臺灣臺中地方法院民事判決 108年度重訴字第133號原 告 周瑞訴訟代理人 陳盈壽律師複代理人 廖珮羽律師被 告 林文崇訴訟代理人 楊孟凡律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國109年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣1385萬元，及自民國107年11月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之14，由被告負擔百分之86。
本判決原告勝訴部分，於原告提供新臺幣461萬6667元得假執行，但被告提供新臺幣1385萬元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國104年4月間透過仲介向原告表達購買坐落南投縣○○鄉○○○段1239、1240-1、1240-2、1238、1241地號土地（下稱系爭1239、1240-1、1240-2、1238、1241地號土地，合稱系爭土地）之意願，原告即向其表達系爭土地與其他占用人有糾紛存在，被告表示其專門處理此類土地糾紛，要原告無庸擔心，兩造遂於104年5月15日就系爭12
39、1240-1、1240-2地號等3筆土地，以新臺幣（下同）1700萬元簽訂土地買賣契約書，另就系爭1238、1241地號等2筆農地，以400萬元簽訂土地買賣契約書。被告於買賣過程中即知悉土地有占用及借名登記糾紛，惟仍執意要求原告履約，並稱可處理後續法律問題，雙方遂陸續於104年7月23日、104年7月30日簽訂拆屋還地代理磋商協議書，原告同意各出資1000萬元及575萬元為磋商金（由買賣價金扣減），由被告處理系爭土地拆屋還地事宜。嗣因價金支付及過戶問題，兩造再於104年9月7日另立協議書（下稱系爭協議書），於第2條約定因系爭土地有占用糾紛，原告同意除已收取之買賣價金外，另再收取205萬元，其餘與原買賣契約價金差額1575萬元（計算式：2100萬元－訂金320萬元－205萬元＝1575萬元），原告同意不再向被告收取，供作被告處理占用糾紛磋商、和解、處理費用。並於第4條約定，若因本件買賣糾紛，致原告遭占用人或權利人提出民、刑事訴訟，相關律師費用，被告同意全額負擔。被告與原告簽訂買賣契約後，旋即將系爭土地移轉與訴外人陳文洪，賺取高額價差，卻因被告遲未與全部占用人磋商達成和解，致原告遭占用人提出諸多訴訟，且至今被告僅與訴外人周清河1人達成拆遷補償協議230萬元，兩造簽訂系爭協議書迄今已長達4年餘，應可認被告無依原約定履行之意願，與當初約定被告應處理占用糾紛，原告始同意不再收取買賣價金餘額之停止條件，尚未成就，條件既未成就，原告自得依買賣契約約定，向被告請求買賣價金餘額1575萬元。另原告因與被告為本件買賣遭占用人提出之民、刑事訴訟共8件，律師委任費用共40萬元，原告依系爭協議書第4條約定，請求被告給付40萬元，自屬有據。又被告早已知悉系爭土地遭他人占用，日後會有拆屋還地糾紛，故被告辯稱原告應負權利瑕疵擔保責任云云，即屬無稽。而依系爭協議書第1條及第4條文義，原告請求之律師費用，均係因與被告為本件買賣遭占用人提出之民、刑事訴訟，被告辯稱屬系爭土地權利瑕疵所衍生訴訟，非本件買賣所生糾紛之相關律師費用，均屬無據等語。並聲明：被告應給付原告1615萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造約定買賣價金餘額1575萬元應用於磋商金，由被告代理向系爭土地之占用人進行拆屋還地之磋商事宜，而原告亦自承該磋商條件之性質為停止條件，於條件成就（即被告向占用人進行磋商）時，原告便不得向被告請求買賣價金餘額。被告買受系爭土地後，便由陳文洪向占用人進行協商，並先與占用人之一周清河達成拆屋還地之拆遷補償協議，另就尚未達成拆遷協議之其他占用人，亦提起拆屋還地之訴訟，被告既已就系爭土地遭占用糾紛進行磋商、和解、處理，則停止條件已成就，被告自無庸給付買賣價金餘額1575萬元。且依系爭協議書第2條之約定內容觀之，原告就本件買賣契約剩餘之價金請求權已拋棄，不得再向被告請求。系爭協議書第4條約定係「因本件買賣糾紛」，其真意應係指因系爭買賣契約所衍生之訴訟，而應解釋為「為處理系爭土地（不動產）買賣契約所生之爭議」其相關律師費用始由被告負擔，而非泛指系爭土地所衍生之訴訟之律師費用，均由被告負擔。原告遭土地占用人提告8件訴訟，刑事部分為侵占、背信；民事部分為損害賠償及塗銷地上權設定登記、塗銷所有權移轉登記，前開訴訟均為占用人提告爭執原告並無系爭土地之處分權，而非爭執本件買賣有無效或得撤銷之事由，換言之，前開訴訟為系爭土地權利瑕疵所衍生之訴訟，而非本件買賣所生糾紛之相關律師費用，原告本應就系爭土地負權利瑕疵擔保責任，該8件訴訟所生律師費用自應由原告自行負擔。又買賣契約中載明「本約標的上有未辦保存登記建物，並為他人無權占有，其拆遷事由由買方負責。」足見原告於簽立買賣契約時，向被告保證系爭1239、1240-1、1240-2地號土地上之建物為無權占有，被告信任原告始簽訂買賣契約，並承諾系爭協議書第4條約定事項，然上開建物並非無權占有，原告簽約時隱瞞事實，致遭他人提出民、刑事之告訴，原告已違反誠信原則，請求被告給付律師費用為無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執之事項
（一）兩造就坐落南投縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等3筆土地，以1700萬元簽訂買賣契約（原證1）。
（二）兩造就坐落南投縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○號等2筆農地，以400萬元簽訂買賣契約（原證2）。
（三）兩造曾分別於104年7月23日、同年月30日簽訂拆屋還地代理磋商協議書（原證3）。
（四）被告對於原告提出之證物形式上真正均不爭執。
（五）雙方約定原告收取買賣價金525萬元後，其餘與原買賣契約價金差額，原告同意不再向被告收取，供作被告處理占有糾紛磋商、和解、處理費用。
（六）被告已與共有人之一周清河達成拆遷補償協議，約定給付周清河拆遷補償費用總計230萬元。
（七）原告於104年9月11日將南投縣○○鄉○○○段1239、1240-1、1240-2、1238、1241地號土地移轉與被告指定之第三人陳文洪名下。並由第三人陳文洪對他共有人提出拆屋還地訴訟，業經南投地院105年度訴字第224號、臺灣高等法院臺中分院107年度上易字第385號民事判決在案。
四、本院得心證理由
（一）原告主張:兩造於104年5月15日簽立「土地買賣契約書」2份，約定由被告向原告買受系爭土地，買賣總價金為2100萬元，嗣於104年6月18日簽立附約；另於104年7月23日、同年月30日分別簽立「拆屋還地代理磋商協議書」各1份，約定由原告出資共1575萬元為磋商金，由被告代理向系爭土地之占用人及未辦保存登記之建物所有人進行拆屋還地之磋商事宜；兩造於104年9月7日簽立系爭協議書，其上記載被告知悉系爭土地遭他人占用，日後若有拆屋還地糾紛，全由被告負責處理，相關磋商、和解、處理費用亦由被告負擔，與原告無涉等語，為被告所不爭執，復有土地買賣契約書、拆屋還地代理磋商協議書、協議書等附卷可憑【見本院107年度沙司補字第1571號卷（下稱第1571號卷）第17-59頁】，堪信原告之上開主張為真實。
（二）另案臺灣高等法院臺中分院107年度上易字第385號民事判決認定：系爭土地係原告與其他共有人共有，而借名登記在原告名下，此有該案網路判決書影本在卷可憑。
（三）依兩造所簽訂之拆屋還地代理磋商協議書記載，拆屋還地磋商金為1575萬元，由買賣價金扣減。惟被告迄今僅對占有人周清河以230萬元達成補償協議，而對其他共有人未達成協議，而系爭土地移轉於訴外人陳文洪，陳文宏訴訟請求拆屋還地遭法院判決駁回（臺灣高等法院臺中分院107年度上易字第385號判決），依兩造之約定被告應處理占用糾紛，原告始同意不收取該部分之買賣價金，然依上開臺中高分院之判決，被告顯然已無法完成該部分約定，是原告自得依買賣契約約定請求被告支付該部分買賣價金1575萬元。惟兩造均不爭執被告應支付周清河230萬元【見不爭執事項（六）】，經扣除後原告得請求之買賣價金為1345萬元。原告在此範圍之請求為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，無理由，不應准許。
（四）依兩造所訂之系爭協議書（見第1571號卷第59頁）第四條約定：「若因本件買賣糾紛，致乙方（指原告）遭占用人或權利人提出民、刑事訴訟，相關律師費用，甲方（指被告），同意全額負擔。..」。查，原告因系爭土地遭共有人提出民刑事訴訟8件，支出律師費用40萬元，有收據為證（見第1571號卷第61頁），並為被告所不爭執，惟被告辯稱:此非因本件買賣契約所生之訴訟云云。經查，系爭土地係共有人借名登記在原告名下，已如前述，則共有人因原告出售系爭土地而對原告提出民刑事訴訟，自是因本件買賣糾紛所引起，被告所辯自無可採。則原告請求被告給付律師費用40萬元，自應准許。
五、綜上，原告依據系爭買賣契約、系爭協議書之法律關係請求被告給付1385萬元（1345萬元＋40萬元＝1385萬元），及自起訴狀繕本送達翌日即107年11月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。致原告敗訴部分其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張，核與本件判決結論不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 4 月 7 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 7 日
書記官 張玉楓