臺灣臺中地方法院民事判決 109年度簡上字第272號上 訴 人 黃慶祥訴訟代理人 盧永盛律師複代理人 施雅芳律師
林漢青律師被上訴人 吳深香
莊喜美張英術上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國109年5月11日本院臺中簡易庭108年度中簡字第2672號第一審判決提起上訴，經本院合議庭於110年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人吳深香應將坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地上如附圖所示A 部分（面積24.14 平方公尺）之建物拆除，並將前開土地返還與上訴人。
被上訴人莊喜美應將坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地上如附圖所示B 部分（面積12.66 平方公尺）之建物拆除，並將前開土地返還與上訴人。
被上訴人張英術應將坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地上如附圖所示C 部分（面積2.44平方公尺）之建物拆除，並將前開土地返還與上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人吳深香負擔百分之六十二，被上訴人莊喜美負擔百分之三十二，被上訴人張英術負擔百分之六。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：一、因第一審法院違背法令致未能提出者。二、事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者。三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。四、事實於法院已顯著或為其職務上所已知或應依職權調查證據者。五、其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出者。六、如不許其提出顯失公平者。前項但書各款事由，當事人應釋明之。違反前二項之規定者，第二審法院應駁回之。簡易程序之第一審裁判之上訴及抗告程序，準用本法第三編第一章、第四編之規定，民事訴訟法第447 條、第436 條之1 第3 項分別定有明文。被上訴人雖主張上訴人違反上開規定，然被上訴人並未敘明上訴人具體提出何新攻擊或防禦方法，而就上訴人針對原審判決內容所為上訴理由之陳述，應屬上訴人對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。被上訴人空言主張，自非可採。另被上訴人辯稱之民事訴訟法第436條之28規定為小額訴訟程序之規定，然本件係適用簡易訴訟程序，則被上訴人所引法規顯然有誤，本院自毋庸審究。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：㈠坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）為
上訴人所有，被上訴人吳深香、莊喜美及張英術（下分別以姓名逕稱之）三人所有之建物，分別於如附圖所示A 部分（面積24.14 平方公尺）、B 部分（面積12.66 平方公尺）、
C 部分（面積2.44平方公尺）（下合稱系爭建物）跨界占用系爭土地，被上訴人無權占用系爭土地，上訴人爰依民法第
767 條規定，請求吳深香、莊喜美及張英術應分別將系爭土地上如附圖所示A 部分（面積24.14 平方公尺）、B 部分（面積12.66 平方公尺）、C 部分（面積2.44平方公尺）之建物拆除，並各將其占用之土地返還與上訴人等語。
㈡並於本院補充：⒈訴外人張七郎於93年間出售系爭土地與上訴人時，係表示照
圖買賣，農地沒路所以搭售臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱800 地號土地）以供出入使用，並不曾告知任何關於張七郎收取系爭土地占有補償金或被占用之土地如何處理之事，且買賣契約所載之買賣不動產標的為系爭土地所有權之全部，並無關於張七郎因同意被上訴人使用系爭土地而對上訴人予以補償或減價之記載，更無約定「占用之坪數不含於賣出的坪數內」，若張七郎曾以受領補償金之事與上訴人議價、上訴人須同意被上訴人永久使用之事，此屬買賣重要事項，理應於買賣契約載明。又93年12月29日締約時，800地號土地經查封，張七郎急於賣地以取回部分價款，怎可能告知上訴人應同意占用人繼續占用土地來破壞系爭土地之行情或成交意願。另上訴人基於分配家產之考量將800 地號土地登記與渠子所有。又張七郎買賣時僅有指界給上訴人看，未請地政機關來鑑界。
⒉吳深香係於94年4 月始買受臺中市○○區○○路○○○○○ 號房
屋，晚於上訴人93年買受系爭土地，而吳深香之前手有多人，自無可能向張七郎給付補償金。觀諸吳深香提出臺中市○○區○○路○○○○○ 號房屋之買賣移轉契約書，訴外人胡坤明移轉與訴外人吳深然即吳深香之兄時即記載「地目建、面11
3 平方公尺」、「第三層樓房未辦保存登記」之文字，顯見吳深然購買時明知該房屋將來有受拆除之虞，再觀諸該屋前、後手之買賣契約（即胡坤明移轉與吳深然、吳深然再移轉與吳深香），均無記載任何「前手支付占地款、取得永久使用權」之文字，自難認吳深香就占用土地具永久使用權。縱設若被上訴人與張七郎間有以支付土地補償費以取得占有使用權之約定，亦僅具相對性效力，不得拘束上訴人。另觀吳深香所提109 年1 月14日之錄音及切結書內容，均是吳深香或莊喜美誘導張七郎，張七郎用印之書狀亦為吳深香事先撰擬，並未依張七郎口述的「照圖整塊賣」、「賣800 萬元」、「沒有鑑價」等事實來撰擬，可見切結書之草擬、用印俱有瑕疵，切結書內容亦與事實不符，難認具法律效力，不得推翻上訴人與張七郎間買賣契約。被上訴人占用系爭土地本屬不法，吳深香所有之臺中市○○區○○路○○○○○ 號房屋已超越建築面積及樓層，申請二層加蓋至四層，莊喜美之臺中市○○區○○路○○○○○ 號房屋就現況第3 、4 層樓為違建，張英術之臺中市○○區○○路○○○ 號房屋亦為違建，此等不法之違章建築應不能對抗具合法所有權之上訴人，本件應無誠信原則之適用。且參以被上訴人占用系爭土地僅11坪，卻影響上訴人就系爭土地（528 坪）無法取得農地農用證明，豈符比例原則？亦不符土地所有權人對土地完整利用之目的。
二、被上訴人則以：㈠上訴人向張七郎購買系爭土地前，因系爭建物占用系爭土地
，業經當時之建物所有權人以每坪新臺幣（下同）3 萬元補償與張七郎而取得使用權，且張七郎於出賣系爭土地時，已將上情告知上訴人，上訴人既知系爭土地有補償一事，仍願買受系爭土地，自應承受前手張七郎告知之情形，然上訴人卻因將系爭土地過戶與其子，為免被課徵土地增值稅，竟違背誠實及信用之方法，起訴請求拆屋還地。另吳深香於88年
921 大地震後，住屋全倒，先由其兄吳深然向原屋主胡坤明購得臺中市○○區○○段○○○ ○號土地及坐落其上同段196建號房屋，再於94年4 月正式過戶至吳深香名下，茲因該建物與莊喜美、張英術之房屋為同一時期所建造之房屋，系爭建物之起造人彼此為兄弟，受其等母親生前允諾，均以每坪
3 萬元補償上訴人之前手張七郎，取得永久使用權，吳深香雖是事後輾轉取得，亦得引用相同之理由為抗辯等語。
㈡並於本院補充：
⒈上訴人於原審自承「張七郎所有土地拍賣（應係出售）時雖
有提及被房屋占用情形，但並未提及收取補償費部分，如果知道此情形，其即不會購買」，且張七郎已陳述並出具文書敘明其有收取張英術、莊喜美、吳深香前手及前前手占用系爭土地之補償款，並有證人張鳳儀、張天成證言可參，是上訴人於買賣時即知系爭土地有被系爭建物占用情事，並經土地鑑界後仍執意買下。另系爭建物於70幾年興建，現況並無增建。系爭土地原為張七郎、張英術之父母所留，系爭建物均為張七郎、張英術之父母在世時允許子女興建，其等母親為公平，就農地不夠的部分，用建地補上。臺中市○○區○○段○○○ ○號土地之原所有權人因不願支付1 坪3 萬元之補償費，張七郎即請人拆除臺中市○○區○○段○○○ ○號土地之原所有權人侵占系爭土地之建物。
⒉800 地號土地雖於93年2 月20日經台中商銀查封，但張七郎
與台中商銀和解後，台中商銀已於94年1 月27日撤回執行讓張七郎自售，可見台中商銀係於評估後認為800 地號土地、系爭土地價值足以令該行回收對張七郎之債權。又系爭土地為農地，800 地號土地為建地，兩筆土地之價值不同，依上訴人主張張七郎係因系爭土地未臨路而將800 地號土地併同以相同價格出售與上訴人，則上訴人應將800 地號土地登記於渠名下，但上訴人卻將800 地號土地過戶與渠子，若上訴人之子日後出售800 地號土地，則系爭土地即回復為未臨路，而不合於張七郎與上訴人訂約時之目的，可見上訴人所述不合理等語，資為抗辯。
三、原審認上訴人之請求為無理由，駁回上訴人之訴。上訴人不服，提起上訴，並聲明：如主文第1 至4 項所示。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造爭執及不爭執事項（見本院卷一第322 至324 頁，卷二第100頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
㈠不爭執事項：
⒈坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（即系爭土地）為上
訴人所有。上訴人於94年1 月31日因向張七郎購買系爭土地而取得系爭土地之所有權。
⒉坐落系爭土地如附圖所示A 部分（面積24.14 平方公尺）、
B 部分（面積12.66 平方公尺）、C 部分（面積2.44平方公尺）之建物，分別為吳深香、莊喜美及張英術所有。
⒊張七郎與張英術為兄弟，莊喜美為張七郎之四嫂。
⒋吳深香所有之臺中市○○區○○路○○○○○ 號房屋（即臺中市
○○區○○段○○○ 號建號，重測前○○○鄉○○○段1218建號）係於94年4 月10日向其兄長吳深然所購買，而吳深然係於89年5 月20日向胡坤明所購買，而該房屋係由訴外人張龍毅（張英芳的兒子，張英芳是張英術二哥）於80年2 月5 日所興建完成。
⒌吳深香為臺中市○○區○○段○○○ ○號土地所有權人，該土
地上有門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○ 號房屋。莊喜美為臺中市○○區○○段○○○ ○號土地所有權人，該土地上有門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○○ 號房屋，事實上處分權人為莊喜美。張英術為臺中市○○區○○段○○○ ○號土地所有權人，該土地上有門牌號碼臺中市○○區○○路○○○ 號房屋，事實上處分權人為張英術。
⒍門牌號碼臺中市○○區○○路○○○ 號、408 之6 號房屋為未辦保存登記建物。
㈡爭執事項：
⒈被上訴人主張其等以系爭建物占用系爭土地之合法權源為有
向系爭土地之前所有權人張七郎購買系爭土地之使用權，是否有理由？⒉上訴人依民法第767 條請求被上訴人拆除系爭建物並返還前
開土地，是否有理由？
五、得心證之理由：㈠被上訴人主張其等以系爭建物占用系爭土地之合法權源為有
向系爭土地之前所有權人張七郎購買系爭土地之使用權，為無理由：
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。次按債之關係的當事人固得以債之關係為本權，而對他方當事人主張有占有的正當權源，然債之關係係一方當事人僅得向他方當事人請求一定給付之法律關係，即僅具相對性，故不得據以拘束非債之關係之當事人，此即學說上所謂債權關係相對性原則。亦即民法上之債權契約，除法律有特別規定外，僅於特定人間發生其法律上之效力。又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年度上字第1118號裁判意旨參照）。按當事人於訂立書面契約時，如未將先前洽商有關契約履行之事項以文字記載於契約者，除法律另有規定或另有變更契約內容之意思表示合致外，應僅得以該契約文字之記載作為解釋當事人立約當時真意之基礎，無須別事探求（最高法院93年度台上字第988 號判決意旨參照）。基上，被上訴人應就其等占用系爭土地為有正當權源即其等主張系爭建物占用系爭土地之部分業向系爭土地之前所有權人張七郎購買系爭土地之使用權一節負舉證責任。
⒉兩造均不爭執如附圖所示A 、B 、C 部分分別為臺中市○○
區○○段○○○○○ 號、408-6 號、410 號房屋後方連結之建物，並提出系爭土地、系爭建物現況照片附卷可查（見本院卷一第391 頁、第397 頁、第399 至409 頁，卷二第54頁、第83頁、第89頁），合先敘明。被上訴人雖主張就系爭建物占用系爭土地之部分已向系爭土地之前所有權人張七郎購買系爭土地之使用權等語。然查，上訴人與張七郎間買賣契約（下稱系爭買賣契約，見原審卷一第275 至282 頁）並無任何關於系爭建物占用系爭土地，以及張七郎因此收取補償金，或上訴人同意系爭建物之權利人就其等占用系爭土地之部分取得永久使用權之文字，衡諸常情，張七郎如因系爭建物占用系爭土地一事收取補償金並同意系爭建物永久占用系爭土地，此對於系爭土地之所有權能限制甚鉅，若張七郎與上訴人已就同意系爭建物永久使用系爭土地一事有所約定，應當記載於買賣契約內以明權利義務，但系爭買賣契約並無任何相關約定或記載，顯悖於常情，可見被上訴人就其等已取得占用系爭土地部分之永久使用權之主張已非可信。並參以系爭土地於94年1 月11日經上訴人之子黃敏裕、黃寬裕申請農業用地作農業使用證明書准予發給證明，並經當時霧峰鄉公所建設課、張七郎於94年1 月7 日現場會勘系爭土地無建築物，此有臺中市霧峰區公所函110 年1 月7 日霧區農字第1100000241號函及所附九十四霧鄉農字第736 號農業用地作農業使用證明書申請及核准全案相關資料影本1 份在卷可按（見本院卷一第455 至479 頁），足見張七郎於94年1 月7 日會勘指界之結論為系爭土地無建築物，則被上訴人辯稱上訴人買受系爭土地時已知系爭建物占用系爭土地一事，業屬有疑。另考之門牌號碼臺中市○○區○○段○○○○○ 號房屋即臺中市○○區○○段○○○ ○號建物之第一類登記謄本（見本院卷二第81頁），所載建物坐落地號為臺中市○○區○○段○○○ ○號土地，並不含系爭土地，且有該房屋之使用執照、臺中市○○區○○段○○○ ○號土地登記第二類謄本在卷可稽（見原審卷一第235 頁、第201 頁），難認臺中市○○區○○段○○○○○ 號房屋於80年興建時已有如附圖所示A 部分建物占用系爭土地；再經本院調取臺中市○○區○○路○○○○○ 號房屋之建造執照卷宗，卷宗內使用執照函稿所載臺中市○○區○○路○○○○○ 號房屋之建築基地為臺中市○○區○○段○○○○號土地（即重測○○○鄉○○○段○○○○○○○號，見原審卷一第203 頁），且觀之卷宗內該房屋之設計圖，該房屋均建於臺中市○○區○○段○○○ ○號土地上，房屋後方即臺中市○○區○○段○○○ ○號土地尚留有植樹空間與防火間隔，並未越界至系爭土地，此有臺中市政府都市發展局110 年3 月
2 日中市都工字第1100035964號函及所附79工建建字第2686號建造執照卷宗可參，亦難認臺中市○○區○○路○○○○○ 號房屋興建時已有如附圖所示B 部分建物占用系爭土地，則被上訴人主張上開房屋於興建時即已占用系爭土地一節容有疑問。再衡諸吳深然與胡坤明之不動產買賣契約書（見原審卷一第219 至233 頁），買賣標的明載為臺中市○○區○○段○○○ ○號土地全部（重測前地號○○○鄉○○○段38-181地號，見原審卷一第201 頁）、臺中市○○區○○路○○○○○ 號房屋貳層樓房面積共134 平方公尺全部，與前揭建物謄本所載坐落基地、建物總面積相符，另並無關於附圖所示A 部分建物占用系爭土地之記載或約定，益徵被上訴人之主張不可採。被上訴人雖抗辯系爭建物自70年或79年間興建迄今未曾增建等語（見本院卷一第351 頁），與臺中市○○區○○路○○○○○ 號建物登記及臺中市○○區○○路○○○○○ 號房屋之建照執照卷內使用土地範圍，均未逾各自所有之臺中市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地，現其上開建物後方連結之系爭建物，卻均占用系爭土地之情形不符。加以系爭建物均為二樓陽台下方至女兒牆間以鐵皮所造之建物，業據被上訴人陳明在卷，並有系爭建物照片附卷可佐（見本院卷二第101 至
102 頁、第89頁，卷一第407 頁），與臺中市○○區○○路○○○○○ ○○○○○○ ○○○○ 號建物本體為加強磚造或RC造建物（見原審卷第167 頁所有權狀影本、本院卷一第395 頁使用執照、第399 至409 頁建物照片及所調上開建照執照卷宗資料、本院卷二第81頁建物登記謄本），兩者材質亦不相同。又依臺中市○○區○○路○○○○○ 號建物之稅籍資料所示，該建物之面積於98年間由211.1 平方公尺增至256.8 平方公尺（見本院卷一第417 至453 頁）等情。足認系爭建物均為本體建物嗣後增建之違建物，並無興建之初即約定要與臺中市○○區○○路○○○ 號建物長度及寬度相同之事，益證被上訴人所辯張七郎因此向其等收取補償費並承諾永久使用權一事，要非事實。
⒊並有證人方藍月女即系爭買賣契約之代書方俊川之妻證述：
伊是張七郎與上訴人買賣系爭土地之介紹人，去交地時有講，樓房蓋的地方有蓋一點在買賣的土地，旁邊土地被前邊樓房占用一點土地，上訴人知道；未聽過張七郎跟占用農地人收錢一事，亦未聽過張七郎有向上訴人說要讓占用土地的人永久使用，復未聽聞張七郎向上訴人說不可以請求返還土地；當初張七郎就是談賣霧峰的兩筆土地800 萬元，沒有說是因農地出入所以一起賣；交地時沒有鑑界；簽約時有台中銀行的廖銘基、方俊川、伊、上訴人、張七郎，有無人其他不記得，當時沒有聽過張七郎提1 坪3 萬元之事；交地時上訴人與渠妻、張七郎、伊在場，張七郎說前面樓房好像有蓋到買賣土地，沒有鑑界，有看到樓房；伊忘記簽約時上訴人與張七郎有無討論房屋土地占用的事情如何處理，也忘記當初上訴人對於有房屋占用土地一事，有無表示意見等語（見本院卷一第197 至204 頁）。觀諸證人方藍月女上開證言，張七郎於買賣系爭土地時並未提及就系爭土地遭占用之部分有收取補償金或同意他人永久使用一事，此為關涉土地所有權限制之重要事項，衡情若土地使用權範圍受有限制，應當於買賣前充分揭露，而張七郎與上訴人於簽訂系爭買賣契約或點交系爭土地時既未曾提及占用系爭土地之補償金或同意系爭建物占用系爭土地之永久使用權，足見上訴人於買受系爭土地時並不知悉張七郎是否有就系爭土地經他人占用之部分收取補償金一節。
⒋被上訴人於原審提出張七郎親自蓋章確認書狀為證（見原審
卷一第247 頁），及吳深香、莊喜美主張其等於109 年1 月14日、15日拜訪張七郎之影片（下稱109 年1 月14日、15日影片），此有光碟一片在卷可參（見原審卷一證物袋內），就上揭影片經本院勘驗譯文內容如本院卷內附件（見本院卷一第313 至318 頁）。前揭書狀所載日期為109 年1 月15日，又被上訴人主張上揭影片為109 年1 月14日、15日所拍攝，張七郎因身體因素不克到庭作證，隨後即於同年2 月1 日死亡，此有被上訴人提出訃文1 份附卷可查（見原審卷一第
267 頁），是張七郎所蓋印之書狀及109 年1 月14日、15日影片雖為法庭外之陳述，然為其死亡前所為之陳述，其所陳述之內容，尚非全無參考餘地。查109 年1 月14日、15日影片，當莊喜美提及上訴人有鑑界時，張七郎陳述：「你也沒鑑界，他都沒鑑界啦～」等語（見本院卷一第316 頁），證人方藍月女亦明確證述系爭土地交地時沒有鑑界等語（見本院卷一第202 頁），可見上訴人向張七郎買受系爭土地時並未見鑑界，則被上訴人空言辯稱上訴人於買受系爭土地時有經過鑑界，顯與事實不符。再審酌109 年1 月14日、15日影片，張七郎：「我那塊建地就是靠馬路、隔壁凸出來的那塊」、莊喜美：「嗯嗯，800 號嘛」、張七郎：「那賣，我為了這樣，才賣他農地的價格而已」、吳深香：「就建地，因為他這樣就卡到，這塊農地有建到、有佔到我們的房子？」、張七郎：「沒有啦，他說：我跟你買這麼好價格，你這個沒路啦，我說：這樣我的建地就『ㄍㄚ、乎你』（台語）」、吳深香：「就那塊建地也『ㄍㄚ、他』（台語）就是了」、張七郎：「就賣他做農地的錢」（見本院卷一第317 頁、第324 頁），顯見張七郎陳稱其係因系爭土地沒路進出而將臨路之800 地號土地一起出賣與上訴人，與上訴人之主張大致相符，則被上訴人所辯800 地號土地以農地價格出賣與上訴人係因系爭土地經系爭建物占用一情，即不可採。從而，張七郎將系爭土地、800 地號土地以總價800 萬元出賣與上訴人一節，與系爭土地有無被系爭建物占用及補貼補償金一事無關。再酌以109 年1 月14日、15日影片中張七郎僅陳述「我要賣他他不要，說零零碎碎一塊地也沒有一個完整；不完整我就賣你便宜點，說到最後，我說乾脆啦，照圖賣你啦；這塊地我老爸留給我的，這以前這整片～整片都是，啊他要買，大家在台中中小在談時，代書朱阿章和那個台中中小的經理都在場，我說這塊地就是，就是有去侵佔到；有蓋到房子，所以這些不用錢，我也有跟他說，這有讓別人佔到，你那時候也沒什麼意見；蓋到房子那個就送他了」等語，張七郎均未提及關於就系爭土地曾收取補償金一節，至多僅有張七郎稱其於買賣時有提及系爭土地部分因他人興建房屋而被占用，此與證人方藍月女所證述點交系爭土地時張七郎有提及「前面樓房好像有蓋到系爭土地」之詞相符。
⒌張七郎雖就吳深香口述張七郎因系爭土地收取補償金一節回
應「嗯」，並就吳深香所提書狀蓋手印，觀諸該書狀雖記載張七郎於出售系爭土地與上訴人前，已告知上訴人關於系爭建物占用系爭土地之部分，業以補償金1 坪3 萬元出售土地使用權，以及將800 地號土地以農地價格出售與上訴人作為補償，且出售時說好系爭建物占用之坪數不含於賣出之坪數內等語（見原審卷一第247 頁），但對照109 年1 月14日、15日影片，張七郎並未親自陳述關於以補償金1 坪3 萬元出售系爭土地被占用部分之使用權一事；而被上訴人所辯800地號土地以農地價格出賣與上訴人係因系爭土地經系爭建物占用一情並不可採，業如前述；又系爭買賣契約第1 條載明買賣標的為系爭土地面積1746.73 平方公尺全部（見原審卷一第280 頁），與系爭土地登記第一類謄本所載面積一致（見補字卷第21頁），且張七郎於109 年1 月14日、15日影片內亦未陳述就買賣標的有扣除何部分面積，其並陳稱買賣係照圖賣等語，則該書狀所載「且出售時說好系爭建物占用之坪數不含於賣出之坪數內」之詞，顯與事實不符。因此，原審卷一第247 頁由張七郎蓋印之書狀尚無從為有利於被上訴人之認定。另參109 年1 月14日、15日影片，張七郎雖陳述系爭土地與800 地號土地係照圖賣，但兩造均未提出張七郎與上訴人買賣時之相關圖說，系爭買賣契約亦無圖說附件，被上訴人雖辯稱張七郎上揭陳述所指圖說係「原審卷第61頁圖說」，惟查原審卷第61頁圖說係臺中市大里地政事務所10
8 年11月18日土地複丈成果圖即附圖，此為原審勘驗系爭土地現場所囑託臺中市大里地政事務所測繪之圖說，顯非上訴人與張七郎93年買賣之圖說，被上訴人所辯並不可採。
⒍就被上訴人主張張七郎已就系爭土地被占用部分收取補償金
而出售該部分使用權一節，莊喜美僅陳述：其與張英術是夫妻，其等二人拿錢給張七郎，多少錢其忘記了，在中正路41
0 號拿現金給張七郎等語（見本院卷一第351 頁），吳深香則陳述：其之上手張英芳以一坪3 萬元，大概6 坪多，與莊喜美他們一起在他們家一起拿錢給張七郎，多少錢我不知道等語（見本院卷一第351 頁）。被上訴人前開陳述僅泛稱有在中正路410 號房屋拿補償金給張七郎，但就給付補償金之補償土地範圍、金額、給付時間等細節均付之闕如，亦無其他客觀證據可供佐證，則就被上訴人所主張已就占用系爭土地之部分給付補償金一節，自不可採。
⒎至證人張鳳儀即張七郎之姪女雖證述：伊不清楚張七郎出賣
系爭土地之過程，伊聽到張七郎與伊父親張英仁聊天時說因為經濟困難所以要出賣系爭土地；伊爺爺張高明有講土地要分成9 塊，要分給9 位子女，每棟都要與張七郎所居住○○○區○○路○○○ 號房子長度、寬度一樣，超出的部分張高明沒有交代如何處理，後來張七郎於84年、85年伊祖母死亡時，向兄弟按每坪3 萬元收取費用，占用土地之人都有付錢給張七郎，這些是張英仁與長輩在系爭土地出售前所說的，伊有聽聞張英仁、莊喜美、張英術說過用買的，也曾聽說張七郎有向二伯父張英芳及張英術收取補坪數之費用一事，但伊不知道金額，張英芳之妻也有告訴伊關於張七郎向張英芳收取占用農地之金額等語（見原審卷一第339 至341 頁），以及證人張天成即張七郎之子證稱：伊不清楚張七郎出售系爭土地之過程，伊聽祖母講過大伯、二伯、三伯、四伯、大姑、二姑、小姑都有分到房子，每個人分到一間，每一間蓋整齊，有關房子占用土地及補貼的問題，在聊天時伊有聽三伯之女兒張鳳儀講有以每坪3 萬元補貼給張七郎，伊不知道張七郎有無告訴上訴人上情，伊聽到的跟後來被上訴人問張七郎時，張七郎口述之情形相符，張七郎說共向三戶收取每坪
3 萬元的錢，當時張七郎的意識很清楚，只是行動不便，至於有一間沒有蓋整齊，是因為伊三伯沒有要支付3 萬元，而因此拆除占用系爭土地部分，因為拆除過程很明顯，伊有特別瞭解等語（見原審卷二第24頁至28頁），查諸上開證言，證人張鳳儀、張天成並未親自見聞張七郎出售系爭土地之過程，亦不清楚張七郎有無向上訴人告知有收取補償金一事，另就補償金一事，張鳳儀僅係輾轉聽聞家族長輩陳述張七郎收取補償金一事，張天成又僅係聽張鳳儀轉述，上開證言復未提及關於系爭建物占用系爭土地之面積與實際補償金額若干，尚不能遽認張七郎就系爭建物占用系爭土地部分收取補償金一事為真；證人張天成雖證稱被上訴人問張七郎時，張七郎有稱共向三戶收取每坪3 萬元的錢等語，但查諸109 年
1 月14日、15日影片，張七郎並未有相關陳述，則證人張天成此部分證述亦與109 年1 月14日、15日影片內張七郎之陳述不符。綜上，被上訴人未能證明其等已就占用系爭土地之部分給付補償金並購得土地使用權一節為真。再者，無論張七郎有無向占用系爭土地之人收取補償金，「張七郎收取補償金並同意第三人占用系爭土地」一事僅具債權效力，基於債之相對性，並不能拘束買受系爭土地之上訴人，又上開證言均不能證明張七郎於出售系爭土地時曾告知上訴人關於系爭土地被占用部分業已收取補償金一節，不能認為上訴人已知且受收取補償金一事拘束。
㈡上訴人依民法第767 條請求被上訴人拆除系爭建物並返還前開土地，為有理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、中段定有明文。承前所述，上訴人為系爭土地之所有權人，被上訴人不能舉證其等係基於正當權源以系爭建物占用系爭土地，則被上訴人為無權占有系爭土地，因此上訴人依民法第767 條第1 項請求吳深香、莊喜美、張英術分別拆除系爭土地上如附圖所示A 、B 、C 部分建物並返還所占用土地，自屬有據。
⒉次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的，民法第148 條第1 項固有明文。惟該條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，既非以損害他人為主要目的，自不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號裁判意旨參照）。前開權利濫用之規範屬對權利行使之限制，其要件應嚴格界定，除需具備主觀上專以損害他人為主要目的外，客觀上尚須因所取得之利益與他人之損害顯不相當始足當之。上訴人提起本訴係為維護其土地所有權之完整性，應屬所有權權能之正當行使，難謂其主觀上係出於損害他人之目的，復查，上訴人於107 年11月時就系爭土地申請農業用地作農業使用證明書，經臺中市霧峰區公所至系爭土地會勘結論為：經本所於107 年11月28日前往會勘，系爭土地界址處疑有部分建物且另有水泥鋪面1 處，後經本所函請台端補正至本所審認，然台端未於期限內補正完畢，爰此依據農業用地作農業使用認定及核發證明辦理第4 條及第12條規定，不得認定為農業使用等語，此有臺中市霧峰區公所107 年12月21日霧區農字第1070024152號函在卷可參（見補字卷第25頁），顯見系爭建物占用系爭土地之面積雖僅39.24 平方公尺（計算式：24.14 ＋12.66 ＋2.44＝39.24 ），卻導致系爭土地（1746.73 平方公尺）無法取得農業用地作農業使用證明書，影響上訴人利用系爭土地甚鉅，益徵上訴人起訴請求被上訴人拆除部分建物以維護渠完整利用系爭土地之所有權為正當。又縱設若張七郎曾因系爭土地被系爭建物占用一事收取土地補償費金，亦僅具債權效力，基於債之相對性，上訴人並不受該債權效力約定之拘束，且上訴人買受系爭土地時既不知悉補償金一事，更不受其拘束，亦無權利濫用之問題。則被上訴人抗辯上訴人提起本件訴訟屬權利濫用，有違誠信原則等語，自屬無據，不足採信。
六、綜上所述，上訴人依民法第767 條第1 項前段、中段之規定，請求吳深香、莊喜美、張英術分別將坐落系爭土地上如附圖所示A 、B 、C 部分之建物拆除，並將占用之土地返還上訴人為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 、3 、4 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 110 年 4 月 16 日
民事第五庭 審判長法 官 黃綵君
法 官 王奕勛法 官 張意鈞不得上訴。
正本係照原本作成。
中 華 民 國 110 年 4 月 20 日
書記官 林舒涵附圖：臺中市大里地政事務所108 年11月18日土地複丈成果圖（收件日期文號108 年10月16日里土測字289100號）。