臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第865號原 告 戴銘威被 告 高嘒鎂上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國108 年5 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○區○○路○段○○號、臺中市○區○○路○○○號房屋全部遷讓返還予原告，並將運貨菜電梯拆除恢復原狀，廣告招牌拆除。並將登記於前開房屋之工商登記及稅籍遷出。
被告應給付原告新臺幣肆拾柒萬壹仟叁佰捌拾陸元，並自民國一零八年五月一日起至遷讓交屋日止，按月給付原告壹拾伍萬零柒佰叁拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾玖萬捌仟叁佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰柒拾玖萬肆仟玖佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾伍萬柒仟壹佰貳拾捌元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣肆拾柒萬壹仟叁佰捌拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。本件原告起訴時訴之聲明第三項原為「被告應給付原告新臺幣（下同）601,993 元，並自民國108 年1 月17日起至遷讓交屋日止，按月給付原告165,731 元」，嗣於10
8 年5 月27日言詞辯論時變更為「被告應給付原告1,016,18
6 元，並自108 年5 月1 日起至遷讓交屋日止，按月給付原告165,731 元」，核屬擴張應受判決事項之聲明，依前揭法條規定，應予准許。
二、原告主張：㈠原告於民國107 年3 月21日簽訂租賃契約（下稱系爭民族路
租約），約定將原告所有坐落臺中市○區○○路○○○ 號房屋（下稱系爭民族路房屋），出租與被告每月租金23,000元，租賃期間為自107 年5 月1 日起至108 年6 月30日止。
㈡原告原與訴外人環球美食有限公司簽約（下稱環球公司），
將原告所有坐落臺中市○區○○路○段00號（下稱系爭中華路房屋），出租與環球公司，嗣因該公司未繳房租，原告欲終止租約，被告表示願繳納租金繼續經營，是被告自107 年
8 月起由被告繳納租金，原告並於107 年10月12日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭中華路租約），出租系爭中華路房屋與被告，租期自107 年10月15日起至108 年6 月30日止。並於系爭租約第16條第4 點約定「房租延期1 天罰金50
0 元，以30天為限，不得跨月，否則視同違約終止。」。另約定每月租金145,000 元，但兩造另私下約定扣除扣繳稅額及健保等費用後，每月給付127,731 元。其餘水、電、瓦斯及管理等費用，均由被告自行負擔。被告自107 年1 月起陸續有遲繳、欠繳租金情事，原告乃於108 年1 月4 日寄發存證信函，兩造同意自該日起終止系爭2 租約。惟被告自107年9 月迄今，陸續繳納房租共384,462 元，至108 年4 月30日止，被告尚積欠房租及相當於租金之不當得利，共821,38
6 元，另系爭民族路租約約定之押租金46,000元被告尚未給付。被告前以存證信函通知被告限期繳清及搬遷，並表明終止租約，然被告均置之不理。是原告已終止租約，被告自應遷讓返還系爭房屋予原告，且被告已經原告終止系爭租約，其使用系爭房屋，自屬無法律上原因，受有利益，致生損害於原告，被告自應給按月給付原告相當於租金之不當得利。另兩造在系爭中華路租約簽訂前，以LINE通訊軟體對話約定若被告遲繳房租，應支付月利率6 ％之罰金，在系爭中華路租約簽訂後，則應依系爭中華路租約第16條第4 點給付罰金，經計算被告共應給付148,800 元罰金。
㈡訴之聲明：⑴被告應將臺中市○區○○路○段00號、臺中市
○區○○路○○○ 號房屋全部遷讓返還予原告，並將運貨菜電梯拆除恢復原狀，廣告招牌拆除。並將登記於前開房屋之工商登記及稅籍遷出。⑵被告應給付原告1,016,186 元，並自
108 年5 月1 日起至遷讓交屋日止，按月給付原告165,731元。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠就系爭中華路房屋之每月租金為12,731元、系爭民族路房屋
之每月租金為23,000元等情不爭執。且被告已繳納之金額為384,462 元亦不爭執。惟原告主張本件有罰金之部分，被告不清楚原告之計算方式。且被告抗辯給付此罰金之部分，被告於107 年10月12日簽立兩造之租約時，即已表明不願簽立該條500 元罰金之約定，然原告稱若被告不簽，原告即不願出租系爭房屋，於此脅迫情形下，被告始簽立租約，且當時被告已無力繳納租金，加計此罰金之部分，實係雪上加霜。綜上，被告對原告主張之房租金額不爭執，然押租金應予抵銷，罰金部分應不得請求等語置辯。
㈡答辯聲明：原告之訴駁回。
四、兩造經本院試行整理並簡化爭點，就下列事項均不爭執：㈠原告與被告於107 年3 月21日簽訂租賃契約，約定將原告所
有坐落臺中市○區○○路○○○ 號房屋出租與被告，每月租金23,000元，租賃期間為107 年5 月1 日至108 年6 月30日。
㈡原告原本與訴外人環球美食有限公司簽約，將原告所有坐落
臺中市○區○○路○段00號房屋出租與環球美食有限公司，後來因該公司未繳房租，原告要終止契約，被告表示願意繳納租金繼續經營，所以從107 年8 月起，由被告繳納租金，原告另與被告於107 年10月12日簽訂租賃契約，約定將原告所有坐落臺中市○區○○路○段00號房屋出租與被告，租賃期間為107 年10月15日至108 年6 月30日，契約第十六條第
4 點並約定「房租延期壹天罰金伍佰元，以參拾天為限，不得跨月，否則視同違約終止」。租金部分租賃契約約定每月租金145,000 元，但兩造另私下約定扣除扣繳稅額及健保等，每月給付127,731 元。
㈢因被告自107 年1 月起陸續有遲繳、欠繳租金情事，原告乃
於108 年1 月4 日寄發存證信函，兩造同意自該日起終止上開兩租賃契約。
㈣被告自107 年9 月至今，陸續繳納房租共384,462 元，至10
8 年4 月30日止，被告尚積欠房租及相當於租金之不當得利共計821,386 元（150,731*8-384,462 ）。
五、本院之判斷：㈠原告依租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告拆
除電梯、招牌後，返還民族路及中華路房屋，並將設立於房屋內的公司、稅籍遷出，有無理由？⒈原告主張其與被告簽訂系爭民族路、中華路租約，然被告陸
續有遲繳、欠繳租金情事，原告乃於108 年1 月4 日寄發存證信函，兩造同意自該日起終止上開兩租賃契約等情，為兩造所不爭執，並有系爭中華路租約、民族路租約、存證信函、系爭中華路、民族路房屋登記謄本在卷可稽（見本院卷第19至37、115 至147 頁），堪認屬實。
⒉按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條
前段定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，亦為民法第767 條第1 項前段所明定。系爭兩租約均已解除，業如前述，兩造間就系爭房屋租賃關係歸於消滅，原告請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還，即屬有據，應予准許。又返還租賃物應依照交付時之原狀返還，查系爭中華路租約第十六條第1 、2 點已經約定返還房屋時應將廣告招牌及貨菜電梯拆除恢復原狀，且屋內設有他人稅籍或公司登記，則不免常收到各種文件，若該他人或公司有積欠債務，甚至可能有誤遭強制執行之風險，應已妨礙屋主之所有權，自屬承租人返還房屋時應回復之事項，系爭民族路房屋設有天下滋味有限公司、系爭中華路房屋設有環球美食有限公司中華分公司，有登記資料附卷可按（見本院卷第87至95頁），故應由被告將廣告招牌、電梯除去並將公司登記及稅籍遷出，原告此部分請求，亦屬有據。
⒊被告雖稱其因本院另案強制執行，查封系爭房屋內動產交由
其保管，但其無他處可以放置，無法騰空房屋返還，且無經濟能力拆除廣告招牌、電梯及遷出各項登記云云。查本院10
7 年度司執助字第3841號案件確實有查封動產一批並由被告保管，業經本院調閱該案卷宗查明屬實，但並未強制必須放在系爭房屋，被告可另尋他處放置，不能以此主張無法返還房屋，另無經濟能力拆除廣告招牌、電梯及遷出各項登記等情，亦非免除其回復原狀義務之法律上理由，被告此部分辯解，均不足採。
㈡原告請求被告應給付原告1,016,186 元，並自108 年5 月1
日起至遷讓交屋日止，按月給付原告165,731 元。有無理由？⒈原告上開請求被告給付之金額，分別為：⑴至108 年4 月30
日為止欠繳之租金及相當於租金之不當得利821,386 元。⑵罰金148,800 元。⑶系爭民族路租約尚未交付之押租金46,000元。自108 年5 月1 日起按月給付之金額則包含：⑴相當於租金之不當得利150,731 元。⑵罰金15,000元。本院分述如下。
⒉被告應本於租約給付租金於原告，且其於租賃關係消滅仍未
遷讓房屋，屬無權占有，依社會通念仍獲有相當於租金數額之利益，而被告自107 年9 月至108 年4 月30日止，陸續繳納房租共384,462 元，尚積欠房租及相當於租金之不當得利共計821,386 元，為兩造所不爭，被告雖主張以押租金抵銷之。惟按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查被告依照系爭中華路租約給付原告押租金405,000 元，且依系爭中華路租約第四條約定於扣除被告應負擔之欠租後方需返還，是兩造亦約定可以扣除欠租，故依前揭最高法院判決意旨，押租金應已發生抵充效力，故至108 年4 月30日止原告就欠繳租金及相當於租金之不當得利所能請求之金額為416,386 元（821,386-405,000 ），而此押租金既已抵充，被告無須再主張抵銷，附此敘明。而自108 年5 月1 日至被告返還上開二房屋之日，被告仍持續獲有相當於租金數額之利益，此二房屋每月租金共計150,731 元，故原告請求被告自108 年5 月1 日至返還上開二房屋之日止每月給付150,731 元，為有理由。
⒊罰金部分：
⑴原告主張在107 年10月12日系爭中華路租約簽訂前，兩造曾
以LINE通訊軟體約定若遲繳房租，應給付每月租金額月利率6%之罰金，故107 年8 月至107 年10月12日遲繳之房租依此約定應給付罰金云云。被告則辯稱：當初LINE中所說的利息就是罰金，但其認為是年利率6%，如果月利率6%等於是高利貸等語。查依兩造提出之對話記錄，107 年8 月12日被告固表示「我同意利息6%」（見本院卷第107 頁），但107 年9月3 日原告向被告追討8 月份罰金時，被告立即表示「利息好像不是這樣」（見本院卷第171 頁），是雙方約定時並未載明是年利率或月利率，被告在原告第一次催討時立即表示利息計算有異，足見被告辯稱其以為是年利率等語，應可採信。兩造就此違約金之契約應以年利率計算或月利率計算，契約重要之點意思並未一致，依民法第153 條第1 項反面解釋，應認契約並未成立，原告依此要求罰金，並無理由。
⑵原告主張107 年10月12日系爭中華路租約簽訂後，依租約第
十六條第4 點「房租延期壹天罰金伍佰元，以參拾天為限，不得跨月」，被告應給付罰金等語。被告雖辯稱：簽約公證時我有猶豫，原告說如果我不簽，就不租給我，所以我是被脅迫之下簽約的，我要撤銷原本罰金部分的意思表示云云（見本院卷第167 頁）。然原告為系爭中華路房屋所有權人，本得自由決定以何種條件與他人簽約，其要求簽立上開違約金條款否則不願出租，亦屬其權利之正當行使，並無違法，亦非脅迫。且系爭中華路租約業經公證，公證人亦需與兩造會談方能公證，原告亦無可能對被告為何脅迫行為，被告主張遭脅迫簽立上開條款，並無理由。原告得依此約定請求違約金。
⑶被告自107 年1 月起即有遲繳租金情事，為兩造所不爭，但
此罰金條款為107 年10月12日簽訂，只能自該日起算。又依兩造前揭約定，此罰金係房租延期之罰金，故每月房租遲繳即開始計算罰金，但以30日為限，不能跨月累積至次月。依此原告就107 年10月份房租延期可請求10,000元罰金（12日至31日共20日，雖未滿30日，但不能跨月計算，故只有20日，每日500 元，500*20 =10,000），107 年11、12月、108年1 月房租延期均可請求15,000元罰金（無論大月、小月均以30日為限，每日500 元，500*30=15,000 ）。而系爭兩租約均於108 年1 月4 日終止，此後被告即無給付房租之義務，自無房租延期可言（未交還房屋之不當得利只是數額與租金相同，並非租金），故108 年2 月之後原告即不能再請求罰金。依此計算原告可請求之罰金總額為55,000元（計算式10,000+15,000*3 ）。原告計算之金額，就107 年10月份跨月計算，107 年11、12月份、108 年1 月份則均超過30日計算，另就108 年2 、3 、4 月份均有請求罰金（見本院卷第
157 至159 頁），與上開罰金之約定不符，就超過55,000元部分，均無理由。
⑷原告另請求被告自108 年5 月1 日至被告返還上開二房屋之
日，每月給付15,000元之罰金，但108 年2 月之後原告即不能再請求罰金，業如前述，此部分請求亦無理由。
⒋系爭民族路房地押租金部分：
按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者。其交付押租金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之用，故押租金契約為另一契約，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件（最高法院65年台上字156 號判例、72年度台上字第4885號判決要旨參照）。兩造於系爭民族路租約固有約定被告應於開始營業或登記時補繳押租金46,000元（見本院卷第141 頁），但依前開最高法院見解，此押租金約定為租賃契約以外另一契約，且為要物契約，需於金錢交付方始成立，本件既然尚未繳付押租金，則此部分契約並未成立。且所謂押租金，依其性質與內容，乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。本件租賃契約已經終止，且兩造正因房屋返還等問題訴訟中，押租金之給付顯然不可能達到原本之目的，故本件原告在租賃關係已終結情況下，請求承租人即被告給付尚未給付之押租金，並無理由。
⒌由上所述，原告請求被告給付471,386 元（416,386 租金及
相當於租金之不當得利+55,000 罰金＝471,386 ）及自108年5 月1 日至返還上開二房屋之日止每月給付150,731 元，為有理由。逾此部分之請求為無理由。
六、綜上所述，原告請求被告應將臺中市○區○○路○段00號、臺中市○區○○路○○○ 號房屋全部遷讓返還予原告，並將運貨菜電梯拆除恢復原狀，廣告招牌拆除。並將登記於前開房屋之工商登記及稅籍遷出。及請求被告給付471,386 元及自
108 年5 月1 日至返還上開二房屋之日止每月給付150,731元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
七、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
八、本件原告陳明願供擔保，請求准予宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准許之。另依民事訴訟法第392 條第
2 項規定，依職權宣告被告提供相當擔保金額後，得免為假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 6 月 10 日
民事第五庭 法 官 王奕勛上正本照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 10 日
書記官 顏督訓