臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第730號原 告 林弘仁訴訟代理人 許博堯律師複代理人 高子涵複代理人 胡玉龍被 告 戴徐麗華（即戴大勳之繼承人）
戴俊豪（即戴大勳之繼承人）共 同訴訟代理人 葉玲秀律師
陳政佑律師被 告 林子翔上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國109 年7 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告林子翔應自如附表「占用房屋欄」所示之房屋遷出。
二、被告戴徐麗華、戴俊豪應將如附表「占用房屋欄」所示之房屋拆除，並將如附表「占用土地欄」所示土地返還予原告。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決於原告以新臺幣147 萬6200元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣442 萬8600元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；依上開規定所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟。民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。查被告戴大勳起訴後於民國108 年9 月4日死亡，戴徐麗華、戴俊豪為其繼承人，有被繼承人除戶謄本、繼承人戶籍謄本及繼承系統表等為證（本院卷一第461頁至第465 頁），戴徐麗華、戴俊豪於同年10月17日具狀聲明承受本件訴訟，符合前開規定，應予准許。
二、被告林子翔未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第
386 條所列各款之情形，因此依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠先位訴訟：
⒈兩造之被繼承人於26年間成立不定期租地建屋契約，由訴外
人賴茂盛向原告之被繼承人承租臺中市○區○○段○○○○○ ○○○○○○ ○○○○○○ ○○○○○○ ○號土地（下稱系爭4 筆土地）興建未辦理保存登記之房屋（下稱原房屋）而為事實上處分權人，原房屋為1 層土造房屋，原房屋之稅籍登記於82年間以繼承為原因登記為訴外人賴阿好（賴茂盛長女），但當時原房屋已遭拆除，目前門牌號碼為臺中市○區○○○路○○號之建物（下稱系爭房屋）係於70年間，由訴外人賴志宗（賴阿好之子）以申請就地整建為由興建加強磚造2層房屋（未辦保存登記），賴志宗為事實上處分權人，戴大勳於85年間，因「買賣贈與分割繼承」取得系爭房屋之事實上處分權，並於92年間在系爭房屋加蓋鋼鐵造之第3 層。因此，兩造間之不定期租地建屋契約原始成立之日期為26年間，雖未明定租賃期限，然依契約目的及探求當事人真意，應為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。又系爭房屋原始建材為「木竹磚土造」，屋齡迄今已逾83年，超過建材合理使用年限甚久，被告雖將原有木竹磚土造建材部分拆除，並於70年間更換建材改建為加強磚造房屋，但系爭房屋係以強化材質與結構、避免倒塌為施工目的，除去補強部分，系爭房屋早因年久使用造成自然耗損而毀壞，應認已達不堪使用之程度，且系爭房屋已仍有結構安全之虞。因此，原告依土地法第103 條第
1 款規定，先以豐原郵局712 號存證信函向被告為終止不定期租地建屋契約之意思表示，並再以起訴狀繕本送達作為終止之意思表示。
⒉兩造間之不定期租地建屋契約已經原告合法終止，系爭房屋
即無正當法律權源占用系爭4 筆土地，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告將系爭房屋拆除，並將系爭土地占用部分返還原告。又戴大勳生前將系爭房屋出租予被告林子翔，系爭房屋現由被告林子翔占有使用，因此，一併請求被告林子翔自系爭房屋遷出。
㈡備位訴訟：
系爭房屋於26年間建造完成，兩造間不定期租地建屋契約自26年間即已存在，原告於108 年提起本件訴訟，系爭房屋之存續期間達83年，已超過20年以上，因此，原告類推適用民法第833 條之1 規定，請求本院斟酌系爭房屋之種類、性質及利用狀況等情形，酌定兩造不定期租地建屋契約之存續期間。
㈢請求法院判決：
⒈先位聲明：如主文所示。
⒉備位聲明：請求本院類推適用民法第833 條之1 之規定，酌定兩造不定期租地建屋契約之存續期間。
二、被告部分：㈠被告戴徐麗華、戴俊豪抗辯：
⒈先位部分：
①原房屋為1 層土造房屋，至70年間因配合都市○○○○道路
而拆除，經賴志宗向臺中市政府工務局申請就地整建核准後，重新整建為系爭房屋，屋齡迄今僅38年。又固定耐用資產年數表與現存房屋是否達不堪使用之程度，兩者無必然關係，且應以系爭房屋興建時之耐震法規，判斷系爭房屋是否仍為堪用，則系爭鑑定報告僅以耐用年限推斷系爭房屋已屆使用期限，並以88年921 大地震後修訂調整之耐震法規及安全係數為標準，判定於70年間完工系爭房屋之耐震程度，均非可採。故系爭房屋尚未達不堪使用之情形，兩造間不定期租地建屋契約，不符土地法第103 條第1 款規定，因此，兩造不定期租地建屋契約並未消滅，系爭房屋並非無權占有系爭
4 筆土地，原告請求拆除系爭房屋並返還占用部分之土地，為無理由。
②原告於70年間即知悉賴志宗將原房屋拆除重建，未提出異議
或收回土地，並持續收取租金30餘年，足見原告當時係同意賴志宗拆除重建，然原告與賴志宗是否另成立不定期租地建屋契約，而戴大勳取得系爭房屋之事實上處分權後，是否再與戴大勳成立不定期租地建屋契約或僅契約承受，原告均未說明，因此，原告以豐原郵局712 號存證信函及起訴狀繕本之送達，作為終止兩造不定期租地建屋契約之意思表示，因其終止之意思表示主體、內容無法確定，終止並非合法，被告仍非無權占有。
⒉備位部分：兩造間之不定期租地建屋契約，於實體法上，其
契約應屬債權性質，與地上權屬物權之性質不同；於訴訟法上，因不定期租地建屋契約所生之返還請求為給付之訴，而依民法第833 條之1 規定酌定地上權存續期間，為變更原物權之內容之形成之訴。故兩造間之不定期租地建屋契約與地上權之性質相異，原告自不得於本件類推適用民法第833 條之1 規定。
⒊請求法院判決：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告林子翔未於言詞辯論期日到場，僅以書狀略以：
⒈原告所有之系爭4 筆土地收回重建前1 個月解除租賃關係及遷出，並請求被告林子翔免予出庭答辯。
⒉請求法院判決：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經本院整理並簡化兩造不爭執事項及爭執事項如下（經本院採為判決之基礎）：
㈠不爭執事項：
⒈原房屋坐落於系爭4 筆土地，原為1 層土造房屋，由賴茂盛
向原告之被繼承人承租系爭4 筆土地興建而為所有權人，原房屋之稅籍登記於82年間以繼承為原因登記為賴阿好（賴茂盛長女），但當時原房屋已遭拆除。臺中市○區○○○路○○號建物（系爭房屋）於70年間，由賴志宗（賴阿好之子）以申請就地整建為由興建（未辦保存登記）為加強磚造2 層房屋，賴志宗為其所有權人，戴大勳於85年間，因「買賣贈與分割繼承」取得系爭房屋之事實上處分權，再於92年間就系爭房屋加蓋鋼鐵造之第3 層。
⒉原告與戴大勳間原就系爭4 筆土地有租賃關係存在。被告戴
大勳將系爭房屋出租予被告林子翔，系爭房屋現由林子翔占有使用。
㈡本件之爭點：
⒈原告與賴志宗有無於70年間另以興建系爭房屋而就系爭4 筆
土地成立租賃契約？⒉原告先位主張依據土地法第103 條第1 款規定，系爭契約已
達依契約性質或訂約目的之合理使用年限而已消滅，有無理由？是否可依民法第767 條第1 項請求返還？⒊原告備位主張類推適用民法第833 條之1 酌定兩造不定期租
地建屋契約存續期間，有無理由？
四、得心證之理由：㈠原告與賴志宗、戴大勳已分別就系爭房屋占有之系爭4 筆土地成立租賃契約：
原房屋坐落於系爭4 筆土地，原為1 層土造房屋，由賴茂盛向原告之被繼承人承租系爭4 筆土地興建而為所有權人，原房屋之稅籍登記於82年間以繼承為原因登記為賴阿好（賴茂盛長女），但當時原房屋已遭拆除。系爭房屋於70年間，由賴志宗（賴阿好之子）以申請就地整建為由興建（未辦保存登記）為加強磚造2 層房屋，賴志宗為其所有權人，戴大勳於85年間，因「買賣贈與分割繼承」取得系爭房屋之事實上處分權，再於92年間，於系爭房屋加蓋鋼鐵造之第3 層等情，為兩造所不爭執（見上開不爭執事項⒈），應可認定為真實。原告於系爭房屋興建後，先後向賴志宗（71年至73年間）、賴志宗與戴賴玉雲（74年）、戴大勳（75年後迄今）收取租金並開立收據，有歷年租金收據、存證信函在卷可憑（見本院卷二第69頁至第101 頁），故原告於系爭房屋興建後，分別與賴志宗、賴志宗與戴賴玉雲、戴大勳就系爭房屋占有之系爭4 筆土地存有租賃關係之情，應可認定。
㈡系爭基地租賃契約已合法終止：
⒈按租用建築房屋之基地，契約年限屆滿時，出租人得予收回
，觀諸土地法第103 條第1 款規定至明。次按未定有期限之租地建屋契約，或雖定有期限，惟因出租人於租期屆滿時，未表示反對繼續租賃之意思，依民法第451 條規定視為以不定期限繼續契約者，由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的，依其契約之目的探求當事人之真意，契約之期限，應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院104 年度台上字第559 號判決意旨參照）。
⒉經本院囑託臺中市大臺中建築師公會就系爭房屋是否已不堪
使用一事為鑑定，鑑定結果：系爭建物現為加強磚造式之地上2 層（頂樓增建鋼鐵造構造物1 樓）建築物，系爭房屋以現況之房屋耐用年限及現場取樣之混凝土抗壓強度試驗之結果，以房屋之現況面臨未來重大地震災害之發生，恐有結構安全之虞（系爭房屋之混凝土強度110kgf/ 平方公分，已無法滿足現行設計混凝土強度210kgf/ 平方公分最低之需求，已呈現混土強度衰減之現象），如經專業技師進行維修、改善與補強，必涉及建築物之主要結構之變動，依據現行最新建築技術規則相關條文檢討申請極有可能無法取得合法建造執照，並且需耗費大量補強經費，現行標的物已使用39年（法定耐用35年），本案標的物位置鄰接車籠埔斷層，建議本案如為確保使用年限及安全，應為拆除重建較為適當（見臺中市大臺中建築師公會109 年5 月14日中市大臺中建師鑑字第244 號）。故已足認系爭房屋於系爭鑑定報告作成時之
109 年5 月14日確達已不堪使用之狀態。⒊系爭基地租賃契約乃訂有不確定期限之租賃契約，依據上開
說明，係以系爭房屋不堪使用為期限。而系爭房屋自109 年
5 月14日確達已不堪使用之狀態，已如上述，故系爭基地租賃契約於109 年5 月14日期限顯已屆至而失其效力。
㈢原告得請求被告戴徐麗華、戴俊豪拆除系爭房屋，並請求被告3 人將系爭4 筆土地返還原告：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、中段定有明文。按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。倘房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，固得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出（最高法院102 年度台上字第232 號號判決意旨參照）⒉系爭基地租賃契約訂有以系爭房屋不堪使用之不確定期限，
而系爭房屋於109 年5 月14日確已達不堪使用狀態，故系爭基地租賃契約之期限已屆至而失其效力，已如上述，則自
109 年5 月14日起被告戴徐麗華、戴俊豪就系爭基地租賃契約之基地即系爭4 筆土地已無合法占用權源。依據上開規定，原告自得請求被告戴徐麗華、戴俊豪將系爭房屋坐落系爭
4 筆土地如附表所示部分拆除，並將土地返還原告；戴大勳原將系爭房屋出租予被告林子翔，系爭房屋現由被告林子翔占有使用，為原告及被告戴徐麗華、戴俊豪，且經本院到場勘驗屬實，上情亦可認定。被告林子翔占有系爭土地對於原告而言，並無正當使用權源，故原告請求被告林子翔遷出占用系爭4 筆土地之系爭房屋，亦屬有據。
五、綜上所述，原告先位依民法第767 條第1 項前段規定請求被告林子翔自系爭房屋遷出，並請求被告戴徐麗華、戴俊豪應將系爭房屋如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ部分拆除，並將占用土地交還予原告，均有理由，應予准許。又本院已依先位之訴准許原告之請求，則原告備位請求，自無庸再行審酌，併此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，因此分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。
八、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第2 項。
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
民事第三庭 法 官 黃 杰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 3 日
書記官 盧弈捷附表（臺中市中山地政事務所複丈日期108 年6 月6 日之土地複丈成果圖，下稱附圖）┌────┬────────┬──┬─────┬──────┬────────┐│被 告│ 占用土地 │附圖│ 占用面積 │占用房屋 │備註 ││ │ │編號│(平方公尺)│ │ │├────┼────────┼──┼─────┼──────┼────────┤│ │臺中市○區○○段│(Ａ)│ 63 │加強磚造3 樓│門牌號碼：臺中市││ │21-62地號 │ │ │鐵皮屋○ ○○區○○○路○○號││ ├────────┼──┼─────┼──────┼────────┤│ │臺中市○區○○段│(Ｂ)│ 1 │加強磚造3 樓│門牌號碼：臺中市││戴徐麗華│21-66地號 │ │ │鐵皮屋○ ○○區○○○路○○號││ ├────────┼──┼─────┼──────┼────────┤│戴俊豪 │臺中市○區○○段│(Ｄ)│ 1 │加強磚造3 樓│門牌號碼：臺中市││ │21-60地號 │ │ │鐵皮屋○ ○○區○○○路○○號││ ├────────┼──┼─────┼──────┼────────┤│ │臺中市○區○○段│(Ｅ)│ 1 │加強磚造3 樓│門牌號碼：臺中市││ │21-67地號 │ │ │鐵皮屋○ ○○區○○○路○○號││ ├────────┴──┼─────┴──────┴────────┤│ │總計 │ 66 │└────┴───────────┴─────────────────────┘