臺灣臺中地方法院民事判決 108年度重訴字第250號原 告即反訴被告 廖漢洲
柯素呅共 同訴訟代理人 羅宗賢律師被 告即反訴原告 賴朝宏訴訟代理人 李明海律師
梁鈺府律師複代理人 陳俊愷律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國109年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項:
壹、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱三七五減租條例）第26條第1項及第2項前段定有明文。本件原告以被告未實際在臺中市○○區○○○段○○○號土地（下稱系爭土地）自任耕作，且其土地使用之編定於民國103年5月因市地重劃自「耕地」變更為「建地」，而有租約無效或終止之事由，前向臺中市西屯區公所耕地租佃委員會申請調解，調解不成立後，由臺中市政府耕地租佃委員會調處，調處仍未成立，乃由臺中市政府耕地租佃委員會依前揭條規定移送本院審理，有臺中市政府民國108年4月17日府授地權一字第1080084588號函及所附卷證可佐（詳本院卷第5-42頁），是本件租佃爭議事件起訴為合法，應先敘明。
貳、又按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。查原告主張兩造就系爭土地不存在三七五減租條例之租約（租約字號：墩廣字第2550號，下稱系爭租約）請求確認系爭租約之三七五減租條例法律關係不存在；被告則否認之，並以原告終止系爭租約，被告得依三七五減租條例第17條第2項向其請求補償金，而於108年10月30日以民事答辯㈡暨反訴狀提起反訴（見本院卷第101-105頁），請求原告給付50,905,173元，可認反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，揆諸上開規定，被告於本訴繫屬中對原告提起反訴，於法相合，應予准許。
乙、實體事項:
壹、本訴部分
一、原告起訴主張:
㈠、系爭土地係原告廖漢洲將其原有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號、830-4地號地號土地（下稱830-3地號等土地）參加臺中市中科經貿自辦市地重劃區重劃會（下稱中科經貿重劃會）自辦重劃，於102年11月19日以「土地重劃」原因取得，嗣於106年8月1日將土地應有部分1/2贈與原告柯素呅。
㈡、系爭租約係於91年12月10日後所簽立（原證2），非農業發展條例89年1月4日修正施行前所訂定之耕地契約，依農業發展條例第20條第1項，屬民法上之租賃契約，無三七五減租條例之適用。縱認系爭租約適用三七五減租條例，因被告並非自耕農，且未曾於系爭土地上耕作，無自任耕作之情，依三七五減租條例第16條第2項之規定，系爭租約無效。又縱認系爭租約有效，系爭土地因市地重劃，應優先適用獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法（下稱自辦市地重劃辦法）第37條規定，並依平均地權條例第76條第1項、第63條第1項，出租耕地依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約；不能達到原租賃目的者，並得逕為註銷租約，承租人得依規定領取補償。故原告廖漢洲前於100年6月10日以存證信函向被告表示依前揭規定終止租約並欲給付補償金，經被告於同年月13日收受（送達處所為被告之戶籍地，見原證3、4），則系爭租約亦因經終止而不存在。再三七五減租條例第17條第2項之補償，與同條第1項第5款規定之終止租約無對待給付關係，亦非終止租約之生效要件。
㈢、又依自辦市地重劃辦法2條規定，該辦法未規定者，準用市地重劃實施辦法規定，自可依市地重劃實施辦法第46條規定辦理，亦即縱認係依自辦市地重劃辦法辦理重劃，亦得類推平均地權條例第63條規定辦理。本件因屬自辦市地重劃而不得直接適用平均地權條例第63條，亦得類推適用之，是被告主張原告終止系爭租約不合法並無理由。此外，系爭土地是否合法終止，屬普通法院認定權限，不因行政機關在租約所為註記而受影響。
㈣、另依卷證顯示，系爭土地並未記載租金數額，被告縱有繳租紀錄，亦難證明繳清自始以來之租金，被告既有欠繳租金情事，爰以109年3月16日準備三狀為催告，限被告於5日內繳清其所稱系爭租約之欠繳租金，終止系爭租約。
㈤、聲明：確認兩造間就系爭土地租賃契約（租約字號：墩廣字第2550號）之三七五減租條例法律關係不存在。
二、被告則以：
㈠、被告有自任耕作之事實，業經臺中市西屯區公所耕地租佃委員會及臺中市政府耕地租佃委員會認定在案，並有會勘照片可佐，且承租人僅消極不為耕作，難認租約因此歸於無效，，何況被告系爭土地經中科經貿重劃會函知辦理點交後，即由被告整地植樹、種植蔬菜，原告依三七五減租條例第16條規定主張系爭租約無效，自應就其主張負舉證之責。縱原告依三七五減租條例第17條規定終止租約，亦應以終止租約意思表示到達被告之日當期公告土地現值為計算地價補償費之依據，並應補償改良土地支付之費用及尚未收獲農作物之價額。
㈡、系爭租約之租賃期間係自88年1月1日起算，此自租約內記載租賃期間自88年1月1日至93年12月31日止6年，即可知應有三七五減租條例之適用，並自原告係向臺中市西屯區公所耕地租佃委員會聲請調解及其聲請書內容記載亦可證實。至原告主張其於100年6月10日終止租約一節，被告否認收受該通知，而原告於聲請調解時亦係主張以107年7月27日聲請調解書送達為終止系爭土地之意思表示，甚而系爭土地於租約異動登記處記載自104年1月1日續訂6年等情，均見原告之主張與事實不符。
㈢、系爭土地係自辦市地重劃，與公辦市地重劃不同，自無平權地權條例第63條第1項適用；且平均地權條例第63條第2項第1款系為保護佃農所設之規定，適用於承租人終止租約，與本件情形有別，並無類推適用餘地。兩造前經中科經貿重劃會協調，因協調不成，並未合意終止租約（見本院卷第129頁反面），而原告於聲請調解時係依三七五減租條例第17條規定終止系爭租約，亦難援用平均地權條例第63條規定。
㈣、聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分
一、反訴原告（即本訴被告）主張：縱認反訴被告得依三七五減租條例第17條第1項第5款以107年7月27日聲請調解書之送達終止系爭租約，反訴原告得依同條第2項之規定請求改良土地所支付之費用、尚未收穫農作物之價額及終止租約當期之公告土地現值減除增值稅後餘額1/3之補償，而系爭土地面積為1193.09平方公尺、107年1月公告現值為128,000元/平方公尺，反訴被告應給付系爭土地公告現值1/3之補償金為50,905,173元【計算式：128,000元×1193.09平方公尺×1/3＝50,905,173元】。爰依三七五減租條例第17條第2項規定，先為一部請求（改良土地支付之費用、尚未收穫農作物之價額尚未請求）。並聲明：⑴反訴被告應共同給付反訴原告50,905,173元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告（即本訴原告）則以：系爭租約為無效之租約，縱有效亦不適用三七五減租條例，反訴原告請求反訴被告給付補償金，並無理由。縱系爭租約有效且適用三七五減租條例，反訴被告廖漢洲亦已因市地重劃，而於100年6月10日，依平均地權條例第63條，寄送存證信函向被告主張終止租約並欲給付補償金，經被告收受（原證3、4）；又補償金應以重劃計畫書公告當期之土地現值1/3計算；本件市地重劃計劃書係於97年12月19日經臺中市政府公告核准（原證3），系爭土地重劃前所屬之廣順段830 -3、830-4地號土地之面積分別為1526.6、790.02平方公尺，98年之公告現值分別為12,025元、10,500元/平方公尺，是被告僅得向原告請求8,884,192元之補償金【計算式：（12,025元×1526.6平方公尺＋10,500×790.02平方公尺）×1/3＝8,884,192元】等語。並聲明：反訴原告之訴駁回。
參、兩造不爭執事項（見本院卷第209頁反面)：
一、本院卷第22頁臺中市私有耕地租約（租賃土地：臺中市○○區○○○段○○○號土地，即830-3地號等土地，租約字號：
墩廣字第2550號），及租約於104年1月1日至民國109年12月31日止續訂租約6年之記載，乃臺中市政府108年4月17日府授地權一字第1080084588號函函送本院之資料。
二、重劃前830-3地號等土地（重劃後鑫港尾段72地號，即系爭土地）謄本註記有三七五租約（見本院卷第21頁）。
三、兩造間曾依自辦市地重劃辦法於101年12月10日經中科經貿重劃會協調，但協調不成，已依前揭辦法第37條規定，按重劃前原租約內容辦理租約標示變更登記（見本院卷第205頁臺中市政府地政局函覆內容）。
四、本件前經臺中市政府西屯區公所耕地租佃委員會於107年12月17日調解，調解程序筆錄如本院卷第17至18頁，復經臺中市政府耕地租佃委員會於108年4月12日調處，調解程序筆錄如本院卷第6至8頁。
五、重劃前830-3地號等土地之公告現值如本院卷第81、81頁反面所示。
肆、得心證之理由：
一、本訴部分
㈠、原告主張其等為系爭土地之所有權人，權利範圍各 1/2，系爭土地係因原告廖漢洲原所有之830-3地號等土地經臺中市鑫新平自辦市地重劃區籌備會辦理「臺中市中科經貿自辦市地重劃」後取得等情，有系爭土地登記謄本、重劃計畫書（本院卷第21頁反面、第86-90頁）為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡、原告復主張兩造間不存在三七五減租租約，縱或存在亦因未自任耕作而無效，或經其依法終止租約而不存在，經查：
⒈兩造間原就830-3地號等土地存有三七五租約（租賃期間88
年1月1日至93年12月31日，租約字號：墩廣字第2550號，出租人廖本拯【嗣更名廖漢洲】)，其後因市地00000000段00地號土地後，被告申請辦理三七五租約登記，經臺中市西屯區公所通知出租人原告廖漢洲，因其未於期限內提出異議，且合於臺中市耕約登記自治條例規定，該所已核准登記，其後租約於103年12月31日期滿，被告申請續租，亦因合於三七五減租條例第20條規定，而准予續租6年（自104年1月1日起至109年12月31日止）一情，有臺中市西屯區公所108年10月30日公所建字第1080031117號函三七五減租約登記資料可佐（見本院卷第107-136頁），原告主張前揭租約非屬三七五減租條例所規範之租約，自應由其負舉證之責，惟未見原告舉證以實其說。
⒉又承租人未自任耕作，原訂租約無效，三七五減租條例第16條第2項固有明文，惟應由出租人舉證證明此情為真實。
原告雖稱被告未曾於系爭土地從事耕作，然未舉證證明，且經臺中市西屯區公所與兩造會勘結果，系爭土地上仍有種植樹木及蔬菜之實，有三七五減租約爭議調解會勘紀錄表及照片可佐（見本院卷第34-35頁），即難認有原告所指未自任耕作之實。
⒊另原告主張其業於100年6月10日依平均地權條例第63條規定
補償被告，終止租約等語，並提出存證信函及郵件收件回執為證（見本院卷第91-92頁）， 惟系爭土地辦理重劃係依據平均地權條例第58條及自辦市地重劃辦法規定辦理，有原告自行提出之重劃計畫書在卷在佐（見本院卷第86-90頁），是以重劃前訂有耕地租約之公、私有土地者，重劃後處理之方式，業於自辦市地重劃辦法第37條明定，並無依該辦法第2條準用市地重劃實施辦法餘地（最高法院100年度台上字第852號民事判決可供參照）。本件兩造間曾依自辦市地重劃辦法於101年12月10日經中科經貿重劃會協調，因協調不成，已依自辦市地重劃辦法第37條規定，按重劃前原租約內容辦理租約標示變更登記，有臺中市政府地政局109年3月10日中市地劃一字第1090008728號函可佐（見本院卷第205頁）。從而，原告縱有通知被告終止租約之舉，亦因與法不合而不生終止之效。
⒋原告前於107年7月27日依三七五減租條例第17條第1項第2、
4、5款規定以調解聲請書之送達再為終止租約部分，因原告並未證明被告未從事耕作，且縱有無法繼續耕作之情，亦係因土地重劃由耕地變更為建地，有無可歸責於己之事由，是原告之終止核與三七五減租條例第17條第1項第2、4款規定之要件顯然不合，而自辦市地重劃辦法第37條之規定應優先於三七五減租條例第17條第1項第5款為適用，故原告前揭終止之通知，難認合法。
⒌原告復以被告欠租為由，以109年3月16日準備書狀催告被告
於5日內繳清積欠之租金，終止租約云云，惟原告主張被告欠租之事實，自應由其就被告積欠租金之期別、金額具體說明，既其未能詳述，且其自本件於108年4月19日受理後將近一年之最後言詞辯論期日始於書狀為前揭主張，顯有逾時提出攻擊方法而延滯訴訟及突襲被告之虞，是原告此部分主張，本院自得不予以審酌，併此敘明。
㈢、綜上所述，原告主張系爭土地三七五租約無效或縱有效亦因其已通知終止等，均非有據，從而，其請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租約租賃關係不存在，為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：
㈠、反訴原告係以倘認反訴被告於107年7月27日依三七五減租條例第17條第1項第5款終止租約，反訴原告即得依同條第2項之規定請求反訴被告給付改良土地所支付之費用、尚未收穫農作物之價額及終止租約當期之公告土地現值減除增值稅後餘額1/3之補償，並先請求反訴被告給付終止租約當期之公告土地現值減除增值稅後餘額1/3之補償。
㈡、惟查兩造間就系爭土地之耕地三七五租約關係業經本院認定仍存在，則反訴原告依三七五減租條例第17條第2項第3款規定，請求反訴被告給付補償金50,905,173元暨遲延利息，即非有理由，應予駁回；反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已無所附麗，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 4 月 20 日
民事第五庭 法 官 李 蓓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 20 日
書記官 林國雄