臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第3239號原 告 張仕權原 告 張富凱原 告 張智豪原 告 張湘宜原 告 張麗容原 告 張瑞舫原 告 張菀儒原 告 張明芳兼前列8人共同訴訟代理人
張仕賢 律師被 告 張滄田訴訟代理人 陳詠琪 律師上列當事人間塗銷抵押權登記等事件，本院於民國109年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告經法院確定判決對訴外人張蔡春頻所有臺中市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地(下合稱系爭土地)有土地法第104條、民法第426條之2之優先購買權(下稱系爭優先權)，系爭優先權具有物權之效力。被告對於系爭土地並無抵押債權存在，竟持鈞院108年度司拍字第80號裁定(下稱系爭裁定)，聲請鈞院108年度司執字第43395號執行事件(下稱系爭執行事件)強制執行系爭土地，爰請求㈠確認被告對於系爭土地之抵押權及抵押債權均不存在。㈡被告應塗銷上開抵押權登記。㈢系爭執行事件對於系爭土地之強制執行程序應予撤銷。
二、被告則以：㈠辦理強制執行事件應行注意事項第44點⑴規定：「不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先承買」，是執行法院於拍定時，尚得通知優先承買權利人優先承買執行標的物，倘若本件原告確實對系爭土地存在優先承買權利，被告行使拍賣抵押權所聲請之強制執行程序，並不影響原告行使優先承買權之效力，原告自無確認利益。㈡原告基於土地法第104條、民法第426條之2規定之優先承買權，僅具有相對物權效力，仍不得謂優先承買權人對於優先承買標的有直接支配物之效力，則優先承買權人取得承買標的土地所有權前，尚不具備直接支配物之權利與對世效力，況且被告抵押權並不會妨害原告優先承買權之行使，是以原告就系爭土地並無民法第767條物權排除侵害及強制執行法第15條排除強制執行之權利等語置辯，請求駁回原告之訴。
三、按當事人之適格為權利保護要件之一，倘欠缺權利保護要件，法院自應認原告之訴為無理由，以判決駁回之。而此項當事人適格之欠缺，縱令可以補正，參照民事訴訟法第49條之規定，法院未定期命其補正，亦不得指為違法；又如有當事人不適格之情形，法院即不得對之為實體上之裁判。又關於當事人適格與否，為法院依職權調查之事項，無論訴訟進行至如何之程度，應隨時依職權調查之(最高法院80年度台上字第2378號、85年度台上字第905號判決意旨可資參照。)次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。若被告對原告主張之法律關係，自始無爭執，即法律關係之存否並無不明確之情形，尚不能謂原告有即受確認判決之法律上利益（最高法院96年度台上字第920號判決意旨參照）。又第三人起訴請求確認他人間之法律關係存在或不存在，必須以該法律關係之全體當事人為共同被告一同起訴，始為適格之當事人，因此該法律關係之全體當事人受敗訴之判決，而僅其中之一方當事人對第三人提起上訴者，因該法律關係之存否對該全體當事人必須合一確定，故其上訴效力，自及於未上訴之同造當事人（最高法院89年度台上字第1047號判決意旨參照）。依原告所提出之系爭土地登記第一類謄本所載(見本院卷一第477至483頁)，原告請求確認不存在之抵押權及抵押債權，係存在於被告與第三人張蔡春頻間，依上開說明，自應以該法律關係之雙方當事人即被告與第三人張蔡春頻一同為被告，其當事人之適格始無欠缺。故原告提起確認訴訟，既未以法律關係之雙方當事人為共同被告，當事人適格自有欠缺，在法律上顯然不能獲得勝訴之判決；再者，本件確認訴訟之當事人適格既有欠缺，則原告以確認訴訟勝訴為前提，請求被告塗銷抵押權登記，在法律上亦難獲得勝訴之判決。從而，原告請求㈠確認被告對於系土地之抵押權及抵押債權均不存在。㈡被告應塗銷上開抵押權登記，均無理由，應予駁回。
四、又強制執行法第15條所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言，有最高法院44年台上字第721號民事判例可參。而「所有權」、「典權」、「留置權」及「質權」雖僅係例示之物權，但其等對標的物均具有占有、使用之支配權能，並非任何不動產「物權」均具有排除強制執行之權利(如抵押權)。且依民法第758條規定，依法律行為取得已登記之不動產物權，必須經登記後始能發生物權之效力，而「買賣」乃法律行為，基於買賣契約法律關係取得不動產之所有權者，若未辦理所有權移轉登記，自難認其已取得所有權甚明(最高法院89年度台上字第1480號、96年度台上字第181號等民事裁判意旨參照)。原告主張其其經法院確定判決對系爭土地有土地法第104條、民法第426條之2之優先購買權，固據其提出本院101年度重訴字第135號、臺灣高等法院臺中分院102年重上字第116號及最高法院106年度台上字第953號民事判決(見本院卷一第185頁至第383頁)為證，惟土地法第104條規定：「(第1項)基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。(第2項)前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」、民法第426條之2規定：「(第1項)租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。(第2項)前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」。上開規定之「基地承租人之優先承買權(優先購買權)」，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權(先買權)」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約。是以上開條文所稱之「出賣條件以書面通知」及「出賣通知」者，係專指「出賣人」將同樣出賣條件(諸如買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔保等是)對優先承買權人而為通知而言，不包括買受該基地第三人之通知在內，此觀民法第426條之條之2第2項增訂「前項情形，『出賣人』應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄」，並於第3項增設「『出賣人』未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人」，暨土地法第104條第2項規定「前項優先購買權人，於接到『出賣通知』後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。『出賣人』未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」等文字，並參照88年4月21日增訂民法第426條之2及64年7月24日修正土地法第104條規定時，所揭櫫「為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第104條規定，增訂本條」及「為保護現有基地或房屋所有權人、承租人或其他合法使用人之權益」之立法意旨自明(最高法院99年度台上字第1699號民事裁判意旨參照)。且土地法第104條第1項規定承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。出賣人如未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，依同條第2項規定，其契約不得對抗優先購買權人，故承租人之優先購買權具有物權之效力。此項效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異(最高法院101年度台上字第1716號民事裁判意旨參照)。是依上揭司法實務見解，依土地法第104條及民法第426之2條等規定取得之優先購買權(或優先承買權)，該項優先購買權屬於「先買特權」，具有相對物權效力，但該「相對物權效力」僅係於對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約，倘出賣人未通知優先購買權人，而逕與第三人訂立買賣契約者，該買賣契約不得對抗優先購買權人，即優先購買權人得主張出賣人與第三人間之買賣契約不生效力，且優先購買權人與出賣人間「補訂書面契約」，此與一般簽訂不動產買賣契約無異，優先購買權人與出賣人間仍需依補訂之書面買賣契約條件履行，即優先購買權人負有交付買賣價金之義務，出賣人則負有交付買賣標的物及移轉買賣標的物所有權予優先購買權人之義務，故優先購買權人仍屬依「法律行為」買受已登記不動產所有權，必須依民法第758條規定辦理登記後，始得主張不動產所有權之對世效力，否則倘依土地法第104條及民法第426之2條等「法律規定」即取得不動產所有權，此屬民法第759條規定之範圍，不待登記即取得不動產所有權，在客觀上自毋庸再請求與出賣人「補訂書面買賣契約」，此與上揭司法實務見解意旨不符，即非可採。從而，原告縱依法院確定判決認定其等得依土地法第104條及民法第426之2條等規定取得系爭土地之優先購買權，而得請求出賣人補訂書面買賣契約，將系爭土地所有權移轉登記予原告，並得塗銷原出賣人與第三人間之所有權移轉登記各情，但「塗銷原出賣人與第三人間之所有權移轉登記」後，系爭土地所有權係回復登記至原出賣人名下，並非逕行登記在原告名下，亦即原告僅對原出賣人取得系爭土地之所有權移轉登記請求權而已，在原出賣人將系爭土地交付原告以前，原告對系爭土地即欠缺占有、使用之支配權能，而得排除法院強制執行之權利。是原告依強制執行法第15條規定提起第三人異議之訴，請求系爭執行事件對於系爭土地之強制執行程序應予撤銷，依上開說明，即無理由，亦應駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
民事第三庭 法 官 劉正中正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決正本送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
書記官 吳克雯