即代書張義周證稱：系爭買賣契約第12條第6項所稱「土地占用鄰地部分」即本院卷第183頁系爭鄰地上打勾之梯形範圍；所謂「協助處理」是因為原告認識系爭鄰地地主，被告要請原告帶他去跟系爭鄰地地主談買占用系爭鄰地部分土地的事，兩造簽署系爭買賣契約時沒有具體約定原告應協助那些事項或具體講說要協助到什麼程度；被告沒有表示如果沒有買到占用系爭鄰地部分土地，就不願意購買系爭房地；簽約時被告是請原告帶他去跟系爭鄰地地主談購買占用土地的事，至於土地買賣的事情，要被告自己去跟系爭鄰地地主談細節等語（見本院卷第173至175頁），可知兩造簽訂系爭買賣契約時，原告同意協助被告之事項為介紹被告與系爭鄰地所有人認識，以利被告與系爭鄰地所有人洽談購買系爭房屋占用系爭鄰地部分土地之事宜，然買賣價金數額、土地面積多寡等買賣條件，應由被告自行與系爭鄰地所有人磋商，原告並未保證被告可取得系爭房屋占用鄰地部分之土地。又依被告自承：系爭買賣契約簽訂時，都是訴外人張永澤代理被告處理買賣事宜，張永澤過世前確實有提到系爭鄰地所有人出售系爭房屋占用系爭鄰地部分土地之價格為200萬元，但張永澤認為這個金額過高，所以沒有用這個價格去購買系爭鄰地等語（見本院卷第152至153頁），足徵被告未購得系爭房屋占用系爭鄰地部分土地，係因被告之代理人認系爭鄰地所有人出價過高、自願放棄承購所致，而無可歸責原告之情事。此外，被告並未舉證證明原告有何未履行系爭買賣契約第12條第6項協助義務之情事，則被告以原告未盡其對待給付義務為由，主張同時履行抗辯，洵屬無憑，其上開所辯，應無可採。
㈡又系爭買賣契約第10條第1項約定：「買方（按即被告，下
同）不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方（按即原告，下同）得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金」。查被告遲延給付完稅款130萬元、尾款850萬元，經原告於108年9月23日寄發臺中法院郵局第2362號存證信函予被告（見本院卷第35至39頁），催告被告於函到7日內給付未給付之買賣價金，被告已於同年月24日收受該存證信函，然被告仍未於原告上開催告期限內（即108年10月1日前）將完稅款130萬元、尾款850萬元存入系爭帳戶，則原告依系爭買賣契約第10條第1項約定，以109年2月17日送達之準備書㈠狀繕本對被告為解除系爭買賣契約之意思表示（見本院卷第73至74、81頁），並將被告已存入系爭帳戶之簽約款100萬元、用印款120萬元沒收，自屬有據。被告固抗辯：原告沒收價金之範圍應不包含系爭帳戶內之款項等語。然查，衡諸系爭信託契約約定：「為使買賣價金順利支付，甲、乙雙方（按即兩造）同意，甲方（按即被告）將依買賣契約應給付乙方（按即原告）之價金交付丙方信託管理」，可知兩造簽訂系爭信託契約之目的在於系爭買賣契約順利履行，是被告於約定期限內將應給付之買賣價金匯入系爭帳戶時，被告之價金給付義務即履行完畢，是系爭帳戶內之款項，當屬被告已給付之買賣價金，而為系爭買賣契約第10條第1項約定得充作懲罰性違約金之標的，是被告上開所辯，尚不足採。㈢再按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院105年度台上字第1674號判決意旨參照）。被告固抗辯：原告沒收220萬元作為懲罰性違約金，數額過高，應予酌減等語。惟查，參諸系爭買賣契約第10條第3項約定：「有第1款（按即系爭買賣契約第10條第1項）、第2款之情形，經他方催告而於催告期間內履行者，應按每日以買賣總價款千分之1支付遲延違約金」，可知兩造約定被告有遲延給付買賣價金之情事，經原告定期催告，被告於催告期限內給付時，被告仍須按遲延日數給付買賣總價款千分之1，作為遲延給付之違約金，而本件被告經原告催告給付後，仍未於催告期限內給付，違約情節難謂輕微；復衡諸被告自108年8月15日起，即未依約給付完稅款，迄至109年2月17日系爭買賣契約解除止，已經過187日，倘依系爭買賣契約第10條第3項遲延違約金之計算標準，被告須給付原告遲延違約金2,281,400元（計算式：187日12,200,000元1000分之1＝2,281,400），是本件原告沒收系爭帳戶內之款項220萬元，充作懲罰性違約金，尚屬相當。此外，被告復未舉證證明有何約定違約金過高之情事，則被告抗辯本件懲罰性違約金應予酌減，要屬無憑。
五、綜上所述，原告依據系爭買賣契約第10條第1項約定，請求被告同意原告向合庫銀行忠明南路分行領取系爭帳戶內之款項220萬元，為有理由，應予准許。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 5 月 21 日
民事第二庭 審判長法 官 呂麗玉
法 官 蔡美華法 官 鄭百易上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 21 日
書記官 唐振鐙