臺灣臺中地方法院民事判決 108年度重訴字第337號原 告 王界源訴訟代理人 陳沆河律師被 告 崇德皇家公寓大廈管理委員會法定代理人 柯國安訴訟代理人 練家雄律師複代理人 陳婕妤律師訴訟代理人 陳彥均律師複代理人 郭庭妤律師上列當事人間請求返還土地事件，本院於中華民國109年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下各稱系爭432、433、434、435、455土地，合稱系爭土地）為原告所有，被告則為其所屬社區全體區分所有權人無權占有系爭土地，舖設柏油路面、設置籃球場、搭建社區管制室及休閒設施等地上物如附圖所示，被告對於上開地上物有事實上處分權。至於該社區全體區分所有權人雖登記為系爭土地之地役權人，但原告否認其地役權之效力，因原告係遭偽造文書而設定地役權，且全體區分所有權人並未善意取得地役權。縱認其地役權有效，惟其取得地役權目的為「道路通行」，不得「以地上權之目的」為其內容，亦即不得「以有建築物或工作物為目的」而使用系爭土地。
因此，原告依所有權人之物上請求權，請求被告拆除地上物將土地返還原告（除保留道路範圍外）；並依不當得利規定，請求被告返還自民國103年6月1日至108年5月31日止，以申報地價每平方公尺新臺幣（下同）1,040元、年息10%計算不當得利，占用面積約1,000平方公尺，每月8,667元，5年合計52萬元等語。
並聲明：
（一）被告應將附圖所示坐落系爭432土地面積186.69平方公尺其上Ｇ部分花台、Ｈ部分水泥護欄、Ｉ部分牌樓及柏油路面等建物面積合計130.16平方公尺拆除，將土地返還原告（Ｆ部分面積56.53平方公尺除外）。
（二）被告應將附圖所示坐落系爭433土地面積188.39平方公尺其上Ｈ部分水泥護欄、Ｋ部分小型花圃及柏油路面等建物面積合計126.53平方公尺拆除，將土地返還原告（Ｅ、Ｆ部分面積合計61.86平方公尺除外）。
（三）被告應將附圖所示坐落系爭434土地面積423.73平方公尺其上Ｃ部分面積220.37平方公尺籃球場、Ｄ部分面積
45.83平方公尺資源回收設施等建物拆除，將土地返還原告（Ｊ部分面積31.17平方公尺保留作為通行道路）。
（四）被告應將附圖所示坐落系爭435土地面積206.16平方公尺其上Ｃ部分面積83.46平方公尺籃球場、Ｄ部分面積合計
2.07平方公尺資源回收設施等建物拆除，將土地返還原告（Ｊ部分面積44.4平方公尺保留作為通行道路）。
（五）被告應將附圖所示坐落系爭455土地面積731.93平方公尺其上Ａ部分面積372.03平方公尺休閒設施、Ｂ部分面積
31.86平方公尺管理室、Ｃ部分面積21.75平方公尺籃球場等建物均拆除，將土地返還原告（Ｊ部分面積62.6平方公尺保留作為通行道路）。
（六）被告應給付原告52萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自108年6月1日起至返還土地予原告之日止，按月給付原告8,667元。
（七）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：上開地上物之事實上處分權為全體區分所有權人所有，占有權源為全體區分所有權人之地役權。否認原告係遭偽造文書而設定地役權。縱認所謂偽造文書而設定地役權，則全體區分所有權人亦得因信賴登記而善意取得地役權。
被告所屬崇德皇家社區係由訴外人銘陽建設股份有限公司（下稱銘陽建設公司）於86年規劃興建，興建之初即擬規劃為別墅特區（包含7000坪之整體造鎮計畫），原告於86年5月就系爭土地設定地役權，理應知悉需役地即將開發為一大型社區，非但住戶人數甚多，尚規劃諸多公共設施，如兒童遊戲區、社區聯誼休憩園地和健康步道等；可預見需役地於造鎮計畫之日漸開發之下，供役地非僅單純提供通行之用，故縱其地役權設定契約書之約定使用方法記載為「道路通行」，但探求當事人立約時之真意，應擴及崇德皇家公寓大廈基於住戶通行或其他供住戶使用之公共用途所衍生的各項權利，方屬合理。退步言之，縱認本件「鋪設柏油路面、設置籃球場、搭建社區管制室以及休閒設施等地上物」非屬地役權約定使用範圍，仍有時效取得地上權之適用等語資為抗辯。
並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地為原告所有。
（二）被告所屬崇德皇家社區之全體區分所有權人皆登記為系爭土地之地役權人。
（三）被告為全體區分所有權人占有系爭土地之地上物位置面積如附圖所示。
四、本院認定之理由：
（一）原告是否係遭偽造文書而設定地役權？若是，則全體區分所有權人是否皆因信賴登記而善意取得地役權？
1.查原告所有系爭432、433、434、435、455土地重測前地號依序為大埔厝段大埔厝小段227-4、227-5、156-1、156、229-1，各有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第17至36頁）。
2.依臺中市豐原地政事務所86年5月23日豐登字第000000號設定登記申請書檢附之地役權設定契約書所示，係由原告以其所有之系爭土地為供役地，為訴外人黃俊銘、乙○○二人共有之需役地即重測前大埔厝段大埔厝小段
228、228-1、229地號建地設定地役權，並登載地租總額：「無」，權利存續期限：「不定期限」，約定使用方法：「道路通行」，繳租日期及方法：「無」，供役地之位置：「詳如位置圖」，權利價值：「新台幣壹佰萬元整」等情，並檢附三人之國民身分證影本、原告之印鑑證明、原告之自耕能力證明書、土地使用分區證明書、位置圖、土地所有權狀（見本院卷第183至196頁），未見可疑。
3.況原告於本院自認：原告當時與黃俊銘、乙○○父子即銘陽建設公司共同投資系爭土地及現在崇德皇家社區之土地，原告將印鑑證明、印鑑章交給銘陽建設公司會計及粘焜森代書，在地役權設定登記申請書上原告之印章印文為真正，原告出資約六千萬元，總額二億九千多萬元，原告佔20%，農地都登記原告名下，建地都登記給乙○○跟黃俊銘，還有另一塊農地二千多坪，事後該兩千多坪農地又賣給乙○○，系爭土地仍保留登記在原告名下等語，經記明筆錄（見本院卷第246至247頁）。按印章由本人或有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，主張該變態事實之當事人，應負舉證責任（最高法院90年度台上字第2308號民事判決要旨參照）。準此，原告主張其係遭偽造文書而設定地役權，亦即其為投資而交付之印鑑證明、印鑑章等資料被盜用於設定地役權，為變態事實，自應由原告就此變態事實之存在，負舉證責任。
4.惟原告未能舉證以實其說，本院自難認其係遭偽造文書而設定地役權。反之，依地役權設定登記申請書檢附之相關資料，及原告與乙○○、黃俊銘自始共同投資土地之情事；況原告表示同意社區道路通行權，至少有袋地通行權等語（見本院卷第246頁），則若非自始約定以系爭土地為崇德皇家社區之土地部分設定地役權，實無可能會共同投資系爭土地及現在崇德皇家社區之土地。依一般經驗法則，已堪於事實上推定確係出於雙方合意而設定地役權。準此，即毋庸論究信賴登記而善意取得地役權乙節。
5.依臺中市雅潭地政事務所92年收件雅登資字第160970號讓與登記之土地登記申請書所示，為地役權移轉登記，權利人係訴外人甲○○等175人，義務人即原地役權人係訴外人丙○○（應係乙○○、黃俊銘後手），供役地即系爭土地，並載明地役權與需役地（應有部分）一併移轉等語（見本院卷第149至154頁）。基此，甲○○等被告所屬社區之全體區分所有權人係自丙○○輾轉受讓地役權，附此敘明。
（二）本件地役權是否僅限供道路通行？或應擴及於其他供住戶使用之公共用途？
1.稱地役權者，謂以他人土地供自己土地便宜之用之權，99年2月3日修正前民法第851條定有明文，並未限定於僅供通行之用，所謂「以他人土地供自己土地便宜之用」的範圍，自須探求當事人間之約定。
2.依前述，原告既與黃俊銘、乙○○即銘陽建設公司共同投資系爭土地及現在崇德皇家社區之建地，隨後以系爭土地為供役地，為黃俊銘、乙○○共有之需役地即現在崇德皇家社區之建地設定不定期限之地役權。參照被告所提出銘陽建設公司就崇德皇家社區規劃為別墅特區、7000坪整體造鎮計畫相關資料（見本院卷第229至236頁），原告所有之系爭土地，實為崇德皇家社區之門戶、不可或缺之一部分，並有本院履勘現場照片足資參照（見本院卷第375至380頁），殊難想像其設定地役權時之真意為僅供通行，而不及於相關附屬設施，更無可能僅限於原告同意保留之三公尺寬通道，否則勢必摧毀崇德皇家社區之整體規劃及市場價值。
3.至原告聲稱：「（問：原告是否知道該建案？）沒有，我沒有參加，是買後才建造的。我只有聽說，但我沒有參加。我賣兩千多坪農地給乙○○之後，乙○○才跟我說系爭土地要蓋房子。」云云（見本院卷第247頁），顯然不合情理。經本院命原告陳明共同集資購買土地之完整開發計畫，包括共同集資購買土地之動機與目的、各參與者之出資金額、如何分工、如何分配土地（系爭土地為何分歸原告取得）、如何分配收益等必要事項，有本院函稿為憑（見本院卷第295至296頁）。不料原告僅以109年4月10日陳報狀答：原告於84年投資購買土地，迄今已25年，因年代久遠，關於投資、買賣、分配收益等相關契約文件資料，原告尋找多日，遍尋不著云云（見本院卷第335頁），始終未能自圓其說，自無從為有利於原告之認定。反之，即足認被告所辯為可採，於地役權設定契約書雖記載約定使用方法：「道路通行」，但探求當事人真意，依誠實信用原則，應解釋為擴及於其他供住戶使用之公共用途。
（三）被告所辯其占有權源為全體區分所有權人之地役權，既為有理由，即非無權占有。準此，原告以無權占有為前提，請求被告拆除地上物返還土地及返還不當得利等，即均屬無據，已堪認定。
（四）綜上所述，原告依所有權人之物上請求權，請求被告拆除地上物將土地返還原告（除保留道路範圍外）；又依不當得利規定，請求被告給付原告52萬元本息，並自108年6月1日起至返還土地之日止，按月給付8,667元，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請失所依附，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 12 月 10 日
民事第二庭 法 官 蔡嘉裕正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 10 日
書記官 譚系媛