臺灣臺中地方法院民事判決 108年度重訴字第703號原 告 洪焜欽訴訟代理人 袁裕倫律師複 代理人 曾雋崴律師
徐嘉駿律師被 告 楊仕賢
楊仕雄楊明輝共 同訴訟代理人 黃幼蘭律師上列當事人間請求返還訂金等事件，本院於民國110年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。查本件被告以原告未依兩造間土地買賣契約書（下稱系爭契約）之約定，給付備證用印款新臺幣（下同）400萬元，而依系爭契約第10條第2款前段約定，反訴請求原告給付自民國108年7月12日起至109年1月27日止，按日以買賣總價款3,998萬之千分之0.5計算之違約金3,998,000元，核被告對原告提起反訴主張之原因事實，與本訴原告請求解除系爭契約並返還已給付價金等之原因事實，兩訴間有相牽連之關係，且證據資料共通，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，依前揭規定，被告提起反訴，應予准許。
貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查反訴原告起訴時訴之聲明第1項為：反訴被告應給付反訴原告3,998,000元，並應自109年1月28日起至反訴被告完全給付備證用印款時為止，按日給付反訴原告19,990元（見本院卷第191頁）。嗣於110年2月25日以民事更正反訴訴之聲明狀，變更聲明第1項為：反訴被告應給付反訴原告3,998,000元，暨自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第291頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定並無不合，亦應准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：原告洪焜欽（下稱洪焜欽）因被告楊仕賢、楊仕雄、楊明輝（下稱楊仕賢3人）委任之房屋仲介介紹，得知楊仕賢3人共有之臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為空地，地目為建地，似得作為洪焜欽未來開發之用，經洪焜欽於現場實際查看地況時，發現系爭土地有嚴重積水之情形，訴外人即楊仕賢3人委任之房屋仲介李婞溱僅稱因天雨而短暫積水，洪焜欽信以為真，故於108年6月12日與楊仕賢3人簽訂系爭契約，以總價3,998萬元買受系爭土地，並以支票支付4,299,800元之買賣訂金。嗣洪焜欽經系爭土地周圍鄰居告知，系爭土地不只多年積水，還衍生出蚊蟲沼氣等環境問題，嚴重影響地方公共衛生，且簽訂系爭契約後，洪焜欽發現系爭土地有持續地層下陷之情況，經進一步查證始發現系爭土地本為農業用地，且有地層嚴重下陷之問題，若要作為建地開發使用，必須啟動大規模排水及填土工程，勢必大幅增加動輒千百萬之開發成本。然簽約時，不論是楊仕賢3人抑或是渠等委任之仲介皆無告知，顯故意隱匿重要交易資訊。又兩造約定楊仕賢3人須於108年7月11日完成坡度排水工程，且應符合建築技術規則建築設計施工編第5條之規定，惟經洪焜欽實地查看施工狀況，並依照現場雷射儀測量坡度排水後，發現現場外路水溝高於內部土地，且內部土地尚有下陷狀態，如遇下雨必造成外路水向土地內部積水之結果，完全看不出楊仕賢3人施作坡度排水施工之效果，甚至恐成為坡度積水，再依社團法人臺中市土木技師公會（下稱臺中市土木技師公會）鑑定報告指出，系爭土地施工後仍有積水問題，需透過排水通路整治才能改善。基上足徵，楊仕賢3人無達成土地買賣契約第15條第3款之約定，明顯違反系爭契約，且已屬給付不能。為此，爰依物之瑕疵擔保及給付不能之規定解除系爭契約，請求楊仕賢3人返還已支付之訂金4,299,800元，並依系爭契約第10條第3款後段約定，請求4,299,800元之違約金等語。並聲明：㈠楊仕賢3人應給付洪焜欽8,599,600元，及自起訴狀繕本送達之翌日起算至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地並無洪焜欽所謂之積水，亦非沼澤地，且楊仕賢3人確實於108年7月11日前依系爭契約第15條第3款之約定，於系爭土地填土鋪水泥，做好坡度排水，洪焜欽曾至現場確認，並對於施工又增加額外新的要求，楊仕賢3人當時也願意再予施工，於108年9月7日亦已完成，無給付不能之情事。觀諸完工後系爭土地於雨天時之錄影可知，系爭土地進行上開工程後，確實順利排水，毫無積水之情事。另系爭土地面臨馬路，完工後之系爭土地比馬路高了將近7公分，更無所謂外路水會向土地內部積水之情事。再者，系爭土地於上開施工期間，洪焜欽有派自己之監工單位，即訴外人春鴻營造有限公司到場監工，楊仕賢3人實不可能在洪焜欽有監工之情況下，卻沒能依約完成施工。至於洪焜欽突然增加建築技術規則建築設計施工編第5條之要求，不僅增加系爭契約所無之約定，且系爭契約為買賣契約，並非承攬契約，洪焜欽主張必須施工至符合上開建築法規云云，顯無可採。又本件經臺中市土木技師公會鑑定認定：系爭土地並無嚴重積水、無地層下陷、沒有無法建築或不利建築等情，即證系爭土地不僅無物之瑕疵之情形，且填土鋪水泥、做好坡度排水等確實已完成，並無洪焜欽所謂給付不能之情事。準此，洪焜欽本件請求應無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：洪焜欽以買賣總價為3,998萬元向楊仕賢3人購買系爭土地，並於108年6月12日簽約時，先給付簽約款400萬元。於系爭契約簽訂後，楊仕賢3人之仲介公司即依約開始進行系爭土地填土鋪水泥、坡度排水之工程，且楊仕賢3人亦確實於約定給付用印款日即108年7月11日前，完成上開工程，洪焜欽卻未依系爭契約第2條約定給付備證用印款400萬元。為此，爰依系爭契約第10條第2款前段約定，請求自108年7月11日翌日即108年7月12日起至109年1月27日止共200天，按買賣總價款3,998萬之每日千分之0.5計算之違約金3,998,000元，另保留請求其餘違約金權利等語。並聲明：㈠洪焜欽應給付楊仕賢3人3,998,000元，暨自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：洪焜欽既已依民法第359條規定解除系爭契約，楊仕賢3人依系爭契約第10條第2款前段約定請求違約金，即屬無據。又楊仕賢3人未於系爭契約第15條第3款所約定期限內，完成系爭土地之填土、鋪水泥、做好排水坡度等工程，且施工後仍有積水問題，施工亦不符合建築技術規則建築設計施工編第5條之標準。退步言，縱楊仕賢3人請求違約金確有理由，金額亦屬過高，應依民法252條規定酌減等語，資為抗辯。並聲明：駁回楊仕賢3人之請求。
參、兩造不爭執之事項：
一、洪焜欽向楊仕賢3人購買系爭土地，並於108年6月12日簽立系爭契約（見本院卷第25至30頁）。
二、洪焜欽依系爭契約已支付楊仕賢3人4,299,800元。
三、楊仕賢3人已完成系爭土地填土及鋪設水泥之工程。（洪焜欽主張非於108年7月11日前完成，楊仕賢3人主張係於108年7月11日前完成）。
肆、兩造爭執之事項：
一、本訴部分：
(一)洪焜欽依民法第354條、第359條規定主張解除契約，並依同法第259條規定請求楊仕賢3人返還已給付之系爭土地價金4,299,800元，有無理由？
(二)洪焜欽主張楊仕賢3人未依約於108年7月11日前，於系爭土地「填土、鋪水泥，作好坡度排水」（系爭契約第15條第3款約定），依民法給付不能之規定解除系爭契約，並依同法第259條規定請求楊仕賢3人返還已給付之系爭土地價金4,299,800元，有無理由？
(三)洪焜欽依系爭契約第10條第3款後段約定，請求楊仕賢3人給付違約金4,299,800元，有無理由？
二、反訴部分：楊仕賢3人請求洪焜欽給付3,998,000元之違約金，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，有無理由？
伍、得心證之理由：
一、本訴部分：
(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條定有明文。次按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院104年度台上字第2162號判決參照），又按所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言；解除契約是否顯失公平，應就瑕疵之全部為整體之觀察，如觀察結果，因有該瑕疵而不能達契約之目的或於買受人已無利益，自可解除契約（最高法院103年度台上字第1767號、92年度台上字第1625號判決參照）。經查，洪焜欽主張系爭土地有積水、蚊蟲沼氣、地層嚴重下陷之瑕疵，經本院囑託臺中市土木技師公會鑑定，依該公會109年12月9日（109）中土鑑發字第119-09號鑑定報告書，其中對於系爭土地是否有嚴重積水部分，鑑定結果表示：系爭土地現況主要排水通路為混凝土地坪周邊土溝，依水準高程測量成果由於土溝高程未依排水方向遞減且有雜物阻礙排水斷面之情形，故有不利排水之情形。另系爭土地現況依模擬大雨降雨之排水試驗顯示，於基地混凝土地坪點位13及15有1.0-3.5公分之積水情形，然於試驗結束後1小時已順利排除。綜合研判系爭土地積水問題具積水面積小、深度淺且積水時間短等特性，且屬可透過排水通路整治予以改善之情形，故以經驗研判系爭土地現況具積水現象，但程度上難謂有顯著嚴重積水情形（見本院卷第389頁）。有關系爭土地是否有地層下陷問題，鑑定結果則為：系爭土地並非地質敏感區中地下水補注敏感區且非水利署定義之嚴重或曾經地層下陷區，現況並無增加地表荷載之情形，地質探鑽成果與周邊既有孔位亦大致符合，並無特殊地層存在之情形，難謂有顯著地層下陷情形（見本院卷第389頁）。又對於系爭土地是否無法建築或不利建築之情，上開鑑定報告表示：系爭土地積水情形經研判屬排水土溝設置與管理維護不當導致，試驗顯示具有積水面積小、積水深度淺、積水時間短，且可透過簡易排水通路整理予以改善，故難謂其無法建築或不利建築。系爭土地地質鑽探成果與周邊既有孔位大致符合，地表3M以下即為SPT-N值大於10之砂土層，雖有部分CL及ML土壤，但研判為可透一般常見基礎工程方法諸如筏式基礎、土壤置換工法、預壓密工法等進行適當建築規劃進行開發利用，故難謂其無法建築或不利建築（見本院卷第389、390頁）。是依臺中市土木技師公會上開鑑定結果，系爭土地雖有積水，但情狀輕微，可藉由簡易排水通路整理予以改善，亦無顯著地層下陷，對於較為軟弱土質部分，則可以透過一般基礎工程常見方法及手段予以開發，並無不適宜建築之情形，堪認系爭土地確有積水及排水不良之瑕疵，惟情況不甚嚴重，且可藉由簡易工法改善，瑕疵並非重大，亦無不能達契約建築目的之情形，依前揭說明，若准予解除契約顯失公平。至於洪焜欽主張系爭土地有蚊蟲沼氣等環境問題，為楊仕賢3人所否認，亦未見洪焜欽提出相關事證證明，自難憑採。從而，洪焜欽依瑕疵擔保之規定，主張解除系爭契約並請求楊仕賢3人返還已給付之土地買賣價金，顯失公平，不應准許。
(二)次按債務不履行包括給付不能、給付遲延及不完全給付三種，其形態及法律效果均有不同。所謂給付不能，係指依社會觀念，其給付已屬不能者而言；若債務人僅無資力，按諸社會觀念，不能謂為給付不能。給付遲延，則指債務人於應給付之期限，能給付而不為給付；倘給付可能，則債務人縱在期限前，預先表示拒絕給付，亦須至期限屆滿，始負遲延責任。至於不完全給付，則指債務人提出之給付，不合債之本旨而言；民法第254條規定，債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符（最高法院93年度台上字第42號、77年度台上字第2325號判決參照）。
查兩造約定楊仕賢3人應於108年7月11日前完成系爭土地「填土、鋪水泥、做好坡度排水」之工程，而依社會觀念，上開工程並無不能給付之情事，此由兩造不爭執楊仕賢3人現已完成系爭土地填土及鋪設水泥之工程可見一斑，是楊仕賢3人縱未於108年7月11前於系爭土地施作完成填土、鋪水泥及做好坡度排水等工程，亦僅屬給付遲延，洪焜欽依給付不能之規定主張解除契約，於法不合。又依上開說明及民法第254條之規定，本件若屬給付遲延，洪焜欽應定相當期限催告楊仕賢3人履行，如於期限內不履行時，始得解除系爭契約，惟洪焜欽並未舉證證明曾定期催告楊仕賢3人履行上開約定，亦難認本件有上開民法第254條得解除契約規定之適用，附此敘明。
(三)依系爭契約第10條第3款後段約定：如乙方（即楊仕賢3人）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即洪焜欽）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償（見本院卷第28頁），則系爭契約有關楊仕賢3人應於108年7月11前施作完成填土、鋪水泥及做好坡度排水等工程，並無給付不能之情事，業如上述，是楊仕賢3人雖有未於108年7月11日前做好坡度排水之事實（詳下述），應屬給付遲延，洪焜欽自不得依系爭契約第10條第3款後段約定，以楊仕賢3人給付不能為由，請求楊仕賢3人給付與所收價金數額相同之違約金。
二、反訴部分：按債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件（最高法院97年度台上字第1000號判決參照）。經查，依系爭契約第15條第3款約定，楊仕賢3人應於108年7月11日完成系爭土地之填土、鋪水泥及排水坡度之工程，則依臺中市土木技師公會上開鑑定報告表示：系爭土地現況主要排水通路為混凝土地坪周邊土溝，依水準高程測量成果由於土溝高程未依排水方向遞減且有雜物阻礙排水斷面之情形，故有不利排水之情形；本鑑定水準測量及排水模擬試驗乃依現況進行，系爭土地施作填土鋪水泥後由於周邊土溝排水通路不佳，包含雜物或雜草阻礙以及本身溝底高程高低起伏不一，因此導致排水不順暢，經試驗顯示積水面積小、深度淺且積水時間短等，可透過排水通路整治予以改善，故以經驗研判為系爭土地之現況因不同程度之降雨尚無法有效排水，仍然具積水情況但程度尚亦難謂系爭土地現況有顯著嚴重積水情形（見本院卷第389、390頁），是楊仕賢3人固已於系爭土地施作填土及鋪水泥工程，惟施工後系爭土地仍因周邊土溝排水通路不佳，又有雜物、雜草阻礙，以及排水溝底高程高低起伏不一等因素，導致排水不順暢之情，顯見楊仕賢3人施作之工程，尚未能使系爭土地達到良好排水之程度，自難認已符合系爭契約第15條第3款「做好坡度排水」之約定。又細譯系爭契約第15條第3款約定「本案標的需於用印款前填土鋪水泥，做好排水坡度」（見本院卷第29頁），是「做好排水坡度」應屬給付用印款之條件，則楊仕賢3人既未達成該條件，洪焜欽未於108年7月11日給付備證用印款，應屬不可歸責於洪焜欽之事由所致，洪焜欽自不負遲延責任。從而，楊仕賢3人依系爭契約第10條第2款前段約定：甲方（即洪焜欽）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付買賣價款或繳納稅費等，應賠償乙方（即楊仕賢3人）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至甲方完全給付時為止（見本院卷第28頁），請求自108年7月12日起至109年1月27日止共計200天之違約金，即屬無據。
三、綜上所述，洪焜欽依瑕疵擔保、給付不能之規定及系爭契約第10條第3款後段之約定主張解除契約，並請求楊仕賢3人返還4,299,800元價金、給付違約金4,299,800元，及楊仕賢3人依系爭契約第10條第2款前段之約定，請求洪焜欽給付3,998,000元之違約金，均無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：本訴及反訴均依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 6 月 30 日
民事第六庭 審判長法 官 陳學德
法 官 楊珮瑛法 官 楊雅婷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 6 月 30 日
書記官 陳淑華