臺灣臺中地方法院民事判決 109年度簡上字第280號上 訴 人 陳再成被上訴人 沈依儔訴訟代理人 鄭晃奇律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國109年5月29日本院臺中簡易庭108年度中簡字第3366號第一審判決提起上訴，本院合議庭於109年4月23日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：訴外人沈陳柔委任被上訴人出租沈陳柔所有位在臺中市○○區○○路○○○巷○號10樓之22房屋（下稱系爭房屋），被上訴人於民國107年3月4日與上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租期自107年4月25日起至108年4月24日止，每月租金新臺幣（下同）5000元，並約定水、電及管理等費用均由上訴人自行負擔。詎料上訴人僅交付2個月租金及押租金5000元，其餘各期房租均未支付，迄至108年4月24日止，上訴人遲付租金已達10個月，積欠租金金額詳如附表所示共計5萬元，扣除押租金5000元後，尚欠租金4萬5000元。又系爭租約定有期限，於108年4月24日屆期終止，上訴人有遷讓房屋之義務，除應返還系爭房屋外，並應自108年4月25日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利5000元。為此，爰擇一依租賃物返還請求權、所有物返還請求權，請求上訴人應將系爭房屋全部騰空並遷讓返還予被上訴人；暨依系爭租約之法律關係，請求上訴人給付被上訴人4萬5000元，及自109年2月26日【被上訴人請求利息起算日原係以其109年2月14日民事減縮聲明暨補充理由狀繕本（下稱系爭書狀）送達上訴人翌日起算，系爭書狀繕本由被上訴人自行送達上訴人，然因被上訴人不慎遺失上訴人收受系爭書狀繕本之雙掛號郵件回執，無法確知上訴人收受之確定日期，惟上訴人於109年2月26日審理時，當庭抗辯駁回被上訴人請求之利息，顯於109年2月26日之前即已收受系爭書狀繕本】起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；再依不當得利之法律關係，請求上訴人應自108年4月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5000元。再原審已就上訴人抵銷抗辯之款項遂一說明不可採之理由，上訴人乃執前於原審之抵銷抗辯內容，且其提出之106年8月25日兩造間錄音譯文，時間係在系爭租約之前，另被上訴人否認上訴人提出之其與訴外人黃煥明間之錄音譯文之真正，且縱為真正，亦無法作為上訴人抵銷抗辯之認定，上訴人之上訴無理由等語。
貳、上訴人則以：被上訴人非系爭房屋所有權人，其與上訴人簽訂之系爭租約，應屬無效，則無所謂之租約到期，訴外人沈陳柔於109年2月26日原審作證時，回答稱委託書由其簽名，又稱「我不會寫，我都委託原告（即被上訴人）」等語，顯然被上訴人事後所提之委託書應係偽造，其當庭為舉發，而被上訴人為了本件，始請訴外人沈陳柔於原審出庭稱有委任關係，亦係串證欺騙法院。上訴人租屋前即106年8月間已發現系爭房屋屋況不佳，並打電話告知被上訴人，被上訴人電話中稱會處理，並不是上訴人入住系爭房屋後，始發現屋況不佳有牆壁油漆脫落及衣櫃不能使用等情事。上訴人自行修繕費用有2筆，第1筆於106年12月27日，共9000元，此部分上訴人於107年3月4日簽約當時忘了向被上訴人提出扣除，仍支付被上訴人第一個月的租金5000元及押金5000元，被上訴人既主張已扣除修繕費，則依常理單據應在被上訴人處，被上訴人稱未收到單據，顯然是還沒有將修繕費用給上訴人；第2筆於107年4月13日後，共4萬元，因被上訴人一直拖延不修繕，亦未簽租約，上訴人自106年8月25日起有7個月未使用家電，僅使用1張床睡覺及使用浴室洗澡，迄至107年3月4日被上訴人與上訴人簽系爭租約，上訴人始於107年3月4日找人修繕而花費4萬元，故應抵銷8個月的租金，並不是抵銷簽約前6個月租金，被上訴人多算了2個月租金。被上訴人至系爭房屋房間簽約查看時，上訴人即告知系爭房屋之牆壁油漆脫落，被上訴人當場表示會處理，但沒有處理，連同衣櫃不能使用亦未修繕，則每月租金應減免1000元（上訴狀原載1500元，於110年4月19日上訴補充理由狀更改為1000元）始合理，被上訴人於107年3月4日後每月收取租金5000元即不合理。且上訴人於107年12月25日協商時亦有將所受勞務損失6萬7000元之單據交給被上訴人，被上訴人嗣於LINE通話表示有意補償被上訴人之損失及於原審當庭承認有收到第2筆4萬元修繕單據。另協商時被上訴人及其配偶當場恫嚇上訴人應支付租金，嗣被上訴人之友人黃煥明並一再撥打電話大聲威嚇命上訴人繳交房租，使上訴人心生壓力及畏懼致生憂鬱症精神疾病，應賠償上訴人非財產上之損害10萬元，被上訴人於108年4月27日聯絡上訴人，兩造各請第三公正者警員、里長及議員助理到場，最後由里長仲裁兩造間之房租及補償金各自打平，被上訴人另賠償上訴人教唆恐嚇賠償金，上訴人則搬離清空系爭房屋，惟被上訴人無法依上訴人要求當場給付賠償金，故上訴人也不搬離，並主張以被上訴人應給付之賠償金抵付上訴人之租金，且因被上訴人不遵守里長的仲裁結果，上訴人追加慰撫金10萬元求償金也是合理。又上訴人於106年8月25日在公告欄看到系爭房屋要出租，5000元之租金含管理費，上訴人入住後只有床和浴室可以使用，且被上訴人未親自到場與上訴人簽約，即要上訴人入住，顯然是怕系爭房屋租不出去，才以含管理費5000元之租金公告出租，被上訴人LINE訊息對話也說每月租金5500元不含管理費，否則107年3月4日簽約時，上訴人一定會說出管理費用是含在租金，不能由上訴人支付，不然上訴人就不承租，而上訴人之租金是5000元，所以是含管理費的，上訴人入住後，有5次代墊繳納管理費（收費單載明月份自107年1月起至108年3月止）共6000元，亦應抵銷。本件爭議自107年12月25日拖到至今，上訴人多次要求被上訴人到臺中處理租屋糾紛，被上訴人一直拖延，並提起訴訟，爭議是被上訴人之行為造成，被上訴人自不得請求利息。綜上，被上訴人求償金額計算如下（110年4月19日上訴補充理由狀）：一、處理屋況之勞務損失6萬7000元。二、處理修繕事宜、遭被上訴人及其配偶、友人恫嚇之精神慰撫金10萬元。三、自107年3月4日起至109年11月20日止，每月租金扣除1000元，共32個月。四、第一次修繕費未扣除之9000元。五、106年12月30日至108年1月2日之管理費6000元，共計21萬4000元，應與上訴人應支付之租金抵銷，惟應扣除被上訴人多算上訴人2個月租金共1萬元等語，以資抗辯。
叁、原審為上訴人敗訴之判決，判命上訴人應將系爭房屋全部騰
空並遷讓返還予被上訴人，及應給付被上訴人4萬5000元，暨自109年2月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並自108年4月25日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付被上訴人5000元。上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：原判決廢棄，被上訴人於原審之訴駁回；被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
肆、本院判斷：
一、查上訴人於106年8月25日起向被上訴人承租系爭房屋，未簽訂書面契約，兩造於107年3月4日合意續租1年，並簽訂系爭租約，約定租期自107年4月25日起至108年4月24日止，每月租金5000元，上訴人自簽訂系爭租約，僅交付2個月租金及押租金5000元等事實，業據被上訴人提出系爭租約、兩造間LINE對話紀錄擷圖、建物登記第一類謄本、委託書及臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書在卷可證（見補字卷第23至141頁、原審卷第71至73頁），此部分亦為上訴人所不爭執，應堪信為真實。
二、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項設有規定；而依最高法院64年台上字第424號裁判意旨，租賃契約之成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。查被上訴人主張其為訴外人沈陳柔之女，沈陳柔委託其處理系爭房屋所有事宜等情，業據其提出委託書為證（見原審卷第73頁），並據沈陳柔於原審審理時到庭具結證述明確（見原審卷第146頁），堪認系爭房屋之所有權人沈陳柔與被上訴人間，就系爭房屋之出租事宜，確有成立委任關係無訛。再觀之上開委託書其上內容，與被上訴人簽名之字跡相符，委託人沈陳柔之簽名則與證人沈陳柔於原審上開結文上之簽名相符，有證人結文在卷可稽（見原審卷第151頁），上訴人未提出相關事證，遽指上開委託書係偽造及證人沈陳柔於原審之證述係偽證云云，難認為真。而房屋之出租人既不以所有權人為限，且被上訴人乃受系爭房屋所有權人沈陳柔之委託而出租系爭房屋，均如前述，則兩造所訂之系爭租約，雙方意思表示既已明確一致，復查無其他無效之原因，則雖出租人即被上訴人非所有權人，依上開說明，當認系爭租約仍為有效，允無疑義，而上訴人抗辯系爭租約無效，被上訴人有偽造文書嫌疑云云，顯無可採信。
三、次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條第1項前段分別定有明文。觀之系爭租約可知兩造間之租賃契約於108年4月24日即已租賃期限屆滿甚明。上訴人復不爭執兩造於系爭租約到期後並未為任何續約及其於系爭租約租期屆滿後亦未有何繼續繳納租金之情事，則依上開規定，兩造間就系爭房屋之租賃關係即因系爭租約到期而當然消滅，從而，上訴人於此後仍繼續占有使用系爭房屋而拒不交還，自已屬無法律上之合法權源而無權占有至明，則被上訴人自得本於租賃物返還請求權之法律關係，請求上訴人將系爭房屋全部騰空並遷讓交還予被上訴人。
四、另按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金。民法第421條及第439條第1項前段分別定有明文。因此，承租人占有、使用、收益租賃之房屋，自負有給付租金之義務。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查兩造間約定系爭租約租期內即107年4月25日起至108年4月24日止，依約可收取之租金總額應為6萬元（計算式：5000元×12月＝6萬元），而審之上訴人自陳其當時係給付押金1個月、租金2個月等語（見原審卷第52頁），則扣除上訴人已給付之2個月租金1萬元及押租金5000元後，堪認上訴人依系爭租約之約定，尚積欠被上訴人租金共4萬5000元（計算式：6萬元－1萬元－5000元＝4萬5000元）無訛，則被上訴人請求上訴人給付積欠之租金4萬5000元，已屬有據，應為准許。
五、復按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。查，上訴人於系爭租約自108年4月24日終止後之108年4月25日起，即已無占有系爭房屋之正當權源，屬無權占有。上訴人因無權占有系爭房屋，可獲得相當於租金之利益，符合社會通常觀念，而沈陳柔授權其女兒即被上訴人出租系爭房屋並全權收取租金，則在上訴人無權占有系爭房屋期間，被上訴人因此受有相當於租金之損害，亦符合社會通念，足認上訴人受有相當於租金之利益，直接導致被上訴人受有相當於租金之損害，是被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，核屬有據。參以上述系爭房屋約定每月租金為5000元，則以每月5000元計算不當得利，應為妥適。是被上訴人請求上訴人給付自108年4月25日起迄至上訴人返還系爭房屋日止，按月以5000元計算之相當於租金之不當得利損害金，亦有理由，當予准許。
六、又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。本件上訴人上開抵銷抗辯之事由，均為被上訴人否認，則上訴人自應就其所主張應予抵銷之款項負舉證之責。查：
㈠第一次修繕費未扣除之9000元部分：上訴人於原審及本院審
理時，就關於其自106年8月25日起，有支付系爭房屋修繕費用抗辯，全部提出之支出證明單據，係其於原審109年2月26日審理時當庭庭呈之估價單影本3紙（原審卷第153頁），其中日期為106年12月27日、106年12月30日2紙估價單部分，被上訴人於原審主張兩造間簽訂系爭租約時，已將該2紙估價單所載之修繕費用結算完畢，有部分單據雖經結算但仍為上訴人執有等情在卷（見原審卷第148頁），亦經上訴人於原審同意兩造間確於107年3月4日簽訂系爭租約時，有結算其先行支付之系爭房屋修繕費用4萬元一情在卷（見原審卷147頁），另觀之金額記載4500元之估價單，其上並無日期，故以上3紙估價單無從證明上訴人抗辯之尚有第一次修繕費9000元未扣除之情節，當認上訴人所為舉證自有不足，難為有利於上訴人之認定。再上訴人於107年4月30日有依系爭契約匯款4970元至被上訴人指示之帳戶，以支付一期之租金，有郵政跨行匯款申請書、兩造間107年4月30日LINE對話擷圖在卷可按（見原審卷第91、105頁），上訴人抗辯其於107年3月4日簽訂系爭租約時忘記要結算此9000元之修繕費用，惟自其後來亦未向被上訴人提及此事，且於107年4月30日轉帳租金時，自行扣除手續費30元後仍如數匯款一期之租金，益證被上訴人主張修繕費用均已結算洵屬有據，而被告辯稱上情，無可憑信。
㈡106年12月30日至108年1月2日之管理費6000元部分：依系爭
租約第18條約定「交付房屋日起，房屋水電費、電話費、瓦斯費、管理費清潔費等由乙方（即上訴人）負責。」，且未於其他條款另為排除約定等內容以觀（見補字卷第23至30頁），堪認於上訴人承租系爭房屋期間，應於支付租金外，自行負擔所生之管理費至明。上訴人另抗辯於兩造間之LINE對話中有約定管理費由被上訴人負擔，惟觀之兩造間自106年8月25日起至108年1月19日之LINE對話（見補字卷第31至135頁），並無上訴人抗辯之情節，上訴人以其於被上訴人LINE對話之「5500/每月租金，不含管理費，水電費」後，傳送「不是5000元喔，這幾天我會…。」之訊息，抗辯上訴人先表示租金5500元是不含管理費，後來兩造約定租金5000元，故應含管理費云云，然上開2則訊息傳送時間均為106年12月4日，係在系爭租約簽訂之前，再5500元租金不含管理費，則承租人每月支付租金外，仍須自行負擔管理費，本件系爭房屋之管理費每月為400元一節，有近水樓台住戶管理委員收費單在卷可按（見原審卷第109至113頁），則依被上訴人上開訊息旨意，上訴人每月應負擔租金5500元及管理費400元，合計5900元，被上訴人自無可能與上訴人約定每月租金為5000元外，復自行吸收每月管理費400元，則被上訴人每月收取為4600元（0000-000=4600），兩者相差1300元，已與常情不合，況如前述，上訴人於107年4月30日匯款租金之金額為4970元，而非4570元，足見上訴人辯稱系爭房屋之管理費應由被上訴人繳納，其所繳納者係代繳而可主張抵銷云云，亦非可採。
㈢自107年3月4日起至109年11月20日止共32個月，每月租金扣
除1000元部分：上訴人辯稱系爭房屋之牆壁油漆脫落及衣櫃不能使用等，均已影響上訴人之居住品質，被上訴人應每月賠償1000元云云，惟未據上訴人就房屋現況如何影響其居住品質之關連性具體指出，復未舉證以實其說，亦難認上訴人此部分之抗辯有據。
㈣處理屋況之勞務損失6萬7000元部分：按不法侵害他人之身
體或健康者，對於被害人因此喪失或減少勞動能力或增加生活上之需要時，應負損害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第193條及第195條第1項前段定有明文。是上訴人倘欲請求非財產上之損害，則須證明其因被上訴人之行為，導致其身體或健康受侵害，進而喪失或減少勞動力時，始得向被上訴人請求工作損失，且被上訴人行為亦有使其人格法益受侵害而情節重大之情形，方得向被上訴人請求精神慰撫金。然查，上訴人雖抗辯其因處理系爭房屋修繕事宜，造成精神及工作損失云云；惟上訴人既未表明其何種人格法益受到侵害，亦未對其精神損失及喪失或減少勞動力等節舉證以實其說，依上開說明，當認上訴人前揭抗辯，要屬無據。
㈤遭被上訴人及其配偶、友人恫嚇之精神慰撫金10萬元部分：
按因侵權行為所生之損害賠償請求權，以行為人有故意或過失不法侵害他人之權利為成立要件，若請求人先不能舉證以證實自己主張之事實為真實，則行為人就其抗辯事實即令不能舉證，或所舉證據尚有瑕疵，亦應駁回請求人之請求。經查，上訴人辯稱兩造在協調租屋糾紛時，被上訴人及其配偶、友人以言詞恐嚇，致上訴人心生畏懼、遭受極大壓力、身心受創，引發憂鬱症，故被上訴人應賠償上訴人非財產上之損害云云，固提出兩造之對話紀錄、譯文及診斷證明書（見原審卷第87至95頁、第101、103頁、本院卷27至33頁），然觀諸上訴人所提兩造之對話紀錄內容，僅有被上訴人要求上訴人前往兆豐銀行開戶匯租金給被上訴人，及被上訴人請上訴人說明租賃要求，以及解決方式等；譯文部分，則分別為上訴人與被上訴人間於106年8月間洽談系爭房屋租賃事宜、訴外人黃煥明告知上訴人應給付積欠之租金，均無任何上訴人所指之恐嚇言詞，則上訴人辯稱上情，自顯非有據；另上訴人所提該診斷證明書所載上訴人係自108年4月29日接受門診治療等情，縱為真實，然上訴人自系爭租約糾紛發生後相隔甚久始為就醫，自顯難以證明其上開病症究與系爭租約之糾紛有何關聯可言，則上訴人徒以上開診斷證明書為據，亦無從作為其上開抗辯之依據。參以上訴人對被上訴人、其配偶許立宜及其友人黃煥明提出恐嚇告訴，亦經臺灣臺中地方檢察署檢察官認為被上訴人、其配偶及其友人之行為，核與刑法第305條恐嚇罪之構成要件不合，應認其等犯罪嫌疑均不足，以108年度偵字第5709號為不起訴處分，且經上訴人提起再議後亦經臺灣高等檢察署臺中檢察分署，以108年度上聲議字第864號處分書駁回確定等情，有上開不起訴處分書、處分書附卷可按（見原審卷第97至100頁、本院卷第167至170頁），並經本院調閱該偵查卷宗核閱無誤，益徵上訴人此部分主張不可採。
㈥綜上，上訴人所為上開各款項金額之抵銷抗辯，均委無依憑，無足採認。
七、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查上訴人雖以被上訴人不得請求利息云云為辯；然其既未舉證證明兩造間另有不收取法定遲延利息之特別約定，且被上訴人起訴請求被告給付遲付之租金部分，已定有給付之期限即應於每月25日前支付等情，有系爭租約可參，則上訴人上開積欠之租金部分，當於每期期限屆滿時計算遲延利息。準此，被上訴人請求上訴人就上開欠租，加計給付自108年4月24日租約期滿後之109年2月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，對於被上訴人並無不利之情形，應予准許。
八、綜上所述，被上訴人基於系爭租約、租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭房屋全部騰空並遷讓返還予被上訴人，並給付被上訴人4萬5000元租金，及自109年2月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自108年4月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5000元不當得利，均有理由，應為准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
伍、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 28 日
民事第五庭 審判長法 官 黃綵君
法 官 王奕勛法 官 林秀菊上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 5 月 28 日
書記官 劉子瑩