臺灣臺中地方法院民事判決 109年度簡上字第152號上 訴 人 張世興訴訟代理人 陳惠伶律師被上訴人 財團法人基督長老教會原住民宣道會法定代理人 柯伊諾.拉斌訴訟代理人 劉琦富律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國109 年
3 月12日本院豐原簡易庭108 年度豐簡字第468 號第一審判決提起上訴，經本院合議庭於109 年9 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一項所載「連同土地計450 平方公尺」及第二項關於「土地」之文字，應予刪除。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱166 地號土地
），原為被上訴人下轄之財團法人基督長老教會原住民宣道會梨山長老教會（應為台灣基督教長老教會梨山教會，下稱梨山教會）使用，嗣於民國90年1 月1 日起，梨山教會將16
6 地號土地之一部出租與上訴人，並約定租約期滿後，上訴人於166 地號土地上興建之鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）應歸於梨山教會所有，並不得要求賠償。又於92年1 月1 日簽訂租賃契約，並約定租期屆滿，租賃關係即行終止，梨山教會不另通知，上訴人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，主動向梨山教會申請並換約，否則視為雙方無意續約，以及約定租約期滿後，上訴人應無條件將地上物自行拆除騰空交還土地，不得向梨山教會要求任何賠償，如有留置生產設備或其他物品（包括地上物），視為拋棄其所有權，悉聽梨山教會處置。而租期至94年12月31日屆滿後，雙方並無針對
166 地號土地為租賃契約之換訂，又依上開契約約定排除默示更新之適用，是系爭鐵皮屋事實上處分權已為上訴人拋棄而應歸梨山教會所有。
㈡梨山教會與上訴人另於97年1 月16日、100 年1 月簽訂僱用
委託管理地上建築物契約書（下稱系爭管理契約），約定由梨山教會提供系爭鐵皮屋與上訴人使用，上訴人則按月給付梨山教會新臺幣（下同）10,000元，期限1 年，每年換約，系爭管理契約雖記載「梨山段166-1 號地上房屋乙棟僱用乙方管理使用」，然梨山教會與上訴人先前均係針對166 地號簽訂租賃契約，且臺中市○○區○○段○○○○○ ○號（下稱166-1 地號土地）係狹長型土地並作為道路使用，明顯無法容納系爭鐵皮屋，故應認僅為誤植地號。嗣梨山教會因自用需求，於104 年底即告知上訴人將不再續約，並要求上訴人儘速搬離，是亦不生默示更新之效果。嗣梨山教會將系爭鐵皮屋之事實上處分權移轉與被上訴人等語。並聲明：⒈上訴人應將坐落臺中市○○區○○段○○○ ○○○○○○ ○號（下稱166-2地號土地）上如附圖所示之建物（面積合計266 平方公尺，此經本院審理時被上訴人更正原審卷第121 頁民事準備二狀聲明一原所載450 平方公尺，見本院卷第170 頁）騰空返還與被上訴人；⒉上訴人應給付自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前開建物之日止，按月給付被上訴人10,000元。
㈢並於本院補充：
系爭管理契約是由梨山教會將系爭鐵皮屋租與上訴人，縱依上訴人主張有陸續給付105 至107 年之租金等語，此部分當係支付系爭鐵皮屋之租金，又上訴人所提出之租金收據中亦於94年1-3 月、4-6 月中載明「房租」，97年後之收據有記載「租金」、「地租」或無記載，顯見該收據之重點在於確有收受該筆款項，縱收據中誤載為地租，仍不能解免上訴人係基於97年1 月16日簽訂系爭管理契約而給付之本質。縱認兩造間就系爭鐵皮屋有不定期租賃，梨山教會、被上訴人已分別於原審以書狀及存證信函之送達向上訴人表達收回系爭鐵皮屋自行使用與作為梨山地區長照中心使用，而為終止系爭管理契約之意思等語。
二、上訴人則以：㈠166 地號土地（107 年9 月17日逕行分割增加166-2 地號土
地）為原住民保留地，所有權人為中華民國，管理者為原住民族委員會。梨山教會向上訴人表示其取得166 地號土地之使用權，並將166 地號土地之使用權出租與上訴人興建房屋，約定租賃契約期限迄至上訴人無意願繼續承租土地為止。嗣上訴人興建系爭鐵皮屋後，上訴人與梨山教會分別於90年
1 月1 日、92年1 月1 日及94年1 月25日簽立土地租賃契約書，於97年1 月16日、100 年1 月簽訂系爭管理契約。於93、95、96、98、99年，及自101 年起，上訴人與梨山教會雖未繼續簽訂土地租賃契約書，然上訴人從未表示不續租166地號土地，且梨山教會仍持續收取上訴人給付之土地租金，是屬不定期之土地租賃契約，上訴人一直占有使用系爭鐵皮屋，未曾將系爭鐵皮屋之事實上處分權讓與他人。又上訴人與梨山教會於92年1 月1 日及94年1 月25日簽訂之土地租賃契約書，係記載租約期滿或期滿前終止租約時，上訴人應無條件將地上物自行拆除並騰空交還土地，是梨山教會並無從取得系爭鐵皮屋之事實上處分權等語，資為抗辯。並聲明：
被上訴人之訴駁回。
㈡並於本院補充：
⒈166 、166-2 地號土地為原住民保留地，所有權人為中華民
國，管理者為原住民族委員會，故被上訴人對於166 、166-2 地號土地，並無任何法律上之使用權源。
⒉被上訴人於原審變更聲明之第1 項係請求上訴人將坐落000
000-0 地號土地上之建物騰空返還與被上訴人，惟原審判決
主文記載「被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號及166-2 地號上如附圖所示之166 ⑴建物一樓54平方公尺、166⑵建物一、二樓143 平方公尺、166-2 ⑴建物一、二樓面積69平方公尺騰空，連同土地計450 平方公尺返還予原告」，其中「連同土地計450 平方公尺返還予原告」非屬被上訴人於原審請求之範圍（系爭鐵皮屋坐落於166 、166-2 地號土地之面積為266 平方公尺），被上訴人亦無請求上訴人返還
166 、166-2 地號土地，故原審判決有訴外裁判之違背法令事由。
⒊被上訴人於原審僅提出部分梨山教會與上訴人之土地租賃契
約書，惟實際上梨山教會與上訴人自90年迄至96年止，每年均有簽立土地租賃契約書，梨山教會自90年起至104 年止均主動向上訴人收取租金，收據上亦記載地租、租金或月份，故梨山教會與上訴人間之法律關係實為土地租賃關係，顯見上訴人並無不續租土地之意思，亦無拋棄、移轉系爭鐵皮屋之所有權。又166-1 地號土地上並無房屋，系爭管理契約因契約標的不存在而無效，並不影響上訴人與梨山教會間土地租賃關係，又上訴人不懂法律，係基於承租土地之意思於系爭管理契約簽名。另梨山教會將上訴人所給付之105 年至10
8 年度之土地租金予以退回，顯係梨山教會拒絕受領，是梨山教會對於上訴人並無不當得利之債權可轉讓與被上訴人等語。
三、原審判命上訴人應將坐落166 及166-2 地號土地上如附圖所示166 ⑴建物一樓54平方公尺、166 ⑵建物一、二樓143 平方公尺、166-2 ⑴建物一、二樓面積69平方公尺騰空，連同土地計450 平方公尺返還與被上訴人，且上訴人應自108 年
5 月17日起至交還前述土地及建物時止，按月給付原告10,000元，暨依職權宣告假執行，併為上訴人提供相當金額供擔保後得免為假執行之宣告。上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造爭執及不爭執事項（見本院卷第244 至245 頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
㈠不爭執事項：
⒈上訴人與梨山教會於90年1月1日簽立土地承租契約書，91年
1月1日、92年1月1日、93年1月8日、94年1月25日、95年2月12日、96年簽立土地租賃契約書，上開租約（即原審卷原證
1 、本院卷證1 ）之租賃標的為分割前166 地號土地。⒉上訴人與梨山教會於97、98、99、100、101 、102 、103 、104年度均未簽寫書面之土地租賃契約。
⒊上訴人與梨山教會於97年1月16日及100年1 月有簽寫系爭管
理契約（原證2 ），且上訴人仍按期給付每月10,000元予梨山教會，兩造不爭執此部分契約之實質法律性質為租賃契約，系爭管理契約第1 條所載房屋為系爭鐵皮屋。
⒋上訴人於105至108年度均有每年寄發面額120,000 元之匯票
給梨山教會，梨山教會事後以存證信函將上開匯票退還上訴人。
⒌166 、166-2 地號上有如附圖所示之166 ⑴建物一樓54平方
公尺、166 ⑵建物一、二樓143 平方公尺、166-2 ⑴建物一、二樓面積69平方公尺之未辦保存登記建物，即系爭鐵皮屋（無門牌號碼，位於臺中市○○區○○里○○00號對面），系爭鐵皮屋是由上訴人出資興建。
⒍坐落166 地號土地（分割前面積450 平方公尺，嗣於107 年
9 月17日逕行分割增加166-2 地號土地，分割後166 地號土地面積為337 平方公尺，166-2 地號土地面積為113 平方公尺）係原住民保留地，所有權人為中華民國，管理者為原住民委員會。
⒎166-1 地號土地為狹長型土地，作為道路使用。
㈡爭執事項：
⒈系爭鐵皮屋之事實上處分權人為何人？⒉被上訴人依民法第179 條、第962 條（擇一為有利之判決）
，請求上訴人遷讓系爭鐵皮屋是否有理由？
五、得心證之理由：㈠系爭鐵皮屋之事實上處分權人為被上訴人：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第421 條、第450 條第1 項、第451 條。按民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。出租人慮及承租人取得民法第451 條此項默示更新之利益，故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276 號裁判、91年度台上字第221 號判決意旨可資參考）。
⒉查上訴人與梨山教會自90年起至96年止每年均簽訂土地租賃
契約書，約定由上訴人向梨山教會租賃分割前166 地號土地（見不爭執事項⒈），上訴人並於166 地號土地上出資興建系爭鐵皮屋，而為系爭鐵皮屋之所有權人。觀諸前開土地租賃契約書（見本院卷第39至81頁），分別有明載租賃期間為90年1 月1 日至90年12月31日、91年1 月1 日至91年12月31日、92年1 月1 日至92年12月31日、93年1 月1 日至93年12月31日、94年1 月1 日至94年12月31日、95年1 月1 日至95年12月31日、96年1 月1 日至96年12月31日，又96年之土地租賃契約書第7 條約定：本租約租期屆滿時，租賃關係即行終止，梨山教會不另通知，上訴人如有意繼續租用，應於租期屆滿前1 個月，主動向梨山教會申請並完成租賃契約之換訂，否則視為雙方無意續租，租期屆滿後，上訴人未經上述換約手續仍為占有土地使用者，應賠償梨山教會租金計算之損害，並不得主張民法第451 條之適用及其他異議等語（見本院卷第77至79頁），可見上訴人與梨山教會就租期屆滿是否續租已為明確約定，上訴人如於96年12月31日租期屆滿後有意續租，應依該約定向梨山教會申請續租並換訂租賃契約，然查上訴人與梨山教會於97年起並未再簽訂166 地號土地之土地租賃契約書（見不爭執事項⒉），且96年之土地租賃契約書第7 條約定已明示排除民法第451 條之適用，應認上訴人與梨山教會已於契約中約定，如期滿後未辦續租手續，縱使上訴人繼續使用系爭土地，仍無民法第451 條規定之適用至明。堪認上訴人與梨山教會間就166 地號土地之土地租賃契約已於96年12月31日租約期滿消滅。再依96年之土地租賃契約書第8 條約定：租約期滿後，上訴人應無條件將地上物自行拆除騰空交還土地，不得向梨山教會要求任何賠償，如有留置生產設備或其他物品（包括地上物），視為拋棄其所有權，悉聽梨山教會處置，上訴人絕無異議等語（見本院卷第79頁），足認96年之土地租賃契約租期屆滿後，上訴人已拋棄166 地號土地上之地上物即系爭鐵皮屋之所有權，而由梨山教會取得系爭鐵皮屋之事實上處分權。嗣梨山教會將系爭鐵皮屋之事實上處分權移轉與被上訴人，此有108 年1月28日移轉契約1 份附卷可考（見原審卷第31頁），堪認被上訴人為系爭鐵皮屋之事實上處分權人。
⒊上訴人與梨山教會雖於97年、100 年簽訂系爭管理契約（見
108 年度訴字第1285號卷第25至27頁），然兩造不爭執系爭管理契約之實質法律性質為租賃契約，且系爭管理契約第1條所載房屋為系爭鐵皮屋（見不爭執事項⒊），按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。觀諸系爭管理契約第1 條約定：「梨山教會同意將坐落台中縣○○鄉○○村○○路○○號，梨山段166-1號地上房屋乙棟僱用上訴人管理使用，上訴人不得經營違法、危險物品及八大行業項目等」等語，第4 條約定：「管理使用費每月為新台幣壹萬元，上訴人應於三、六、九、十二月之各月三十日繳付管理費，不得拖延，並預付押金以本票貳拾萬元為擔保」等語，參諸上開契約約定及不爭執事項⒊，可見系爭管理契約實為梨山教會將系爭鐵皮屋交付上訴人使用，上訴人並定期交付使用費與梨山教會，合於租賃之定義，足認系爭管理契約應係約定梨山教會出租系爭鐵皮屋與上訴人。上訴人雖辯稱系爭管理契約因租賃標的不存在而無效等語，然查兩造並不爭執系爭管理契約第1 條所載之「梨山教會同意將坐落台中縣○○鄉○○村○○路○○號，梨山段166-1 號地上房屋乙棟」係指系爭鐵皮屋（見不爭執事項⒊），又參酌166-1 地號土地為狹長型土地，作為道路使用（見不爭執事項⒎），當無興建房屋使用之可能，則審酌當時土地使用情況與兩造陳述，系爭管理契約之租賃標的應為系爭鐵皮屋甚明，並無租賃標的不存在之情，上訴人所辯即非可採。再者，假設上訴人與梨山教會於97年時有續租166地號土地之意思，當可繼續簽訂與90年至96年格式相同之土地租賃契約書，然上訴人與梨山教會卻於97年、100 年簽訂系爭管理契約，比對90年至96年之土地租賃契約書與系爭管理契約之約定內容，兩者大相逕庭，益證上訴人與梨山教會並非基於續租166 地號土地之意思而簽訂系爭管理契約。
⒋上訴人雖辯稱有持續繳付土地租金與被上訴人，然96年之土
地租賃契約已於96年12月31日租約期滿消滅，並明確排除民法第451 條之適用，而97年、100 年系爭管理契約之租賃標的為系爭鐵皮屋，則上訴人辯稱其自97年起繳交與梨山教會之金錢為166 地號土地之租金，當屬無據。且就上訴人自97年至104 年持續繳付租金與被上訴人一情，尚不能遽認前開期間之租金為166 地號土地之租金，上訴人與梨山教會於97年、100 年簽定之系爭管理契約既係約定系爭鐵皮屋之租賃，則認為前開期間之租金為系爭鐵皮屋之租金較為合理。又上訴人所提93年起至104 年止繳付租金之單據（本院卷第83至123 頁），雖有部分載有「地租」之文字，然查，證人林史翠玉證述：伊原來的名字為林邑蓮，後改名為林史翠玉，本院卷第83至123 頁之單據上，簽有「林邑蓮、史翠玉、林史翠玉」的部分均為伊在上訴人的店裡所簽，上訴人的店是一間鐵皮屋，在伊家即中正路18號對面，伊是教會的出納，負責管錢、收錢，其他事情都是教會處理，伊自選上教會的出納開始，教會請伊3 個月去上訴人家收一次房租，房租是指教會借鐵皮屋給上訴人作為店面，伊將收取的租金交給梨山教會，收到104 年以後新的牧師就任，後來就沒有收，因為上訴人與教會有爭議。伊去收錢時，沒有注意前開單據之項目，單據上的時間、項目是上訴人事先寫好等語（見本院卷第240 至243 頁），則93年至104 年繳付租金之單據，有部分單據載有「地租」、「房租」之文字，有部分單據僅記載為租金，然此部分文字為上訴人事先填好，且細鐸94年單據載有：「94 /1-3 月房租」、「房租4.5.6 月」之文字，但94年間上訴人與梨山教會簽有土地租賃契約書，本院卷第85頁、第87頁即94年之收租單據卻將項目記載為房租，則難認前開單據所記載之項目名稱即為實際收取之租金性質，尚不足為有利於上訴人之認定。
㈡被上訴人依民法第179 條，請求上訴人遷讓系爭鐵皮屋並請求相當於租金之不當得利為有理由：
⒈按受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物
不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念。再按民法第179 條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。是否該當上述不當得利之成立要件，應以「權益歸屬」為判斷標準，亦即倘欠缺法律上原因，而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利。又未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上處分權人自得依民法第
179 條規定，請求返還其占有（最高法院106 年度台上字第
187 號裁判意旨參照）。按出租人非因出租人收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地法第100 條第1 款定有明文，此為出租人終止契約收回租賃物之特別規定，排除民法第
451 條第2 項之適用。上訴人與梨山教會間就系爭鐵皮屋有租賃關係，如前認定，系爭管理契約分別為97、100 年所簽立，然所載之「管理期限」均為97年1 月1 日起至97年12月31日止，且97年至104 年上訴人均有繳租與梨山教會，應認上訴人與梨山教會間就系爭鐵皮屋為不定期租賃，經梨山教會於107 年8 月31日寄發存證信函通知上訴人，梨山教會無意續租（即終止之意）等語，此有被上訴人所提和平梨山郵局存證號碼000016號存證信函1 份附卷為憑（見108 年度訴字第1285號案卷第29至30頁），且被上訴人主張梨山教會、被上訴人因有自用需求、欲作長照機構使用而收回系爭鐵皮屋等語，此有起訴狀、本院109 年6 月8 日準備程序筆錄在卷可查（見本院108 年度訴字第1285號案卷第12頁，本院卷第174 頁），核其所陳用途合於教會之公益性質，可認梨山教會、被上訴人有收回自用之需求，足認已合法終止租賃契約。嗣梨山教會將系爭鐵皮屋之事實上處分權移轉與被上訴人，此有108 年1 月28日移轉契約1 份附卷可考（見原審卷第31頁），則被上訴人為系爭鐵皮屋之事實上處分權人，占有利益本應歸屬被上訴人享有，然因上訴人無權占有使用中，致被上訴人受有無法自行占有使用之損害，揆諸上開說明，被上訴人得依民法第179 條前段規定，請求上訴人將系爭鐵皮屋之占有返還與被上訴人。被上訴人請求為選擇合併之訴，本院就被上訴人原審聲明第一項之請求既為被上訴人勝訴之判決，自無庸再就其餘之請求權基礎予以論述。
⒉又無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社
會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照），於無權占用他人之房屋時，亦應為相同解釋。查梨山教會原以每月10,000元租金出租系爭鐵皮屋與上訴人，經梨山教會於107 年8 月31日寄發存證信函通知上訴人終止系爭管理契約後，上訴人即為無權占用系爭鐵皮屋，則被上訴人請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日（即108 年5 月17日，此有本院送達證書1 紙在卷可查，見108 年度訴字第1285號案卷第49頁）起至返還系爭鐵皮屋之日止，按月給付被上訴人10,000元之使用系爭鐵皮屋之不當得利，應屬有理。
六、綜上所述，被上訴人為系爭鐵皮屋之事實上處分權人，上訴人於梨山教會終止系爭鐵皮屋之租賃契約後為無權占用系爭鐵皮屋，則被上訴人請求上訴人將系爭鐵皮屋即坐落166 、
166 -2地號土地上如附圖所示之166 ⑴建物一樓54平方公尺、166 ⑵建物一、二樓143 平方公尺、166-2 ⑴建物一、二樓面積69平方公尺，騰空返還與被上訴人，並請求自108 年
5 月17日起至返還系爭鐵皮屋之日止，按月給付被上訴人10,000元，均有理由，應予准許。原審判命上訴人應騰空返還系爭鐵皮屋及給付相當於租金之不當得利，於法尚無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另原審逾越被上訴人之聲明，判命上訴人應「連同土地計450 平方公尺」返還予被上訴人，及「被告應自中華民國108 年5 月17日起至交還前述土地及建物時止，按月給付原告新臺幣10,000元」其中土地之部分，係就被上訴人未聲明之事項為判決，而屬訴外裁判，自應刪除並更正如本判決主文第3 項所示，併予敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 9 月 18 日
民事第五庭 審判長法 官 黃綵君
法 官 王奕勛法 官 張意鈞不得上訴正本係照原本作成。
中 華 民 國 109 年 9 月 18 日
書記官 陳靖國附圖：臺中市東勢地政事務所中華民國108 年7 月26日東土測字第141300號收件，中華民國108 年8 月23日複丈，中華民國108年9 月2 日製作之複丈成果圖。