臺灣臺中地方法院民事判決 108年度重訴字第508號原 告 林阿輝訴訟代理人 林仕訪律師複 代理 人 蔡頤奕律師被 告 許敦泰兼 訴 訟代 理 人 黃彩蓮上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告黃彩蓮應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖所示編號A部分（面積934.44平方公尺）之造景、編號B部分（面積347.41平方公尺）之建物（雨遮）、編號C部分（面積207.28平方公尺）之造景、石板、木板、編號D部分（面積61.95平方公尺）之苗圃等地上物移除。
二、被告應將臺中市○○區○○段○○○○號及同段490-5地號土地返還原告。
三、被告應自民國108年8月15日起至本判決第二項土地交還原告之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一至三項及命被告負擔訴訟費用部分，於原告以新臺幣壹仟貳佰零陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參仟陸佰壹拾玖萬玖仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告於民國108年2月19日具狀追加黃彩蓮為被告，經核原告所為上開追加，係主張黃彩蓮亦同為臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）占有人，故其請求之基礎事實與起訴之基礎事實，同為系爭土地遭無權占用所生糾紛，合於前述規定，應予准許。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時，原聲明第1項請求被告返還系爭土地，並請求拆除其上地上物；嗣經地政機關實際測量後，更正如下述原告訴之聲明所示，未變更訴訟標的，僅補充事實上之陳述，核無不合。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告為系爭土地之所有人，於101年7月25日與被告許敦泰就系爭土地訂立租賃契約，約定租賃期間自101年8月15日至108年8月14日止，前3年租金新臺幣（下同）18,000元，後4年租金2萬元，若原告無買賣，被告許敦泰得續租3年（下稱系爭租約）。嗣原告有意出售系爭土地，於108年5月1日委託訴外人張坤成銷售，故依系爭租約約定，被告許敦泰即不得主張續租，系爭租約於108年8月14日期滿後即為終止。而原告雖曾基於被告2人為母子關係，出具系爭土地之使用同意書（下稱系爭同意書）同意被告黃彩蓮使用系爭土地，惟因系爭租約於108年8月14日即為終止，原告已無繼續提供系爭土地予被告黃彩蓮使用之義務。原告於系爭租約終止前向被告許敦泰表示期滿不續租，要求盡速拆除如臺中市中興地政事務所收件日期文號108年12月9日興土測字第190600號土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A至D所示地上物。
惟被告屆期仍未拆除地上物，繼續無權占用系爭土地，因此受有相當於租金之不當得利。爰依系爭租約第4條第3項之約定及民法第455條前段、第767條第1項前段、中段、第179條等規定，請求被告拆除占用部分之地上物，將系爭土地返還原告，及自系爭租約終止日起按月給付原告2萬元之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地如附圖所示編號
A、B、C、D部分之地上物移除，並將系爭土地返還原告。㈡被告應自108年8月15日起至其返還系爭土地之日止，按月給付原告2萬元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯略以：被告許敦泰僅係系爭土地之名義上承租人，被告黃彩蓮始為實際上之承租人，並搭建如附圖編號A至D所示地上物。本件並無原告買賣系爭土地之事實，故被告應可續租系爭土地，原告不得請求被告拆除及搬遷。另原告請求以2萬元計算不當得利過高。並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第191至193頁）：
（一）原告與被告許敦泰於101年7月25日就原告所有系爭土地訂立系爭租約，其中第2條約定租賃期間自101年8月15日起至108年8月14日止，共計7年。原告於108年8月15日起訴時，租期業已屆滿。
（二）原告於系爭租約存續期間，曾出具系爭同意書同意被告黃彩蓮於系爭土地上興建房屋，並設立房屋稅籍。
（三）被告於承租期間非法將系爭土地作為露營區使用，違反都市計畫法規定。
四、本件兩造爭執之點，應在於：㈠原告與被告許敦泰於101年7月25日簽訂之租賃契約（於101年8月15日起算租期）實際承租人為何人？該租約是否業因租期屆滿而消滅？㈡原告對被告許敦泰依系爭租約第4條第3項、民法第455條前段、第767條第1項規定、對被告黃彩蓮依民法第767條第1項規定，請求被告2人拆除系爭土地之地上物並返還土地，有無理由？㈢原告請求被告按月給付2萬元不當得利，有無理由？茲分述如下：
（一）系爭租約之實際承租人為被告許敦泰，系爭租約已因租期屆滿而消滅：
1. 系爭租約之簽訂名義人為原告與許敦泰，為兩造所不爭執
，則觀諸契約文義，被告許敦泰確為系爭租約之承租人。被告黃彩蓮固抗辯其始為系爭租約實際承租人等語，惟此為原告所否認。而被告許敦泰為於系爭土地設置露營區營業之藍陽花園有限公司負責人、系爭租約之租金均由被告黃彩蓮交由被告許敦泰匯款等情，為被告黃彩蓮所自承（見本院卷第189至190頁），則自外部關係觀之，原告主張其所認知之承租人乃被告許敦泰，自非無憑。又原告固曾出具系爭同意書供被告黃彩蓮興建附圖編號B所示建物並設置稅籍，惟依系爭租約第4條第1項約定，承租人本有權於系爭土地增設建築物（見本院卷第39頁租賃契約書），且未限制承租人轉租或同意他人使用系爭土地；復參諸被告2人乃母子關係，有戶籍謄本1份附卷可查（見本院卷第67頁），則原告考量被告2人之母子關係，出具系爭同意書予被告許敦泰同意於系爭土地增設建築物之被告黃彩蓮，僅為履行系爭租約第4條第1項約定之義務，尚難遽認原告與被告黃彩蓮成立租賃或使用借貸契約。況縱被告2人間就系爭租約存有借名關係，於終止借名關係前，被告許敦泰仍為系爭租約之承租人無訛，是被告黃彩蓮抗辯伊始為系爭租約之實際承租人，要屬無據，亦無從影響系爭租約之外部關係。
2. 依系爭租約第2條後段約定：「若甲方（即原告）無買賣
得續租參年，自108年8月15日起至111年8月14日止」之文義觀之，縱使租約屆期原告無買賣之事實，被告許敦泰亦僅取得請求續租3年之請求權，並非當然變更系爭租約之期限為111年8月14日。而原告業於108年6月寄發律師函表明到期不續租之意，為被告所自承（見本院卷第114頁）；原告復於108年8月14日租期屆滿之翌日旋提起本件訴訟（見本院卷第13頁收狀章），堪認兩造並未合意變更系爭租約之期限為111年8月14日，系爭租約即於108年8月14日因屆期而終止。
（二）原告請求被告黃彩蓮拆除如附圖編號A至D所示地上物，並請求被告2人返還系爭土地，為有理由。
1. 按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條前段定有明文。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段亦有明文。又拆除建物為一種事實上之處分行為，故未經辦理所有權第一次登記之建物，除原始取得所有權外，須有事實上處分權者始得予以拆除（最高法院86年度台上字第2272號判決意旨參照）。
2. 如附圖所示編號A部分造景、編號B部分建物、編號C部分
造景、石板、木板、編號D部分苗圃均為被告黃彩蓮所設置，有編號B部分建物之稅籍紀錄表1份在卷可稽（見本院卷第127頁），為兩造所不爭執，堪信為真實。而系爭租約已因屆期終止，已如上述，則被告許敦泰即無占有系爭土地之正當權源，亦無權同意被告黃彩蓮繼續占有系爭土地，原告復無繼續容忍被告黃彩蓮占用系爭土地之義務。上開地上物之事實上處分權人既為被告黃彩蓮，且被告黃彩蓮已無占有系爭土地之合法權源，則原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告黃彩蓮拆除上開地上物並返還系爭土地，自屬有據。
3. 承上，被告許敦泰既非附圖編號A至D所示地上物之事實上
處分權人，揆諸前揭說明，原告請求被告許敦泰拆除附圖編號A至D所示地上物，洵屬無據。惟被告許敦泰為系爭土地之承租人，業據本院認定如上，原告既已依約將土地交付被告許敦泰占有，被告許敦泰自為系爭土地之占有人無訛。而依系爭租約第4條第3項前段約定：乙方（即被告許敦泰）於租賃期滿時應拆除地上物，交還土地予甲方（見本院卷第39頁）。被告許敦泰於系爭租約終止後，已無占用系爭土地之正當權源，迄未返還原告系爭土地，則原告依系爭租約第4條第3項、民法第455條前段、第767條第1項前段規定請求被告許敦泰返還系爭土地，即有理由。
（三）原告請求被告自108年8月15日起至交還系爭土地之日止按月給付2萬元不當得利，為有理由：
1. 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有使用他人之土地，依一般社會通念，占有人可獲得相當於租金之利益，致所有權人受有無法使用該土地之損害，則依上開規定，占有人自應返還所有權人相當於租金之利益。又城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。土地法第97條既已排除城市地方供營業用房屋之適用，則租用基地建築營業用房屋之情形，亦應排除同法第105條準用第97條，不受該規定之限制。
2. 查被告係將系爭土地用以經營露營區，有臺中市政府都市
發展局108年7月15日中市都測字第1080115166號函1份在卷可稽（見本院卷第47頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。系爭土地既原為供興建營業用房屋使用，揆諸前揭說明，被告所受相當於租金之不當得利，即不受土地法第105條準用第97條之限制。本院審酌系爭土地鄰近國道一號中港交流道，附近有安和國中、臺中世界貿易園區、澄清綜合醫院中港院區等機構，有GOOGLE地圖螢幕截圖1紙存卷可憑（見本院卷第53頁），足見鄰近商業、交通、就學、就醫機能堪稱便利；參以系爭租約原約定每月租金2萬元尚符合市場行情，認被告受有相當於租金之不當得利應以每月2萬元計算。是原告依上開規定，請求被告自系爭租約終止翌日即108年8月15日起至交還系爭土地之日止按月給付2萬元，核屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭租約第4條第3項之約定及民法第455條前段、第767條第1項前段、中段、第179條等規定，請求被告黃彩蓮拆除如附圖編號A至D所示地上物，並請求被告將系爭土地返還原告，及自108年8月15日起至系爭土地交還原告之日止按月給付原告2萬元之不當得利，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
八、兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，均與民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。
中 華 民 國 109 年 3 月 20 日
民事第一庭 審判長 法 官 李悌愷
法 官 廖穗蓁法 官 劉奐忱正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 20 日
書記官 潘瑜甄【備註】本判決後附附圖壹份（即臺中市中興地政事務所收件日期文號108年12月9日興土測字第190600號土地複丈成果圖）