臺灣臺中地方法院民事判決 108年度重訴字第549號原 告 臺灣臺中農田水利會法定代理人 蔡篤乾訴訟代理人 蔣志明律師複代理人 楊榮富律師被 告 葉鈴君訴訟代理人 蘇慧玲上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國109年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將臺中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示標註（Al）之建物（面積271.23平方公尺）、標註（A2）之大門（圍籬）（面積1.85平方公尺）拆除，並將上開標註（A1）、（A2）之土地，及標註（A3）部分之土地（面積513.16平方公尺）返還原告。
被告應自民國108年7月1日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣35,500元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項如原告以新臺幣13,890,000元或等值之台灣銀行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保後得假執行。但如被告以新臺幣41,670,720元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項，於判決確定前清償期已屆至部分，如原告按月以新臺幣11,833元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣35,500元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告起訴原聲明第一項請求被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上之建物、圍籬拆除（位置、面積以實測為準）、樹木（位置、面積以實測為準）拆除，並將土地返還原告，嗣經本院會同兩造現場勘驗，並囑託臺中市中正地政事務所就實測結果繪製複丈成果圖，原告遂依實測結果更正聲明如下述訴之聲明第一項所示，經核原告上開變更，顯係不變更訴訟標的，而更正事實上之陳述，揆諸前揭規定，自應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告所有。訴外人陳焜祥於民國102年11月8日向原告承租上開土地，租金每月新臺幣（下同）35,500元，租金繳納方式為每月於起租日前，向原告指定之金融機構繳付；租期自102年12月1日起至111年11月30日止。嗣於104年8月24日由被告承受上開租約之承租人地位，此復有租賃關係移轉契約書可憑。又被告原聯絡地址為臺中市○○區○○○街○○號，於106年12月15日申請變更通訊地址為嘉義市○○街○○○號，此復有被告變更通訊地址申請書及原告107年1月23日中水財字第1070000693號函可考。詎被告108年4月至108年5月，計2個月之租金未如期繳納，經原告以108年6月3日中水財字第1080651021號函限期於108年6月10日前繳納，仍未支付。原告乃再以108年6月13日中水財字第1080651180號函限期於108年6月24日前繳清，另於函文中表明逾期未繳納者，即視為終止租約，不另為通知。詎被告仍未於期限內繳納，雙方間之租賃關係已經原告終止而消滅。經原告以108年7月4日中水財字第1080651349號函限期被告於108年7月24日前回復原狀並移除地上物，惟原告於108年7月24日派員至現場勘查，發現被告未依契約約定以原告為起造人，而未請領建築執照，擅自違章建築之建物、圍籬等仍未拆除、移除，繼續占用上開土地，未將土地回復原狀返還原告。為此，原告乃提起本件訴訟，以維權益。
㈡、本件被告承受之土地租賃契約書第3條第2款約定：建物由乙方（即承租人）出資興建，並以甲方（即原告）為建築執照起造人及建物所有權第1次登記之所有權人。乙方取得之建築執照、核准圖說、使用執照、建物測量成果圖及建物所有權狀均歸甲方所有，並應交由甲方保存。‧‧‧可知兩造已約明承租人出資興建之房屋，應以原告為起造人，並登記為原告所有，揆諸最高法院39年台上字第1313號判例、台灣高等法院台中分院99年度上易字第423號判決之意旨，兩造間之租約顯非土地法所規範之基地租賃契約，而無租地建屋相關規定之適用，而屬一般土地租約。按上開土地租賃契約書第13條第l項第3款之約定，被告積欠租金達2個月總額，經催告仍不給付，原告即得終止租約。本件原告於108年6月13日寄發中水財字第1080651180號函，已依被告通知變更之通訊地址寄送至嘉義市○○街○○○號，並經被告之弟媳陳美如所代收，即為達到，而發生送達之效力。且原告寄發上開函文時，被告已積欠108年4月及5月之租金未繳，積欠之租金已達2個月之總額，經原告催告後，仍不繳納者，原告即得終止租約。再者，原告於上開函文內，業已表示：逾期未繳納者視為終止租約，不另為通知等語，於期限期滿時，發生終止租釣之效立，因此兩造間之租約已於催告期限之末日即108年6月24日終止而消滅。被告於108年6月28日固以白燕琴之名義匯款108年4月、5月、6月之租金予原告，然此時兩造之租約已經終止，並不因被告嗣後補繳租金之行為而回復。
㈢、本件雙方間之租賃關係，因被告欠繳租金，經原告合法終止在案，被告占用系爭土地，已無租賃關係，亦無其他合法權源，要係無權占有，原告自得依民法第767條之規定，請求被告將占用之建物、圍籬拆除移除，並返還占用之土地。
㈣、系爭土地於108年6月24日租約終止後，仍遭被告占用，致原告受有無法利用之損害，原告自得請求被告給付無權占有期間相當於租金之損害金。惟因被告已補納租金至108年6月底（按租賃契約已於108年6月24日終止，因此被告所繳納108年6月25日至108年6月30日之租金轉為損害金），原告得請求被告自108年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之損害金，亦即比照原定租金之數額，按月給付原告35,500元之損害金。
㈤、並聲明：⑴被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖即臺中市中正地政事務所複丈日期108年12月18日複丈成果圖所示標註（Al）之建物（面積271.23平方公尺）、標註（A2）之大門（圍籬）（面積1.85平方公尺）拆除，並將上開土地及標註（A3）部分之土地（面積513.16平方公尺）返還原告。⑵被告應自108年7月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告35,500元之損害金。⑶願以現金或等值之台灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准為假執行。
二、被告主張：
㈠、被告因承租系爭土地已投注相當的資金，如果收回會造成很多損失，承租土地5年多以來均準時繳款，僅因照顧父母親，一時疏忽遲誤繳款期間，且因原告付款帳戶時有更易，亦造成不知匯入何帳戶中，被告於收受催繳文書後，即儘速繳款；被告於4月18日繳納原本繳納4月份之租金，事後原告通知因為3月份未繳租金，4月18日繳內之租金當成是3月份之租金，被告願意繳納遲付租金之罰則費用，以求繼續原契約之履行。
㈡、並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造同意爭執及不爭執事項如下：
㈠、不爭執事項⒈系爭土地為原告所有。
⒉原告於102年11月8日將系爭土地出租予訴外人陳焜祥，約定
租期自102年12月1日至111年11月30日，每月租金35,500元，並簽立證3之土地租賃契約書（系爭租賃契約），其中於第四條約定，每月租金35,500元（以預收方式按月計收），乙方（即承租人）應於每個月起租日前逕向甲方（即原告）指定之金融機構一次繳清；於第十三條㈢約定：乙方積欠租金達2個月租金之總額，經催告仍不給付者，就得於租期屆滿前終止租約。
⒊兩造及訴外人陳焜祥於104年8月24日簽立證4之租賃關係移
轉契約書，約定由被告承受系爭租賃契約之權利義務至租期屆滿，被告應自104年9月1日起按月繳納租金。
⒋原告曾以108年6月3日中水財字第1080651021號函通知被告
於108年6月10日前繳清108年4、5月份租金等語，逾期終止租約等語，被告於同年月4日收受；嗣原告於108年6月13日以中水財字第1080651180號函通知被告應於108年6月24日前繳納，逾期未繳視為終止租約，不另為通知等語，被告於同年月14日收受。
⒌原告於108年7月4日以中水財字第1080651349號函通知被告
，因逾期繳交108年4、5月份租金，租約至108年6月24日止，自108年6月25日終止，並請求回復原狀及移除地上物等語，被告於同年7月5日收受。
⒍被告於108年6月28日以訴外人白燕琴名義匯三筆各35,500元至原告臺灣土地銀行臺中分行帳戶。
⒎被告於系爭土地上興建如臺中市中正地事務所108年12月18
日土地複丈成果圖（下稱如附圖）所示標註（A1）所示面積
271.23平方公尺之建物、標註（A2）所示面積1.85平方公尺之大門（圍籬），並未申請保存登記，亦未以原告名義為建物起造人申請所有權登記。
㈡、爭點⒈原告主張系爭租賃契約經終止而消滅，被告繼續占用系爭土
地為無權占有，依據民法第767條之規定，請求被告應將系爭土地上如附圖所示（A1）、（A2)之地上物拆除，並將全部土地返還原告，有無理由？⒉原告依據不當得利之法律關係，請求被告應自108年7月1日
起至返還土地之日止，按月給付原告35,500元，有無理由？
四、得心證之理由
㈠、依據系爭租約第四條：租金給付方式：㈠每個月租金新台幣參萬伍仟伍佰元整（以預收方：按月計收）。乙方（即被告）應於每個月起租日前逕向乙方指之金融機構一次繳清；第十三條：終止：有下列情形之一者，乙方得於租期屆滿前終止契約：㈢乙方積欠租金達2個月租金之總額，經催告仍不付者。原告主張被告積欠108年4月、5月之租金，經催告於108年6月10日前繳納而未繳納，復108年6月13日限被告於108年6月24日前繳納，未繳納視為終止租約，而被告未於108年6月24日之期限繳納，而至同年月28日繳納等情，業據其提出108年6月3日中水財字第1080651021號函、108年6月13日以中水財字第1080651180號函、108年7月4日以中水財字第1080651349號函、郵件回執、企業委託收款管理系統資料等在卷為證（見本院卷第49至57頁、213至215頁、221至229頁）。
㈡、被告固不否認有收受上開催告函文及於108年6月28日方繳納108年4、5月份租金之事實，惟辯稱：係因為了照顧家人，一時疏忽未如期繳納，並非故意違約，且原告繳款通知單每月序號都不一樣，伊在108年4月18日是繳納4月份之租金等語。被告所辯因為照顧家人而未如期繳納乙節，顯非不可歸責於被告而遲繳之正當事由；此外，被告雖稱誤以為3月份之租金已繳，故在108年4月18日係繳納4月份租金乙節，為原告所否認。查，依據原告提出之108年3月份之土地租金繳款通知書（見本院卷第22頁），載明繳費年度月份、繳納期限、繳納金額，並無誤認繳納月份之可能；再者，依據證人即被告承辦系爭租約收租業務人員蔡雅蓁於本院證稱：（收租流程）下個月的租金，在這個月同事會列印資料給伊比對，比對無誤，於中旬即上傳郵局，由統一列印寄送繳款通知書予承租人，伊會在每個月6日、16日、26日會去查上個月有無入款，如發現沒有入款，就會由伊以電話通知承租人，若承租人沒有繳納，原告才會發文；本件108年3月份的租金，伊在3月6日、16日、26日查詢，伊大概在3月20日之後打電話給被告，請被告儘速繳納，被告之後在4月18日繳納；4月份的租金，伊也是在4月6日、16日、26日去查詢，發現未繳納，大約逾期後一、二星期打電話給被告通知要繳納4月份租金；伊每次打電話催繳都會跟被告說幾月份租金沒有繳等語明確（見本院卷第235至238頁）。可見，被告3月份租金因遲繳，經承辦人蔡雅蓁以電話通知，事後方於4月18日繳納，被告辯稱其誤認3月份之租金已繳納，4月18日是繳納4月份之租金云云，自無可採。
㈢、基上，被告確有積欠2個月租金之總額，且經原告於108年6月3日催告於同月10日前繳納而未於期限繳納，復於108年6月13日催告於同月24日繳納，未繳納視為終止租約，而被告未於期限繳納，原告依系爭租約之約定，終止兩造租約，自屬有據。
㈣、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項定有明文。系爭租約既經原告終止而消滅，被告繼續占有系爭土地，即屬無權占有，又被告占有系爭土地並搭建如附圖所示（A1）建物、（A2）大門（圍籬）乙節，為兩造所不爭，並有本院會同兩造現場履勘，做成勘驗筆錄、現場照片及囑託臺中市中正地政事務所人員做成如附圖所示之土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷131至147頁、151頁），則原告依據民法第767條第1項之規定，請求被告應將如附圖所示標註（A1）建物、（A2）大門（圍籬）拆除，將並將（A1）、（A2）、（A3）之土地返還予原告，為屬有據，應予准許。
㈤、復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。查，本件被告自系爭租約屆滿後，已無占有系爭土地使用收益之權利，則被告仍無權占有原告所有系爭土地，致原告無法就系爭土地為使用收益而受有損害，參諸前開規定及判例意旨，原告請求被告應將所受相當於租金之利益返還予原告，即屬有據。本院審酌系爭土地位於臺中市北屯區，被告於其上供集會會所等使用，並參諸兩造關於系爭土地以每月35,500元作為系爭土地之租金，其占用之範圍與租賃之範圍大致相同等一切情狀，認原告上開主張被告應給付每月相當於租金之不當得利35,500元，尚屬適當。被告於108年6月28日支付35,500元予原告（見本院卷第217頁），則原告請求被告應自108年7月1日起至返還上開占有土地之日止，以每月35,500元計算之相當於租金之不當得利，洵屬正當，應予准許。
五、綜上所述，原告主張依民法第767條第1項、第179條之規定，請求被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示標註（Al）之建物（面積271.23平方公尺）、標註（A2）之大門（圍籬）（面積1.85平方公尺）拆除，並將上開標註（A1）、（A2）之土地及標註（A3）部分之土地（面積513.16平方公尺）返還原告；及請求被告應自108年7月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告35,500元，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當金額准許之，另依職權酌定相當擔保金額宣告被告得預供擔保免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 30 日
民事第五庭 法 官 李慧瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 30 日
書記官 張雅如