臺灣臺中地方法院民事判決 109年度簡上字第100號上 訴 人 連建富訴訟代理人 劉光燿律師被 上訴人 吳妹祝上列當事人間請求終止租約等事件，上訴人對於民國108年12月26日本院臺中簡易庭108年度中簡字第2889號第一審判決提起上訴，本院於109年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按於簡易訴訟事件第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1項、第255條第1項但書第4款定有明文。經查，本件上訴人提起上訴，聲明為：「一、原判決廢棄。二、被上訴人應返還上訴人新臺幣（下同）15萬元及自108年1月15日起至清償日止按年息5%計算之利息；並應返還支票12張（票據號碼0000000號至0000000）。」，但因被上訴人已提示上開支票並兌現，因此基於情事變更之原因，上訴人將原聲明變更為：「一、原判決廢棄。二、被上訴人應返還上訴人66萬6千元及自108年1月15日起至清償日止按年息5%計算之利息。」，經核與民事訴訟法上揭規定之情形相符，應予准許。
二、次按當事人於前項上訴程序，為訴之變更、追加或提起反訴，致應適用通常訴訟程序者，不得為之，民事訴訟法第436條之1第2項定有明文。經查，本件上訴人除主張前段聲明為先位聲明外，另追加備位聲明為：「一、上訴人給付被上訴人之租金自108年1月15日起應酌減至每月2萬元。二、被上訴人應返還上訴人20萬7千元。」，然而備位聲明經核訴訟標的價額為96萬6千元【計算式：（契約約定租金43,000元－主張酌減後租金20,000元）（108年1月15日至111年10月4日之月數33個月）＝759,000元，759,000元＋207,000元＝966,000元】，已逾50萬元，致應適用通常訴訟程序，依前揭規定不得為之，追加備位聲明部分自難准許，本院僅就上訴人之先位聲明為審理，附此敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：
（一）上訴人與被上訴人於106年3月17日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），上訴人向被上訴人承租之標的物為：臺中市○○區○○路○○○○○號鐵皮造建物1棟（下稱系爭鐵皮建物，上訴人係系爭鐵皮建物之原始起造人，被上訴人係系爭鐵皮建物之稅籍義務人），系爭鐵皮建物係坐落於被上訴人所有之坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地或系爭205-11地號土地、系爭763地號土地），租賃期限自106年3月16日起至111年10月4日止，其中106年3月16日至106年10月4日止每月租金3萬元，自106年10月5日起至111年10月4日止每月租金4萬8千元（惟因上訴人自行支付承租同段764-2地號水利地租金5千元，5千元自4萬8千元內扣除，上訴人每月僅須支付租金4萬3千元），上訴人於簽約時已交付15萬元保證金支票1張及106年3月至107年10月之租金支票19張，並於107年10月開立整年度租金支票12張以掛號郵寄給被上訴人。
（二）上訴人承租系爭鐵皮建物係為作飲食店、停車場、廣告看板使用，惟因系爭鐵皮建物之屋頂廣告物經台中市政府都市發展局以107年6月6日中市都違字第1070090493號通知書認定係屬違章建築，上訴人已無法再使用系爭鐵皮建物作為建設廣告看板之用，上訴人當初簽訂系爭租賃契約之目的已無法達成，即於107年10月14日先以通訊軟體LINE通知被上訴人欲終止租約，之後於107年10月30日以台中黎明郵局第561號存證信函向被上訴人表示於108年1月14日終止租約，系爭租賃契約已於108年1月14日終止，被上訴人本應將其手中尚持有之租金支票12張（票據號碼0000000至0000000，面額均4萬3千元）及15萬元保證金支票返還上訴人，惟上訴人於訴訟進行中自承上開支票均已提示兌現，爰請求被上訴人返還上開支票之兌現金額66萬6千元【計算式：（43,000元12張）＋150,000元＝666,000元】。
（三）上訴人於上訴審補陳：
⑴ 屋頂之廣告看板與系爭鐵皮建物係屬結構相連、互為梁柱
與支撐點之設計，廣告看板之拆除導致系爭鐵皮建物屋頂呈現下垂崩墜之情形，上訴人不得不租用貨櫃作為基座，再於貨櫃頂上焊接支撐C型鋼之結構予支撐，方得以保住系爭鐵皮建物之屋頂不至於崩落損壞；且因廣告看板之拆除導致隔間牆及天花板破損，整間建物內部已淪為堆放雜物、廢棄物之用，業已無法再出租他人使用。
⑵ 系爭鐵皮建物坐落之臺中市○○區○○段205-ll地號土地
面臨向上路橋，該地與向上路橋之地勢高低差超過一人身高，人、車、貨物均無法通行；同段763地號土地面臨忠勇路，而欲直接通行忠勇路，須通過同段764-2地號土地，同段764-2地號土地係水利地，現因廣告看板拆除之鑑界測量問題，上訴人亦無法通行同段764-2地號土地而連接至忠勇路。
⑶ 系爭建物係因違建廣告看板拆除後，已造成建物結構無法
安全，並衍生無法通行鄰地致不能與對外道路連接之問題，縱使如原審認定系爭鐵皮建物仍可作為飲食店或停車場使用，亦同樣會面臨此一問題，因此系爭租賃契約當初約定作為廣告看板、飲食店或停車場之目的均已無法達成。
二、被上訴人答辯：
（一）系爭鐵皮建物所坐落之系爭土地，原為被上訴人之胞姐吳沙俐所有，上訴人於102年9月16日與吳沙俐簽訂土地租賃契約，於系爭土地上出資興建系爭鐵皮建物，之後於104年3月10日終止上開土地租賃契約，上訴人再於104年3月10日以其擔任負責人之俐崴廣告有限公司與吳沙俐簽訂房屋租賃契約書，租賃標的物即為系爭鐵皮建物；惟吳沙俐於105年11月11日將系爭土地及系爭鐵皮建物出售予被上訴人，上訴人與被上訴人於105年12月30日簽訂協議書，上訴人承認被上訴人自吳沙俐買受取得系爭土地及系爭鐵皮建物，並由被上訴人承受吳沙俐與上訴人所訂之租賃契約，被上訴人亦辦理系爭鐵皮建物之納稅義務人登記，被上訴人係系爭鐵皮建物之事實上處分權人，雙方始於106年3月17日簽訂系爭租賃契約。
（二）上訴人主張因系爭鐵皮建物之屋頂已無法作為廣告看板使用而主張終止租約，惟廣告看板的使用目的僅為系爭租賃契約所約定之使用項目之一，上訴人仍得繼續以飲食店及停車場之目的為使用，並無目的不能達成之情況；況且，系爭鐵皮建物屋頂之廣告物係上訴人自行搭建，上訴人不以合法方式陳列廣告看板，而以非法之方式使用，始產生遭臺中市政府都市發展局認定為違建，係因上訴人自己之事由致租賃物一部使用收益不能，當不能以此作為終止租約之事由。
（三）再者，依系爭租賃契約第7條第3項約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬終止租約時，須得對方同意，並於3月前通知對方始可退還未到期之租金。」，明確約定於租賃期限內不能片面終止租約，而須以對方同意為要件。上訴人雖主張已於107年10月14日以LINE通訊軟體通知被上訴人終止租約，並於107年10月30日以台中黎明郵局第561號存證信函表示終止租約之意思，然而被上訴人業於107年11月9日明確以大里永隆郵局第339號存證信函回應，表明拒絕終止系爭租賃契約之立場。系爭租賃契約尚未終止，上訴人仍有繳付租金之義務，惟被上訴人自108年10月起即拒絕繳付租金，被上訴人自有權利持上訴人開立之租金支票（票據號碼0000000至0000000，面額均4萬3千元）及15萬元保證金支票提示兌現，上訴人請求返還該等支票之兌現金額，並無理由等語，資為抗辯。
三、原審斟酌兩造之攻擊防禦方法後，認為上訴人不得請求終止租約，而為上訴人敗訴之判決。上訴人提起上訴並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應返還上訴人66萬6千元及自108年1月15日起至清償日止按年息5%計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造經法院整理並簡化爭點（配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語），其結果如下：
（一）兩造不爭執事項：
⑴ 兩造於106年3月17日簽訂系爭租賃契約，租約記載租賃標
的為臺中市○○區○○路○○○○○號鐵皮建物（坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○號土地上），租賃期限自106年3月16日起至111年10月4日止。
⑵ 依照系爭租賃契約第4條規定，租賃標的做為飲食店、停車場、廣告看板使用。
⑶ 臺中市政府都市發展局於107年6月6日通知系爭鐵皮建物屋頂的廣告物為違章，已經上訴人自行拆除。
⑷ 上訴人於107年10月14日以LINE通知被上訴人系爭租賃契約終止事宜。
⑸ 上訴人於107年10月30日以臺中黎明郵局第561號存證信函通知被上訴人終止租約。
⑹ 被上訴人於107年11月9日以大里永隆郵局第339號存證信函表示不同意終止租約。
⑺ 臺中市○○區○○段○○○○○○號土地上之鐵皮建物經上訴
人於108年6月間因廣告物拆除後為支撐屋頂，而放置二個貨櫃屋。
（二）爭執事項：
⑴ 本件租賃標的除了坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○
○號土地上之鐵皮建物外，是否包含坐落同區段764-2地號土地上之鐵皮建物？
⑵ 上訴人是否得以廣告物拆除及系爭鐵皮建物前後並無適宜
通行之連結道路，主張系爭租賃契約目的無法達成而要求終止租約？
⑶ 兩造是否有終止租約的合意？
五、本院之判斷：
（一）觀看系爭租賃契約第1條關於租賃標的之約定為：「坐落臺中市○○區○○路○○○○○號鐵皮造建物1棟（坐落臺中市○○區○○段205-ll、763地號）」（見原審卷第39頁），雖然系爭租賃契約上註記租賃標的僅坐落於系爭土地，惟依契約文字意義，租賃標的重點係在於門牌號碼為「臺中市○○區○○路○○○○○號」之鐵皮建物。經本院向臺中市政府地方稅務局調取該門牌號碼建物之平面圖（見本院卷第159頁），可以看出該門牌號碼建物包含二個構造別；再依該門牌號碼建物之房屋稅籍證明書（見本院卷第147頁），其上記載該門牌號碼建物分為二部分，面積各為
60.00㎡及33.04㎡（合計93.04㎡），比對本院履勘現場經臺中市中興地政事務所施測結果，系爭土地上之鐵皮建物僅有33.32㎡及37.42㎡（合計70.74㎡），此有臺中市中興地政事務所109年6月1日複丈成果圖可憑（見本院卷第155頁），可知該門牌號碼建物範圍應不只在系爭土地上，尚包含與系爭土地相連接之同段764-2地號土地（即上訴人承租之水利地）其上建物部分。此亦可由上訴人自承因拆除系爭鐵皮建物之屋頂廣告招牌，導致同段764-2地號土地上之建物毀損，不得不租用貨櫃屋加以支撐屋頂，足認上訴人當初興建之系爭鐵皮建物，係包含坐落於系爭土地及同段764-2地號土地二部分合為一體。
（二）按當事人終止契約，須有終止權，終止權有基於法律規定而生者（法定終止權），有基於當事人約定而生者（約定終止權）。約定終止權之行使方法，應依契約當事人之約定，如未約定，依民法第263條準用同法第258條之規定，得由一方向他方當事人以意思表示為之（最高法院101年度台上字第232號判決意旨參照）。又按契約之合意終止與法定或約定終止權之行使性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約終止原有之契約（第一次契約）。後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定終止原因之存在，無待他方當事人之承諾，亦不因他方當事人未為反對之意思表示而成為合意終止（最高法院107年台上字第2225號民事判決意旨參照）。
（三）本件上訴人主張系爭租賃契約業經其於107年10月30日以台中黎明郵局第561號存證信函向被上訴人表示終止（見不爭執事項⑸），惟為被上訴人所否認並主張業於107年11月9日以大里永隆郵局第339號存證信函表示不同意終止（見不爭執事項⑹），因此本件應先審究者為上訴人是否有法定終止權之事由，而毋須被上訴人同意，亦能主張終止之效力。經查，上訴人係因自行拆除系爭鐵皮建物之屋頂廣告看板（經臺中市政府都市發展局認定為違建，見不爭執事項⑶），及屋頂廣告看板拆除導致部分系爭鐵皮建物毀損無法使用，而向被上訴人行使終止權。惟依民法第435條規定，承租人因租賃物之一部滅失就其存餘部分不能達租賃之目的而得終止契約，限於「不可歸責於承租人之事由」，系爭鐵皮建物係由上訴人自行興建，興建方式亦由上訴人自行決定，上訴人自行設置之屋頂廣告看板違反規定被主管機關認定為違建，又上訴人拆除屋頂廣告看板時未採取適宜之方式，導致系爭鐵皮建物部分毀損無法使用，在在都是上訴人單方之行為所造成之結果，自屬「可歸責於承租人之事由」。再者，上訴人所指系爭鐵皮建物坐落之系爭土地無法通行鄰地致不能與對外道路連接之問題，係因上訴人拆除屋頂廣告看板後，自行於同段764-2地號之水利地放置二個貨櫃屋（見不爭執事項⑺），經臺灣臺中農田水利會認定違反租賃契約要求上訴人移除後衍生之問題，此有臺灣臺中農田水利會109年5月5日中水財字第10900049711號在卷可查（見本院卷第127頁）；且經本院於109年6月1日履勘現場時，系爭鐵皮建物面臨忠勇路，可由系爭鐵皮建物走出至忠勇路上，並無上訴人所指無法與對外道路連接之問題，此有勘驗筆錄及現場照片可稽（見本院卷第131至142頁）。承上所述，上訴人主張上開終止權之事由，均係可歸責於上訴人，上訴人自無法依民法第435條規定行使法定終止權。
（四）按當事人本於自主意思所締結之契約，若其內容不違反法律強制規定或公序良俗，基於私法自治及契約自由原則，即成為當事人間契約相關行為之規範（最高法院107年台上字第1495號民事判決意旨參照）。依系爭租賃契約第7條第3項之約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬終止租約時，須得對方同意，並於三個月前通知對方始可退還未到期之租金。」，系爭租賃契約既已明訂「意定終止權」須得對方同意之限制，上訴人即應受該約定拘束。因此，被上訴人於接獲上訴人表示終止租約之存證信函後，亦以存證信函回應，明確表示不同意終止租約，雙方就合意終止並未發生效力，本院即無法認定系爭租賃契約業已終止。
六、綜上所述，本件上訴人無論就法定終止權及意定終止權均無法行使，因此上訴人主張被上訴人應返還終止效力發生後之已付租金及保證金，為無理由，應予駁回。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，均經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436之1條第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 王詩銘法 官 廖穗蓁以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
書記官 蘇文熙