臺灣臺中地方法院民事判決 108年度重訴字第752號原 告 葉寅森訴訟代理人 張洛洋律師
陳振德被 告 張肇收
柯麗容訴訟代理人 李淑女律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年8 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告張肇收應將門牌號碼臺中市○區○○路○○號房屋騰空交付原告。
二、被告張肇收應自民國一百零八年十一月五日起至交付上開房屋予原告之日止，按日給付原告新臺幣柒仟柒佰捌拾元。
三、被告張肇收應自民國一百零八年二月二十八日起至交付上開房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
四、被告柯麗容應將門牌號碼臺中市○區○○路○○號房屋遷讓返還原告。
五、被告柯麗容應自民國一百零八年十二月七日起至遷讓返還上開房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣叁仟伍佰陸拾陸元。
六、原告其餘之訴駁回。
七、訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
八、本判決第一項，於原告以新臺幣貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告張肇收以新臺幣伍萬陸仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第二項，於判決確定前清償期已屆至部分，如原告按日以新臺幣参仟元為被告張肇收供擔保後，得假執行。但被告張肇收如以新臺幣柒仟柒佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第三項，於判決確定前清償期已屆至部分，如原告按月以新臺幣柒仟元為被告張肇收供擔保後，得假執行。但被告張肇收如以新臺幣貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
十一、本判決第四項，於原告以新臺幣貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告柯麗容如以新臺幣伍萬陸仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
十二、本判決第五項，於判決確定前清償期已屆至部分，如原告按月以新臺幣壹仟貳佰元為被告柯麗容供擔保後，得假執行。但被告柯麗容如以新臺幣参仟伍佰陸拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
十三、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。查原告原起訴之聲明第二、三項為「被告張肇收應自民國108 年2 月1 日起至返還上開房屋之日止，按日給付原告新臺幣（下同）7,780 元」、「張肇收應自108 年2 月1 日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告租金20,000元」，嗣於109 年2 月26日以民事訴之變更聲明狀變更前開聲明之起算日為108 年2 月21日。核其所為，顯係基於同一基礎事實，就利息起算日為變更，而減縮請求之聲明，依前開規定，自屬適法。
二、原告主張：原告於108 年1 月13日與張肇收簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向張肇收購買坐落臺中市○區○○段○○段00000 00000地號土地（下稱系爭土地），及其上未辦保存登記之建物（門牌號碼：臺中市○區○○路○○號房屋，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），原告已付清買賣價款7,780,000 元，系爭房地並已於108 年2 月28日辦理過戶登記完畢。而依系爭契約第8 條第1 項約定，張肇收應於108 年1 月31日將系爭房屋騰空交付原告，經原告多次催促後仍未交屋，原告自得以所有權人身分，及依約請求張肇收將系爭房屋騰空交付原告。又張肇收迄今未履行交屋義務，原告自得依系爭契約第10條第2 項，向張肇收請求自108 年2 月21日起至交屋日止，按日給付7,800 元之逾期交屋違約金。再依系爭契約其他約定第4 項，張肇收應將系爭房屋外牆LED 廣告出租之租金自交屋時分算予原告，惟張肇收迄未交屋，原告自得依約請求自108 年2 月21日起至交屋日止，按月給付20,000元之LED 廣告租金。而被告柯麗容為張肇收之配偶，於張肇收移轉登記系爭房地予原告後，未得原告之同意，仍繼續使用系爭房地，顯係無權占用系爭房地，原告自得以所有權人身分，請求柯麗容遷出系爭房地，又其無權占有使用系爭房地，受有相當於租金之不當得利，每月約為3,566 元，亦應返還原告。爰依系爭契約、民法第
767 條及不當得利之法律關係提起本訴等語，並聲明：（一）張肇收應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。（二）張肇收應自108 年2 月21日起至返還系爭房屋之日止，按日給付原告7,780 元。（三）張肇收應自108 年2 月21日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元。
（四）柯麗容應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。（五）柯麗容應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,566 元。（六）願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則分別以下詞置辯：
（一）張肇收部分：我並未收到原告所給付之買賣價款，且柯麗容實際上並未居住於系爭房屋內，並無不能點交之情，是原告未於約定交屋當日與我點交，都是原告自己違約等語。
（二）柯麗容部分：我與張肇收為夫妻關係，婚後即共同生活於系爭房屋迄今，而張肇收為系爭房地之所有權人，在原告未履約前，系爭房地仍為張肇收所有並由其繼續佔有，僅屬債務不履行，不得指為無權占有，我基於婚姻關係中之同居義務及夫妻共同生活之目的，且本於占有連鎖原理，居住於系爭房屋自有合法正當權源，而為有權占有；且系爭房屋係屬未辦保存登記之違章建築，原告自無從以登記取得系爭房屋所有權，再未交屋前，原告自不得依民法第
767 條提起本訴等語。
（三）並均聲明：1 、原告之訴駁回。2 、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院得心證之理由：
（一）原告於108 年1 月13日與張肇收簽訂系爭契約，約定由原告以778 萬元向張肇收購買系爭房地；原告已將全部買賣價金匯入履約保證專戶；系爭土地於108 年2 月28日辦理所有權移轉登記予原告；系爭房屋為未辦保存登記建物；系爭契約第8 條第1 項約定：「本買賣標的物應於地政機關產權移轉登記完竣買方付清尾款，完成賣方他項權利塗銷後最遲於108 年1 月31日，賣方辦理交屋手續。除本契約另有約定外，賣方應騰空依定著物點交予買方或登記名義人，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔。」；系爭契約第10條第2 項約定：「賣方若未依本約履行各項義務或遲延交屋者，遲延期間（自逾期日起至完成給付日止）每逾一日賣方應按已繳價金千分之一計算懲罰性違約金予買方，於交屋時給付。…」；系爭契約第12條第9 項約定：「價金專用帳號：本約各期買賣價金存匯入帳號：銀行別：中國信託商業銀行營業部，戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，專屬帳號：00000-000000000 」；系爭契約第12條第11項第
4 點：「LED 廣告出租，交屋後由買方收取租金。交屋時分算租金20000/月。」等情，為被告所不爭執，並有系爭契約、不動產買賣價金履約保證申請書、系爭土地第一類謄本、系爭房屋之稅籍證明書及履約保證專戶收支明細表（本院卷第29頁至第55頁、第209 至221 頁、第347 頁）在卷可稽，堪信為真。
（二）原告主張：張肇收迄未將系爭房屋點交原告，原告自得依民法第767 條第1 項規定及系爭契約第8 條第1 項約定，請求張肇收將系爭房屋騰空交付原告，且依系爭契約第10條第2 項、第12條第11項第4 點約定，原告亦得向張肇收請求逾期點交之違約金，及系爭房屋外牆LED 廣告出租之租金等語，為張肇收所否認，並辯稱：系爭契約第8 條第
1 項雖有約定交付日期，但那只是契約記載，其實我與原告並未約定實際交屋日期；而且系爭房屋已經空了很多年，根本沒有不能交屋的情形，之前我有主動要求原告交屋，是原告說要交給仲介處理，而拒不交屋，並非我不履約；況且本件原告未付清買賣價金，不符合系爭契約第8 條第1 項之要件，我自然還無須履行交屋義務，而無違約情事等語為辯。經查：
1、系爭房屋雖未辦理保存登記，無從為所有權移轉登記，然原告為購買系爭房地而簽立系爭契約，張肇收並因而於10
8 年2 月28日將系爭土地辦理移轉登記予原告，顯見張肇收就系爭房屋之事實上處分權，亦已於當日移轉原告所有，原告自為系爭房屋之所有權人無訛。而張肇收雖以前詞置辯，惟系爭房屋本為張肇收所有，於點交原告前，張肇收自應仍占有使用系爭房屋始為常態。縱張肇收一再以系爭房屋為空屋等語為辯，然其於109 年3 月10日言詞辯論期日亦自承：我與柯麗容為夫妻關係，結婚後就是住在系爭房屋，直到104 年，因為系爭房屋被柯麗容堆滿垃圾，無法住人，我也沒有辦法做生意，只好把房子賣掉；因為系爭房屋是我父親贈與給我的私人財產，所以我買賣不需要告知柯麗容；我在4 月13、14日有去做清空的動作，但柯麗容報警說有竊盜案件，警察就到場帶我回警局盤查，讓我到搬東西也沒有辦法搬等語（本院卷第191 頁至第19
6 頁）。足見張肇收因與柯麗容為夫妻關係，而容忍柯麗容居住於系爭房屋，但因柯麗容於其內推放垃圾，張肇收始隱瞞此節而出售系爭房屋予原告，且張肇收仍可進出系爭房屋搬東西。則系爭房屋顯非張肇收所稱之空屋，其就系爭房屋仍有占有使用之事實。原告基於所有權人身分，請求張肇收將系爭房屋騰空返還予原告，自屬有據。
2、張肇收雖另以：原告未給付買賣價金，我自無交付買賣標的物之義務等語置辯。惟原告與張肇收簽立系爭契約後，原告已出資簽約款350 萬元（其中150 萬元係代償張肇收所積欠二胎債權人辜信雄、戴春松、施志原之款項）、完稅款350 萬元、完稅款81萬元，合計支出781 萬元（其中
3 萬元係買方規費）；且原告已為張肇收代償其第一順位抵押權人台灣土地銀行股份有限公司199,000 元，自履約保證專戶先動支150 萬元，為張肇收代償其積欠第二順位抵押權人辜信雄、戴春松、施志原等人之債務，又自該履約保證專戶動支30萬元，供張肇收處理搬遷事宜，復為其繳納土地增值稅98,779元等情，有不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（賣方）、先行動支價款同意書（本院卷第347 頁至第353 頁）在卷可參，足見原告已付清買賣價金778 萬元。佐以證人即仲介黃冠甄於本院言詞辯論程序中證稱：買賣價金進履保後雙方都拿不到錢，要等到交屋後才能撥款等語（本院卷第312 頁至第313 頁），核與不動產買賣價金履約保證申請書第8 條第2 項約定：「甲乙雙方無債務不履行情事，並依買賣契約完成點交且簽妥『不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書』，經僑馥建經就前開事實認證及完成專戶價金之結算後，即辦理專戶價金撥付。」之內容相符。則本件買賣價金既須於點交系爭房屋予原告後，始得自履約專戶中撥款給張肇收，張肇收自不能以其尚未取得買賣價金，即認原告有未給付買賣價金之違約事由。張肇收此部分所辯，要屬無據。
3、系爭契約第8 條第1 項雖約定至遲於108 年1 月31日辦理交屋手續，惟經證人即仲介陳俊傑於本院言詞辯論期日證稱：本件買賣有約定要點交房屋，還約定了交屋日期，但交屋日前我去提醒屋主，才發現他都沒有動，而且還有其他人住在系爭房屋裡，屋主才說他無法交屋，還透過我們仲介去跟買家協調，說要搬遷費30萬元，但後來發現連給他搬遷費也沒有辦法處理；有延後好幾次的交屋日期等語（本院卷第274 頁至第304 頁），證人即仲介黃冠甄於本院言詞辯論期日證稱：當初簽約時，代書有與原告及張肇收確認108 年1 月31日是否可以完成交屋，如果不行就要改時間，但當時雙方都沒有意見，後來因為張肇收說來不及在108 年1 月31日前清空，所以就透過我們跟原告聯繫，把交屋的時間拖到2 月，但到了2 月又再延，因為延了很多次，已經不確定兩方最後有沒有約定交屋的日期等語（本院卷第313 頁至第314 頁），及108 年5 月28日賣方自履保專戶中取款30萬元，有履保專戶收支明細表（本院卷第347 頁）可佐。足見原告與張肇收雖於簽約時約定10
8 年1 月31日要交屋，然之後因張肇收表示無法清空交屋，又需先行處理柯麗容占用之問題，而經原告同意於履保專戶中先動支30萬元作為搬遷費，原告自已同意將張肇收之交屋義務延後給付，且已延後至108 年5 月28日以後無訛。然因交屋日一延再延，現已無從認定是否仍有約定特定交屋日，自應認此交屋義務為無履行期限之債務。而原告於108 年10月25日寄發存證信函予張肇收，要求其於文到7 日內，將系爭房屋之占用排除，並依約點交予原告，否則將依系爭契約第10條請求違約金，經張肇收於108 年10月28日收受等情，有臺中東興路郵局存證號碼627 號存證信函暨回執（本院卷第439 頁至第445 頁）在卷足憑。
應認原告已催告張肇收履行系爭契約之交屋義務，張肇收遲未為之，又未見有何不可歸責之事由，自應自催告期滿之翌日即108 年11月5 日起負違約責任。則原告依系爭契約第10條第2 項約定，請求張肇收自108 年11月5 日起至交屋日止，按日給付原告7,780 元（計算式：778 萬元×1/1000＝7,780 元），為有理由。逾此數額之請求，即屬無據。
4、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。系爭契約其他約定第12條第11項第4 點，已明定交屋後由原告收取LED 廣告之租金（本院卷第35頁），由於張肇收已移轉系爭房屋之事實上處分權於原告，張肇收就系爭房屋已無使用、收益等權利，卻仍收取系爭房屋出租廣告之租金，致使原告無法收取之，原告自得請求張肇收給付自移轉系爭房屋事實上處分權後之租金，即自108 年2 月28日起至交屋日止，按月給付原告20,000元。於此數額之請求，即屬無據。
（三）原告主張：柯麗容未得原告之同意，使用系爭房屋，係屬無權占用，因此請求柯麗容遷出系爭房屋及無權使用系爭房地之不當得利等語。柯麗容則以：系爭房屋為未辦理保存登記之違章建築，原告自無從取得系爭房屋所有權，也無從請求柯麗容返還系爭房屋。況柯麗容與張肇收為夫妻關係，共同生活於系爭房屋迄今，而張肇收是系爭房地之所有權人，屬有權占有，柯麗容基於婚姻關係及共同生活之目的，依占有連鎖原理，自亦為有權占有等語為辯。經查：
1、按違章建築之房屋，雖因欠缺行政管理之規定，不許向地政機關辦理第一次所有權登記，但尚非不得以之為交易之標的而讓與其事實上之處分權，自非不得為強制執行拍賣換價之標的（最高法院108 年度台抗字第834 號裁定意旨參照）。次按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院108 年度台上字第2161號判決意旨參照）。再按違章建築物之讓與，雖因不能移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院67年2 月21日67年度第2 次民庭庭推總會議決定㈠參照）。故而，系爭房屋雖未經辦理保存登記，然非不得為交易之標的，原告仍得取得系爭房屋事實上處分權。則原告基於該事實上處分權，自得享有排除柯麗容占有使用系爭房屋之權利。柯麗容此部分所辯，自屬無據。
2、柯麗容雖以前詞辯稱其為有權占有等語，惟柯麗容之占有權源既係源自張肇收，而張肇收前多次向原告請求延展交屋日期，而得原告同意繼續占有使用系爭房屋，直至原告既發存證信函催告期滿，而自108 年11月5 日起負遲延責任等情，業經本院認定如前。則張肇收於108 年11月5 日即無再行占有使用系爭房屋之權限，自亦無權利可供柯麗容行使。則柯麗容自此即無占有之權限，當屬無權占有。從而原告本於無權占有之法律關係，請求柯麗容遷讓交還系爭房屋，即屬正當，應予應許。
3、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。又無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。經查，柯麗容自108 年11月5 日起已無繼續占有使用系爭房屋之合法占有權源，屬無權占有，且獲有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，依前揭說明，自應返還相當於租金之不當得利。
4、再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限。此項規定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。又所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。另土地法第97條第1 項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言。法定地價依同法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。查，系爭房屋位於臺中市○區○○路，屬臺中火車站附近鬧區，為城市房屋，有前揭規定之適用。而系爭房屋現由柯麗容居住使用，其座落之基地107 年1 月之申報地價為12,800元，系爭房屋於108 年2 月23日之移轉價格為56,700元，契稅標準現值為56,700元等情，有系爭土地地籍謄本、系爭房屋契稅繳款書（本院卷第45頁至第55頁、第65頁）可參。又系爭房屋地處鬧區，且為三角窗，廣告效益甚大，週邊生活機能便利，市況良好，交通亦屬便利。是本院審酌系爭房屋之週邊地理位置、工商業繁榮程度及經濟價值等情，認原告請求被告占用系爭房屋相當於租金之不當得利，以申報地價年息10％計算為適當。是原告按月得向柯麗容請求之不當得利金額應為3,566 元【計算式：（12,800元×29平方公尺＋56,700元）×10％÷12月＝3,566 元，元以下四捨五入】。
5、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第22
9 條第1 項及第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第233 條第1 項及第203 條亦有明文。本件原告對於柯麗容之不當得利請求權，係屬於給付未有確定期限之金錢債權，既經原告提起本件訴訟而送達起訴狀，柯麗容於收受該書狀後迄未給付，自應負遲延責任。而本件起訴狀繕本於108 年12月6 日送達柯麗容，有本院送達證書在卷可參。是原告請求自該繕本合法送達柯麗容之翌日即108 年12月7 日起按年息5 ％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
（四）從而，原告既為系爭房屋事實上處分權人，張肇收雖經原告同意延遲交屋，卻迄未完成交屋義務，經原告催告後，於108 年11月5 日起負遲延責任，原告自得請求張肇收將系爭房屋騰空交付原告，並依系爭契約約定請求自108 年11月5 日起給付每日7,780 元計算之違約金，及自108 年
2 月28日起給付系爭房屋外牆LED 廣告出租每月20,000元之租金；柯麗容經張肇收移轉系爭房屋事實上處分權予原告後，未經原告同意，已無繼續占有使用系爭房屋之權利，自屬無權占有，原告自得請求柯麗容將系爭房屋騰空交付原告，並按月給付3,566 元相當於租金之不當得利。逾此部分之請求，
五、綜上所述，原告依系爭契約、系爭房屋事實上處分權及不當得利之法律關係提起本訴，請求張肇收將系爭房屋騰空交付原告、自108 年11月5 日起至返還系爭房屋之日止，按日給付原告7,780 元、自108 年2 月28日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元；請求柯麗容將系爭房屋遷讓返還原告、自108 年12月7 日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告3,566 元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，均無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，其訴訟標的及被告二人應分別給付之金額均未逾50萬元，本院應依職權宣告假執行。此部分原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。又被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核於法亦無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，第85條第1 項前段。
中 華 民 國 109 年 8 月 25 日
民事第六庭 法 官 楊珮瑛正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 25 日
書記官 紀俊源