臺灣臺中地方法院民事判決 108年度重訴字第80號原 告 林聖容訴訟代理人 陳沆河律師被 告 陳志謀訴訟代理人 蕭慶鈴律師
劉 蔎上列當事人間返還租賃土地事件，本院於民國109年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將臺中市○○區○○○段○○○○號土地上如附圖所示編號
(B) 部分、面積667.60平方公尺之鐵皮圍籬及水泥地面，及編號
(C) 部分、面積495.04平方公尺鐵皮建物拆除，並將土地返還予原告。
被告應自民國108年1月1日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣18,000元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項如原告以新臺幣2,131,000元為被告供擔保後得假執行。但如被告以新臺幣6,394,520元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項，於判決確定前清償期已屆至部分，如原告按月以新臺幣6,000元為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣18,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條定有明文。又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。本件原告原以陳志謀、余坤松為被告提起訴訟，並聲明為：⑴被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地上如起訴狀附圖所示紅色斜線部分之鐵皮搭建物（面積以實測為準）拆除，將上開土地返還原告。⑵被告應自民國108年1月1日起至返還前開土地日止，按月給付原告新臺幣（下同）18,000元。⑶願供擔保請准宣告假執行。嗣原告於108年6月13日言詞辯論期日當庭撤回對被告余坤松之起訴，經被告陳志謀當庭同意，余坤松經本院將筆錄送達後，未於10日內異議，視為同意撤回（見本院卷第193頁、251頁、253頁），自合於上開之規定。嗣經地政機關實際測量後，變更聲明為：⑴被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地上如臺中市大里地政事務所108年11月11日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號(B)部分面積
667.60平方公尺之鐵皮圍欄及水泥地面，及編號(C)部分面積495.04平方公尺鐵皮建物拆除，將土地返還原告。⑵被告應自108年1月1日起至返還前開土地日止，按月給付原告18,000元。⑶願供擔保請准宣告假執行。原告所為之變更，係依實際測量結果而更正聲明中所占用土地面積及地上物性質，為不變更訴訟標的，補充、更正事實上之陳述，依前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、兩造於101年9月17日就原告所有坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）簽訂「耕地租賃契約」（下稱系爭租約），原告就系爭土地出租予被告作為農業使用，租賃期間自101年11月1日起至107年10月31日，租金每月18,000元，並約定「租賃期滿，租賃契約消滅。乙方（被告）如欲續租時，應先徵得甲方（原告）同意，並另訂租賃契約始生效力」及「乙方如因使用便利而隨時搭設之籬笆或遮蓋物或其他臨時工作物，應限於租賃用途有關，並於租賃關係消滅時自行拆除，恢復原狀，將耕地交還與甲方，不得要求任何補償」。嗣系爭租約租期屆滿，被告仍無權占用系爭土地並於其上搭建鐵皮圍籬、建物及水泥路面，爰依民法第767條規定及租賃契約之法律關係，請求被告將系爭土地恢復原狀並返還原告；又查系爭土地之每月租金為18,000元，被告因無權占用原告所有系爭土地，獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭土地之損害，故原告請求被告給付自108年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告18,000元之相當於租金之損失。
㈡、並聲明：⑴被告應將系爭土地上如附圖所示編號(B)部分面積667.60平方公尺之鐵皮圍欄及水泥地面，及編號(C)部分面積495.04平方公尺鐵皮建物拆除，將土地返還原告。⑵被告應自108年1月1日起至返還前開土地日止，按月給付原告18,000元。⑶願供擔保請准宣告假執行。
二、被告主張：
㈠、原告於101年出租時，即口頭同意被告願續租第二次予被告6年，被告才花費金錢蓋鐵皮屋；於契約屆滿前約2個月，被告曾與原告協商，原告亦同意自108年1月1日起，以每月25000元繼續出租予被告6年，原告事後反悔，應不足採。
㈡、退而言之，被告於107年初即按月開立每月各18,000元之支票一次交付原告作為系爭土地107年之租金，原告未表示異議，且於107年10月31日租賃期限屆滿之後，被告仍繼續為租賃物之使用收益，原告亦未即表示反對之意，故本件應適用民法第451條，於系爭租約屆滿後，視為不定期限繼續契約。
㈢、又依系爭租約第6條亦訂明：「‧‧‧地上搭有建物之房屋稅，及其他因乙方變更用途使用產生之相關稅賦，皆由乙方自行負擔」，可知原告已默許被告於系爭土地建屋，因此，本件應係土地法第103條之租地建屋契約，依實務見解，原告在系爭土地上之房屋於不堪使用之前，不得請求返還。
㈣、並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造同意爭執及不爭執事項如下：（見本院卷第362頁）
㈠、不爭執事項：⒈兩造於101年9月17日簽立系爭租約，約定被告承租原告系爭
土地，余坤松為連帶保證人，租賃期間自101年11月1日至107年10月31日，每月租金18,000元。
⒉被告占有系爭土地情形如附圖所示。
⒊原告於108年1月9日寄發原證3臺中市英才郵局35號存證信函予被告，被告於108年1月11日翌日收受。
㈡、爭點：⒈兩造是否合意由被告續租系爭土地，期間6年？⒉原告主張系爭租約於107年10月31日屆滿，依據租賃契約之
約定及民法第767條之規定，請求被告應將系爭土地上如附圖所示編號(B)面積667.6平方公尺之鐵皮圍籬及水泥地面、及編號(C)部分面積495.04平方公尺之鐵皮建物拆除，並將土地返還原告，有無理由？⒊原告依據不當得利之法律關係，請求被告應自108年1月1日
起至返還土地之日止，按月給付原告18000元，有無理由？
四、得心證之理由
㈠、兩造關於系爭土地為原告所有，並簽立系爭租約，約定租賃期間為6年，於107年10月31日屆滿乙節，並不爭執。被告主張兩造已合意以每月25000元，由被告續租6年等語，而為原告所否認。而按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條定有明文。又契約須當事人之一方將欲為契約內容之旨，提示於他方，得他方之承諾，而後契約始能成立。其僅由一方表示要約之意思，而他方不表示承諾之意思，或一方所表示之意思與他方所表示之意思，彼此不一致者，他方當然不受拘束。最高法院83年度台上字第955號民事裁判要旨參照。
㈡、查，據證人蕭素滿於本院證稱：當時是被告要找地當工廠，原告的媽媽是我同學有一塊地，伊幫忙介紹，101年簽租約時伊有在場，當時約定6年，但承租人當時說還要蓋建築物，6年覺得太短了，要租久一點，但是地主說他只願意打6年，到期之後再續租給他等語（見本院卷第188至189頁），顯見被告辯稱：101年簽租約時，原告有口頭說要續租給被告，第二次也是要6年等語，應非事實。證人蕭素滿雖另證稱：（租約到期時，原告有無繼續租給被告？）談續的事情，伊只有參與一次，應該是107年8月有約定要再談，有叫我去，原本談好了，要續租六年，租金提高到二萬伍仟元，六年之後地上歸地主所有；要約時間公證等語（見本院卷第189頁），惟證人蕭素滿前揭所證，與被告陳稱：因續租之事，與原告在107年8月、107年10月、108年1月8日共談了三次，蕭素滿第一、二次都在場等語（見本院卷186至187頁），即有不同，且倘若在107年8月已經談好續租，何需事後還要談兩次續租事宜，則證人蕭素滿前揭證述在107年8月已談妥續租事宜，尚非無疑。又據被告自承：這三次談續約的事情，都談不成，原告就說要買我們的建築物等語明確（見本院卷第187頁），則本件並無兩造合意自以每月25,000元，續租6年之情事甚明。
㈢、又被告主張原告107年10月31日租期屆滿後，被告仍繼續使用租賃物，原告未即為反對之表示，應視為不定期限繼續契約等語。依據系爭租約第二條：租賃期間：自101年11月01日起至107年10月31日止計6年。租賃期滿，租賃契約消減。
乙方如欲續租時，應先徵得甲方同意，並另訂租賃契約始生效力。據被告所承：其在107年8月、10月及108年1月1日均有與原告談續租情事，但都沒有談成，顯見，原告並不同意續租，而反對被告繼續使用。基此，被告主張本件有民法第451條不定期繼續契約之情形，為屬無據。
㈣、另被告辯稱，系爭租約為租地建物契約，依據土地法第103條及實務見解，系爭租約應至土地上之建物不堪使用時始消滅云云。而查，依據系爭租約第六條：乙方（被告）就租賃物限於作農業使用，非經甲方（原告）書面同意不得變更用途等語，則兩造已約定系爭土地應作農業使用，而非以建築房屋為目的，又縱本件原告於出租時已知被告要興建廠房，或有土地法第103條之適用，惟依土地法第103條第1款：租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。
一、契約年限屆滿時。系爭租約之契約年限已於107年10月31日屆滿，亦得收回租賃土地。被告辯稱系爭租約為不定期繼續契約乙節，已屬無據，業如前述，則被告主張依據實務見解，系爭租約租賃期限應至建築物不堪使用始屆至云云，亦無理由。
㈤、依據系爭租約第十條：乙方如因使用便利而臨時搭設之籬笆或遮蓋物或其他臨時工作物，應限於粗賃用途有關，並於租賃關係消滅時自行拆除，恢復原狀，將耕地交還與甲方，不得要求任何補償；又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第455條、第767條第1項定有明文。兩造租賃契約既因期限屆滿而消滅，被告繼續占有系爭土地，即屬無權占有，又被告於系爭土地上搭建鐵皮圍籬、鐵皮建物及舖設水泥路面並占有如附圖所示(B)、(C)部分之土地乙節，為兩造所不爭，並有本院會同兩造現場履勘，做成勘驗筆錄、現場照片及囑託臺中市大里地政事務所人員做成如附圖所示之土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷315至337頁），系爭租約既已屆期，兩造租賃關係消滅，則原告依據上開系爭租約約定、民法第455條、第767條之規定，請求被告應將如附圖所示(B)部分鐵皮圍籬及水泥地面（面積667.60平方公尺）、(C)部分鐵皮建物（面積495.04平方公尺）拆除，將系爭土地返還原告，為屬有據，應予准許。
㈥、復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查，本件被告自系爭租約屆滿後，已無占有系爭土地使用收益之權利，則被告仍無權占有原告所有系爭土地，致原告無法就系爭土地為使用收益而受有損害，參諸前開規定及判例意旨，原告請求被告應將所受相當於租金之利益返還予原告，即屬有據。本院審酌系爭土地位於臺中市霧峰區，使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地、被告於其上經營汽車烤漆等使用，並參諸兩造關於系爭土地以每月18,000元作為系爭土地之租金，其占用之範圍與租賃之範圍大致相同等一切情狀，認原告上開主張被告應給付每月相當於租金之不當得利18,000元，尚屬適當。是以原告請求自108年1月1日起，至被告返還上開占有土地之日止，以每月18,000元計算之相當於租金之不當得利，洵屬正當，應予准許。
五、綜上所述，原告主張依租賃契約之法律關係、民法第767條第1項、第179條之規定，請求被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地上如附圖所示編號(B)部分面積667.60平方公尺之鐵皮圍欄及水泥地面，及編號(C)部分面積495.04平方公尺鐵皮建物拆除，將土地返還原告；及請求被告應自108年1月1日起至返還前開土地日止，按月給付原告18,000元，為屬有據，應予准許。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當金額准許之，另依職權酌定相當擔保金額宣告被告得預供擔保免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 27 日
民事第五庭 法 官 李慧瑜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 27 日
書記官 張雅如