臺灣臺中地方法院民事判決 109年度簡上字第153號上 訴 人 蔡惠珠訴訟代理人 陳進財被上訴人 陳鈴蘭訴訟代理人 李天成上列當事人間請求履行買賣契約事件，上訴人對於民國109 年3月4 日本院沙鹿簡易庭108 年度沙簡字第531 號第一審判決提起上訴，本院於民國109 年8 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國93年6 月28日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由上訴人出售土地予被上訴人，因其中一筆土地遭上訴人房屋占用，故約定被上訴人給付上訴人之價金扣除上訴人房屋占用土地之面積，並約明：「乙方（即上訴人）所○○○鄉○○○段新庄子小段415 建號建物，逾界佔用甲方（即被上訴人）同地段57-20 地號土地（下稱57-20 地號土地），雙方同意就建物所實際建築佔用土地（不含法定空地）以現狀分割（面積約1.5 坪，實際面積以地政事務所登記簿為準，詳附圖）返還乙方所有…93年10月1 日前土地所有權返還及抵押權部分塗銷登記應全部完成，並依登記簿面積多退少補。」而57-20 地號土地經重測後為臺中市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地（下分稱960 、
961 地號土地），上訴人曾多次請求被上訴人履行契約移轉登記，被上訴人已移轉961 地號土地面積1.06平方公尺（即
0.32065 坪）予上訴人，然因960 地號土地業已移轉予第三人，被上訴人已無法依約給付，屬可歸責於債務人之給付不能。被上訴人應返還上訴人不足之坪數為1.17935 坪（計算式：1.5 坪—0.32065 坪＝1.17935 坪），爰依系爭買賣契約及民法第226 條第1 項之規定提起本件訴訟，以市價每坪新臺幣（下同）33萬元計算，請求被上訴人給付38萬9,186元（計算式：不足之坪數1.17935 坪×每坪33萬元＝389,18
6 元），及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：
（一）系爭買賣契約載明，買賣土地總坪數為685.465 坪，每坪
5 萬9,000 元，應付買賣總價款為4,044 萬2,435 元，扣除賣方即上訴人逾界占用被上訴人之57-20 地號土地，訂約時因未知占用坪數多少，暫扣1.5 坪，並以買賣每坪單價5 萬9,000 元計價，暫扣金額為8 萬8,500 元，日後多退少補，至尾款全部付清為4,035 萬3,935 元。此筆逾界土地經地政事務所依現狀重測分割後為961 地號土地（面積1.06平方公尺，即0.32065 坪），此筆土地被上訴人業已於108 年9 月21日返還予上訴人；另960 地號土地為被上訴人向上訴人購買之其中一筆土地重測後之新編號，非逾界土地，並無上訴人所稱給付不能之問題。扣除返還之
961 地號土地，被上訴人應退予上訴人之暫扣款應為6 萬9,582 元【59,000元/ 坪×（1.5 －0.32065 ）坪＝69,582元】，然上訴人不願依系爭買賣契約內容即以買賣價格每坪5 萬9,000 元計價，堅持以不合理金額計價，導致被上訴人無法完成全部合約之履行。
（二）系爭買賣契約載明返還上訴人逾界土地，申請測量分割、登記及代書費等皆由上訴人負責，上訴人為專業代書應告知被上訴人過戶事宜，被上訴人於108 年9 月18日首次接到上訴人訴訟代理人陳進財電話，要求辦理逾界土地過戶等事宜，便於108 年9 月19日至戶政機關辦理印鑑證明，並於108 年9 月21日至上訴人之代書事務所辦完返還逾界土地事宜。況自93年2 月26日簽訂系爭買賣契約起至108年9 月18日止，其間被上訴人或介紹人李天成從未接過上訴人通知辦理移轉登記事宜，非上訴人所述多次請求被上訴人履行契約移轉登記而不履行，本案上訴人為出賣人，因賣方土地逾界問題而留有部分預扣款，逾界土地108 年才辦理過戶，對上訴人並無損失，反而是被上訴人替上訴人繳納了15年地價稅等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人部分勝訴之判決，判命被上訴人應給付上訴人
6 萬9,582 元，及自108 年10月2 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，而駁回上訴人其餘之訴，並就上訴人勝訴部分依職權宣告假執行。上訴人就其敗訴部分提起上訴，並聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人31萬9,604 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，已告確定）。
四、得心證之理由：
（一）兩造於93年2 月26日簽訂系爭買賣契約，由被上訴人向上訴人購買重測前57-20 地號等多筆土地，買賣價金約定為每坪5 萬9,000 元，因上訴人所有之建物占用其中重測前57-20 地號土地（下稱系爭土地），兩造乃約明系爭土地遭上訴人建物占用之土地返還予上訴人，買賣價金之計算先扣除上訴人占用之土地面積，暫以1.5 坪計算，至於實際占用面積則以地政機關測量登記為準，待測量結果雙方多退少補。經先以1.5 坪、每坪5 萬9,000 元計算上訴人占用面積之價值後，被上訴人應給付上訴人之買賣價金為4,035 萬3,935 元，被上訴人亦已給付完畢，嗣經地政機關測量登記結果，上訴人占用系爭土地之地號為重測後96
1 地號土地，面積為1.06平方公尺即0.32065 坪，依約被上訴人應就當初多予扣除而未列入計算之占用面積1.1793
5 坪（1.5 －0.32065 ＝1.17935 ），補給付價金予上訴人，並將961 號土地返還予上訴人，而被上訴人已於108年9 月21日將961 號土地返還上訴人並辦理所有權移轉登記完畢等節，為兩造所不爭執，並有961 地號土地登記第一類登記謄本、地籍圖謄本、系爭買賣契約及所附「批明」之約定、支票影本、臺中縣清水地政事務所土地複丈成果圖附卷可稽（見原審卷第21至43、119 至146 頁），堪認屬實。
（二）就上揭多予扣除而未列入計算被上訴人應給付價金之1.17
935 坪部分，被上訴人應以何基準計算價金給付予上訴人部分：
查系爭買賣契約之附件「批明」記載：「乙方（即上訴人）所○○○鄉○○○段新庄子小段415 建號建物，逾界占用甲方（即被上訴人）同地段57-20 地號土地，雙方同意就建物所實際建築佔用土地（不含法定空地）以現狀分割（面積約1.5 坪，實際面積以地政事務所登記簿為準，詳附圖）返還乙方（即上訴人）所有，其所需之一切測量、登記稅費、代書費全部由乙方負擔，即甲方不負擔任何費用。…93年10月1 日前土地所有權返還及抵押權部分塗銷登記應全部完成，並依登記簿面積多退少補」等語，有系爭買賣契約所附約定、土地面積明細為證（見原審卷第41至43頁、89至93頁、第117 至120 頁、第132 至146 頁），上訴人於原審自承：當時被上訴人結清金額是付4,035萬3,935 元，「批明」內容最右邊兩行的意思是57 -20地號土地當時分割，因為當時預估占用的面積是1.5 坪，如果實際占用面積是1.6 坪，上訴人要再給被上訴人錢跟被上訴人買，如果占用面積只有1.3 坪，被上訴人就0.2 坪的錢要再給上訴人，實際占用的面積也要還給上訴人。當初預估占用1.5 坪，是用實際買賣金額即一坪5.9 萬元計算。遊園南路土地面積明細上面打字部分是代書打的，下面「每坪59,000元×（685.465 坪-1.5坪）=40,353,935元」等語也是代書寫的，這個算法當初應有經上訴人同意等語（見原審卷第150 至152 頁）。堪認兩造當初計算暫扣除之1.5 坪價金係以當時之買賣價金即每坪5 萬9,000元計算，且依照上揭「批明」之約定內容及遊園南路土地面積明細計算式以觀，足見被上訴人抗辯：雙方當時所約定多退少補之坪數計價方式，係以當時之買賣價金即每坪
5 萬9,000 元計算等語，堪可採信。上訴人主張應以市價即每坪33萬元計算，尚非有據。
（三）上訴人雖主張：本件係因被上訴人一再藉故推諉、不願履約及給付批明之價金，致本件遲遲無法辦理分割與過戶相關手續，被上訴人行使權利、履行義務，未合於誠實及信用方法，其以前述不正當方法阻止條件成就，被上訴人應返還上訴人不足之坪數1.17935 坪，以市價每坪33萬元計算之價格等語（見本院卷第107 、109 頁）。按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就；又權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第101 條第1 項、第148 條第1 項、第2 項定有明文。查被上訴人固於108 年9 月21日將96
1 號土地返還上訴人並辦理所有權移轉登記完畢，惟上訴人未舉證證明自簽訂系爭買賣契約起至108 年9 月間，被上訴人有經上訴人催促辦理移轉登記事宜而不履行之情事，亦未證明被上訴人有藉故推諉、不願履約及給付批明價金之情事，況被上訴人經原審判決後，已將價金提存，有本院提存書可參（見本院卷第99頁），難認上訴人上開主張可採。
（四）綜上，被上訴人向上訴人購買土地，因前揭原因，被上訴人應再給付上訴人之價金應為69,582元（計算式：59,000×1.17935 ＝69,582，小數點以下四捨五入）。從而，上訴人依據買賣之法律關係，請求被上訴人給付6 萬9,582元，核屬有據，應予准許；逾此部分之請求則屬無據，不應准許。
五、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約之法律關係，請求被上訴人給付6 萬9,582 元，及自起訴狀繕本送達翌日即108 年10月2 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。至上訴人逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審據此判命被上訴人應為上開給付，並駁回上訴人其餘請求，於法並無不合。上訴意旨猶執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，被上訴人應以系爭買賣契約之價金每坪
5 萬9,000 元為計算基準給付價金予上訴人，已如前述，則上訴人聲請傳證人即仲介蔡宜君作證（見本院卷第111 頁），以證明系爭土地於109 年初之市價為每坪35萬元乙節，核無必要。又兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本件判決結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 9 月 11 日
民事第一庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 劉奐忱法 官 廖欣儀正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 9 月 11 日
書記官 顏嘉宏