臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第894號原 告 蔡孟桂訴訟代理人 洪瑞霙律師被 告 張文廷上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年5 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將臺中市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號房屋遷讓返還予共有人全體。
被告應給付原告新臺幣21萬元。
被告應自民國108 年4 月10日起至返還第1 項房屋之日止，按月於每月10日給付原告新臺幣3 萬5000元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項，於原告以新臺幣13萬7000元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第2 項，於原告以新臺幣7 萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第3 項，於判決確定前清償期已屆至部分，原告按月以新臺幣1萬1700元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、被告張文廷經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條（附錄1 ）各款所列情形，本院依原告蔡孟桂之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠原告為坐落臺中市○○區○○段○○○○○號房屋（門牌號碼臺
中市○○區○○路○○○ 號，下稱系爭房屋）共有人之一，因與其他兄弟姊妹繼承而共有。兄弟姊妹間推由原告為出租人，將系爭房屋出租給被告使用。
㈡被告長期未繳租金，已積欠房租共計新臺幣（下同）13萬元
。雙方乃於民國107 年11月18日重新簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自107 年12月10日至108 年12月10日，每月租金3 萬5000元，應於每月10日前繳納。被告並承諾所積欠租金13萬元部分，願意分期於107 年11月30日清償6 萬5000元，107 年12月30日清償6 萬5000元；另於107 年12月30日繳納第1 期房屋租金3 萬5000元。但是被告僅於107 年12月5 日轉帳清償6 萬元，此後就沒有再給付分毫。㈢本件計算至108 年3 月10日為止，被告仍積欠前未清償租金
餘額7 萬元（13萬元扣除已經轉帳的6 萬元），及依系爭租約應支付的4 個月租金14萬元，合計21萬元。
㈣依民法第440 條第1 項及第2 項規定，遲付租金達2 個月以
上，得終止租約。因被告積欠租金，原告已經於108 年1 月10日以郵局存證信函催告，被告應連同前已欠租金7 萬元及
107 年12月份、108 年1 月份租金各3 萬5000元，合計14萬元，於7 日內給付給原告，但被告置之不理。被告欠租已經逾2 個月以上，原告乃依民法第440 條之規定，以律師函通知被告終止系爭租約，並再以本起訴狀重申終止系爭租約的意思表示。依民法第455 條、第767 條、第821 條之規定，原告終止系爭租約後，得本於全體共有人的利益，請求被告遷讓返還系爭房屋。
㈤原告合法終止系爭租約後，被告繼續占用系爭房屋，並無法
律上權源，其因此獲有相當於租金的不當得利，並致原告受有損害。依民法第179 條規定，原告得請求被告給付自108年4 月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金的不當得利3 萬5000元。
㈥請求法院判決：⒈被告應將系爭房屋遷讓返還予原告及其他
共有人全體。⒉被告應給付原告21萬元，並自108 年4 月10日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月10日給付原告3 萬5000元。⒊前2 項請求，原告願提供擔保，請准予宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，也沒有提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、原告主張的事實，已經提出系爭房屋第一類登記謄本、系爭租約契約書、郵局存證信函及回執、系爭房屋房屋稅繳款書、系爭房屋照片為證（見本院卷第27至51頁、第67至69頁、第73至75頁）。而被告已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，也沒有提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定（附錄2），應視同自認，本院調查上開事證後，堪信原告的主張為真實。
五、承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達2 個月之租額，不得依前項之規定終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440 條第1 項、第2 項前段、第455條前段分別定有明文。本件原告主張被告因積欠達2 期以上之租金未繳納，經原告寄發存證信函予被告定7 日之相當期限催告被告支付欠租14萬元（含108 年1 月租金），另以律師函為終止系爭租約之意思表示，上開信函均經被告收受，因被告仍未於期限內支付，則系爭租約業經原告於108 年3月18日為合法終止（見本院卷第75頁，收受送達日），可以認定。系爭租約既已合法終止，被告占有系爭房屋即無法律上之權源，故原告本於系爭房屋共有人的地位，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予全體共有人，自屬有據，應予准許。另被告迄至108 年3 月10日止仍積欠租金21萬元，尚未支付，原告依系爭租約請求被告如數給付，於法有據，亦應准許。
六、無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文；又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例可資參照）。查系爭租約已經合法終止，自終止租約之翌日起即108 年3 月19日起雙方已無租賃關係，但被告仍無權占用系爭房屋，獲得相當於租金之利益，並致原告受有損害，自堪認定。審酌被告承租系爭房屋，每月租金為3 萬5000元，故原告主張受有相當於租金之損害應以每月3 萬5000元計算，應屬可採。從而，原告請求被告給付自108 年
4 月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3 萬5000元，亦屬有理由，應予准許。
七、綜上所述，原告依系爭租約，民法第455 條、第767 條、第
821 條、第179 條之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付21萬元租金，暨自108 年4 月10日至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3 萬5000元之不當得利，均屬有理由，應予准許。
八、本判決所命3 項給付判決之金額及價額合計逾50萬元，原告陳明願供擔保，聲請准予宣告假執行，核無不合。其中主文第1 項及第2 項部分，依民事訴訟法第390 條第2 項規定，酌定相當之擔保金額予以准許。另主文第3 項部分，係有關將來給付訴訟之判決。而有關財產權之將來給付訴訟之判決，可於債務清償期屆至前，宣告附條件之假執行，即於主文宣告於判決確定前如清償期已屆至，債權人預供擔保若干金額後得假執行（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會彙編第167-168 頁參照）。故此部分依原告聲請，為如主文所示附條件准許假執行之宣告。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條、第390 條第2 項（附錄3 、4 ），判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 13 日
民事第五庭 法 官 李嘉益以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 13 日
書記官 黃麗靜附錄：
1.民事訴訟法第386條（不得一造辯論判決之情形）有下列各款情形之一者，法院應以裁定駁回前條聲請，並延展辯論期日：
一、不到場之當事人未於相當時期受合法之通知者。
二、當事人之不到場，可認為係因天災或其他正當理由者。
三、到場之當事人於法院應依職權調查之事項，不能為必要之證明者。
四、到場之當事人所提出之聲明、事實或證據，未於相當時期通知他造者
2.民事訴訟法第280條 （舉證責任之例外－視同自認）當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。
當事人對於他造主張之事實，為不知或不記憶之陳述者，應否視同自認，由法院審酌情形斷定之。
當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第一項之規定。但不到場之當事人係依公示送達通知者，不在此限。
3.民事訴訟法第78條（訴訟費用負擔之原則）訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。
4.民事訴訟法第390條（應依聲請宣告假執行之判決）關於財產權之訴訟，原告釋明在判決確定前不為執行，恐受難於抵償或難於計算之損害者，法院應依其聲請，宣告假執行。
原告陳明在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無前項釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行。