臺灣臺中地方法院民事判決 109年度簡上字第283號上 訴 人 林昀靜被 上訴 人 朋莊大樓管理委員會法定代理人 林冠良訴訟代理人 吳健通
洪渝婷上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於民國109年5月25日本院臺中簡易庭109年度中簡字第620號第一審判決，提起上訴，本院合議庭於民國110年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應將臺中市○區○○路○○○○○號10樓之1如附件所示之外牆磚鬆脫與裂縫處修繕至不漏水狀態。
三、被上訴人應給付上訴人新臺幣貳萬陸仟元及自民國109年3月6日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由
壹、上訴人主張部分：
一、於原審主張：上訴人主張其為被上訴人社區E棟門牌號碼臺中市○區○○路○○○○○號9樓之1房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人，於108年7月間適逢連續下雨，上訴人發現系爭房屋內有滲水現象，嗣經廠商確認為系爭房屋層縫之磁磚脫落所致，因大樓外牆面修繕屬被上訴人之義務，上訴人請求被上訴人修繕前開外牆磁磚剝落漏水問題，惟遭被上訴人拒絕，上訴人因外牆磁磚剝落漏水造成損害，為避免損害擴大，乃請聯眾工程有限公司（下稱聯眾公司）勘估修繕系爭房屋外牆磁磚剝落漏水及粉刷系爭房屋因漏水造成之損害，並先行支付系爭房屋外牆修繕費用20,000元，及就漏水所生之粉刷工資費用6,000元；惟於108年8月間，又逢下雨，系爭房屋又發生漏水情事，再請廠商勘查，發現坐落臺中市○區○○路○○○○○號10樓之1房屋（下稱系爭10樓之1房屋）外牆之磁磚亦有剝落與裂縫之情事（如附件現場照片所示），且造成系爭房屋繼續滲水，被上訴人應予修復。上訴人因系爭房屋漏問題，已代被上訴人先行支付系爭房屋外牆修繕費用20,000元，被上訴人無法律上之原因，受有利益致上訴人受有損害，爰依不當得利之規定請求被上訴人返還；另上訴人因被上訴人拒絕修繕之過失行為受有損害，並因而支出粉刷工資費用6,000元，係因被上訴人侵權行為所致，被上訴人亦應予賠償。又被上訴人104年10月25日第21屆區分所有權人會議決議所修訂之住戶規約第15條第3項關於專有部分外牆屬專有部分之規定，已違反民法第71條規定，應屬無效等語。並聲明：㈠被上訴人應將臺中市○區○○路○○○○○號10樓之1如附件所示之外牆磚鬆脫與裂縫處修繕至不漏水狀態。㈡被上訴人應給付上訴人26,000元。
二、於上訴補稱：
（一）臺中市○區○○路○○○○○號9樓之1、10樓之1之外牆面（下稱系爭外牆面）不具備構造上及使用上之獨立性，且屬整體建築物之基本構造，為整棟建築物結構上及外觀上所不可或缺之部分，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應不許分割而獨立為區分所有之客體，依照民法第799條及公寓大廈管理條例第3條第3、4款、第7條、住戶規約第2條第1項第1、2款等，應認屬區分所有建物之共有部分。
（二）系爭外牆屬大廈之外牆面，與大樓外觀息息相關，而本件外牆之滲漏水修補係因外牆裂縫及磁磚剝落所致，衡情必涉及外牆磁磚之汰換與防漏處理等情，如認此重要部位未經其他共有人同意即得任意處置，將影響公寓大廈之整體外觀，亦有違公寓大廈管理條例第7條第3款、第8條第1項制定之原意。若認管理委員會可經由區分所有權人會議即將之約定為約定專用部分，無異導致前開規定制定之原意蕩然無存。
（三）系爭外牆面既不具備構造上及使用上之獨立性，依公寓大廈管理條例第7條之規定即不得供作專有部分。系爭住戶規約第15條因違反公寓大廈管理條例第7條禁止規定而屬無效，不得以此認定系爭外牆之修繕義務及費用由上訴人負擔。
（四）系爭外牆面既屬朋莊大樓之共有部分，依據公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，應由朋莊大樓之管理委員會負責修繕，並由公共基金或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔修繕費用。惟，上訴人為避免家中漏水之情形擴大，已先行為管理委員會修繕系爭房屋外牆，並支出20,000元之修繕費用，已如前述。而前開費用本應由管理委員會負責，上訴人代為修繕且支付修繕費用之行為使管理委員會受有利益，且致上訴人受有損害，上訴人自可依據民法第179條規定，請求管理委員會償還20,000元之不當得利。另上訴人因管理委員會拒不修繕系爭外牆面，導致系爭房屋之屋內受有滲水之損害，上訴人自可依據民法第184條規定請求被上訴人賠償修繕屋內滲水所支出之6,000元粉刷工資費用。
貳、被上訴人抗辯部分：
一、被上訴人於原審抗辯：依被上訴人住戶規約第15條第3項規定，專有部分之外牆依公寓大廈管理條例第56條規定屬專有部分，該外牆之修繕與維護自應由該區分所有權人自行負責，故上訴人主張之外牆修繕並非管理委員會之義務，被上訴人無須賠償等語置辯。並聲明：上訴人於原審之訴駁回。
二、於上訴之補稱及主張：
（一）上訴人所有系爭房屋登記面積雖然僅以地板面積及其他附屬建築物之面積計算，惟其使用面積包含四周牆壁之對外牆面，實際上均為所有權人使用，樓上、樓下之所有權人亦均無可能使用該對外牆面，該外牆非屬共用甚明，而具有獨立性，應屬專有部分。
（二）系爭外牆面尚非承重牆壁，自得約定為專有部分，既為約定專有，其修繕費用依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，自應由該區分所有權人負擔。又依本案住戶規約第15條第3項規定，上訴人所有系爭房屋外牆自應由其自行負責，而系爭10樓之1房屋之外牆面，亦應由該區分所有權人負責，上訴人請求被上訴人給付修繕費用、負責修繕，顯然無理由。即便本案大樓外牆面為共有而非專有部分，且不得為專有部分，而認定住戶規約第15條第3項前段將外牆約定為專有部分無效，惟依上開公寓大廈管理條例第10條第2項但書之規定，其修繕費可由該區分所有權人負擔，再依同項本文規定，外牆之修繕即便由管理委員會為之，其費用亦係由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。參諸公寓大廈管理條例社區自治之基本精神，社區可於規約中約定外牆之修繕由管理委員會負責，但修繕費用則由該區分所有權人負擔。本案住戶規約第15條第3項後段外牆之修繕與維護由區分所有權人自行負責之約定自屬有效。系爭社區在該上訴人提起本件訴訟前，外牆面若有滲漏水情形，均由該區分所有權人自行負責修繕，迄今已20餘年。
叁、原審審認事證後，判決上訴人於原審之訴駁回。上訴人就原
審判決其敗訴部分全部不服，提起上訴，並聲明：原判決廢棄。被上訴人應將臺中市○區○○路○○○○○號10樓之1如附件所示之外牆磚鬆脫與裂縫處修繕至不漏水狀態。被上訴人應給付上訴人26,000元及自原審起訴狀繕本送達翌日（即109年3月6日）起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（利息部分係本於同一基礎事實，為訴之聲明擴張，附此載明)。被上訴人則聲明：上訴駁回。
肆、本院之判斷：
一、上訴人主張其為被上訴人社區E棟系爭房屋之區分所有權人，於108年7月間適逢連續下雨，上訴人發現系爭房屋內有滲水現象，嗣經廠商確認為系爭房屋層縫之磁磚脫落所致，因大樓外牆面修繕屬被上訴人之義務，上訴人請求被上訴人修繕前開外牆磁磚剝落漏水問題，惟遭被上訴人拒絕，上訴人因外牆磁磚剝落漏水造成損害，為避免損害擴大，乃請聯眾公司勘估修繕系爭房屋外牆磁磚剝落漏水及粉刷系爭房屋因漏水造成之損害，並先行支付系爭房屋外牆修繕費用20,000元，及就漏水所生之粉刷工資費用6,000元；惟於108年8月間，又逢下雨，系爭房屋又發生漏水情事，再請廠商勘查，發現系爭10樓之1房屋外牆之磁磚亦有剝落與裂縫之情事（如附件現場照片所示），且造成系爭房屋繼續滲水等情，為被上訴人所不爭執，並有上訴人所提出之系爭房屋及坐落土地之所有權狀1份（見原審卷第31-33頁）、系爭房屋磁磚剝落漏水之勘估照片1份（見原審卷第17頁、27-29頁）、系爭10樓之1房屋外牆磁磚剝落之照片1份（見原審卷第23頁）、系爭房屋之108年7月13日修繕工程估價單、保固書、系爭10樓之1房屋之108年8月28日修繕工程估價單各1份（分見原審卷第19-21頁、第25頁）在卷可參，自堪信為真實。
二、上訴人主張系爭外牆面係被上訴人社區大樓外牆之一部分，為維持建築物安全之主要構造，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，自限於共用，而不得獨立使用供做專有部分，被上訴人之區分所權人會議將系爭外牆決議列為專有部分，並由該樓之區分所有權人負責外牆面之修復義務，顯屬違法而無效，被上訴人應將系爭10樓之1房屋如附件示之受損外牆修復（至不漏水狀態）；且就上訴人代被上訴人完成修復系爭房屋外牆支出之費用20,000元，應返還不當得利予上訴人，及就修復漏水所生之損害6,000元工資費用，負賠償責任等語，惟上訴人之主張業為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件所應審酌者為①上訴人請求被上訴人應將系爭10樓之1房屋如附件所示之外牆磁磚鬆脫與裂縫處修繕至不漏水狀態，是否有理由？②上訴人訴請被上訴人應返還20,000元不當得利，是否有理由？③上訴人訴請被上訴人賠償6,000元工資費用，是否有理由？茲就兩造爭執事項，分述如下：
（一）上訴人請求被上訴人應將系爭10樓之1房屋如附件所示之外牆磁磚鬆脫與裂縫處修繕至不漏水狀態，為有理由：
１、依公寓大廈管理條例第3條規定：「公寓大廈」指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；「區分所有」指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；「專有部分」指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；「共用部分」指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；「約定專用部分」指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；「約定共用部分」指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。公寓大廈管理條例使用「共用部分」一語，著重在該共同部分係供各區分所有權人「共同使用」，共用部分不具構造或使用上之獨立性，法律上將其作共有所有權之客體而已，係物權客體獨立性之例外；且共用部分係以許多不具獨立性之標的為其客體，故亦為一物一權主義之例外。「共用部分」與「約定共用部分」不同，前者不僅欠缺構造上或使用上之獨立性，且其構造上為維持建築物所必要，或為建築物之效用，或區分所有人生活上不可或缺之部分，其成立與當事人意思無關，為法律上當然共用部分，故又稱為「當然共用部分」或「法定共用部分」，各區分所有人不得以合意將共有部分變更或轉換為專有部分，故公寓大廈管理條例第7條即明定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。又共用部分不僅因建築物結構、形式或功用之不同致其位置、範圍有異，且又因是否為全部區分所有人所共有，而有全部區分所有人之共用部分及部分區分所有人之共用部分之別。詳言之，共用部分依是否供全體區分所有人共同使用為標準，可區分為全體共用與一部共用部分，前者如一棟五層樓公寓之電梯、樓梯由各層樓區分所有人共用是，此又稱為一般共用部分，俗稱「大公」。後者如二層樓(專有部分)與三層樓(專有部分)間之樓板，僅由二、三樓之區分所有人所共用是，此又稱為限制共用部分，俗稱「小公」。其區別實益在於共用部分之修繕費與其他負擔問題(公寓大廈管理條例第10條第2項、第3項、第12條參照)。建築物區分所有人對各該所有權之客體，於物理上相互連接，在使用上亦屬密不可分，各所有人所享有之專有部分及共用部分，彼此間之權利關係密切而錯綜複雜。故共用部分之切確範圍，須依其與建築物整體關係上之機能予以判斷，其固有之功能尤應斟酌之(大法官釋字第600號解釋理由書參照)。
２、又界定共用部分之範圍，須依標的與建築物整體關係上之機能予以判斷，其固有之功能尤應斟酌。區分所有建物之外牆，與基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂構造、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，同屬維持建築物所必要者，功能性質既然相同，自應同認屬「共用部分」，而不宜劃歸為欠缺共同使用本質之「專有部分」。且依一般健全社會通念，公寓大廈之外牆於使用維護及用途功能上，皆具有強烈之公共性及一體性。如國內因地震等因素，造成諸多公寓大廈外牆發生龜裂、滲漏之情形，裂痕常是延伸貫穿數層樓之外牆，上下裂縫相通，各層區分所有人難以獨善其身，而須由社區管理委員會出面統籌修繕損壞之整體牆面，始能澈底解決問題，而不能責求區分所有人自行修繕處理其專有部分所對應之外牆損壞部分。是專有部分係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，公寓大廈管理條例第3條第3、4款、第7條前段分別定有明文，是公寓大廈中具有使用上獨立性，且為區分所有標的之公寓大廈之一部分為專有部分；而公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共有部分。查：系爭外牆壁係朋莊大樓外牆之一部分，為維持建築物安全之主要構造，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，自限於共用，而不得獨立使用供做專有部分。被上訴人辯稱：系爭外牆面為上訴人之專有部分云云，自無可採。
３、又法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。民法第71條前段定有明文。被上訴人就社區大樓外牆之磁磚破損造成漏水之修復事務，於103年10月8日前，均由被上訴人負責，為兩造所不爭執，並有上訴人所提出為被上訴人所不爭執之103年11月11日外牆漏水修繕紀錄1份（見本院卷第97頁）在卷可參，是被上訴人亦明知大樓外牆面，確屬共用不得獨立使用供做專有部分之事實。雖被上訴人社區於104年10月25日區分所有權人決議修改規約第15條第3項為「專有部分之外牆依公寓大廈管理條例第56條規定係屬專有部分，故專有部分外牆修繕與維護應由區分所有權人自行負責」云云，然系爭規約第3條明文：「公寓大廈．．外牆面．．為共用部分．．」，第15條3項之規定，顯與第3條相違；又如系爭規約第29條第1項第2款規定：「住戶．．有任意變更公寓大廈．．外牆面．．等行為時，應予制止．．」，而被上訴人亦自承系爭房屋之外牆面，區分所有權人不得自由裝置物品、不得出租他人等情（見本院卷第74頁），被上訴人已將系爭大樓之外牆面，明確定位為公共設施，復已完全剝奪個別區分所有人對其管理、使用、收益權限，若仍將其劃歸為個別區分所有人之專有部分，而要求其各自負擔修繕、維護費用，勢必架空其所有權之經濟利益積極權能，淪於代表社區之管理委員會有權無責、個別區分所有人則有責無權之權利、義務失衡現象。益徵系爭大樓之外牆，應認屬共用部分，始為公平。前開被上訴人社區於104年10月25日區分所有權人決議修改規約第15條第3項之內容顯違強制規定，應屬無效，上訴人自無庸受其拘束。
３、公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」。查系爭外牆面既屬共有、共用部分，且漏水非上訴人行為所造成，依前揭條文，即應由被上訴人負擔社區大樓外牆之修繕義務。是系爭社區大樓10樓之1房屋外牆現有如附件照片所示之磁磚鬆脫與裂縫情事，上訴人請求被上訴人應予修復至不漏水狀態，於法自屬有據。
（二）上訴人訴請被上訴人應返還20,000元不當得利，為有理由：
１、又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文 。
２、上訴人於發現系爭房屋內有滲水現象，嗣經廠商確認為系爭房屋層縫之磁磚脫落所致，因大樓外牆修繕屬被上訴人之義務，上訴人請求被上訴人修繕前開外牆磁磚剝落漏水問題，惟遭被上訴人拒絕，上訴人因外牆磁磚剝落漏水造成損害，為避免損害擴大，乃請聯眾公司勘估修繕系爭房屋外牆磁磚剝落漏水，並支付系爭房屋外牆修繕費用20,000元，已如前述，被上訴人本應修繕系爭房屋外牆及負擔費用，今由上訴人為避免自已所受損害擴大，乃先行墊付款項加以修繕，被上訴人無法律上之原因受有利益，致上訴人受有損害，上訴人請求被上訴人返還該不當得利20,000元，於法有據。
（三）上訴人訴請被上訴人賠償6,000元修繕工資費用，為有理由：
１、依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會（下稱管委會）係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區權會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會名義為交易者，比比皆是，且公寓大廈管理條例亦於第38條第1項明文承認管委會具有訴訟當事人之資格，得以其名義起訴或被訴；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上，亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格。故管委會倘基於規約約定或區權會議決議所為職務之執行，致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項之規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。否則，公寓大廈管理條例規定管委會有當事人能力即失其意義，當非立法本意（最高法院98年度臺上字第790號民事判決意旨參照）。是縱使管委會係執行「區權會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，若因此致他人於損害，應由區分所有權人負賠償責任時，管委會就其職務之執行，因被害人之程序選擇權及訴訟擔當之法理，亦得為侵權行為之求償對象，合先敘明。
２、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第184條第1項前段、第2項定有明文。再按物被毀損時，被害人除得依民法第196條請求賠償外，並不排除民法第213條至第215條之適用。依民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限。又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第222條第2項亦定有明文。
本件上訴人所有之系爭房屋，因被上訴人未盡修繕外牆之義務，致系爭房屋因下雨滲漏而造成屋內牆壁受損，上訴人為回復原狀乃僱工粉刷修復，因而支出粉刷工資6,000元等情，已如前述，被上訴人誤認其就系爭受損外牆面無修繕義務，乃過失未盡修繕外牆之義務，致上訴人之系爭房屋受有損害，上訴人加以修繕支出工資6,000元，上訴人請求被上訴人賠償其回復原狀所支出之工資6,000元，於法有據。
（六）又「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。」民法第182條第2項定有明文。「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。上訴人對於被上訴人之不當得利返還請求權，本得請求被上訴人給付自受領時之利息，而上訴人對被上訴人之侵權為損害賠償請求權，屬給付無定期之債權，今上訴人請求被上訴人自原審起訴狀繕本送達翌日即109年3月6日（於109年3月5日送達給被上訴人，見原審卷第57頁）起，至清償日止，按法定利率即年息百分之五計算之遲延利息，自屬有據。
三、綜上所述，上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，請求被上訴人應將系爭10樓之1房屋如附件所示外牆磚鬆脫與裂縫處修繕至不漏水狀態，於法有據，應予准許；又上訴人本於不當得利返還請求權及侵權行為損害賠償請權，訴請被上訴人給付26,000元及自原審起訴狀繕本送達翌日（即109年3月6日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦有理由，應予准許，原審就上開部分為上訴人不利之判決，尚有未洽，上訴人請求廢棄改判，為有理由，爰判決如主文第一至三項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 23 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 廖純卿法 官 王金洲上正本證明與原本無異。
不得上訴中 華 民 國 110 年 4 月 23 日
書記官 吳欣叡