臺灣臺中地方法院民事判決 108年度重訴字第244號原 告 陳奕銘法定代理人 楊絡幀訴訟代理人 蔡芳宜律師被 告 陳活桐訴訟代理人 楊玉珍律師複代理人 黃文進律師上列當事人間請求履行買賣契約等事件，本院於民國108年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將其所有坐落於臺中市○○區○○段○○○號土地（權利範圍2 分之1 ）之土地所有權，移轉登記權利範圍各4 分之1 予原告、訴外人楊絡幀。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求被告應將其所有坐落於臺中市○○區○○段○○○號土地（權利範圍2 分之1 ）之土地所有權，移轉登記權利範圍各4 分之1 予原告陳奕銘、楊絡幀。嗣於本院審理中更正為被告應將其所有坐落於臺中市○○區○○段○○○號土地（權利範圍2 分之1 ）之土地所有權，移轉登記權利範圍各4 分之1 予原告、訴外人楊絡幀。核其變更業經被告同意（詳本院卷第187 頁），與上開規定並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠緣被告於民國108 年1 月29日與原告簽訂不動產買賣契約書
（下稱系爭買賣契約），約定被告將其所有坐落臺中市○○區○○段○○○號土地（權利範圍2 分之1 ，下稱系爭土地），以總價新臺幣（下同）800 萬元出售予原告，原告並口頭指定訴外人即其法定代理人楊絡幀作為系爭土地權利範圍4分之1 之登記名義人；嗣原告之法定代理人楊絡幀分別於
108 年1 月31日、108 年3 月19日陸續將總價金800 萬元，依約存入有限責任臺中市第二信用合作社帳號為00000000000000號之不動產價金履約保證專戶，並於108 年3 月19日繳納系爭土地之土地增值稅共計1,476,371 元完竣。
㈡詎料，被告竟無故未交付土地所有權狀正本及印鑑證明予賴
仁蒞地政士，且未依約前往賴代書事務所用印，致系爭土地迄今仍無法辦理所有權移轉登記。嗣經原告以108 年4 月9日臺中雙十路郵局82號存證信函通知被告應依約交付土地所有權狀正本、印鑑證明乙份，並攜帶印鑑章至賴代書事務所用印，以便辦理土地所有權移轉登記等事項，然被告於收受前揭存證信函後，均置若罔聞，是原告爰依系爭買賣契約第
3 條及民法第348 條第1 項之法律關係，請求被告移轉系爭土地所有權予原告、訴外人楊絡幀等語。並聲明：被告應將其所有坐落於臺中市○○區○○段○○○號土地（權利範圍2分之1 ）之土地所有權，移轉登記權利範圍各4 分之1 予原告、訴外人楊絡幀。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈系爭土地雖另有共有人陳雅惠、陳淨秋，惟按土地法第34
條之1 第4 項優先購買權，並未如土地法第104 條第2 項設有「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」之規定，而僅具有債權之效力，是兩造間買賣契約之效力，尚不因被告未合法通知他共有人而生影響，從而，被告主張其尚未合法通知他共有人陳淨秋，是原契約效力仍不確定云云，洵非有理。
⒉被告雖主張其係以口頭通知共有人陳雅惠，且誤以公告現
值作為兩造間之買賣價金，是第一次通知不合法，並提出被證4 之存證信函為憑，然上開存證信函係在本件訴訟繫屬中寄發，且無法排除被告係為了不履行系爭買賣契約而要求訴外人陳雅惠配合行事，則第一次通知是否確實不合法，非無可議之處，被告之主張顯有權利濫用及違反誠信原則之情事。
⒊縱認被告第一次通知不合法，然訴外人陳雅惠於108 年5
月16日即已接獲臺中市中山地政事務所土地登記案件之駁回通知，依一般常理，應已知悉系爭買賣契約之事實，而訴外人陳雅惠卻遲至108 年7 月20日始與被告簽立買賣契約，未能於108 年5 月16日知悉系爭買賣契約事實之15日內行使優先承購權，其優先承購權亦應視為放棄，已生失權效果，則被告自不得再以訴外人陳雅惠已合法行使優先承購權為由，主張無再依約移轉系爭土地所有權各4 分之
1 予原告、訴外人楊絡幀之義務。
二、被告則以：㈠依系爭買賣契約第12條第1 項之約定：「一、本約標的物涉
及優先購買權，其優先購買權通知之義務由出賣人負責通知，…」等語，可知兩造就系爭土地持分買賣，涉及共有人優先承買權，且須由出賣人即被告負責通知其他共有人，則於其他共有人表示優先購買時，被告應無再依本件買賣契約履行之義務。又兩造於系爭買賣契約簽定時，原告從土地登記謄本、買賣契約書之內容亦知悉本件買賣之標的尚有其他共有人存在。
㈡被告於原告提起本案訴訟前，雖曾口頭詢問共有人陳雅惠是
否願意購買，經陳雅惠同意後，並與陳雅惠與被告訂立被證
1 之買賣契約，被告並依約履行，當下認為系爭土地共有人陳雅惠已合法優先購買，是被告自無再依系爭買賣契約履行之義務及必要。惟被告通知陳雅惠優先購買時，係誤以原告法定代理人告知以公告現值作為兩造之價金，當時即告知陳雅惠價金係依據公告現值計算價金，即為7,542,150 元（計算式：653 平方公尺×23,100元×1/2 ＝7,542,150 ），故被告前之通知顯未合法通知共有人陳雅惠，該通知應不生效力。
㈢被告乃於其後再次通知共有人陳雅惠兩造之買賣價金應為80
0 萬元，並詢問是否願意優先購買，共有人陳雅惠業於15日內先後以口頭及寄發被證4 之存證信函方式，通知被告表示願意以同一條件（含同一價格800 萬元）優先承買，並要求訂立買賣契約，雙方並已依被告出售於原告之同一買賣條件，就系爭土地持分簽立正式土地買賣契約書，則被告與共有人陳雅惠間就系爭土地持分，於優先承買人陳雅惠向被告表示通知行使優先承買權之時，雙方買賣契約即成立，且雙方並已簽立正式土地買賣契約書，是原承買人即原告自不得請求出賣之共有人即被告辦理系爭土地之所有權移轉登記，是原告請求被告辦理系爭土地持分所有權移轉登記云云，應無理由。
㈣退步言之，本件系爭土地除共有人有陳雅惠外，尚有共有人
陳淨秋，被告至今尚未合法通知其他共有人陳淨秋，系爭買賣契約效力自仍不確定。綜上，原告請求被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告及訴外人楊絡幀，並無理由等語，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告主張兩造於108 年1 月29日簽訂系爭買賣契約，約定被
告將其所有之系爭土地，以總價800 萬元出售予原告，原告並口頭指定訴外人即其法定代理人楊絡幀作為系爭土地權利範圍4 分之1 之登記名義人；嗣原告之法定代理人楊絡幀分別於108 年1 月31日、108 年3 月19日陸續將總價金800 萬元，依約存入有限責任臺中市第二信用合作社帳號為00000000000000號之不動產價金履約保證專戶，並於108 年3 月19日繳納系爭土地之土地增值稅共計1,476,371 元完竣等情，業經原告提出不動產買賣契約書、土地所有權買賣移轉契約書、不動產買賣價金履約保證書（編號：00000000-0）、合作金庫商業銀行匯款收據3 紙、臺中市地方稅務局土地增值稅繳款書等為證，被告對於上開事實並不爭執，惟辯稱：兩造於系爭買賣契約簽定時，原告從土地登記謄本、買賣契約書之內容亦知悉本件買賣之標的尚有其他共有人存在，雖曾口頭詢問共有人陳雅惠是否願意購買，經陳雅惠同意後，並與陳雅惠與被告訂立被證1 之買賣契約，被告並依約履行，當下認為系爭土地共有人陳雅惠已合法優先購買，是被告自無再依系爭買賣契約履行之義務及必要。惟被告通知陳雅惠優先購買時，係誤以原告法定代理人告知以公告現值作為兩造之價金，當時即告知陳雅惠價金係依據公告現值計算價金，即為7,542,150 元，故被告前之通知顯未合法通知共有人陳雅惠，該通知應不生效力。因此被告復再通知共有人陳雅惠兩造之買賣價金應為800 萬元，並詢問是否願意優先購買，經共有人陳雅惠於15日內通知被告表示願意以同一條件優先承買，並要求訂立買賣契約，雙方並已依被告出售於原告之同一買賣條件，就系爭土地持分簽立正式土地買賣契約書，則被告與共有人陳雅惠間就系爭土地持分，於優先承買人陳雅惠向被告表示通知行使優先承買權之時，雙方買賣契約即成立，且雙方並已簽立正式土地買賣契約書，是原承買人即原告自不得請求出賣之共有人即被告辦理系爭土地之所有權移轉登記，是原告請求被告辦理系爭土地持分所有權移轉登記等語，原告則否認共有人陳雅惠行使優先承買權合法，主張共有人陳雅惠並未於受通知後15日內以同一條件行使優先承買權等語。本件兩造既就兩造間成立系爭買賣契約未爭執，而系爭執系爭土地之共有人是否合法主張優先承買權，是本件應審究之爭點厥為：本件共有人陳雅惠行使優先承買權是否合法？被告可否依此拒絕履行契約？㈡按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購。土地法第34條之1 第4 項定有明文。而土地法第34條之1 第4 項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年臺上字第853 號判例意旨參照）。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之。查，被告固辯稱已通知共有人陳雅惠兩造之買賣價金應為800 萬元，共有人陳雅惠業於15日內通知被告表示願意以同一條件優先承買，並要求訂立買賣契約，雙方並已依被告出售於原告之同一買賣條件，就系爭土地持分簽立正式土地買賣契約書等語，並提出太平宜欣郵局108 年7 月17日000312號存證信函、108 年7 月20日土地買賣契約書為證。惟查，被告雖主張其係以口頭通知共有人陳雅惠，且誤以公告現值作為兩造間之買賣價金，是第一次通知不合法云云。然被告係本件契約之當事人，顯難認為被告不知與原告簽訂系爭買賣契約時之系爭土地之交易價格，是被告對於本件兩造間系爭買賣契約之買賣條件，應知之甚詳。是被告第一次通知共有人陳雅惠時，既對於其與原告間之買賣條件無不知悉之理，實難僅因被告與共有人簽訂如被證1 之土地買賣契約書之前，共有人陳雅惠對於原買賣條件應已知悉，僅係被告與共有人陳雅惠約定以土地公告現值作為買賣條件而已。是被告第一次通知共有人陳雅惠時應已合法，則共有人陳雅惠自僅得請求以系爭買賣契約之「同樣條件」訂立買賣契約。而依被證1 所示，被告與共有人陳雅惠係以系爭土地之公告地價7,542,150 元為買賣價格，顯與系爭買賣契約所約定之買賣價金800 萬元不符，自難認為共有人陳雅惠已合法行使優先承買權。是被告依此拒絕履行系爭買賣契約，實屬無據。
㈢次按本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：（一）他共
有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。土地法第34條之
1 執行要點第11條第1 項亦有明文。被告另辯稱：本件系爭土地除共有人有陳雅惠外，尚有共有人陳淨秋，被告至今尚未合法通知其他共有人陳淨秋，系爭買賣契約效力自仍不確定。綜上，原告請求被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告及訴外人楊絡幀，並無理由云云。再查，被告於本院命被告訴代於十日內提出本件有無於兩造簽訂買賣契約後，通知其餘土地共有人優先承買及如被證一之買賣契約時，答稱：沒有書面通知，是口頭通知。被告與陳雅惠訂立的契約即被證一的契約等語（見本院108 年6 月11日言詞辯論筆錄，本院卷第86頁）。而依系爭買賣契約第12條第1 項之約定，係由被告負通知共有人之責任（見本院卷第33頁），而被告表明已口頭通知其餘共有人優先承買後，又辯稱尚未合法通知其他共有人陳淨秋，則被告既能通知共有陳雅惠，參諸系爭買賣契約及土地登記簿謄本所載，本件原告、被告、共有人陳雅惠及陳秋靜均係設籍於「臺中市○區○○路○○巷○○號」，被告及共有人既均設籍於同戶籍，實難認有未能通知之情形，是被告此部分之辯解，亦屬無據。則被告既已合法通知其餘共有人陳淨秋，且共有人陳淨秋於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄，是共有人陳淨秋應已不得主張優先承買權，被告據此拒絕履行契約，尚屬無據。又被告復辯稱被告至今尚未合法通知其他共有人陳淨秋，系爭買賣契約效力自仍不確定云云，然被告應無尚未通知共有人陳淨秋之情形已如前述，且按土地法第34條之1 第4 項規定之優先承購權，出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任問題，對於出賣處分之效力，尚無影響（最高法院77年度臺上字第166 號民事裁判意旨參照）。是被告辯稱系爭買賣契約有效力未定之情形，亦屬無據。
㈣而本件原告已依系爭買賣契約於108 年1 月31日、108 年3
月19日陸續將總價金800 萬元，依約存入有限責任臺中市第二信用合作社帳號為0000000000 0000 號之不動產價金履約保證專戶，並於108 年3 月19日繳納系爭土地之土地增值稅共計1,476,371 元完竣，業經原告提出不動產買賣價金履約保證書（編號：00000000-0）、合作金庫商業銀行匯款收據
3 紙、臺中市地方稅務局土地增值稅繳款書等為證。則原告既已依約繳付價金，被告自應依約履行。是原告依契約之法律關係，請求被告應將其所有坐落於臺中市○○區○○段○○○號土地（權利範圍2 分之1 ）之土地所有權，移轉登記權利範圍各4 分之1 予原告、訴外人楊絡幀，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 8 月 27 日
民事第四庭 法 官 張清洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 27 日
書記官 游語涵