臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第3299號原 告 盧梅華兼 上一人訴訟代理人 張士峰被 告 陳慧如訴訟代理人 熊賢祺律師被 告 陳欣瀚兼 上一人訴訟代理人 謝燿州
賴俊璋王建文上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國109 年4 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。
查：本件原告起訴時，訴之聲明為（一）請求減少價金，賠償買方購屋議價損失新臺幣（下同）100 萬元。（二）請求返還仲介費用14萬元並負連帶損害賠償責任。（三）精神及健康傷害賠償10萬元。（四）請求判令被告等將坐落臺中市○區○○路○○○○巷○ 號4 樓之1 的房屋（下稱系爭房屋）漏水、牆壁結構損害、牆壁壁癌予以修復。嗣於民國108 年12月6 日言詞辯論期日（參本院卷第167 至168 頁），當庭變更聲明為（一）被告陳慧如應給付原告100 萬元。（二）被告陳欣瀚、謝燿州、賴俊璋、王建文應給付原告14萬元。（三）被告陳慧如、陳欣瀚、謝燿州、賴俊璋、王建文應給付原告盧梅華10萬元。（四）被告陳慧如、陳欣瀚、謝燿州、賴俊璋、王建文應將系爭房屋漏水、牆壁結構損害、牆壁壁癌予以修復。後就訴之聲明（一）再當庭更正為被告陳慧如應給付原告100 萬元，如對被告陳慧如執行無效果時，被告陳欣瀚、謝燿州、賴俊璋、王建文應負連帶賠償責任。經核原告上開訴之變更，請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，是原告所為訴之變更核與前開規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張略以：原告張士峰於108 年1 月10日經由永慶不動產仲介公司而與被告陳慧如簽立不動產買賣契約書，於108年3 月9 日交屋後，陸續發現房間及逃生樓梯處有漏水問題及壁癌並伴隨有水痕現象，108 年4 月間，請前開公司找專業技師確認房屋是否漏水，第1 位技師表示現在無法確認，但以前好像有漏過水，因為牆壁有水痕，第2 位技師也無法確認，後原告於108 年5 月6 日寄發存證信函予被告陳慧如、被告即永慶不動產南區國光店負責人陳欣瀚、被告即該店業務謝燿州、賴俊璋、王建文，要求出面處理後續事宜，在此之前原告未與被告陳慧如有何聯繫、接觸，永慶不動產人員通知被告陳慧如均與原告無關，而見面後被告陳慧如不承認是系爭房屋瑕疵物件而協商無結果。嗣於108 年7 月12日，始因隔壁新住戶（下稱B 戶）請房漏師傅撬開牆壁而發現是房間共牆部分壁內有水管滲漏，而壁癌的位置有延伸到3樓天花板及4 樓外牆，就是B 戶浴室漏水流過來的，而系爭房屋與B 戶浴室共牆的牆面也有潮濕，被告陳慧如既在此居住3 年，對於房間外牆長買壁癌及有水痕，又豈有可能不知，是被告陳慧如隱瞞瑕疵而與原告議價，並於契約書上勾選標的物無滲漏水情事，前開仲介公司依其專業縱然無法確定亦容易自牆面補土油漆痕跡推斷有漏水可能，亦均未曾提及，嚴重影響原告對房屋價值判斷而造成原告溢價損失，並使原告盧梅華因以畢生積蓄高價購買到瑕疵物件，對於其所罹患乳癌之康復及精神影響甚大，為此，爰依民法第354 條第
1 項、第2 項、第356 條第3 項、第357 條、第359 條、第
360 條之規定，請求被告陳慧如減少價金，如被告陳慧如無法給付，則依不動產經紀業管理條例第24條之2 、第26條之規定請求被告陳欣瀚、謝燿州、賴俊璋、王建文連帶賠償；及依民法第565 條、第567 條、第571 條、不動產經紀業管理條例第24條之2 之規定，請求被告陳欣瀚、謝燿州、賴俊璋、王建文返還仲介費；及依民法第195 條、第191 條之3、第227 條之1 之規定，請求賠償原告盧梅華精神上之損害；及依民法第213 條、第215 條之規定請求修復系爭房屋漏水、牆壁結構損害、牆壁壁癌等語。並聲明：（一）被告陳慧如應給付原告100 萬元，如對被告陳慧如執行無效果時，被告陳欣瀚、謝燿州、賴俊璋、王建文應負連帶賠償責任。
（二）被告陳欣瀚、謝燿州、賴俊璋、王建文應給付原告14萬元。（三）被告陳慧如、陳欣瀚、謝燿州、賴俊璋、王建文應給付原告盧梅華10萬元。（四）被告陳慧如、陳欣瀚、謝燿州、賴俊璋、王建文應將系爭房屋漏水、牆壁結構損害、牆壁壁癌予以修復。
二、被告陳慧如則以：原告係於108 年3 月31日透過永慶不動產仲介人員洪修平通知被告陳慧如，直至108 年10月18日始提起訴訟主張減少價金，顯已逾民法第365 條所定之除斥期間
6 個月；此外，原告所提出壁癌及水痕照片位置係於該建物公設樓梯間牆面，而該處漏水係B 戶衛浴間地板滲水所造成，與系爭房屋無關，原告所謂牆面填土修補痕跡照片是刻意放大的照片，且兩造係約定依原況移交，而購屋前原告至少看屋6 、7 次，當時系爭房屋已是空屋，原告亦未曾發現有瑕疵，被告陳慧如自不負瑕疵擔保責任等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告陳欣瀚、謝燿州、賴俊璋、王建文則以：系爭房屋是被告陳慧如委託永慶不動產文心大慶店出售，委託時開發人員就有向被告陳慧如確認有無漏水及是否為凶宅，被告陳慧如當下並確認居住期間並無漏水情形，而原告看屋時，系爭房屋為空屋，採光佳，屋內亦有明亮日光燈，原告於購屋流程中共看了6 、7 次，交屋時屋況與簽約時均相同而無改變，而原告向銷售人員通知疑似有漏水時，銷售人員立即前往瞭解並找水電廠商前往檢視，但並未發現漏水及潮濕情形，後原告再向仲介公司申訴，被告謝燿州再找修漏工程公司檢視，亦未發現有漏水情形，且原告於交屋前詳細檢查屋況，已反應缺排水孔蓋、對講機無法對話、蓮蓬頭、冷氣插座孔蓋等處有瑕疵，可見原告對屋況檢視之詳細，又豈有可能有漏水情事而未發現，而原告所稱B 戶衛浴漏水及公設逃生梯外牆漏水，均與系爭房屋無關，該外牆亦非系爭房屋外牆，而係3 樓樓梯間外牆，原告實難以此臆測系爭房屋即有漏水情形等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由
(一)原告主張渠等以原告張士峰名義經由美佳家實業有限公司即永慶不動產臺中國光店仲介，於108 年1 月10日，以700 萬元向被告陳慧如購買系爭房屋，被告陳慧如並曾於現況說明書中勾選無滲漏水情形，於交屋後原告張士峰向該店人員表示系爭房屋有漏水情事，經該店委請技師到場勘查2 次等情，業據提出買賣契約書、標的物現況說明書等件為證，且為被告所不爭執，此部分事實，應堪認定。
(二)惟按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文；又主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任；而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院48年臺上字第887號、17年上字第917 號裁判意旨參照）。是原告主張系爭房屋有漏水並導致牆面潮濕，被告陳慧如亦故意隱瞞此事等情，為被告所否認，揆諸前開條文及裁判意旨，原告自應就此事實負舉證責任。查：原告固提出系爭房屋內與B 戶浴室共牆面（下稱丙牆面）、通往3 樓樓梯間前方牆面（下稱乙牆面）、往3 樓樓梯間右側牆面（下稱甲牆面）照片為證（參本院卷第47至51、241 至243 頁），其中丙牆面照片僅可見牆面凹凸不平，似曾填土修補，惟實際原因為何，是否確因漏水所致，均無從自照片觀之，亦未見有何水痕，已難憑此認系爭房屋有何漏水情形；而甲、乙牆面照片中壁癌、水痕位置係於通往3 樓樓梯轉角處（參本院卷第241 頁），以其位置高度視之，顯位於系爭房屋樓地板下方，亦難認該處長有壁癌與系爭房屋有何關連，原告雖主張甲、乙牆面附近只有系爭房屋隔壁房屋浴室有水管，一定是該處水管漏水導致
甲、乙牆面有壁癌，惟就此並未提出任何證據，尚難對其為有利之認定；況依兩造所提出系爭房屋平面圖（參本院卷第
237 、239 、257 頁），乙、丙牆面並未位於同一平面，則丙牆面內縱有B 戶浴室水管漏水情形，是否會導致乙牆面有壁癌，亦非無疑，自難以甲、乙牆面壁癌照片回推遽論丙牆面亦有漏水，原告復未能提出其他證據以實其說，自難認其前開主張為真實。
五、綜上所述，原告並未舉證證明系爭房屋有漏水情形，從而，原告依民法第354 條第1 項、第2 項、第356 條第3 項、第
357 條、第359 條、第360 條之規定，請求被告陳慧如減少價金而給付原告100 萬元，及依民法第565 條、第567 條、第571 條、不動產經紀業管理條例第24條之2 之規定，請求被告陳欣瀚、謝燿州、賴俊璋、王建文返還仲介費14萬元；及依民法第195 條、第191 條之3 、第227 條之1 之規定，請求被告5 人賠償原告盧梅華精神上之損害10萬元；及依民法第213 條、第215 條之規定請求修復系爭房屋漏水、牆壁結構損害、牆壁壁癌，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 7 日
民事第五庭 法 官 蔡家瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 7 日
書記官 黃麗靜